房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析-62

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 -62（ 總分： 150.00 ，做題時(shí)間： 90 分鐘 ）一、問(wèn)答題（總題數(shù)： 3，分?jǐn)?shù)： 80.00） 甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5 年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬 證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。問(wèn)題：（分?jǐn)?shù)： 30.00 ）（1）. 針對(duì)該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？（分?jǐn)?shù)： 10.00 ）正確答案：（在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作，并在報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)

2、明。 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7 日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。 公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人，并由委托人向被拆遷入轉(zhuǎn)交分戶報(bào) 告。 ）解析：（2）. 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？（分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定； 協(xié)商不成的， 可以通過(guò) 委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。 ）解析：（3）. 對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理？（分?jǐn)?shù)： 10.00 ）正確答案： （ 拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響 （ 或按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估 ） 。） 解析： 試題分析 拆遷估價(jià)也是房地產(chǎn)評(píng)估中的熱點(diǎn)問(wèn)題，拆遷也是城市建設(shè)中的敏感

3、問(wèn)題，必須嚴(yán)格按 照國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定，同時(shí)又要避免沖突。因此在估價(jià)時(shí)公正、公開(kāi)，避免有利害關(guān)系的人參與估價(jià)， 并將初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示，征求意見(jiàn)。避免引發(fā)沖突。拆遷房屋的裝修千差萬(wàn)別，一般由拆遷人 和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成，可委托評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了 3 個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為 可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)3 年的平均年凈收益分別為 280 萬(wàn)元、 300 萬(wàn)元和 350 萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了 350 萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收 益。問(wèn)題：（分?jǐn)?shù)： 20.0

4、0 ）（1）. 這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？（分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 錯(cuò)誤： 由于 3 個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜選作可比實(shí) 例。 未說(shuō)明 3 個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于可觀收益。 不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益。 不應(yīng)選用 350 萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益 （或應(yīng)采用 3 個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收 益） 。 ）解析：（2）. 若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？（分?jǐn)?shù)：10.00 ） 正確答案： （ 具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法， 未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法， 或未來(lái)

5、數(shù)據(jù)資本化公式法確 定。 ）解析： 試題分析 本題主要考核轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估中，采用比較法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的凈收益的過(guò)程。選擇可比實(shí) 例時(shí)應(yīng)注意經(jīng)營(yíng)規(guī)模要與估價(jià)對(duì)象相當(dāng)，可比實(shí)例的平均年凈收益要注意是否客觀合理。估價(jià)對(duì)象年凈收 益的計(jì)算應(yīng)根據(jù)可比實(shí)例年凈收益計(jì)算取得，不能將最高最佳使用原則適用于此。估價(jià)對(duì)象年凈收益與可 比實(shí)例的年凈收益應(yīng)使用每平方米的年凈收益進(jìn)行比較。不可采用總價(jià)比較。某一工業(yè)廠房，房屋建筑面積10000mi，占地面積30000mi，擬設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)。該房屋的重置價(jià)為400元，成新度8成。土地使用權(quán)來(lái)源于行政劃撥，經(jīng)調(diào)查本地區(qū)，本類(lèi)土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值為760元/m2，其中取得土地成本

6、為430元/m2（出讓金占80%），土地開(kāi)發(fā)成本為170元/m2，管理費(fèi)、投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)90元/m2，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)70元/m2。問(wèn)題：（分?jǐn)?shù)： 30.00 ）（1）. 請(qǐng)寫(xiě)出房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線？（分?jǐn)?shù)： 10.00）正確答案： （評(píng)估該房地產(chǎn)房屋的重置成新價(jià)； 評(píng)估該房地產(chǎn)土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值； 由土地使用權(quán)市場(chǎng) 價(jià)值中扣除土地出讓金；房地合一確定房地產(chǎn)的擔(dān)保價(jià)值。）解析：（2）. 該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)年限應(yīng)設(shè)定為多少？（分?jǐn)?shù)： 10.00）正確答案： （從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為 50年。 ） 解析： 解析：二、單項(xiàng)選擇題 （ 總題數(shù)： 3，分?jǐn)?shù)： 20.00）抵押人借甲債務(wù) 80 萬(wàn)元，簽訂了房地產(chǎn)

