成都市格林威治城項目商業(yè)物業(yè)運作報告

1、中?！靖窳滞纬恰宽椖可虡I(yè)物業(yè)運作報告中海【格林威治城】是一個集商業(yè)、住宅、商務公寓為一體的復合性地產(chǎn)項目，因商業(yè)部分先期推出，在商業(yè)部分運作時要充分體現(xiàn)其項目的整體規(guī)模和文化優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)成功運作，體現(xiàn)在兩個大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營。商業(yè)物業(yè)的成功銷售保證發(fā)展商開發(fā)利益，商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營利于項目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當?shù)拇龠M作用。要達到上述目的，商業(yè)物業(yè)的運作必須從四個方面銷售、招商、商管、物管入手，形成系統(tǒng)的運作思路。商業(yè)項目的運作流程及關系示意：成功銷售促進招商條件支持管理模式支持 銷 售 商業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理 成果支持商業(yè)項目 后

2、續(xù)物業(yè)銷售、品牌塑造促進 招 商 根據(jù)雙方前期交流成果，以下從銷售、招商、商管、物管闡述。一、銷售板塊1、 物業(yè)經(jīng)營定位明確物業(yè)租售情況 14、15、171F臨街商業(yè)預留部分保留單位，作為其2F承租商家的門廳，此部分商業(yè)暫不發(fā)售； 14、15、17暫不作留存資產(chǎn)位置上的考慮，根據(jù)實際招商情況再行定奪；2、 銷售模式針對投資者制定不同的銷售模式以迎合不同的投資心里。投資自營的直接采用自然銷售模式；有的投資者對租金的要求比較理性，相對更看重收益的長期和穩(wěn)定性，物業(yè)的升值空間，則采用帶租約銷售，不承諾回報，通過招商引進品牌主力店實現(xiàn)銷售；有的投資者看重投資保障，則采用包租的形式銷售；針對經(jīng)營商家，有

3、意向購買但前期資金壓力較大的，采取租轉(zhuǎn)售形式，待經(jīng)營旺場后再行購買。 14、15、17以及16、18的1F非主力店位置所屬商業(yè)按擬定的銷售價格采用自然銷售，不帶任何租約，業(yè)主可委托商旅公司招商； 為了保障整個項目的規(guī)模檔次，秩序化經(jīng)營，有效避免后期雜亂經(jīng)營狀況，按照商業(yè)規(guī)劃的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)良好的商業(yè)形象，14、15外街主力點所屬物業(yè)必須采用帶租約銷售。無論是投資自營還是委托租賃都必須符合預定的商業(yè)規(guī)劃。在不承諾租金回報和租金補貼保障措施情況下，招商必須要先行，在招商成功后再行銷售，否則業(yè)權(quán)分散后無法有效管理。 上述2F、3F大部分商業(yè)均采用先租后帶租約銷售的形式，不貼補租金，轉(zhuǎn)嫁租約，不提供任何承諾

4、保障，以品牌經(jīng)營，長期穩(wěn)定收益推廣賣點；帶租約銷售能為商家預先解決投資后，經(jīng)營市場的風險，對物業(yè)的保值、增值有一定的好處，有效地在商業(yè)業(yè)態(tài)分布上進行引導，一定程度上規(guī)避商業(yè)步行街容易形成地無序經(jīng)營和惡性競爭現(xiàn)象地出現(xiàn)。 根據(jù)實際銷售和招商情況，對于少部分2F、3F主力店位置（約2000平米），在招商和銷售均不利的情況下，建議采取包租的方式銷售。具體做法：中海·物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部與業(yè)主建立委托經(jīng)營租賃關系。物管公司商管部按雙方約定租金標準和支付方式向業(yè)主承付租金，租金標準以售價為參考依據(jù)制定，保障12年15年可收回投資，物管公司商管部補貼租金與投資回報的差價。商管部對返租的物業(yè)具有

5、經(jīng)營處置權(quán)和使用權(quán)以及因經(jīng)營而獲取收益的權(quán)利。商管公司約定一個市場培育期，市場培育期一般規(guī)定在23年。在培育期內(nèi)，對外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。商管部對經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務質(zhì)量、品牌作限定。 采用此模式，可以利用中海品牌為投資者提供有效的投資保障措施，對物業(yè)銷售起到促進作用。同時通過商管部對商家品牌、經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務質(zhì)量作限定，對整個商業(yè)步行街的經(jīng)營起到引導和推動作用。 凡在銷售前招商成功的物業(yè)，可根據(jù)商家意愿簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議（最長不超過兩年期），同時為降低經(jīng)營商家投資購買門檻，制定兩套租金標準，給予商家在前期投入上的資金支持。例某個

6、商家租賃的區(qū)域租金標準為40/M2元，簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議，租金可降低至35/M2元，兩年租金轉(zhuǎn)為首付，反之，在約定期限內(nèi)未購買，租金標準為45元/M2，須補足租金。對前期商家前期入駐經(jīng)營是有一定促進作用。 農(nóng)貿(mào)市場運作見后面。3、 銷售價格 價格表（略）； 目前制定的價格表僅根據(jù)圖紙制定，建議相關人員到現(xiàn)場查看實物形態(tài)，現(xiàn)狀與圖紙有一定出入，以便修正目前的價格體系，使之更加合理。 1F商業(yè)售價可參照周邊物業(yè)制定，不考慮售價與投資回報年限問題。但2F、3F在制定售價時一定要基本保證投資者租金收益在1215年以內(nèi)收回投資，建議在核定2F、3F招商租金時不超過40元/M2； 1與16之間的修建的物業(yè)建議

7、取消，打通培根走廊與臨河廣場、小區(qū)人流動線，15內(nèi)街、16商業(yè)售價將有大幅提升。4、銷售控制基本原則：年內(nèi)將培根走廊商業(yè)物業(yè)全部發(fā)售，輔以小戶型發(fā)售。農(nóng)貿(mào)市場延遲到明年3月，高層住宅及商務公寓力爭年底發(fā)售。整個項目形象支撐重點在文化優(yōu)勢“培根文化”上，雖有運動休閑、餐飲主題商業(yè)，但無法支撐整個項目商業(yè)特色。因此對外項目各棟商業(yè)統(tǒng)稱為培根走廊。培根走廊（非主力店）物業(yè)特征分類表面積區(qū)間總價區(qū)間區(qū)位優(yōu)劣及客戶認可度價格拔高可能性招商重要性14、15棟一樓外街60100萬左右高高低14、15棟一樓內(nèi)街20404050萬低高高16棟一樓60100萬低高高16棟二樓45、1004080萬低高高17棟外街

