鄧州時代國際項目分析

1、時代國際項目一 項目簡介2二 宏觀形勢分析2三 鄧州當地房產形勢分析3四 主要競爭對手分析10五 客戶分析14六 時代國際項目分析170一 項目簡介項目名稱：時代國際 項目地址：鄧州市北京大道與雷鋒路交匯處開發(fā)單位：鄧州遠東企業(yè)發(fā)展有限公司 ·建筑形態(tài)：高層、 ·物業(yè)類型：住宅、 ·主宣傳語：白馬之畔 鄧東門戶 ·規(guī)劃設計：廣東啟源建筑工程設計院有限公司 ·建筑單位：河南四建股份有限公司 ·總占地面積：38畝 ·總建筑面積：150000 平方米 ·綠化率：51 % ·容積率：4.6 ·主力戶型：

2、浪漫兩房、溫馨三房、寬敞三房 二 宏觀形勢分析1、國家經濟形勢分析 2014年年初李克強講話時指出，中國經濟增長已進入從高速到中高速的“換擋期”，2015年第一季度中國經濟增長放緩，同時房地產投資增速降低，成為拖累經濟發(fā)展的因素之一，有些經濟發(fā)展學者指出，國家下一步會繼續(xù)利用房地產的發(fā)展來保證經濟的增長。2、房地產政策和對房地產行業(yè)的影響 國家出具了3.30政策來刺激房地產發(fā)展，近期一線城市房價有部分回升，二線城市房地產價格趨于穩(wěn)定，對于政策反應較慢和庫存壓力較大的三四線城市和部分二線城市，房價依然處于下跌趨勢，同時部分城市銷量在5月出現小幅度反彈之后，六月形勢依然不容樂觀。三 鄧州當地房產形

3、勢分析3.1城市發(fā)展與宏觀經濟形勢概述；鄧州市享有中原天府，丹水明珠之稱?？偯娣e2369平方公里，轄28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街、區(qū)），鄧州市總人口188萬，其中城市人口40多萬。鄧州地處豫西南、湖北交界部位，位于武漢一西安一鄭州大三角和南陽一襄陽一十堰小三角附近，起著承東啟西的“橋梁”作用。1988年11月17日，經中國國務院批準，撤銷鄧縣，設立鄧州市（縣級），由南陽代管。2004年省政府批準鄧州市享有全部省轄市經濟及社會管理權限，為經濟單列市。2011年被省政府確定為十個省直管試點縣市之一。2014年全面由河南省直管。3.2城市經濟數據 從上圖可以看出，鄧州經濟總量較地級市南陽和襄陽都偏低，但是人均可支

4、配收入處于中等水平。3.3城市發(fā)展規(guī)劃；3.4城市交通情況； 最新消息鄭州到重慶萬通高鐵站將在鄧州設置站點，鄧州在未來幾年可能進入有高鐵的日子。3.5小結3.6鄧州房地產市場發(fā)展； 第六階段；14年末，以價換量階段； 以東濱華苑2600價格打響了鄧州房地產公開降價第一槍，鄧州房地產從此開始明暗爭相降價，搶奪客戶。3.7鄧州房地產價格表現年份200720082009201020112012201320142015（預測） 房價160018002400300035003700400035003000房價增長幅度（%）12.50%33.33%25.00%16.67%5.71%8.11%-12.50%

5、-14.29%2013年的宏杰第一城均價在4500左右，好一點的位置和樓層價格高達5000元，但是進入2014年隨著國家宏觀調控慢慢深入三四線城市，鄧州房價只漲不跌的歷史也被打破，房價進入下跌周期。同時可以看出，國家調控房地產時間從2011年大規(guī)模開始，一線城市和二線城市房價上漲趨勢受到影響，2013-2014年出現不同程度下跌，2015年開始出現局部轉好的跡象，由于鄧州位于4線城市（或者叫五六線城市），三四線城市對政策反應具有滯后性，2013年鄧州房價不僅沒有出現下跌，同時出現上漲，但是同時要看到，2015年，隨著3.30政策的出臺，一二線城市房價出現局部上漲，部分穩(wěn)定，同時，4線城市對政策