7、抵押合同，之后又借乙 20 萬(wàn)元，抵押人在原抵押的土地上又添建 了一幢房屋?，F(xiàn)因債務(wù)人超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有履行債務(wù)而依法拍賣(mài)其抵押的房地產(chǎn)，共賣(mài)得凈價(jià)款80 萬(wàn)元，其中新增房屋折合價(jià)款 20 萬(wàn)元。（分?jǐn)?shù)： 4.00 ）（1）. 按城市房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償（ ） 萬(wàn)元。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 70B. 60 VC. 40D. 30解析：（2）. 甲優(yōu)先受償?shù)氖Ｓ鄡r(jià)款，應(yīng)按 （ ） 分別受償。（分?jǐn)?shù)： 2.00）A. 所欠債務(wù)的先后順序 VB. 所欠債務(wù)的總額比例C. 尚欠債務(wù)的比例D. 債權(quán)人索債的急緩程度解析：陳某于幾年前通過(guò)劃撥方式取得一塊土地，并于 2000年底建成了

8、一幢房屋，陳某于 2001 年9月16日拿 此房地產(chǎn)到銀行去抵押貸款，請(qǐng)回答下列問(wèn)題。（分?jǐn)?shù)： 8.00 ）（1）. 陳某獲取的劃撥土地使用權(quán)是否可以抵押 （ ） 。（分?jǐn)?shù)： 2.00）A. 可以B. 不可以C. 難以確定D. 可以連同房屋一起設(shè)定抵押V解析：(2) . 此房地產(chǎn)的建筑物現(xiàn)值等于 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 重置價(jià)減去用耐用年限法計(jì)算的折舊額B. 重置價(jià)減去根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、維修保養(yǎng)情況而確定的折舊額C. 重置價(jià)減去物質(zhì)上的折舊、功能上的折舊和經(jīng)濟(jì)上的折舊VD. 重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)費(fèi)用解析：(3) . 此房地產(chǎn)的抵押價(jià)格為 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )

9、A. 土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加上建筑物的現(xiàn)值B. 建筑物的現(xiàn)值C. 土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加上建筑物的現(xiàn)值，減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金VD. 房地產(chǎn)的重置價(jià)，減去建筑物的折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi) 解析：(4) . 假設(shè)抵押貸款的期限為兩年， 而房主陳某又與客戶簽訂了至 2003年 9月 6日的租約， 租金比市場(chǎng)上同 類(lèi)物業(yè)的租金水平要高， 如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2001年 9月16日，則此租約限制對(duì)評(píng)估的抵押價(jià)格的影響為 ( )。 (分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 無(wú)影響B(tài). 有影響C. 抬高估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 VD. 降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)格解析： 某房地產(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。(分?jǐn)?shù)：

10、8.00 )(1) . 若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按 ( ) 評(píng)估。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 商業(yè)用途B. 工業(yè)用途 VC. 估價(jià)師確定的用途D. 商業(yè)與工業(yè)混合用途解析：(2) . 若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評(píng) 估時(shí)應(yīng)按 ( ) 評(píng)估。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 商業(yè)用途B. 工業(yè)用途 VC. 估價(jià)師確定的用途D. 委托方確定的用途解析：(3) . 若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件， 尚未辦理用地變更手續(xù)， 評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00)A. 工業(yè)用途B. 商業(yè)用

11、途C. 工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響D. 商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響 V解析：(4) . 若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說(shuō)法 中，不正確的是 ( ) (分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響B(tài). 本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減C. 若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整D. 若估價(jià)對(duì)象變更用途獲得批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整V解析：三、指錯(cuò)題（總題數(shù)：1,分?jǐn)?shù)：40.00）1. 致委托方函（略）xx別墅房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（略）XX別墅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、委托估價(jià)方XX市恒通