8、60110萬一般低低17棟內(nèi)街303050萬低低低18棟40803050萬低一般一般根據(jù)上表，培根走廊商業(yè)發(fā)售搭配原則：就培根走廊體量和業(yè)態(tài)規(guī)劃而言，建議推廣批次為兩批次：發(fā)售原則如下Ø 首批次發(fā)售單位面積、總價要合理搭配，照顧多種客戶需要；面積以30M260M2為主；Ø 內(nèi)街商鋪目前不被客戶所看好，但培根概念成型后，內(nèi)街反而有價格拔高的可能。所以14、15棟內(nèi)街、16棟、18棟作為培根吧世界所囊括的單位，在發(fā)售時必須給予投資者足夠的經(jīng)營信心，其客戶認可度改觀，建議二批次發(fā)售；Ø 同質(zhì)性強的單位（棟與棟之間）避免同批次推出，如17棟一樓與14、15內(nèi)街、16棟在總

9、價、區(qū)位優(yōu)劣勢等方面同質(zhì)性很強，同發(fā)售勢必有抵觸。建議首先推售17棟；Ø 二批次發(fā)售的主力店商業(yè)由于投資總額大，投資、置業(yè)談判的時間長、難度較大，需要積累一定客戶資源進行組合投資推售和做商家租轉(zhuǎn)售工作，因此項目開盤即應部分發(fā)售。 培根走廊推售（非主力店）發(fā)售計劃：第一批次第二批次發(fā)售時間2004年9月25日2004年10月23日發(fā)售范圍14、15棟一樓臨街商鋪； 17一樓14、15棟內(nèi)街、16棟、18棟及一批次保留單位體量2243.29左右；46套4773.785左右；63套保留單位保留141（57）、151（57）備注保留單位為二、三樓主力店預留鋪面作迎賓大廳和通道而預留16棟未達

10、到預售資格，但為了保證培根吧統(tǒng)一發(fā)售、統(tǒng)一開業(yè)。擬以客戶申請認購的形式發(fā)售； 培根走廊主力店推售計劃占據(jù)項目商業(yè)大半體量的主力店發(fā)售將是商業(yè)發(fā)售中最大的難點。主力店順利經(jīng)營對商業(yè)口岸的營造無疑幫助很大。就目前情況看來，我們對主力店招商及發(fā)售確定以下原則：Ø 2004年9月25日開始出售14、15棟二、三樓、17棟二樓主力店，招商及招商優(yōu)惠以利于銷售為重點；Ø 2004年發(fā)售的主力店，其發(fā)售價格需保證與招商意向租金大致相吻合，利于發(fā)售；Ø 2004年10月23日16、18棟二樓主力店開始發(fā)售。 前期封盤Ø 14、17外街1F保留商業(yè)，保留單位為二、三樓主力

11、店預留鋪面作迎賓大廳和通道而預留，若主力店商家選擇租賃一樓鋪面，則一樓鋪面帶租約銷售；Ø 151F外街商業(yè)如在9月25日招商未果的前提下，建議予以封盤，招商成功后推售。5、 銷售渠道 客戶推介獎勵計劃銷售上一定明確告知客戶，介紹客戶有一定的獎勵，以利益驅(qū)動擴大投資群體； 異地銷售利用中海在其它城市的銷售網(wǎng)點，展開銷售和投資宣傳； 網(wǎng)上發(fā)布信息（不能僅局限于公司網(wǎng)站，考慮公眾網(wǎng)）； 招商過程中作銷售推介。6、 銷售工具準備 商業(yè)樓書制作要求樓書目標客戶：主要針對意向較為明確的投資者和經(jīng)營者（集吸引買家和租賃者于一體的綜合性樓書）；樓書內(nèi)容框架：項目理念、項目概況、項目區(qū)位、建筑規(guī)劃設計

12、、項目商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理、投資前景、中海品牌內(nèi)容提要：（1） 項目理念：培根文化深層次提煉，格林威治城的生活描繪（商業(yè)意境）；（2） 項目概況：商業(yè)項目的效果圖（培根走廊、臨江商業(yè)）、項目概述、經(jīng)濟 指標；（3） 項目區(qū)位：項目地理位置（區(qū)位平面圖）、附近商圈簡介；（4） 項目環(huán)境：側(cè)重介紹成都外灘規(guī)劃、延河人文、自然景觀、發(fā)展前景；（5） 建筑規(guī)劃設計：物業(yè)設計理念以及產(chǎn)品亮點、甚至是細節(jié)介紹（建筑設計效果圖、廣場景觀意境圖、局部透視圖）；（6） 項目商業(yè)定位：商業(yè)定位描述和相對應的商業(yè)氛圍圖片；（7） 商業(yè)規(guī)劃：各街區(qū)商業(yè)規(guī)劃介紹，重點放在“培根走廊”酒吧區(qū)和餐飲娛樂主力店和臨江

13、高尚商業(yè)部分（商業(yè)規(guī)劃平面圖）；（8） 投資前景：投資前景分析（物業(yè)增值方面，也可從成都高校商圈租金收益增漲、租金對比入手）；（9） 商業(yè)管理：中海公司商管部專業(yè)打理，給予投資經(jīng)營以信心保障；（10） 中海品牌：中海公司品牌、形象、實力展示。 銷售現(xiàn)場包裝、氛圍營造（1） 銷售展板內(nèi)容要求 商業(yè)經(jīng)營氛圍，經(jīng)營環(huán)境效果圖； 商業(yè)經(jīng)營特色、不同業(yè)態(tài)經(jīng)營場景展示圖； 建筑外觀、物業(yè)形態(tài)效果展示圖； 商管價值、服務品質(zhì)； 根據(jù)不同經(jīng)營業(yè)種制作商業(yè)物業(yè)內(nèi)部裝飾裝修效果圖； 投資保障、收益分析等（2） 彩色掛旗 部分更新銷售現(xiàn)場室內(nèi)懸掛彩旗及內(nèi)容，營造喜慶熱烈的現(xiàn)場氛圍，帶動銷售現(xiàn)場火暴氣氛。建議更新的彩

