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文檔簡介
1、物業(yè)智能化系統(tǒng)管理方案概述:智能化的程度決定了現(xiàn)今樓盤的檔次,X國際廣場在智能化方面作了較大投入,使業(yè)主們在未來的生活、工作中,更增添了一份安全和舒適。二、智能化系統(tǒng)的日常運行及特點(一)安全防范系統(tǒng)社區(qū)的安全防范系統(tǒng),是指利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù),通過采用各種安全技術(shù)的器材設(shè)備,達到社區(qū)防入侵、防盜、防破壞等目的,保證社區(qū)業(yè)主人身及生命財產(chǎn)安全的綜合性多功能防范系統(tǒng)。X國際廣場為整個社區(qū)提供的安全技術(shù)防范體系,包括電視監(jiān)控系統(tǒng),周界紅外報警體系、住戶緊急報警系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)和出入口控制系統(tǒng)(含門禁及停車場管理系統(tǒng)),并建立監(jiān)控中心,整個防范系統(tǒng)組成一個有機的整體。監(jiān)控中心設(shè)置
2、24小時全天候值班制度,當有報警信號切入時,在監(jiān)控中心就能夠立刻接受到報警信號,通過信息交換,監(jiān)視系統(tǒng)將報警地點附近的攝像機切換到指定的監(jiān)視器上監(jiān)視,同時視頻錄像機自動記錄現(xiàn)場情況;值班人員將立即通知保安前去處理,并將情況記錄備查。報警信息處理流程:1、可視對講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)在X國際廣場的住宅樓內(nèi),設(shè)有可視對講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),來訪的客人和業(yè)主能夠可視通話,發(fā)生異常情況,業(yè)主能夠直接向報警中心報警求援。通過業(yè)主與訪客的對講,由業(yè)主控制開門。管理處可通過該系統(tǒng),先行對訪客身份識別后,與業(yè)主取得聯(lián)系,決定是否放行。2、家庭安防報警系統(tǒng)在居家戶內(nèi),設(shè)置緊急求救按鈕,當業(yè)主在家發(fā)生緊急情況(如生病)時,可通過該按鈕
3、向監(jiān)控中心求救.3、周界紅外報警系統(tǒng)在x國際廣場的住宅樓、酒店式公寓一層墻體四周設(shè)置主動式紅外探測器,建立社區(qū)內(nèi)第一道安全防范體系,一旦發(fā)現(xiàn)非法穿越,附近的報警揚聲器會立刻鳴響,報警信息同時傳至監(jiān)控中心。周界報警系統(tǒng)的要求是:(1) 周界探測器具備防拆、防破壞功能;基本無盲點(2) 防區(qū)割分要適于報警時準確定位,中心接收警情后能發(fā)出報警,識別報警區(qū)并進行記錄;(3) 前端探測器要有較強的抗不良天氣環(huán)境干擾能力;(4) 系統(tǒng)應(yīng)具備自檢功能,可控制前端設(shè)備的恢復(fù);(5) 系統(tǒng)應(yīng)配備后備應(yīng)急電源;(6) 具備與監(jiān)控系統(tǒng),周界照明系統(tǒng)的報警聯(lián)動功能。4、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)依據(jù)x國際廣場的地
4、形、地貌、建筑及功能布局,在社區(qū)的出入口、公共通道、電梯、車庫等一些重要位置設(shè)立攝像監(jiān)控點,監(jiān)控人員24小時屏幕監(jiān)控,同時將重要區(qū)域監(jiān)控情況記錄以備查。配合保安電子巡更系統(tǒng),結(jié)合固定崗、流動崗的人員監(jiān)控,增強社區(qū)保安巡視工作的力度和管理,使社區(qū)無監(jiān)視死角,實現(xiàn)技防、人防、物防的完美結(jié)合。5、一卡通系統(tǒng)社區(qū)業(yè)主憑已授權(quán)的IC卡實現(xiàn)停車、身份識別、車輛出入管理等功能。6、停車場智能化管理x國際廣場的地卜車庫工設(shè)置車位279輛,地面有80輛左右的車位。根據(jù)現(xiàn)場的停車場分布和道路通行能力、出入分流原則,以及社區(qū)內(nèi)業(yè)主的車輛狀況,在社區(qū)的進出口大門和地下停車場進出口設(shè)立先進的智能化停車場設(shè)備。監(jiān)控中心將
