商業(yè)地產(chǎn)銷售說(shuō)辭

1、商業(yè)地產(chǎn)銷售說(shuō)辭××商業(yè)銷售統(tǒng)一說(shuō)辭一:公司簡(jiǎn)介 : 7 o/ T8 I2 h四川××實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于 1995 年，是一家涉足房地產(chǎn)、工業(yè)、商 貿(mào)、運(yùn)輸和醫(yī)療等領(lǐng)域的多元化民營(yíng)企業(yè)，有分布于綿陽(yáng)、成都等地的子公司 30 余家，公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中一貫堅(jiān)持“以人為本、誠(chéng)信敬業(yè)”的經(jīng)營(yíng)理念和“發(fā)展實(shí) 業(yè)、造福社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)宗旨。先后在成都開(kāi)發(fā)了××花園、××大廈、沙河新城、 清江雅居等一系列項(xiàng)目，都獲得一致好評(píng)，其中沙河新城就被評(píng)為群眾十大喜愛(ài)樓 盤之一。二: 項(xiàng)目的基本概況（ 一） 商業(yè)的基本情況 1 、商業(yè)的位置

2、 $ j" F ' S& Q; ××的商業(yè)位 于××市成華區(qū)府青路二段 18 號(hào)，是一棟共 4 層的商業(yè)建筑，前臨府青路二段主 要交通干道，右面是沙河新城小區(qū)的主出入口，左面是規(guī)劃中的小學(xué)校、藍(lán)水灣商 業(yè)廣場(chǎng)及藍(lán)水灣的出入口，有著優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的消費(fèi)人群。2、商業(yè)的氛圍 西有李家沱的商圈，北有 512 建材市場(chǎng)和正在形成的藍(lán)水灣商業(yè)廣 場(chǎng)，南有刃具廠宿舍綜合市場(chǎng)，特別是以李家沱的商業(yè)氛圍最為成熟，而××的社 區(qū)商業(yè)正是處于這幾大商圈的包圍之中。因此，有其濃郁的商業(yè)氛圍。 3

3、、商業(yè)的基本指標(biāo) 商業(yè)建筑面積 :8000 平方米 ;層數(shù):4 層;總高為 米，一樓層高 米，2、3、4 層為 米。 一層建筑面積 1700 平方米二層建筑面積 1700 平方米， 三層建筑面積 1400平方米，四層建筑面積 1400 平方米。地下一層設(shè)停車場(chǎng)，面積 平方米，設(shè)備區(qū)面積 平方米。4、項(xiàng)目配套設(shè)施 :地下停車位 :50 個(gè)前面的花園廣場(chǎng) :1000 多平方米電梯 :2 部( 二 ) 、周邊配套情況(1) 、交通狀況 #1、7路: 理工學(xué)院文化宮2、15路: 富森美家居文化宮3、45路: 雙楠小區(qū)青龍場(chǎng)中心站4、1路: 八一家具城青龍場(chǎng)中心站5、113路: 金沙車站十里店6、49

4、路 : 青龍場(chǎng)公交站石羊中心站7、412路: 十陵公交站火車北站(2) 周邊居住小區(qū)1、沙河新城 2 、機(jī)床廠宿舍3、工研所宿舍4、刃具廠宿舍5、藍(lán)水灣( 三 ) 、市政配套情況公園: 三洞橋公園、活水公園、游樂(lè)園學(xué)校: 電子科大、成大附中、××市金牛區(qū)樹(shù)培小學(xué)、府青路小學(xué)、成量學(xué)校、軸承廠幼兒園、桃溪社區(qū)幼兒園、華西中學(xué)醫(yī)院: ××市 6 醫(yī)院、校工業(yè) 416醫(yī)院、建工醫(yī)院、刃具廠醫(yī)院、××成量集團(tuán)公司醫(yī)院、四川石油管理局成都醫(yī)院市、家佳樂(lè)超市銀行: 工商銀行八里莊分理處、××商業(yè)銀行、××市

5、農(nóng)村信用社、招商銀行 加油站: 府青路加油站、行政加油站、平安加油站綜上所述“××”周邊公交汽車線路多達(dá) 20 余條，覆蓋了市中心，火車北站 及各長(zhǎng)途汽車站，交通非常便利，利于各客戶出行，解決了客戶在購(gòu)房中最擔(dān)心的 交通不便的問(wèn)題，周邊配套設(shè)施完善，學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、商場(chǎng)、銀行、加油站 應(yīng)有盡有，再加上小區(qū) k# J/ 市場(chǎng): 華聯(lián)商廈、高筍塘榮華建材市場(chǎng)、×× 512 建 材市場(chǎng)、紅旗連鎖、互惠超1、李家沱商圈 李家沱本來(lái)就是一個(gè)成熟的社區(qū)，商業(yè)也是隨著人口的增多， 消費(fèi)人群的大量聚集，從而發(fā)展起來(lái)的。就目前是以萬(wàn)科商業(yè)、陽(yáng)光嘉園商業(yè)、沙 河風(fēng)情商業(yè)

