物業(yè)管理單位集團(tuán)公司集團(tuán)公司理念

1、物業(yè)公司企業(yè)理念1 .企業(yè)宗旨：依法管理，業(yè)主至上，五心營造溫馨家園2 .企業(yè)精神：敬業(yè)修德高效創(chuàng)優(yōu)誠信進(jìn)取3 .工作態(tài)度：主動熱情周到細(xì)致4 .服務(wù)準(zhǔn)則：用我們的真心、熱心、愛心、細(xì)心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù)5 .企業(yè)管理理念：5.1 什么叫做不簡單？能夠把簡單的事情天天做好，就是不簡單；什么叫做不容易?大家公認(rèn)的、非常容易的事情。非常認(rèn)真地做好它，就是不容易。5.2 領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)。5.3 兼聽則明，偏信則暗。5.4 上級不引導(dǎo)，下級無目標(biāo)。5.5 要求下級做到的，自己要先做到。5.6 誰砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰的飯碗。5.7 獎勵20%的優(yōu)秀者，鼓

2、勵70%的普通者，淘汰10%的落后者。6 .員工修養(yǎng)理念:6.1 勿以惡小而為之，勿以善小而不為。6.2 天下大事，必做于細(xì)；天下難事，必做于易。6.3 決不內(nèi)耗。6.4 無成見地對待團(tuán)隊中的每一位同事。6.5 成就企業(yè)，成就自己。6.6 每日學(xué)習(xí)，每日進(jìn)步。7 .企業(yè)服務(wù)理念：7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次。7.3 迅速反應(yīng)，馬上行動。7.4 不要計較客戶的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作。7.5 永遠(yuǎn)不要與客戶爭辯。7.6 始終保持耐心，始終保持微笑。7.7 服務(wù)機(jī)制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競爭力。7.8

3、企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人，每一個人的一舉一動都代表著公司形象。7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。7.10 客戶的關(guān)切是我們工作的重中之重。7.11 客戶服務(wù)無小事7.12 專精創(chuàng)造卓越。7.13 有缺陷的服務(wù)等于無效服務(wù)。7.14 將投訴做成驚喜。7.15 日清日審。業(yè)主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時 限及時處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要 日日跟蹤，及時給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。8 .企業(yè)愿景：8.1 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先對手一步。8.2 危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)展的動力，也

4、是個人成長的動力。8.3 學(xué)則逆水行舟，不進(jìn)則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。2.0項目基本情況1.XX 一期項目概況1.1XX 一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況項目指標(biāo)備注總用地22176m233畝總建筑面積57215m2不含地下室其住宅53475m2中商業(yè)3540m2配套公建200m2（會所）地下室6500m2停二車及設(shè)備用房建筑密度29.5%綠地面積7760m2綠地率35%規(guī)劃總戶數(shù)459戶以每戶3.5人計規(guī)劃總?cè)丝?600人停車位設(shè)置一覽表項目數(shù)量備注246 位地面12位小車位（不含8號樓）地下126位地面停車庫64個地面自行車停車回積780m2地面摩托車停布面積600m2地下主要電氣設(shè)備項目數(shù)

5、量位置備注柴油發(fā)電機(jī)組變配電室1組1問地下室地下室小區(qū)變配電室1問地下室住戶用電專用配電室1問地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1問6號樓一層電梯20 部1至8號樓共18個樓梯相關(guān)信息小區(qū)共18個梯,2個地卜車庫出入口 ,1個小區(qū)主入口 ,1個小區(qū)出口 ,1個消防通道,1 個人行消防通道，8號樓獨(dú)立幢獨(dú)設(shè)1個出入口，二期未開發(fā)。主要業(yè)主群為：一院醫(yī) 生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊、洛江政府人員。2.項目物業(yè)管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模屬中小型，又8號樓為獨(dú) 立幢，與二期形成一個小區(qū)三個組團(tuán)格局。 因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的 資源共享空間相對較少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)

6、臨時緩助兩方面的共享），部門設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對較多。該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實行開放式管理，住宅應(yīng)實行全封閉式管理的模式。由于小區(qū)內(nèi)的 3號樓、4號樓、7號樓的一層架空層作為 停車場，無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場分布較散，考慮到成本核算，不可能每個車場設(shè)車管員，因此，整個小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實施：1、應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車場車 庫出入口與場內(nèi)主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻；2、加強(qiáng)小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族，素質(zhì)和收入水平較高，對物業(yè)管