14、旗的色澤以鮮艷為主。 在銷售現(xiàn)場外可以沿整個銷售現(xiàn)場輪廓及外部綠化植物設立彩旗、彩條將銷售現(xiàn)場的整體氣氛烘托，使抵達現(xiàn)場位置的到訪客戶還未進入銷售現(xiàn)場內(nèi)部就能感受到濃郁的喜慶氣氛。（3）空飄通過在銷售現(xiàn)場外部設立1015個大型空飄氣球及空飄氣球下的廣告條幅，配合其他渲染氣氛的道具將現(xiàn)場氛圍進一步提升；同時可以指示未了解項目確切地址有是第一次抵達現(xiàn)場的客戶快速識別現(xiàn)場具體地理位置。（4）銷售現(xiàn)場整體引導系統(tǒng)由于開盤期間客戶到場數(shù)量大，置業(yè)顧問可能無法同時接待所有的到場客戶，銷售現(xiàn)場整體引導系統(tǒng)將從停車項目資料取閱項目展板瀏覽洽談客戶休息區(qū)（洗手間等）等整體引導到場客戶自行參觀了解項目及等候置業(yè)顧

15、問的接待。（5）鮮花、氣球設置沙盤上方可考慮懸掛球，更新部分銷售現(xiàn)場內(nèi)所有鮮花及植物并按現(xiàn)場功能分區(qū)設置不同的擺放形式，以便于客戶區(qū)分。 工地現(xiàn)場包裝（1）工地現(xiàn)場平整 由于在銷售現(xiàn)場內(nèi)可以看到工地現(xiàn)場的情況，因此為給客戶以良好的第一印象，工地現(xiàn)場需要進行全面的建筑垃圾清理及物料堆放的整理，同時應保持工地現(xiàn)場的整潔。（2）地現(xiàn)場商家到場參觀線路設置與項目銷售同期開展的租賃招商工作中，商家客戶將會到達工地現(xiàn)場進行實地考察，所以務必請規(guī)劃一條適合銷售租賃工作開展的，工地現(xiàn)場參觀路線。（3）外圍在施工項目包裝項目的14、15.、17幢等已基本斷水封頂，同時又地處項目外圍，因此需要對其進行外部的清理，

16、保持整潔，并可在其外部設立廣告條幅提示現(xiàn)場具體位置，展示項目特點。 銷售上涉及的協(xié)議文本資料銷售合同及補充協(xié)議、委托招商協(xié)議、租賃協(xié)議、委托經(jīng)營管理協(xié)議、前期物管協(xié)議（含物業(yè)、商業(yè)、裝修管理等內(nèi)容）、租轉(zhuǎn)售協(xié)議、排號認購協(xié)議 開盤前的銷售培訓以本報告作為綱要，對各個板塊、操作流程進行培訓，時間在本月10號左右。7、 銷售現(xiàn)場操作流程 自然銷售模式投資商旅公司招商部 簽署委托招商協(xié)議委托事宜協(xié)商一致自營簽署銷售合同及補充協(xié)議 物管公司 簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議與物管公司簽署物管協(xié)議（含商業(yè)、物業(yè)、裝飾裝修管理） 帶租約銷售模式 協(xié)助商旅公司招商形成租約 獨立投資 與商家簽署租賃合同，租約主體變更組合

17、投資簽署銷售合同及補充協(xié)議 與商家簽署租賃合同，租約主體變更 物管協(xié)議 與物管公司簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議、物管協(xié)議 包租銷售模式商旅公司招商形成租約 商家 租賃協(xié)議簽署銷售合同及補充協(xié)議 物業(yè)公司商管部簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議 租轉(zhuǎn)售模式商旅公司招商形成租約 中海公司招商 簽署租轉(zhuǎn)售協(xié)議 商 家8、 開盤銷售排號認購安排 9月18日開始排好，并預定房號，交認購金12萬，簽定排號認購書； 9月24日銷售確認，發(fā)出要約邀請，作好時間安排； 9月25日認購轉(zhuǎn)定單，未到現(xiàn)場或未下單，視為放棄認購權(quán)的退還認購金。9、 開盤銷售促銷活動建議第一批次發(fā)售的商業(yè)體量不大，只要抓住現(xiàn)有意向性客戶和通過廣告前來的零散客

18、戶，就可以消化第一批次待售商業(yè)。中海公司是一個成熟的品牌，不需要大量的公關活動來樹立品牌和口碑。加之目前大量的地產(chǎn)項目開盤過多流于形式，大多搞一些歌舞表演，而觀看者大多是周圍居民和工地民工，這些人不是目標客戶群體。項目現(xiàn)場條件所限，故不建議基于上述原因，建議在現(xiàn)場不搞大規(guī)模交互型慶典活動。前期通過媒體宣傳基本上能達到造勢目的。銷售策劃工作的重點應放在現(xiàn)場包裝以及人員服務質(zhì)量上，保證開盤當日前來銷售接待中心客戶得到比較滿意的服務。賣場氛圍濃厚，有一個良好交流、溝通環(huán)境。10、開盤人員服務要求建議置業(yè)顧問及招商人員加深對項目的熟悉及了解，作到面對客戶的問題能對答如流，如發(fā)生不能回答的問題應及時應變

19、，不要讓客戶產(chǎn)生疑慮。由于本時期內(nèi)到場的客戶數(shù)量龐大，一定要堅持良好的積極的工作態(tài)度，不要有任何不滿的情緒在客戶面前流露。安保人員安保人員是客戶到場后第一撥接待客戶的中海員工，其表現(xiàn)的好壞決定了客戶的第一直觀印象，并且還傳遞了以后項目的安保管理水平的潛在意識。所以安保人員的相關業(yè)務培訓也要提高，同時能夠在客戶提出簡單項目問題時能及時給客戶以回復或指引客戶向誰咨詢了解。保潔人員到場客戶的數(shù)量大且到場時間不確定，不管客戶什么時候到場都會看到銷售現(xiàn)場的整體情況，同時會聯(lián)想到入伙后的物管業(yè)務水平，所以保潔工作必須強化，始終保持現(xiàn)場的整潔。并且在保潔工作的同時要注意禮貌用語及文明工作方式。施工人員施工人

