昆明城中村改造征地拆遷補償安置指導(dǎo)意見

1、昆明市城中村改造征地拆遷補 償安置指導(dǎo)意見昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導(dǎo)意見為加強和規(guī)范我市 城中村”改造工作，促進(jìn) 城中村”改造工作健康發(fā)展，結(jié)合中華人民共 和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、中華人民共和國土地管理 法、中華人民共和國物權(quán)法、城市房屋 拆遷管理條例、云南省城市房屋拆遷管理規(guī) 定、昆明市人民政府關(guān)于加強農(nóng)房管理禁止 違法加層的通告（以下簡稱通告）、昆 明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)昆明市近期征地 工作實施方案的通知（以下簡稱通知）、昆明市人民政府辦公廳關(guān)于開展被征地人員 基本養(yǎng)老保險試點工作的通知（以下簡稱試 點通知）等現(xiàn)行法律、法規(guī)和 城中村”改造工 作的特點和實際，制定本指導(dǎo)意見。一、指導(dǎo)

2、思想、工作原則（一）指導(dǎo)思想以三個代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng) 領(lǐng)，昆明市九屆四次全會確定的城市發(fā)展戰(zhàn)略、 方針原則和總體要求為指導(dǎo)，推進(jìn)我市城中村” 改造進(jìn)程，加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，完善城市功能，改善城市環(huán)境，提升城市品位，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）工作原則1 、一村一策、統(tǒng)籌發(fā)展。按照“ 市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主 ”原則，區(qū)（縣）政府（以下簡稱地方政府） 要根據(jù)被改造“城中村 ”的實際情況，著眼于保證居民居住水平不斷提高，與促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，充分調(diào)動基層組織的工作積極性，處理好集體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)性，充分考慮產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整，制定對應(yīng)的征地拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)和實施細(xì)則，報市城中

3、村改造領(lǐng)導(dǎo)小組備案。2、創(chuàng)新機制、有序推進(jìn)?！俺侵写?”改造工作要以創(chuàng)新機制、完善政策、提高效能為核心，探索切實可行的改造模式和機制，完善決策和執(zhí)行體系，深化、細(xì)化規(guī)章制度，強化管理措施，規(guī)范城市土地、規(guī)劃、建設(shè)管理程序，使“城中村 ” 改造工作走上法制化、規(guī)范化的軌道，按照先易后難、先急后緩，有計劃、 有步驟地推進(jìn)“城中村”改造工作有序開展。3、嚴(yán)格程序、依法拆遷。地方政府要緊緊圍繞“城中村”改造工作任務(wù)，制訂詳細(xì)拆遷計劃和安置補償方案。依照國家規(guī)定，嚴(yán)格按照法律、法規(guī)解決拆遷糾紛，做到依法拆遷，有情拆遷和文明拆遷，切實保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。4、配套跟進(jìn)、維護(hù)穩(wěn)定。推進(jìn)“城中村 ”改造的同

4、時，要積極跟進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)組織改制、戶籍轉(zhuǎn)變、 勞動就業(yè)與社會保障體制改革，完善相關(guān)政策規(guī)定和實施細(xì)則，在加速推進(jìn)城市化進(jìn)程中確保社會穩(wěn)定。二、土地征收原則（1） 依法通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按25 萬元/畝給予補償。（2） 通過出讓方式使用土地的，按出讓合同確定的用途出讓剩余年限評估后補償。（3） 依法辦理部分手續(xù)，但未取得國有土地使用證的，按實際發(fā)生的費用，憑原始收據(jù)憑證據(jù)實退補。（四）屬于8?31 清理對象，手續(xù)補辦齊全但未取得國有土地使用證的，按當(dāng)時取得土地的成本價加銀行同期存款利息補償；手續(xù)不全的，按實際發(fā)生的費用，憑原始收據(jù)憑證據(jù)實退補。（五）對國有企業(yè)的土地征收，除按25

5、萬元 /畝標(biāo)準(zhǔn)給予補償外，拆遷人應(yīng)與企業(yè)的上級主管部門認(rèn)真研究企業(yè)生產(chǎn)設(shè)施、企業(yè)職工及家屬的搬遷安置方案，做好此類企業(yè)的拆遷安置補償工作，解決好企業(yè)職工的后顧之憂。（六） 集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)用地和集體農(nóng)用地土地征購補償標(biāo)準(zhǔn)，由地方政府根據(jù)項目具體情況自行制定。農(nóng)村公共設(shè)施建設(shè)用地，按本地段基準(zhǔn)地價給予補償。（七）按照試點通知（昆政辦2006136 號）要求繳納的每畝3 萬元標(biāo)準(zhǔn)社?；?，由地方政府以被拆遷農(nóng)村社區(qū)/辦事處為基本單位，建立健全社會保障制度。三、建（構(gòu)）筑物拆遷補償原則（一）拆遷國有土地上具有合法產(chǎn)權(quán)的建（構(gòu)）筑物和附著物，按照國家、省有關(guān)房屋拆遷管理的規(guī)定進(jìn)行評估，并給予補償安置。