5、辦理停車手續(xù)的車主資料輸入電腦,并在一卡通上輸入信息,完成車輛的出入登記。外來車輛也可在入口處進行系統(tǒng)識別,給予一次性放行通過。在智能停車場系統(tǒng)監(jiān)控下,車輛將有序進出。停車場管理的要點是:進場道閘自動起落,出場人工識別車牌號碼無誤則放行。使用該系統(tǒng)能加快車輛流量,降低車輛被盜的危險性智能停車場管理系統(tǒng)車輛進出車庫流程圖如下:停車場入口管理流程圖停車場岀口管理流程圖(二)信息管理系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)是管理處向業(yè)主發(fā)布和提供信息交流的場所,它主要包括背景音樂系統(tǒng)'、遠程抄表系統(tǒng)、物業(yè)信息管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)和局域網(wǎng)信息系統(tǒng)。該部分系統(tǒng)將由監(jiān)控中心負責(zé)操作,智能化技工負責(zé)維護。背景音樂系統(tǒng):
6、管理中心將按照X國際廣場的特點,由監(jiān)控中心實行分區(qū)控制緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)。在出現(xiàn)非常事件或火災(zāi)時,系統(tǒng)能夠接受消防監(jiān)控中心的強制切換,并自動投入事故或火災(zāi)報警廣播,將平時播放的背景音樂切換為事故廣播。背景音樂系統(tǒng)主要為社區(qū)公共場所提供舒適優(yōu)美的背景音樂或語音廣播,當發(fā)生事故或火災(zāi)時,則可作為事故緊急廣播,引導(dǎo)疏散,指揮處理事故。背景音樂每季度與消防系統(tǒng)聯(lián)動調(diào)試一次,平時作為背景音樂播岀。物業(yè)信息管理系統(tǒng):為管理中心的規(guī)范化管理提供了便利條件,有利于X國際廣場品質(zhì)的提升。該系統(tǒng)用于協(xié)調(diào)社區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理服務(wù)人員之間的關(guān)系,對物業(yè)管理中的房產(chǎn)、住戶、服務(wù)、公共設(shè)施、工程檔案、費用收繳統(tǒng)計及維修
7、統(tǒng)計、房屋狀況等信息資料進行數(shù)據(jù)采集、分析、傳遞、加工、存儲、計算等操作,反映物業(yè)管理的各種運行狀態(tài)。電子公告欄系統(tǒng):該系統(tǒng)設(shè)置于寫字樓大堂和酒店式公寓的每層樓的樓面,用于發(fā)布各種信息,包括物業(yè)信息、社區(qū)動態(tài)、天氣預(yù)報、廣告、重大新聞等,信息的發(fā)布由客戶服務(wù)中心管理,工程部負責(zé)日常的維護。局域網(wǎng)信息系統(tǒng):X國際廣場的業(yè)主定位就是“君”,此君就是教師、海歸、IT精英、公司高級職員,他們對居所的要求不再是單一的生活空間,而是家庭辦公室和休閑娛樂中心。社區(qū)局域網(wǎng)通過數(shù)字技術(shù)將管理、服務(wù)的提供者與每個業(yè)主緊密相連,業(yè)主能夠在上面獲得有關(guān)居住社區(qū)的各項信息,為業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)的交流提供了一個平臺。在網(wǎng)
8、上,業(yè)主能夠享受網(wǎng)上金融、證券、游戲聊天、電子閱覽、社區(qū)購物、社區(qū)服務(wù)、費用查詢、投訴保修、公告服務(wù)等多項服務(wù)內(nèi)容。(三)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)x國際廣場的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)包括電訊系統(tǒng)、寬帶接入系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)等,該項系統(tǒng)由管理中心工程部負責(zé)日常的檢查,專業(yè)公司承擔維修維護工作。管理中心將配合專業(yè)公司,保證業(yè)主信息網(wǎng)絡(luò)的通暢。二、智能化系統(tǒng)的維護設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證,它不但要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備能達到原有的設(shè)計性能和服務(wù)年限。智能化設(shè)備的維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類,定期維修、保養(yǎng)得越好,緊急維修就會相對應(yīng)減少,