20、員的著裝、舉止等方面也需要嚴格規(guī)定及控制，讓客戶能充分感受的優(yōu)質(zhì)項目的源自過程的嚴格把控。其他人員其他人員無論從著裝、言行、舉止等各個方面都要嚴格要求，給予客戶最好的表現(xiàn)。11、銷優(yōu)惠措施（略）如折扣、現(xiàn)金抵扣、禮品禮卷、免物管費、免產(chǎn)權(quán)稅費、送車位使用權(quán)等，具體由中海公司制定。二、招商板塊1、商業(yè)經(jīng)營原則針對中海項目，在確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時，考慮了以下幾個方面的因素： 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要體現(xiàn)“中海”品牌和項目品質(zhì)Ø 要充分考慮主力店商家的區(qū)域規(guī)劃，在物業(yè)硬件上滿足所規(guī)劃業(yè)態(tài)的場地使用要求；使主力商家的店面形象和經(jīng)營檔次與建筑本身比較切合；Ø 在商業(yè)的檔次定位上即要符合市場，同時

21、也要具有一定的實力、品位和知名度；Ø 嚴格限制有視覺污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進駐。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要符合項目的整體定位和商業(yè)定位：項目定位：以娛樂、餐飲、休閑為特色的目的性消費、體驗式商業(yè)步行街該項目定位包含了以下三個層面：業(yè)態(tài)定位、目標消費群定位和產(chǎn)品定位。Ø 業(yè)態(tài)定位：娛樂、餐飲、休閑是【中海·格林威治城】三大主營業(yè)態(tài)，娛樂主要體現(xiàn)“培根走廊”酒吧文化；餐飲、休閑主要集中該項目的商業(yè)步行街的主力店區(qū)域（二、三樓）以及250M臨河的商務公寓。三大主營業(yè)態(tài)的規(guī)劃面積占【中海·格林威治城】商業(yè)項目總建筑面積的80%；Ø

22、目標消費群定位：目的性消費是指該項目的主要消費人群既不是周邊的社區(qū)人口，也不是四川大學的學生，更不是路人，而是通過項目的特色吸引川大20%的高消費群體，并輻射全成都有一定消費實力、有校園、培根情節(jié)的中高消費群；Ø 產(chǎn)品定位：【中海·格林威治城】的產(chǎn)品定位是體驗式的商業(yè)步行街。體驗式商業(yè)步行街為消費者提供的不僅僅是單純的購物和普通消費，而是在購物和消費中得到享受和身心的愉悅。它需要通過步行街的景觀、配套、人性化的設施以及商業(yè)規(guī)劃來實現(xiàn)；【中海·格林威治城】的物業(yè)是開放型、圍合循環(huán)式的商業(yè)步行街，這就與普通的社區(qū)商業(yè)和傳統(tǒng)底商嚴格、準確地區(qū)分開來。 規(guī)劃要以市場為依據(jù)

23、、加強引導、兼顧靈活性Ø 商業(yè)規(guī)劃必需要以市場為準繩，而不是一相情愿的主觀臆斷，否則商業(yè)規(guī)劃將成為一紙空文，難以落實；另外，市場引導和商家引導也是非常重要的，特別是對于【中海·格林威治城】特色樓盤；在招商過程中，既要嚴格商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行，同時兼顧靈活性，在與整體規(guī)劃沒有沖突的情況下，合理把握。如果一味的堅持原來的商業(yè)規(guī)劃，終將通過殘酷的市場競爭和自然淘汰使理想化的規(guī)劃走樣；Ø 嚴格限制有視覺污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進駐。 商業(yè)規(guī)劃要充分體現(xiàn)“培根走廊”文化精髓，規(guī)劃中突出重點和靚點“培根走廊”具有深厚的酒吧文化底蘊，是【中海·格林

24、威治城】商業(yè)項目的精髓所在，因此在商業(yè)規(guī)劃中，無論是從規(guī)劃區(qū)域位置還是整體規(guī)模上都要得以體現(xiàn)。同時，餐飲、休閑主力店也是該項目的重點和靚點。 商業(yè)規(guī)劃要為項目的包裝、推廣、炒作服務，要有新意商業(yè)規(guī)劃不僅僅要為【中海·格林威治城】項目的招商、經(jīng)營服務，同時也要為項目的包裝、推廣、炒作服務。因此在規(guī)劃中，既要尊重市場，也不要墨守成規(guī)，照搬套用。要做出項目的特色，就需要創(chuàng)新。 商業(yè)規(guī)劃要考慮工程進度不同步，物業(yè)交付和經(jīng)營時間不一致對商業(yè)規(guī)劃的影響根據(jù)中海公司的項目開發(fā)步驟和進度，【中海·格林威治城】分成三期先后開發(fā)，這給商業(yè)步行街的氛圍營造和整體開業(yè)時間以及后期的經(jīng)營都帶來了一些

25、影響。因此我們在商業(yè)規(guī)劃中一定要考慮該因素，以便我們在一期工程交付，商家入場經(jīng)營時，業(yè)態(tài)組合、搭配出現(xiàn)問題。2、商業(yè)經(jīng)營定位 培根走廊格調(diào)吧世界（動吧類）規(guī)劃區(qū)域： 14#樓（1F內(nèi)街）、15#樓（1F內(nèi)街），16#（1F、2F）、7#（1F3F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色酒吧、跳舞吧、DISCO吧、MUSIC吧、KTV歌城；規(guī)劃理由：（1）“培根走廊”吧文化區(qū)是【中海·格林威治城】商業(yè)步行街的主陣地，需要足夠的規(guī)模支撐，該區(qū)域的建筑、經(jīng)營面積達三千多平米，具備打造酒吧風情街的物業(yè)體量。（2）14#、15#、16#樓都是純商業(yè)物業(yè)，不會形成噪音擾民糾紛，具體業(yè)態(tài)方面主要以動感吧類為主（3）14#