6、反應的滯后性，4線城市房價依舊開始下跌。3.7鄧州當地政治環(huán)境 國家出臺的3.30新政，真正落實到三四線城市，需要時間，就像銀行房貸利率根本沒有優(yōu)惠，還是保持基準利率上浮20%，這給大部分農村客戶帶來的還是經濟上吃力。這邊小開發(fā)商過度開發(fā)，政府管理不嚴，導致小開發(fā)商房價偏低，對正常開發(fā)商利潤造成影響，對我們項目沖擊不小。四 主要競爭對手分析4.1財富置業(yè)南陽財富置業(yè)有限公司（以下簡稱“公司”） 成立于2006年10月16日，是河南宛西制藥股份有限公司的控股子公司，國家房地產開發(fā)一級企業(yè)資質。公司總部位于宛西制藥南陽總部，現有員工200余人。公司設有房產營銷部、工程技術部、材料設備部、物業(yè)管理部

7、、成本管理部、財務管理部、綜合管理部、規(guī)劃設計部、商業(yè)運營部等部門，主要從事房地產開發(fā)與銷售、建材銷售、商業(yè)管理、酒店管理、家政服務等業(yè)務。自成立以來，公司依托宛藥集團資源優(yōu)勢，內強素質，外樹形象，向管理要效益，以項目為平臺，誠信經營，打造財富置業(yè)自身品牌，努力實現“營造精品社區(qū)，改善人居環(huán)境；提升城市形象，創(chuàng)建品質生活”的企業(yè)使命。近年來，公司先后成功開發(fā)西峽財富世家、鄧州財富世家、鄧州財富名家等一系列精品小區(qū)，產品在項目區(qū)域市場始終處于一流行列，連續(xù)多年被南陽市住房和城鄉(xiāng)建設委員會評為南陽市房地產開發(fā)先進單位，所開發(fā)的小區(qū)榮獲南陽市政府“園林小區(qū)”、河南省園林單位、河南省物業(yè)管理示范住宅小

8、區(qū)等優(yōu)秀稱號。目前，上繳利稅已位于南陽市400余家房地產公司的前三名。選擇財富，擁有幸福。財富人正以飽滿的工作熱情、務實的工作作風、誠信的職業(yè)操守和追求完美的精神，致力于把財富置業(yè)打造成為南陽區(qū)域市場講誠信、重品牌、尊重客戶、回饋社會的一流品牌房產企業(yè)。簡評；該企業(yè)是國有控股公司，具有政府背景，資金實力充裕，在鄧州開發(fā)樓盤有，財富世家，財富名家，財富家天下，財富書香人家等；該企業(yè)在鄧州具有很好的口碑，是實力品牌，也是鄧州銷售風向標之一，即使行情不好，也有很多客戶愿意選擇它，因為相信它的品牌4.2 東正皇馬2011年4月，中國東正基業(yè)控股集團（簡稱東正集團） 將旗下多家項目公司進行整合重組，正式

9、成立集團公司。東正集團是以金融、地產、酒店、實業(yè)為一體的跨行業(yè)經營的集團公司，自2007年開始運營以來，集團內部管理日趨科學規(guī)范。目前集團運行兩大平臺即控制平臺和運營平臺，確定了“金融、地產、酒店、實業(yè)四元鼎立”的戰(zhàn)略方針，短短6年內成功運作了20萬平方米唐河東正雅典陽光水岸陽光式會所住宅，2.5萬平方米的超4星級唐河東正藍灣國際酒店，15萬平方米唐河東正和美國際、和美步行街住宅商用一體化的城市綜合體，26萬平方米鄧州東正皇馬國際、皇馬國際廣場頂級商住綜合生活街區(qū)，30萬平方米鄧州東正香溪美地城市新中心高檔住宅，26萬平方米鄧州皇馬觀邸景觀式闊景華宅，260萬平方米鄧州東正中央新城，25萬平方

10、米東正新世界，被譽為南陽地產界的一匹黑馬。公司目前土地儲備資源豐富，儲備土地包括了高檔住宅、大型商業(yè)綜合體、酒店等多種功能用地，為集團的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎，東正將以更完善的集團體系深耘輝煌的未來。集團旗下全資或控股公司河南東鋒房地產開發(fā)有限公司南陽市嘉陽酒店管理有限公司南陽市和美物業(yè)服務有限公司河南正瑞商業(yè)管理有限公司2007年4月：    東正集團前身東鋒置業(yè)公司注冊成立。2008年10月：    20萬唐河東正·雅典陽光項目隆重開盤。2010年8月：    嘉陽酒店管理公司成立。2010年12月：  &

11、#160; 15萬唐河東正·和美國際項目舉行隆重的奠基典禮。2011年4月：    整合各項目公司，正式成立中國東正基業(yè)控股集團。2011年10月：     2.5萬超四星級唐河東正·藍灣國際飯店正式營業(yè)。2012年4月：26萬鄧州東正·皇馬國際項目隆重奠基。2013年9月：    南陽市區(qū)、唐河、鄧州三地四個大型項目共計收儲土地1300余畝。2013年10月：    30萬鄧州東正·香溪美地項目隆重奠基。2014年6月： 26萬鄧州東正·皇馬觀邸項目隆重

