蚌埠商業(yè)街項(xiàng)目策劃總案

1、一、定位依據(jù)本 項(xiàng) 目 位 于 蚌 埠 新 區(qū) 的 CBD 區(qū) 域 外 延 ， 具 體 形 態(tài) 為 一 環(huán) 形 商 業(yè) 步 行 街 。 從 功 能 廣 度 上 來(lái) 看 ，是 對(duì) 整 個(gè) 新 區(qū) 商 業(yè) 設(shè) 施 的 完 善 , 屬 于 畫(huà) 龍 點(diǎn) 睛 之 筆 ，是 對(duì) 城 市 建 筑 和 區(qū) 域 規(guī) 劃 的“ 刷 新“ ；從 地 位 高 度 上 看 ， 是 蚌 埠 第 一 &唯 一 的 商 業(yè) 步 行 街 , 屬 于 填 補(bǔ) 城 市 空 白 ， 是 對(duì) 經(jīng) 營(yíng) 者 的 舊 式 商 業(yè) 概 念 和 蚌 埠 人 的 固 有 生 活 方 式 的 “ 升 級(jí) ”； 該 項(xiàng) 目 的 成 功 與 否

2、 意 義 重 大 ， 將 直 接 關(guān) 乎 CBD 的 概 念 提 升 、 直 接 關(guān) 乎 新 區(qū) 的 品 牌 形 象 、 并 間 接 影 響 蚌 埠 的 未 來(lái) 走 向 , 因 此 我 們完全有理由相信：今天的項(xiàng)目策劃,就是明天的城市策劃。在具體的定位思考中，我們基于兩條思路的延展：1、對(duì) 蚌 埠 的 城 市 綜 合 實(shí) 力 進(jìn) 行 客 觀 公 正 地 評(píng) 價(jià) ，以 利 于 對(duì) 該 項(xiàng) 目 進(jìn) 行 準(zhǔn) 確 地 市場(chǎng)定位；2、對(duì)蚌埠消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)喜好進(jìn)行調(diào)研，以幫助在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和后期招商中有的放矢。城市綜合實(shí)力比較表：制表目的：為了保證對(duì)項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性，本工作室對(duì)蚌埠市進(jìn)行了全面的考察和分

3、 析，對(duì)反映城市綜合實(shí)力的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行了考評(píng)。同時(shí)，結(jié)合其他樣本，進(jìn)行全方位、多 角度的比較，從而獲得對(duì)本城市的總體性評(píng)價(jià)。抽樣依據(jù)：在參照樣本的城市選擇中，我們選取和蚌埠同屬華東的兩個(gè)代表城市作為參數(shù)：一為國(guó)際大都市的上海，一為江蘇省省會(huì)城市南京。制表說(shuō)明：該表格中數(shù)據(jù)部分參照自三地年鑒，其余文字簡(jiǎn)評(píng)來(lái)源于我工作室的市場(chǎng) 調(diào)研和荒島報(bào)告等權(quán)威信息資料庫(kù)。行政屬性GDP增幅人口數(shù)量城市交通設(shè)施房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)配置人均收入消費(fèi)需求主流消費(fèi)群體上直在高位運(yùn)1600立體交通從高速發(fā)國(guó)際化3000生活物資總體分布平均，但海轄行的基礎(chǔ)萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)成型展步入成品牌配元豐富，消費(fèi)由于收入的原因，市上穩(wěn)步持熟穩(wěn)定

4、發(fā)置趨于理性青年白領(lǐng)屬于消費(fèi)續(xù)發(fā)展展期主力軍南省會(huì)向發(fā)達(dá)地600立體交通處于復(fù)蘇國(guó)內(nèi)一1400收入的增住宅仍以中年人為京城市區(qū)靠攏，萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)架設(shè)階段，市場(chǎng)線(xiàn)品牌元加推動(dòng)消主，青年消費(fèi)已經(jīng)步調(diào)高速中進(jìn)入快速為主費(fèi)的穩(wěn)定進(jìn)入滿(mǎn)足精神層次平穩(wěn)發(fā)展軌道增長(zhǎng)的階段蚌地處于全面76萬(wàn)僅限地面城市化進(jìn)內(nèi)陸城600元物資開(kāi)始中年人收入較高，埠級(jí)建設(shè)起步公共交通程已準(zhǔn)備市型商逐步豐富，是大件物品的主要市階段，屬全面啟動(dòng)，業(yè)，品市場(chǎng)需求消費(fèi)對(duì)象，而青年于高速起市場(chǎng)發(fā)展牌匱乏呈強(qiáng)勁上有一定消費(fèi)需求，跑階段迅速，潛力稀疏揚(yáng)勢(shì)頭并開(kāi)始趨向追求時(shí)巨大尚和個(gè)性化消費(fèi)透明思考：1 、蚌 埠 作 為 安 徽 省 內(nèi) 的 一 個(gè)