26、樓（1F內(nèi)街）、15#樓（1F內(nèi)街），16#形成一個圍合式的步行街區(qū)，別致的景觀和延伸經(jīng)營都有利于形成濃郁的商業(yè)氛圍。（4）因為步行街的工程交付和開業(yè)時間不一致，要充分考慮前期酒吧的入場經(jīng)營，所以將14#樓（1F內(nèi)街）、15#樓（1F內(nèi)街）首期交付的物業(yè)規(guī)劃為吧街。 培根走廊格調(diào)吧世界（靜吧類）規(guī)劃區(qū)域：8#樓（1F、2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：網(wǎng)吧、水吧、清吧、陶吧、玩具吧、書吧、咖啡吧等；規(guī)劃理由：（1） 安靜類的吧區(qū)應該與動感吧區(qū)自然分開設置，避免業(yè)態(tài)的互相干擾；（2） 8#樓上是小戶型公寓，考慮行業(yè)政策因素，不能設置餐飲行業(yè)和噪音污染行業(yè)； 品牌餐飲、休閑店；規(guī)劃區(qū)域：14#（ 2F、3F）、15

27、#（ 2F、3F）、17#（ 2F）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：中餐酒樓、火鍋、特色餐飲、茶摟、康體保健等；規(guī)劃理由： （1） 該物業(yè)的面積、配套設施、樓層等硬件方面都非常適合餐飲、休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營；（2） 14#、15#、17#樓都是純商業(yè)物業(yè)，餐飲業(yè)和休閑業(yè)沒有政策性的行業(yè)經(jīng)營限制。 高尚休閑商務會所規(guī)劃區(qū)域：1#、9#、11#、13#的1F3F；業(yè)態(tài)內(nèi)容：SPA美容健身房、西餐咖啡館、商務會館；規(guī)劃理由：（1）這幾幢商業(yè)物業(yè)都處于景色宜人的府南河畔，建筑設計別具一格，具備高檔商業(yè)入駐的硬件、環(huán)境方面的條件；（2）這幾幢商業(yè)物業(yè)都將整體出租，要求入場的經(jīng)營商家具備實力、規(guī)模和格調(diào)，規(guī)劃中業(yè)態(tài)具備了這些要素；（

28、3）若條件許可，也可考慮高檔酒樓。 時尚·運動·旅游特色區(qū)規(guī)劃區(qū)域：14#樓（1F外街）、15#樓（1F外街）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：旅游服務、戶外、登山、野營用品、運動器材、運動服飾、時尚精品店等；規(guī)劃理由：（1）根據(jù)市場經(jīng)驗，外街底層一般都設置為零售業(yè)態(tài)，14#樓、15#樓所處的區(qū)位較好，因此所規(guī)劃的業(yè)態(tài)應具備特色和檔次；（2）為了體現(xiàn)項目的品質(zhì)，并為推廣、炒作提供素材，規(guī)劃中應有創(chuàng)新，旅游、體驗式運動區(qū)就是不錯而且貼近市場的創(chuàng)意。 固定性消費零售服務區(qū)（社區(qū)型）規(guī)劃區(qū)域：17#（1F外街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：小百貨、干洗店、沖印店、鮮花店、發(fā)廊、家居用品店、金融網(wǎng)點、移動、電信網(wǎng)點等；規(guī)劃

29、理由：（1） 該項目周邊住宅云集，具有堅實的社區(qū)型消費基礎；（2） 該規(guī)劃區(qū)域所在商業(yè)步行街的位置相對略差一些，且靠近農(nóng)貿(mào)市場，與小環(huán)境較為切合。 固定性消費零售服務區(qū)（校園經(jīng)濟型）規(guī)劃區(qū)域：17#（1F內(nèi)街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：休閑服飾、禮品、音像店、飾品店、書店、眼鏡連鎖店、圖書音像租賃店等規(guī)劃理由： 校園經(jīng)濟雖然不是該項目的主題，但臨近四川大學和川音，數(shù)萬師生也足以支撐600余平方米校園經(jīng)濟型固定性消費零售服務區(qū)。 社區(qū)超市規(guī)劃區(qū)域：18#（1F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：知名賣場的便利店、紅旗超市、互惠超市規(guī)劃理由：該商業(yè)用房的面積和區(qū)位比較適合一個社區(qū)型便民超市，超市的經(jīng)營內(nèi)容與農(nóng)貿(mào)市場的業(yè)態(tài)不相沖突,主要以

30、日用品、副食品為主。 娛樂主力店規(guī)劃區(qū)域：7#（1F3F）、16#樓（2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色、主題酒吧、KTV歌城規(guī)劃理由：（1） 7#樓、16#樓處于“培根走廊”的格調(diào)吧區(qū)，符合規(guī)劃的總體布局；（2） 該物業(yè)的經(jīng)營面積以及硬件設施能夠滿足娛樂主力店的經(jīng)營需要。 農(nóng)貿(mào)市場（略）3、業(yè)態(tài)規(guī)劃的引導與界定（1）引導性經(jīng)營定位主要為促進銷售，結(jié)合項目特質(zhì)對投資者及自營者描繪經(jīng)營思路，但對小業(yè)主經(jīng)營范圍不做強制性規(guī)定Ø 14、15棟外街規(guī)劃定位為“時尚、運動、旅游”特色區(qū)；Ø 外街底層為零售商業(yè)，為銷售說辭而言，其規(guī)劃業(yè)態(tài)應具備特色和檔次；Ø 7棟的1樓定位為固定性社區(qū)消費

31、服務區(qū)；Ø 臨河商業(yè)定位為高檔休閑商務會所，主要經(jīng)營高檔西餐、咖啡、俱樂部、商務中心等業(yè)態(tài)。（2）半強制性經(jīng)營定位先行銷售，但為了項目品牌樹立及后繼住宅的發(fā)售，對部分商業(yè)做半強制性業(yè)態(tài)定位，以業(yè)主公約形式對小業(yè)主進行約束Ø 14棟、15棟內(nèi)街和16棟定位為格調(diào)吧世界；（3）強制性經(jīng)營定位為營造商業(yè)口岸，部分主力店先行租賃，待商業(yè)氛圍形成后再行發(fā)售；Ø 14棟、15棟的2、3層定位為品牌娛樂、餐飲主力店；Ø 17棟2樓定位為餐飲、休閑娛樂主力店。4、商業(yè)規(guī)劃中主力店設置為配合開發(fā)商對項目一期的銷售和整體商業(yè)氛圍的營造以及業(yè)態(tài)的引導，主力店及主力點在商業(yè)區(qū)域