6、為代表。2、××商業(yè)周邊的商業(yè)情況 營(yíng)業(yè)態(tài)應(yīng)主要為服裝、藥房、汽車美容養(yǎng)護(hù)、超市、建材五金、高檔茶樓、高 檔美容美發(fā)、銀行等業(yè)態(tài)為主，并可以參照陽(yáng)光嘉園商業(yè)的業(yè)態(tài)，就五大社區(qū)的消 費(fèi)能力，其經(jīng)營(yíng)狀況、前景應(yīng)是很好的。一、 周邊環(huán)境 大環(huán)境××的社區(qū)商業(yè)周邊的大的商業(yè)圈 : 西有李家沱的商業(yè)，北有 512 建材市場(chǎng)和 正在形成的藍(lán)水灣商業(yè)廣場(chǎng)，南有刃具廠宿舍綜合市場(chǎng)，特別是李家沱的商業(yè)氛圍 最為成熟，沙河新城的社區(qū)商業(yè)正是處于這幾大商圈的包圍之中。因此，這兒有濃 郁的商業(yè)氛圍。 小環(huán)境××、藍(lán)水灣、機(jī)床廠宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小區(qū)

7、，近在咫尺，目前 本項(xiàng)目的商業(yè)沒(méi)有形成之前，就是只有機(jī)床廠宿舍下面的社區(qū)商業(yè)，從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái) 看，可謂“火爆”，其經(jīng)營(yíng)形態(tài)主要為百貨、小五金、房屋中介、美容美發(fā)、奶 屋、干洗店、茶樓等。另有好又多府河店、沃爾瑪 SM店等超市的公共交通車從沙 河新城小區(qū)經(jīng)過(guò)，說(shuō)明了小區(qū)附近充足的購(gòu)買力，也說(shuō)明了小區(qū)附近沒(méi)有形成一個(gè) 自己的商圈，讓這一購(gòu)買力無(wú)法施展。四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 萬(wàn)科商業(yè)、陽(yáng)光嘉園商業(yè)、沙河風(fēng)情商業(yè)基本已售完，這說(shuō)明市場(chǎng)的需求是樂(lè) 觀的。最為直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是藍(lán)水灣商業(yè)，目前藍(lán)水灣商業(yè)正在進(jìn)行促銷活動(dòng)， 銷售形勢(shì)有所改觀。五、 賣點(diǎn)歸納1、地段、交通、人氣優(yōu)勢(shì)××商業(yè)處于一、二

8、環(huán)之間，位于××市東北方。該項(xiàng)目前臨府青路二段主要 交通干道，右面是××新城小區(qū)的主出入口，左面是規(guī)劃中的小學(xué)校、藍(lán)水灣商業(yè) 廣場(chǎng)及藍(lán)水灣的出入口，本項(xiàng)目既有多條公交線路通過(guò)，又有沙河新城、藍(lán)水灣、 淺水半灣、機(jī)床廠宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小區(qū)常住人口的消費(fèi)，所以有著 優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的、穩(wěn)定的消費(fèi)人群。 2 、升值潛力大××新城的住宅項(xiàng)目從 2003年開(kāi)盤以來(lái)已經(jīng)增值了 1000-2000 元/?左右，項(xiàng) 目的商業(yè)配套很不完善，目前臨街的商業(yè)鋪面數(shù)量很少，更能體現(xiàn)出其價(jià)值性和稀 缺性，升值空間巨大。 3 、投資回

9、報(bào)率高本小區(qū)的商業(yè)臨府青路，在沙河新城正大門的右側(cè)，而該商業(yè)處與刃具廠等四 個(gè)傳統(tǒng)社區(qū)的中心，周邊有藍(lán)水灣，即將開(kāi)發(fā)成形的淺水半島，機(jī)床廠、工研所宿 舍，刃具廠都有很大的消費(fèi)能里，而目前本區(qū)域內(nèi)沒(méi)有一個(gè)能呈現(xiàn)規(guī)模的商業(yè)，所 以沙河社區(qū)商業(yè)的投資回報(bào)率將高于普通水平。 4、低風(fēng)險(xiǎn)這是由于××新城樓盤所處的成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近客源積累 : 隨著 沙河新城，藍(lán)水灣、淺水半島全面入住，以及附近廠礦宿舍的大量常住人口，將涌 現(xiàn)了巨大的商機(jī)，而面積只占整個(gè)區(qū)域很小部分比例的社區(qū)商鋪，在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上就 很小了。 5、經(jīng)營(yíng)靈活性針對(duì)本區(qū)域 , ，二層層高為 , ，三層層高為 , ，開(kāi)