6、（二）集體建設(shè)用地上的建（構(gòu)）筑物拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)及房屋裝修、附屬設(shè)施補償標(biāo)準(zhǔn)由地方政府制定。（三）對于農(nóng)村宅基地上的住宅，按照通告規(guī)定，按照建蓋樓層不超過四層、建筑面積不超過 300 平方米的原則進(jìn)行補償安置。四、征地拆遷安置補償方式“ 城中村 ” 改造征地拆遷安置可采取貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行。被拆遷人可以任意選擇一種補償安置方式。同時鼓勵“城中村 ”改造工作參與各方，創(chuàng)新思路、創(chuàng)新途徑、創(chuàng)新方法，創(chuàng)造具有可操作性的新的安置補償方式和機制，為我市的 “城中村 ”改造工作探索新的途徑和方法。（一）貨幣補償方式1 、 拆遷國有土地上的合法建（構(gòu)） 筑物 （包括住宅與非住宅），采取貨幣補償方式

7、的，按照評估結(jié)果確定補償價格。2、集體土地上被拆遷農(nóng)村居民宅基地、非經(jīng)濟(jì)組織和非住宅建（構(gòu)） 筑物選擇貨幣補償?shù)?，由拆遷人足額向被拆遷人支付征地拆遷補償費。3、被拆遷人選擇貨幣安置補償方式的，被拆遷人自行解決安置房源。（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式1 、 住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置以分區(qū)、定點、 定向、限價、 限量的方式進(jìn)行安置。在規(guī)定補償面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)， 按 “拆一還一”方式進(jìn)行安置，面積不足部分以貨幣方式補償，面積超過部分按所超面積補差。2、對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式的被拆遷戶的臨時安置地，由被拆遷人自行解決。3、 拆遷人在與被拆遷人簽定產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議后，必須于24 個月內(nèi)向被拆遷人提供安置房源。五、其它補助對于五保

8、戶、民政部門撫養(yǎng)的孤寡老人、烈士家屬、 國有企業(yè)下崗待業(yè)，屬于 “低保 ”的職工、殘疾困難戶或特困戶，在提供有效證件的情況下并積極配合支持征地拆遷工作的，每戶可以享受一定數(shù)額的補助，補助標(biāo)準(zhǔn)由地方政府或拆遷人制定。（此件發(fā)至縣級）二00八年四月十八日解讀城中村改造稅收政策城中村改造中，單位、 個人取得的拆遷補償費征收營業(yè)稅嗎?個人取得的補償費繳納個人所得稅嗎 ?政府、拆遷公司、房地產(chǎn)企業(yè)等用自建房或商品房進(jìn)行安置補償?shù)娜绾斡嬚鳡I業(yè)稅?作為昆明市改善民生的重大工程，城中村改造中涉及的眾多稅收政策出臺。個人補償費免征所得稅城中村改造中，必然涉及拆遷補償問題。拆遷戶和企業(yè)較為關(guān)注的問題就是，取得的拆

9、遷補償費如何計稅?記者從昆明市地稅局了解到，根據(jù)有關(guān)規(guī)定：只要是按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，單位和個人因土地被征用而取得的不動產(chǎn)拆遷補償費，均不征收營業(yè)稅;個人取得的補償費，屬于補償性質(zhì)的收入，所以，不管是現(xiàn)金還是實物，都不計算在個人交納所得稅的應(yīng)納稅所得額中。如市民王女士因城中村改造獲得現(xiàn)金補償8萬元， 扣除各種保險后，她當(dāng)月收入為3000 元。按我國現(xiàn)行稅率計算，王女士當(dāng)月需要交納的稅款為 (80000+3000-2000)*40%-10375=22025元。 如果補償可在應(yīng)納稅所得額中全額扣除，王女士當(dāng)月則只需要交納稅款(3000-2000)*10%-25=75 元。買安置房超過

10、補償部分仍要交契稅根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地、 房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其成交價格或評估價格相當(dāng)于補償費部分，免征契稅;超過補償費的部分，仍征收契稅。據(jù)介紹，拆遷戶申請新購房屋的契稅減免稅 手續(xù)時，要向拆遷地的地稅機關(guān)提供與實施拆遷 的公司簽訂的拆遷補償合同。稅務(wù)機關(guān)按拆遷補 償合同載明的補償金額確定契稅減免金額。企業(yè)搬遷收入部分減免據(jù)了解，企業(yè)因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)等原因，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的補償收入， 和通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場形式取得的土地 轉(zhuǎn)讓收入這兩部分搬遷收入，如果根據(jù)搬遷規(guī) 則，用于重置固定資產(chǎn)，即購置或建造與搬