32、中作用顯得尤為重要。為有效引進需求商業(yè)，特制定以下策略和原則，以指導雙方工作。（1）設置原則Ø 區(qū)域原則：根據(jù)項目整體開發(fā)進度，將在商業(yè)項目的三個開發(fā)周期里分設各主力店和主力點，本次以一期開發(fā)區(qū)域進行設定；Ø 價格原則：核心主力店的租金價格具有區(qū)域市場環(huán)境內(nèi)的絕對沖擊力，并對該項目其它區(qū)域的租金價格具有參考性和引導性；Ø 業(yè)態(tài)設定原則：符合對項目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一要求，具備一定社會知名度和美譽度；Ø 物業(yè)原則：主力店的商業(yè)使用面積應大于300 m2，開發(fā)商將根據(jù)其實際經(jīng)營需求，對物業(yè)條件采用“量身設置”的方式，進行貼身化服務。其物業(yè)收費標準將低于其它區(qū)域

33、物業(yè)。（2）區(qū)位確定主力店區(qū)位及面積區(qū)位商鋪編號單層面積()招商面積（）A1區(qū)T 142F、3F10302060A1區(qū)T 152F、3F12502500A1區(qū)T172F14001400B區(qū)T 7#1F、2F、3F6001800C區(qū)T 12F、3F860（2F） 、750（3F）1610C區(qū)T 9、11#、13#T 9（1F：450 、2F：360 、3F：110）T 11#（1F：800、2F：570、3F：140）T 13#（1F：385 、2F：270 、3F：184.9）3269.9主力點區(qū)位及面積區(qū)位商鋪位置主力招商建筑面積（）備注A1區(qū)T141F 200以上A1區(qū)T151F西側(cè)，圓形

34、建筑運動休閑精品店，在銷售中注意業(yè)態(tài)限制A1區(qū)T171F東側(cè)，圓形建筑在銷售中注意業(yè)態(tài)限制A2區(qū)T18#1F320先招商，便利超市B區(qū)T16#1F300以上酒吧主力店（3）主力店業(yè)態(tài)范圍區(qū)位商鋪編號商業(yè)劃分原則業(yè)態(tài)范圍A1區(qū)T 142F、3F以樓層橫向分割，12個商家:新派餐飲、火鍋、康體休閑A1區(qū)T 152F、3F以樓層橫向分割，12個商家特色中餐、料理、茶坊A1區(qū)T172F1個商家休閑、娛樂業(yè)態(tài)B區(qū)T7#整體考慮，1個商家特色酒吧、咖啡C區(qū)T12F、3F前期先行招商，在1F預留大廳，與2F、3F整合租賃西式快餐C區(qū)T9、11#、13#整體考慮，每幢1個商家高尚休閑商務會所（4）租金價格建議

35、區(qū)位性質(zhì)樓層第一年租金建議（元/月）A1區(qū)主力店142F35403F30主力店152F35403F30主力店172F30注：主力商家若對租金、物業(yè)標準等特殊要求，則再另行商議解決。5、招商執(zhí)行計劃商業(yè)項目推售計劃、初步擬訂的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃以及近期定向招商反饋信息，我公司對前期的招商策略作了適當?shù)恼{(diào)整，并制訂了8月25日9月25日的招商工作執(zhí)行計劃： (1) 招商對象Ø 成都知名“餐飲、娛樂、休閑”品牌為目標主力商家；Ø 以運動、旅游以及知名連鎖品牌為次主力店目標商家。(2) 招商區(qū)域Ø “培根走廊”商業(yè)步行街面積較大的整體租賃商業(yè)單位，主要集中在14#、15#

36、、16#、17#、1#、7#的二樓和三樓；Ø “培根走廊”商業(yè)步行街14#、15#、17#的底樓外街商鋪。(3) 招商方式Ø 通過“置信·商業(yè)聯(lián)盟”的資源優(yōu)勢，以定向拜訪招商為主；Ø 銷售中心現(xiàn)場辦公招商為輔（購買者和投資經(jīng)營者）；Ø 活動招商（執(zhí)行方案另列）；Ø 媒體宣傳、招商推廣的配合。6、商對銷售的支持、配合（1）在【中海·格林威治城】開盤以前，招商工作取得階段性成果，力爭簽訂5份意向租賃合同；（2）在租賃區(qū)域中，從易入難，首先從一期項目（14#、15#、17#）底層外街商業(yè)單位的招商中實施突破； （3）在9月25日前

37、，按照商業(yè)規(guī)劃，力爭休閑、旅游、運動區(qū)主力店招商成功，形成租約，為該區(qū)域銷售創(chuàng)造條件；（4）以下是招商工作一些進展情況，在銷售物業(yè)時，可介紹下列商家準備入場經(jīng)營：前期意向租賃商家反饋信息表業(yè)態(tài)分類商家名稱租賃區(qū)域租賃面積租金標準（報價）其它條件（初談）娛樂半打酒吧7號樓1F500 平方米50元/M98酒吧1號樓2、3F1500平方米商家趨向于購買，報價為7500元/休閑藍色海岸（有水休閑）獨立區(qū)域5000平方米面積較大，量身建設格調(diào)茶坊9號樓或11號樓1000平方米45元/地面車位的保障淑媛會18號樓2F1000平方米50元/餐飲滿庭芳13號樓800m-900平方米60元/老房子17號500平

38、方米加盟商15002000平方米40元/尚未落實加盟品牌體育運動中天白麗14號樓、15#號樓1F500-1000平方米55元/中天白麗14號樓、15#號樓1F500-1000平方米55元/勁浪體育14號樓1F或15#號樓1F或1F通2F8001200平方米購買、租賃皆可其它杏林藥房14號樓1F200平方米100元/可以考慮購買國美音像17號樓1F100200平方米7、銷售上關于招商的統(tǒng)一說辭Ø 項目的商業(yè)板塊的招商工作統(tǒng)一由成都置信集團下屬的四川置信商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)有限公司運作；Ø 業(yè)主購買商業(yè)物業(yè)以后，可以自營，可以自己招租，也可以委托置信商旅公司代理招商，中海公司不向業(yè)主承