10、間為 6.6, ，進(jìn)深為 14.414、土地年限有多少年 ,答 :40 年15、如何計(jì)算投資回報(bào)率 ,答:最為簡(jiǎn)易的算法 :計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率 ,月租金× 12（個(gè)月）/ 售價(jià) 計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率 ,（ 售出價(jià) ,購(gòu)入價(jià) ）/ 購(gòu)入價(jià)16、該項(xiàng)目周邊的租價(jià)是多少 ,答:50 80 元/?17、能否通天然氣 , 答: 不通18、有沒(méi)有電 （貨）梯, 有幾部,能否直下地下停車場(chǎng) ,答: 有兩部電梯，沒(méi)有貨梯，可以下地下室。七 : 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析該項(xiàng)目單個(gè)商鋪的面積主要在 100?以上，并且在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上有所限制 （ 除餐 飲、娛樂(lè)行業(yè)以外 ） 。所以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有其優(yōu)劣勢(shì)。

11、 優(yōu)勢(shì):1、優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的消費(fèi)人群。2、大開(kāi)間、大進(jìn)深，利于分割，經(jīng)營(yíng)方式靈活多樣。3、宣傳優(yōu)勢(shì)。在××前期住宅銷售時(shí)，就已經(jīng)明確了是一個(gè)商業(yè)會(huì)所，可謂 是深得小區(qū)業(yè)主的心。4、主要的客戶購(gòu)買群包括 : ××小區(qū)的業(yè)主、看好該地段的投資者 （ 含外 地） 、面臨拆遷 512建材市場(chǎng)的生意人及自己做生意的人群等。 5 、 配套成熟，有 充足的地下、地面停車位。劣勢(shì):1、 面積太大，總價(jià)過(guò)高，從而使其客戶群減少，相對(duì)單一。2、在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在有所限制，除餐飲、娛樂(lè)行業(yè)以外。3、面臨藍(lán)水灣商業(yè)廣場(chǎng)的壓力，單價(jià)要低 2000元/? 左右。而現(xiàn)在正

12、在進(jìn)行 促銷活動(dòng)。 六、 賣點(diǎn)歸納1、地段、交通、人氣優(yōu)勢(shì)××商業(yè)處于一、二環(huán)之間，位于××市東北方。該項(xiàng)目前臨府青路二段主要 交通干道，右面是××新城小區(qū)的主出入口，左面是規(guī)劃中的小學(xué)校、藍(lán)水灣商業(yè) 廣場(chǎng)及藍(lán)水灣的出入口，本項(xiàng)目既有多條公交線路通過(guò)，又有沙河新城、藍(lán)水灣、 淺水半灣、機(jī)床廠宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小區(qū)常住人口的消費(fèi)，所以有著 優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的、穩(wěn)定的消費(fèi)人群。2、升值潛力大××新城的住宅項(xiàng)目從 2003年開(kāi)盤以來(lái)已經(jīng)增值了 1000-2000 元/?左右，項(xiàng) 目的商業(yè)配套很不完善，目前臨街的商業(yè)鋪面數(shù)量很少，更能體現(xiàn)出其價(jià)值性和稀 缺性，升值空間巨大。3、投資回報(bào)率高本小區(qū)的商業(yè)臨府青路，在沙河新城正大門的右側(cè)，而該商業(yè)處與刃具廠等四 個(gè)傳統(tǒng)社區(qū)的中心，周邊有藍(lán)水灣，即將開(kāi)發(fā)成形的淺水半島，機(jī)床廠、工研所宿 舍，刃具廠都有很大的消費(fèi)能里，而目前本區(qū)域內(nèi)沒(méi)有一個(gè)能呈現(xiàn)規(guī)模的商業(yè)，所 以沙河社區(qū)商業(yè)的投資回報(bào)率將高于普通水平。4、低風(fēng)險(xiǎn)這是由于××新城樓盤所處的成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近客源積累 : 隨著 沙河新城，藍(lán)水灣、淺水半島全面入住，以及附近廠礦宿舍的大量常住人口，將涌 現(xiàn)了巨大的商機(jī)，而面積只占整個(gè)區(qū)域很小部分比例的