7、理水平要求也較 到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標(biāo)準(zhǔn) 更高，立求精、細(xì)、及時、到位的服務(wù)。3.0收費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)報備1 .關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的初步意見法律依據(jù)：國務(wù)院物業(yè)管理條例發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法福建省福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場實際 情況制定。項 目類別計價單位標(biāo) 準(zhǔn)備注物業(yè)管理費(fèi)（住宅）m2/元.月1.0物業(yè)管理費(fèi)（住宅改辦公）m2/元.月1.8物業(yè)管理費(fèi)m2/元.月1 .0（商鋪）門鏡可視對講系統(tǒng)戶/元600信報箱戶/元78車輛服務(wù)地卜車位維護(hù)費(fèi)個月120元地面車位維護(hù)費(fèi)個月120元臨時維護(hù)費(fèi)（四輪機(jī)動車）

8、0.5小時以內(nèi)不收費(fèi)次5元臨時次10元過夜自行車輛0.3元/次臨時輛0.6元/次過夜輛/月12元電動車輛0.7元臨時輛1.5元過夜輛/月30元/月含充電費(fèi)摩托車輛1元/次輛2元過夜輛/月40元/月裝修管理裝修暫收款每戶1000 元裝修驗收合格后歸還樓道修繕費(fèi)100元/套公共部分水電周轉(zhuǎn)金200元/套電梯電費(fèi)地面二層以上地間架空一層以上按系數(shù)分?jǐn)偠渭訅核眠\(yùn)行費(fèi)變頻泵加壓層按建筑回積分?jǐn)偣菜娰M(fèi)按建筑回積分?jǐn)傉f明:1.1 一梯兩戶電梯電費(fèi)的系數(shù)分?jǐn)偡ǎ旱孛嬉粚幼舨环謹(jǐn)傠娰M(fèi)，地面架空的 1層按系數(shù)“1”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶按所在層數(shù)計分?jǐn)傁禂?shù)：每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)=應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/ （應(yīng)分

9、攤電費(fèi)各樓層系數(shù)之和x 2）X本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量X當(dāng)月電費(fèi)單價例：設(shè)某梯位1-11層共22戶（地面為架空）某月電梯共用電660度，每度電為0.5469元,1 層的住戶電梯電費(fèi)為1/（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11） X 2 X 660X0.5469=2.8元；2 層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) X 2 X660X 0.5469=5.5元；3 層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為3/（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11） X 2 X660X 0.5469=8.2 元；11 層住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為11/（1+2+3+4+5+6+7+8+9+

10、10+11） X 2 X 660 乂 0.5469=30.1 元。1.2 兩梯兩戶的電費(fèi)分?jǐn)偡椒ǎ好繎魬?yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)=應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/ （應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和x 2）X本梯位兩部電梯當(dāng)月用電之和X當(dāng)月電費(fèi)單價；1.3 二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi)的分?jǐn)偡椒?；加壓層每戶?yīng)分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi)=（運(yùn)行費(fèi)總和/應(yīng)分?jǐn)偹M(fèi)總量（噸）X該戶用水量；1.4 公共水電費(fèi)每戶應(yīng)分?jǐn)倲?shù)量=該戶建筑面積/住宅總面積x公共水電費(fèi)總量。4.0組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利4.1管理機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理項目經(jīng)理事務(wù)助理出納綜合事務(wù)管理會所管理品質(zhì)監(jiān)督客戶服務(wù)部4.2人員定編部 門岡 位定編數(shù)備注一期到崗日期二期增編項目經(jīng)理107. 4事務(wù)

11、助理107. 6客戶服務(wù)部客服主管107. 4客服助理307. 4前臺接待107. 6出納107. 6工程服務(wù)部主管107. 4水電維修207. 4安防服務(wù)部主管107. 6班長307. 6隊員1207. 73監(jiān)控307. 72車管員407. 72環(huán)境服務(wù)部主管107. 6保潔員607. 72綠化工207. 7品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)107. 74494.3人員薪資體系4.3.1工資崗 位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時補(bǔ)貝占技能（工作量）補(bǔ)貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理4505508503002001800出納4504006001501200部門主管450

12、4507501501501500客服助理4504006001501200安防班長4503504001001502001300安防員4503505003001250監(jiān)控450250350800車管員45050150200800保潔員450150250700工程人員4504005001501100綠化工450250350800廚師4502503508004.3.2過節(jié)費(fèi)4.3.3高溫補(bǔ)貼4.3.4加班費(fèi)4.3.5年終獎4.3.6 福利費(fèi)4.3.7 社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取5.0開辦測算及日常管理測算5.1前期投入明細(xì)表費(fèi)用項目子項目數(shù)量單價費(fèi)用小計備 注前期投入費(fèi)用攤銷印刷品125002500