39、諾投資租金回報；Ø 如果業(yè)主委托置信商旅公司代理招商，業(yè)主需與商旅公司簽訂委托招商代理協(xié)議，租賃意向達成后，由業(yè)主與租賃商家簽訂房屋的租賃合同，業(yè)主需支付商旅公司一個月的房租作為代理傭金；Ø 無論業(yè)主自營，自己招租還是委托招商，經(jīng)營者簽訂租賃協(xié)議前，業(yè)主或商旅公司需向中海物管公司的商管部上報審批，做好商家的登記、備案。商家須服從項目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，遵守物業(yè)管理制度和統(tǒng)一的商業(yè)管理。對于投資自營的客戶，其經(jīng)營業(yè)種也必須符合項目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃。Ø 如果業(yè)主自己招租，必須采用中海公司統(tǒng)一制作的租賃合同，以規(guī)范管理和規(guī)避風險。若有其它約定可以簽訂補充條款或補充協(xié)議；

40、16; 經(jīng)營者（租戶）除了與業(yè)主簽訂租賃合同外，還需要與中海物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議和二次裝修協(xié)議。如果涉及二次轉(zhuǎn)租問題，業(yè)主可以委托中海物業(yè)管理公司下屬的商管部代理招商（建議一個月的租金作為代理傭金），也可以自行招租；Ø 銷售人員針對投資自營客戶導致的業(yè)權(quán)分散問題，應從產(chǎn)品的硬件、設施設備標準上引導客戶，其適合的經(jīng)營的業(yè)態(tài)和整體規(guī)劃上進行解說。8、下階段招商工作重點9月份從下列商家入手，全面展開招商工作：本階段新拓展目標商家拜訪表業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū) 域引導業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導火 鍋 類食圣連鎖14#15#17#的2F、3F連鎖店文軒連

41、鎖17#樓1F娛 樂類空瓶子培根酒吧區(qū)三只耳14#15#17#的2F、3F時代新華17#樓1F音樂房子培根酒吧區(qū)孔亮14#15#17#的2F、3F寶島眼鏡17#樓1F蘭桂坊培根酒吧區(qū)秦媽火鍋14#15#17#的2F、3F精視力眼鏡17#樓1F回歸培根酒吧區(qū)魏火鍋14#15#17#的2F、3F老鳳祥眼鏡17#樓1F鑫工場培根酒吧區(qū)子耳朵14#15#17#的2F、3F超市賣場便利店18#樓1F怡都培根酒吧區(qū)中中餐類味道江湖14#15#17#的2F、3F紅旗連鎖18#樓1F錢柜歌城培根酒吧區(qū)味漫江湖14#15#17#的2F、3F互惠超市18#樓1F金耳朵培根酒吧區(qū)老房子14#15#17#的2F、3F

42、咖 啡 休 閑仙蹤林培根吧區(qū)故事村培根酒吧區(qū)陶然居14#15#17#的2F、3F上島咖啡培根吧區(qū)星光燦爛培根酒吧區(qū)巴谷園14#15#17#的2F、3F咖啡地帶培根吧區(qū)阿倫故事培根酒吧區(qū)獅子樓14#15#17#的2F、3F歐洲房子培根吧區(qū)新視聽培根酒吧區(qū)（說明：上表是我部在該階段內(nèi)必須要完成定向招商的目標客戶名單，其它商家的拜訪工作則根據(jù)實際情況靈活安排。）9、招商政策 裝修優(yōu)惠期主要根據(jù)租賃面積和商家品牌確定優(yōu)惠時間，租賃面積在1000 m2以下，裝修免租期：兩個月；租賃面積在1000 m2以上，裝修免租期：三個月。依照不同的樓棟，給出不同的優(yōu)惠期，據(jù)實考慮，并非每個商家都必須給出優(yōu)惠。 物業(yè)

43、管理費以樓層分別計算物業(yè)管理費：一樓：6元/平方米；二樓：4元/平方米；三樓：3元/平方米； 2樓的3元/平方米和三樓的3元/平方米作為跟主力商家談判的砝碼和底線； 停車位以及停車費按照甲乙雙方簽訂的合同并參照同類物業(yè)條件的標準，其主力店商家停車位及收費標準如下：停車位：Ø 租賃面積小于500 m2，每戶提供1-2個免費停車位；Ø 租賃面積在500 m21000 m2，每戶提供2-4個免費停車位；Ø 租賃面積大于 1000m2（含1000m2），每戶提供2-4個免費停車位；停車費：收費原則建議采用發(fā)牌記取，月末結(jié)算的方式，根據(jù)停車數(shù)量多少向商家收費。地面停車費用標

44、準：2元/次，地下停車費用標準：3元/次（2小時），每增加一小時則增加收費一元（過夜另計）?？偟氖召M標準是按政府物價部門規(guī)定的標準和市場實際情況收取； 商業(yè)各區(qū)域準確的交付時間Ø A1區(qū)14#、15#、17#樓于2004年12底交付；Ø A2區(qū)18#、19#樓暫定為2005年六月底交付；Ø B區(qū)16#樓暫定為2005年六月底交付；Ø B區(qū)1#、7樓的1-3F暫定為2006年中旬交付；Ø 臨河商業(yè)（9#、11#、13#）因高層住宅的施工，要在2006年10月底交付； 對外招商的租金標準（1） 1F商業(yè)單位（14#、15#、17#外街）業(yè)主委托商旅

45、公司代為招商，商旅公司原則上在以下租金標準內(nèi)接受業(yè)主委托，超過此標準，商旅公司有權(quán)不接受委托，有業(yè)主自行招商或者按業(yè)態(tài)規(guī)劃引導其投資自營。委托招商租金標準 （最高價） 單位：元/M214#樓外街商鋪編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#租金標準707070707070707575757515#樓外街商鋪編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#租金標準75757575757575808080808517#樓外街商鋪編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#租金標準8070707070656565656560606060656