12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。二、受理估價(jià)方XX市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所。三、估價(jià)目的為恒通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)XX別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價(jià)。四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年4月15日。五、估價(jià)對(duì)象概況（一）XX市概況（略）（二）XX別墅項(xiàng)目概況1. 土地情況 土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國(guó)有土地使用權(quán)證。 土地總面積70000ml。 用途：別墅及配套設(shè)施。 108棟別墅，建筑總面積 35285卅。其中：一期工程建設(shè) 33棟別墅，建筑面積10378mio2. 地上物情況該別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為一、二兩期，戶型有A、B、C、D4型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部

13、工程，建筑面積 7548，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè) 備未完，建筑面積2830。建筑材料及設(shè)備（略）o六、估價(jià)采用的方法和步驟（一）采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)比較法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。（二）分析、比較用上述估價(jià)方法求岀的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的 價(jià)格。七、計(jì)算過(guò)程（一）方法一：房地分別估價(jià)1土地估價(jià)采用成本法與市場(chǎng)比較法兩種進(jìn)行估價(jià)，綜合平均得岀土地評(píng)估價(jià)格。 利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)計(jì)算公式土地價(jià)格=取得土地費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)岀讓金根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際取得土地費(fèi)用為396元/m2, 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為元/m2，

14、土地使用權(quán)出讓金為 2770元/m2。以上3項(xiàng)合計(jì)為3324元/m2。 利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)可比實(shí)例情況與參數(shù)修正情況分別見(jiàn)表4-10、表4-11 o表4-11可比實(shí)例情況ABC估價(jià)對(duì)象用途別墅別墅別墅別墅交易情況協(xié)議拍賣(mài)招標(biāo)協(xié)議交易日期1998.52002.52002.52004.4區(qū)域因素5類(lèi)4類(lèi)6類(lèi)5類(lèi)個(gè)別因素一般較好較差一般表4-11參數(shù)修正情況ABC土地單價(jià)/（兀/m）P 31004800:3700交易情況修正100/100100/130100/110交易日期修正110/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/10098/10098/100個(gè)別因素修正100/10

15、096/10098/100修正后的單價(jià)/（元/m2）341034743230根據(jù)測(cè)算，上述3個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合岀一個(gè)價(jià)格作為結(jié)果。比準(zhǔn)價(jià)格=（3410+3474+3230）/3元/m2=3371元/m2成本法與市場(chǎng)比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出土地單價(jià)：（3324+3371）/2元/m2=3348元/m2土地估價(jià)綜合結(jié)果土地總價(jià)=土地單價(jià)X 土地總面積=3348X70000元=23436萬(wàn)元2 別墅建筑物估價(jià)別墅建筑物估價(jià)采用成本法，以該類(lèi)別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用為基礎(chǔ)， 加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本。據(jù)測(cè)算別墅建筑物的重新建造成本為342

16、8元/m2，包含建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)）、專(zhuān)業(yè)費(fèi)8%年利率15%利潤(rùn)率20%銷(xiāo)售稅費(fèi)10% 根據(jù)建筑情況分別求岀己完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評(píng)估價(jià)格為3428X35285元=12095.7萬(wàn)元根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%,則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428X 50阮/m2=1714元/m2現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格（3428 X 7548+1714X2830）元=3072.51萬(wàn)元?jiǎng)e墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格（23436+3072.51）萬(wàn)元=26508.51萬(wàn)元（二）方法

17、二：別墅項(xiàng)目整體估價(jià)根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路，先運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)，再扣減銷(xiāo)售中發(fā)生的稅費(fèi)及建筑物未完工部分的價(jià)格，便可求得別 墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格。1 別墅總樓價(jià) 市場(chǎng)研究分析（略）據(jù)掌握的市場(chǎng)資料，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià) 對(duì)象平均售價(jià)為11200元/m2,完工后的總樓價(jià)為11200X35285元=39519.2萬(wàn)元2 .銷(xiāo)售稅費(fèi)（含買(mǎi)賣(mài)手續(xù) 費(fèi)、代理及廣告費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅等）為項(xiàng)目完工后總樓價(jià)的10%則39519.2 X10%?元=3951.9萬(wàn)元3 建筑物未完工部分的價(jià)格=全部完工后別墅建筑物總價(jià)格一現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格即（12095.7-3072.51） 萬(wàn)元=90