13、辦公場地布置150005000員工宿舍用品11000010000標(biāo)識系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機(jī)具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費(fèi)用小計134500 元5.2詳細(xì)的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表 年經(jīng)營支出匯總表費(fèi) 用項目月支出 額（元）年支出 額（萬元）所占比重 %單位面積成 本（元）備 注（一）人工費(fèi)5160061. 9258. 540.210（二）辦公費(fèi)24602. 952. 790.010（三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)11181.341. 040.004（

14、四）低值易耗品攤銷費(fèi)14081.691. 310.005（五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)35924.313. 350.012（六）清潔費(fèi)878010.548. 190.029（七）安防費(fèi)14941.791. 390.005（八）/、口預(yù)見費(fèi)26873.222. 510.009（九）社區(qū)文化費(fèi)27683.322. 580.009（十）管理傭金66517.986. 200.022（）法定稅費(fèi)55926.715. 210.019按收入合計 的6%計提合計88150105. 6793. 110.3345.3人工費(fèi)明細(xì)表崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月工次額備 注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115

15、001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工程主管115001500車管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長313003900安防員121100132008小時廚師1800800小計4651600費(fèi)用合計516005.4 辦公費(fèi)明細(xì)表費(fèi)用項目子項目測算依據(jù)費(fèi)用小計辦公費(fèi)交通費(fèi)日常租車估算200通訊費(fèi)電話費(fèi)兩部電話，平均每部月120兀，共計240兀240手機(jī)費(fèi)2部，平均150元/月300服裝 費(fèi)管理人員夏裝2套:150元/月，冬裝2套：200

16、元/月，（150+300） X 2 套 X12/24 （兩年折舊）450護(hù)管員夏裝2套:100元/月，冬裝2套：150元/月，（100+200） X 2 套 X15/24 （兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元/月，冬裝2套：200元/月，（100+150） X 2 套 X19/24 （兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員）X 30元/ 人（包括公共辦公用品）420合計24605.5 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及低易耗品攤銷明細(xì)表費(fèi)用項目子項目數(shù)量單價費(fèi)用小計備注辦公設(shè)備原值電腦5400020000打印機(jī)115001500傳真機(jī)110001000電話機(jī)3150450復(fù)印機(jī)18000

17、8000對講公桌椅經(jīng)理1800800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門104004000電視機(jī)110001000熱水器110001000驗鈔機(jī)1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險柜110001000工具設(shè)備數(shù)字力用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機(jī)115001500電焊機(jī)110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小好53001500高壓水槍115001500剪草機(jī)2500010000修邊機(jī)綠籬男160006000小計86550（三）固定資產(chǎn)折

18、舊費(fèi)計8655（殘值）1118按5年折舊，折舊扣殘值為10%計算（四）低值易耗清潔工具批13000125按兩年攤銷榨水車臺20240200品攤銷維修工具批16000250綠化工具批12000167辦公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合叱用14085.6 設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表費(fèi)用項目子項目測算依據(jù)費(fèi)用小計給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬元，按原值5%計算208更換費(fèi)用原值估算50萬元，按每年2.5%更新（40年更換一遍），12個月攤銷1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬元，按每年原值5%計算208消防系統(tǒng)維修費(fèi)用原值

19、估算80萬元，按原值2%計算133運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計35925.7 清潔、安防、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金明細(xì)表費(fèi)用項目子項目測算依據(jù)費(fèi)用小計（六）清潔綠化費(fèi)衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池共83個，平均每個每次200元，共16600元1383清潔材料（1）普通工具500清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費(fèi)冬季每月一次，夏季每周一次， 春秋每月兩次/每次約500兀1125綠化材料按每平方米0.06元/月2772清潔費(fèi)合計8780（七）安防費(fèi)建筑面積298800平方米，按0.005元/平方米/月計算1494（八）/、口預(yù)見費(fèi)按前七個項

20、目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費(fèi)按前八項的3%提取2768（十）管理傭金按前九個項目的7%提取66516.0總體管理構(gòu)想及各項規(guī)章制度針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點(diǎn)，對小區(qū)采取的總休管理思路為：1.0安防管理：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對項目特點(diǎn)，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的 人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員 進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶+規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車 輛及物品出入的安全。2.0公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化