46、5 （2） 中海經(jīng)營銷售部、商旅公司招商人員在對外與商家首輪談判租金報價均按下表執(zhí)行，避免在招商執(zhí)行過程中標準不統(tǒng)一。2F、3F對外招商租金統(tǒng)一報價一覽表區(qū)位幢號樓層面積租金統(tǒng)一報價租金底價遞增時間遞增比例9月25日前9月25日后A區(qū)14號2F1097.2460元/m270元/m240元/m2租賃期第三年開始53F1279.2150元/m260元/m230元/m2租賃期第三年開始515號2F1317.0160元/m270元/m240元/m2租賃期第三年開始53F1180.6250元/m260元/m230元/m2租賃期第三年開始517號2F1375.27m260元/m270元/m240元/m2租

47、賃期第三年開始5B區(qū)1號2F860m270元/m280元/m250元/m2租賃期第三年開始53F750m260元/m270元/m240元/m2租賃期第三年開始57號1F600m275元/m285元/m250元/m2租賃期第三年開始52F600m260元/m270元/m240元/m2租賃期第三年開始516號2F1100m260元/m270元/m230元/m2租賃期第三年開始518號2F60元/m270元/m230元/m2租賃期第三年開始59號1-3F920m270元/m280元/m260元/m2租賃期第三年開始511號1-3F1510m270元/m280元/m260元/m2租賃期第三年開始513

48、號1-3F839.9m270元/m280元/m260元/m2租賃期第三年開始5說明：根據(jù)雙方簽署的合同，2F、3F委托招商的低價30元/m2，上表中所列租金低價僅作為我公司招商工作開展的期望值，希望通過與商家的溝通、談判，在上述租金低價標準以上招商成功，不排除最終招商租金達不到此標準的可能，因此所列租金不能作為物業(yè)銷售價格制定的依據(jù)和約束商旅公司招商的條件。10、招商活動【招商見面會】活動時間：時間暫定為2004年9月活動地點：索菲特萬達酒店宴會廳活動形式:Ø 簡約確具有品位的互動式自助酒會帶動整個活動開展；Ø 用簡單而不失優(yōu)雅的布置在活動現(xiàn)場營造出一個輕松、愉悅的環(huán)境；&

49、#216; 通過格調(diào)高雅的小提琴樂隊的現(xiàn)場演繹世界名曲，給與會者以高品位的感受。開展目的:Ø 選擇入駐商家，強化商家對項目的歸屬感；Ø 收集商家意見，準備和調(diào)整招商策略；Ø 推動商家的簽約工作開展；Ø 強化投資意向客戶對項目的信心；Ø 為商家和投資客戶架設信息橋梁。準備工作：（詳見活動方案）活動內(nèi)容： Ø 小提琴樂隊演奏；Ø 項目介紹，3D演示；Ø 互動小游戲（中海項目有獎問答；Ø 經(jīng)濟專家談成都的“外灘經(jīng)濟”；Ø 活動參與商家加盟招商信息發(fā)布（商家與投資者互動）；Ø 招商人員與商家開

50、始1對1互動；Ø 自助酒會；Ø 商家現(xiàn)場考察?！旧虡I(yè)聯(lián)盟活動】預計在10月中旬，活動方案（略）其它活動根據(jù)實際招商情況另議11、物業(yè)交付使用標準Ø 按照中海公司2004年7月30日提供的“中海格林威治城14.15.16.17.18.19棟商鋪交付標準”執(zhí)行；Ø 1.7棟及臨江9.11.13棟商業(yè)交付標準在招商過程中由甲方書面明確。12、招商執(zhí)行流程 中海經(jīng)營銷售部銷售物業(yè) 業(yè)主委托 商旅公司招商 形成租約 中海公司委托 商旅公司招商 形成租約 中海經(jīng)營銷售部銷售物業(yè)支持 商旅公司招商 形成租約 中海公司銷售物業(yè) 物業(yè)管理公司簽署委托經(jīng)營協(xié)議三、商業(yè)管理板

51、塊1、商業(yè)經(jīng)營管理模式 由中海公司成立物業(yè)公司下屬商業(yè)管理部進行商業(yè)經(jīng)營管理，四川置信商業(yè)旅業(yè)公司作為商管顧問。商業(yè)管理負責步行街商業(yè)經(jīng)營秩序，塑造、維護品牌以及服務質(zhì)量等。通過商管部統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一活動促銷，制定商家經(jīng)營公約規(guī)范商家的經(jīng)營行為。商管部作為公約的執(zhí)行監(jiān)督方，對商家經(jīng)營行為進行約束。從而保證整個商業(yè)步行街持續(xù)旺場經(jīng)營，維護、塑造項目品牌，最終達到物業(yè)升值的目的。商業(yè)經(jīng)營管理提供服務范圍大致如下： 在前期介入即對業(yè)主進行引導，宣傳并利用商業(yè)聯(lián)盟的網(wǎng)絡優(yōu)勢對入場商戶、品牌進行選擇，確保入場經(jīng)營者的層次； 制定步行街的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，使之有序、合理，避免相互干擾，由業(yè)權(quán)分

52、散而導致的市場無序競爭； 對步行街的店招、廣告等進行統(tǒng)一規(guī)劃和管理，即形象維護； 對商品入場的時間、卸貨場地等進行規(guī)劃，并對商戶提供必要的協(xié)助； 簽訂業(yè)主公約，對經(jīng)營規(guī)范進行約定，明確門前衛(wèi)生及道路使用規(guī)則等，避免日后導致相鄰權(quán)侵害； 規(guī)范道路停車，確保公共交通秩序； 商場開業(yè)后的廣告、活動促銷，為持續(xù)旺場經(jīng)營提供有力保證； 商場開業(yè)后的租務管理，接受業(yè)主委托，開展二次招商，及時彌補因商家退場而形成地市場真空； 商場開業(yè)后的投訴管理，保證整個項目經(jīng)營的服務質(zhì)量，有效地形成品牌效應； 嚴格消防監(jiān)督，避免火災隱患；另：針對包租的銷售模式，中海·物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部還可以接受業(yè)主委托經(jīng)營，與業(yè)主建立