9、業(yè)主的滿意度就會提高。(一)定期維修、保養(yǎng)制度定期維修保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要,但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計劃并嚴格遵照執(zhí)行。根據(jù)上次檢修時間就能夠排出各類設(shè)備的定期檢修時間表,打印出具體檢修項目及要求。檢修完畢后再將檢修結(jié)果輸入電腦并存檔,建立設(shè)備維修檔案備查。因為智能化系統(tǒng)比較復(fù)雜,系統(tǒng)設(shè)計及零部件皆為公司專利,系統(tǒng)發(fā)生故障時必須由供貨商維修更換,所以,在選型時要考慮產(chǎn)品的品牌和供貨商的維修能力。(二)緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成,應(yīng)通過對緊急維修的管理達到下述要求:1、對簡單的緊急維修工作,應(yīng)能于最短的時間內(nèi)完成2、對較大的緊急維修工作應(yīng)
10、能有效跟進,直到完成為止。3、對緊急維修的部位及項目進行分類、統(tǒng)計、分析,以便掌握設(shè)備存在的隱患。4、對緊急維修的耗材進行有效的監(jiān)控,控制成本支出。三、智能化設(shè)備維護計劃(一)閉路監(jiān)控系統(tǒng)序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機器清掃1次/半年監(jiān)控室設(shè)備狀況檢查及記錄值班2操作控制臺/控制鍵盤設(shè)備狀態(tài)檢查、機器清掃1次/半年設(shè)備狀況檢查1次/天3錄像機設(shè)備4報警觸發(fā)數(shù)字錄像設(shè)備(硬磁盤)設(shè)備狀態(tài)及功能檢查1次/季設(shè)備狀況檢查1次/天5彩色監(jiān)視器設(shè)備狀態(tài)檢查、機器吸塵1次/半年設(shè)備狀況檢查1次/天6攝像機設(shè)備狀態(tài)檢查,鏡頭、機器清潔1次/月
11、設(shè)備狀況檢查1次/天半年巡更4緊急按鈕、探頭、鍵盤清潔、緊固連接、信號應(yīng)答1次/季(五)傳輸線路維護-序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1視頻線、控制線、電源、網(wǎng)絡(luò)線等清潔、緊固連接次季1±/外觀、信號檢查1次/天四、智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及故障處理程序、誤報處理程序誤報處理程序如圖所示:根據(jù)X國際廣場的智能化系統(tǒng)的功能設(shè)置和定位,結(jié)合一卡通系統(tǒng),我們建議在原有智能化系統(tǒng)的上,引入社區(qū)會員消費服務(wù)系統(tǒng)一CMCSo社區(qū)會員消費系統(tǒng)的主要服務(wù)對象是封閉社區(qū)業(yè)主,提供社區(qū)內(nèi)消費,以及代理業(yè)主交費等功能。當前眾多的智能社區(qū)主要的服務(wù)對象是集中于社區(qū)物業(yè)管理的范圍,同時以硬件為主,雖然在社區(qū)停車場管理、門禁系統(tǒng)以及社區(qū)內(nèi)消費有一部分使用到了“一卡通”的概念,但很難做到與銀行支付卡聯(lián)系在一起,那么如果有一種系統(tǒng)能夠?qū)⑸鐓^(qū)物業(yè)管理、社區(qū)居住業(yè)主和銀行支付卡聯(lián)系在一起,那么社區(qū)內(nèi)的消費能夠?qū)崟r或者準實時的進行。這樣
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