18、23.19 萬(wàn)元 4 .別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格 =（39519.2-3951.9-9023.19） 萬(wàn)元=26544.11 萬(wàn)元八、估價(jià)結(jié)論以上兩種估價(jià)思路的估價(jià)結(jié)果如表4-12 :表 4-12估價(jià)的方法土地的價(jià)值別墅建筑物的總 價(jià)值房地產(chǎn)總價(jià)值方法一234363072.5126508.51方法二 :P 26544.11平均值26526.31估價(jià)結(jié)果為別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格為26526.31萬(wàn)元。九、附件，說(shuō)明，其他資料（略）（分?jǐn)?shù)：40.00 ） 正確答案：（一份完整規(guī)范的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、致委托估價(jià)方函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào) 告及有關(guān)的附件、資料。應(yīng)對(duì)估價(jià)人員臨勘現(xiàn)場(chǎng)情況加以說(shuō)明。

19、應(yīng)說(shuō)明估價(jià)人員與委托單位和待估物業(yè)無(wú)利害關(guān)系。 關(guān)于土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)如何取得，土地使用費(fèi)用多少。 土地使用權(quán)年限沒(méi)有，這一點(diǎn)非常重要。 缺少對(duì)土地的自然狀況介紹， 如坐落、 位置、地形、 地勢(shì)、地質(zhì)條件、 四至以及環(huán)境和交通通達(dá)程度等。 對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用狀況未作介紹。 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面。 利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅。 上述計(jì)算公式中關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會(huì)平均成本或者客觀成本。(11) 利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)的交易實(shí)例 A 不能用作可比實(shí)例，因其交易日期與估價(jià)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；估價(jià) 時(shí)間已有 6 年，相差時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。(12

20、) 在區(qū)域因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)。(13) 土地估價(jià)的綜合結(jié)果沒(méi)有做年期修正。(14) 對(duì)建筑物估價(jià)中，建筑費(fèi)一項(xiàng)不應(yīng)包括紅線外的市政費(fèi)(15) 方法二的銷(xiāo)售稅費(fèi)中，不應(yīng)包括所得稅。(16) 銷(xiāo)售稅費(fèi)重復(fù)計(jì)算。(17) 最后的估價(jià)結(jié)果總價(jià)格應(yīng)用大寫(xiě)書(shū)寫(xiě)。(18) 房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所應(yīng)注明資質(zhì)并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照，報(bào)告書(shū)上要蓋公章。(19) 估價(jià)報(bào)告使用應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)加以說(shuō)明。(20) 對(duì)建筑物狀況介紹過(guò)于簡(jiǎn)單。(21) 對(duì)交易日期未作修正，應(yīng)予說(shuō)明。 )解析：四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 (總題數(shù)： 1，分?jǐn)?shù)： 10.00)2估價(jià)對(duì)象為一宗100

21、00mi的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日。土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層。其中13層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000卅(含獨(dú)立使用的車(chē)棚 300ml)，其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為1500元/m2。工程于2006年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格有關(guān)資料如下：1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%，買(mǎi)方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的 4%。2. 建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2,專(zhuān)業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%3商業(yè)用

22、房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計(jì)月租憑收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24%4商品住宅建成半年時(shí)可售出30%平均價(jià)格為2700元/m2;建成一年時(shí)間可售出 60%平均價(jià)格為2800元/m2;剩余的10%會(huì)在建成一年半售出，平均價(jià)格為2900元/m2，廣告宣傳和銷(xiāo)售代理費(fèi)等銷(xiāo)售費(fèi)用為售價(jià)的 3.5%。5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為 8%，折現(xiàn)率為 12%，貸款年利率為 6%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為 20%，估價(jià)測(cè)算如下 ( 節(jié)選)： 采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于 2006年 9月 1 日的土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。解：1.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=10000X5=50000(m 2)住宅總面積 =50000-9000-41000(m 2)(1) 商鋪開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值每平方米商鋪的有效毛收入 =月租賃收入X 12X(1 -空置等租金損失率)=50X 12X(1 -10%)=540(元/m2)每平方米商鋪的凈收益 =有效毛收入X (1 -運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)=540 X(1 -24%)