12、奠基。2015年6月；25萬平方米東正新世界開盤，簡評；東正集團雖然在鄧州是進入較早的開發(fā)商之一，但其名聲確是臭名昭著，在皇馬國際規(guī)劃樓盤中肆意加蓋，造成高達8的容積率，大大降低小區(qū)舒適度，開發(fā)商為了金錢泯滅良心，根部不顧及業(yè)主。同時也不得不佩服皇馬國際的營銷能力，雖然名聲很差，但是該團隊營銷能力很強，非常舍得廣告費的投入，在鄧州確是坑了一批老實人。4.3星河灣·總占地面積：60 畝 ·總建筑面積：150000 平方米2014年殺出的一條黑馬，售樓部高大上，最大的優(yōu)勢是緊靠著在建的濕地公園，緊鄰鄧州唯一湍河，稱為居住舒適的小區(qū)，再加上該樓盤價格均價在3300元，銷量還不錯。

13、4.4總結其他規(guī)模不一的開發(fā)商鄧州也非常多，樓盤總數估計在50個左右，一個小小市級有如此多樓盤項目，可謂供給大大過剩，5年都難消化完，競爭激烈，而且偏遠樓盤和無證小開發(fā)商價格偏低，對我項目稍有影響。五 客戶分析5.1購房者來源分析2013年前2014年年末后分析：隨著城市化進程的加快，鄧州開始城中村改造項目，城市居民買房需求下降，同時隨著農村收入增加，農村進程買房比例不斷提升，返鄉(xiāng)置業(yè)的比例也大幅度提升。同時購房面積以三房為主。5.2購房目的客戶特征區(qū)域來源由城市轉向農村面積選擇以110一下居多，100平方左右最佳戶型選擇三方為主，二房為輔5.3客戶分析總結； 隨著,鄧州房價不斷下跌，投資買房

14、客戶占比已經趨近于0，買房主力也從城市轉向了農村客戶，買房目的也多是自用或者婚房的剛需為主，三房為主的形勢依然未改變，同時，農村客戶受教育程度低，并不真正了解大產權和小產權的區(qū)別，而且經濟能力有限，因此只關注價格，剛需客戶想買小三房的現房。六 時代國際項目分析6.1項目進展情況 項目一期共有462套，主要戶型87平兩房,102平三房,130平三房一期開始于2013年8月份開始銷售，正值鄧州房地產最繁榮時期，一期有代理商負責銷售，開盤當月銷售達到近70%，至今一期基本完成，剩余不足40套，銷售均價在3500左右，同時一期也即將交房，與2015年10月交房。個人認為一期銷售較好，一方面是位置好，另

15、一方面是趕上了鄧州房地產一片打好的形勢。 二期500套左右，主要戶型98平小三房，116平大三房二期于2015年1月開盤，此時正值4線城市房地產形勢惡化，購房者觀望態(tài)度濃厚時期，二期至今開盤5個多月，銷售不足70套，開盤均價3600，后期看銷售情況不佳，即使進行了調價，銷售還是慢，最大的問題還是工程進度，從置業(yè)顧問反饋得知，很多著急買房的客戶要小戶型的現房，二期工程進度慢，看看就走了，損失不少客戶。6.2項目優(yōu)勢與劣勢分析項目優(yōu)勢；處于鄧州最東邊位置，是政府大力發(fā)展的商業(yè)核心位置，位置可以說在鄧州處于最好的位置之一，交通便利發(fā)達。施工質量鄧州第一，基礎設施良好，二期戶型較好，滿足廣大客戶需求。項目劣勢；近期附近又有幾座樓盤拔地而起，我方施工進度較為緩慢。二期工期受天氣原因，進度慢，從開盤到現在半年了，未出正負零。有純北戶型，在北方地區(qū)可能部分人難以接受。兩梯六戶型，比較擁擠，電梯壓力較大。6.3鄧州樓市大環(huán)境近期，尤其是2014年年末，以東濱華苑打出2600價格戰(zhàn)開始，鄧州房地產可以說進入了以價換量的階段，由于鄧州處于4線城市，對國家政策反應遲緩，當地居民教育水平較低，更是形成中國人特有的“追漲殺跌”的濃厚觀望態(tài)勢，和只看價格不看品質的“實用原則”。個人觀點認為，鄧州居民已經形成了對