5、交 通 要 塞 和 物 流 中 心 ，其 經(jīng) 濟(jì) 潛 力 和 戰(zhàn) 略 地 位 正 越 來(lái) 越 得 到 中 央 和 安 徽 省 的 重 視 ，而 我 項(xiàng) 目 所 處 的 新 城 區(qū) 隨 著 當(dāng) 地 政 府 遷 址 于 此 ，行 政 力 量 輻 射 和 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效果不言而喻，新城區(qū)的商業(yè)價(jià)值將得到進(jìn)一步的提升和貫徹；2、從 表 格 中 我 們 可 以 看 到 ，蚌 埠 市民 盡 管 受 到 城 市 開(kāi) 放 程 度 的 制 約 ，從 而 導(dǎo) 致 人 均 收 入 水 平 較 低 ，但 從 另 一 方 面 來(lái) 看 ，商 品 物 資 供 應(yīng) 的 匱 乏 和 單 一 已 使 得 當(dāng) 地 居 民 中 積 蓄

6、 了 強(qiáng) 烈的消費(fèi)欲望。3、通 過(guò) 對(duì) 蚌 埠 商 業(yè) 街 區(qū) 的 考 察 ，我 們 發(fā) 現(xiàn) 其 規(guī) 劃 排 列 顯 得 比 較 凌 亂 和 隨 意 ，規(guī) 模 檔 次 也參差不齊，缺少時(shí)尚化、個(gè)性化、以主題定位的商業(yè)街區(qū)；另外，從當(dāng)?shù)亍罢撡Y排輩” 的 收 入 現(xiàn) 象 中 我 們 可 以 看 出 ，青 年 人 由 于 受 到 收 入 的 限 制 ，顯 然 對(duì) 定 位 中 檔 的 、崇 尚 個(gè) 性 的商品青睞有加。三地消費(fèi)傾向排序表制表說(shuō)明：1、本表格通過(guò)對(duì)上海、南京、蚌埠三地消費(fèi)者的消費(fèi)品種的傾向進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查采樣， 按照消費(fèi)流向的前三位進(jìn)行排名；2、考慮到目前住宅消費(fèi)所占的比重和金額都比較大，故

7、而將其從“耐用消費(fèi)品“一欄 中分離出來(lái)單獨(dú)列示；3、表格中所列示的排名次序是基于對(duì)支出的配比權(quán)重而言，而非從絕對(duì)金額的流向考 核；4、本次調(diào)查的具體操作方式包括查閱年鑒、電話(huà)采訪(fǎng)和口頭調(diào)查。住宅消費(fèi)耐用消費(fèi)品文化教育餐飲娛樂(lè)休閑服裝飾品交際費(fèi)用其他支出上海123南京123蚌埠123結(jié)論：1、通過(guò)表格可以看到，盡管蚌埠市民對(duì)耐用消費(fèi)品的投入意向占首位，但由于 一方面受到收入水平的限制，另一方面耐用消費(fèi)品本身的更換頻率的屈指可數(shù)，所 以 蚌埠市民目前的消費(fèi)支出還是主要流向“衣食住行”中的前兩項(xiàng)，即餐飲和服飾；2、通過(guò)比較得出，蚌埠當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)餐飲、娛樂(lè)和服飾的消費(fèi)投入也占據(jù)了相當(dāng) 的比重，再結(jié)合我們

8、對(duì)蚌埠當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商業(yè)設(shè)施的調(diào)研考察，如果我們?cè)谏虡I(yè)街中能整 合餐飲、娛樂(lè)休閑和時(shí)尚購(gòu)物等幾大“眼球“元素，打造一條有規(guī)模、成氣候、多主 題的融合以上各項(xiàng)訴求點(diǎn)的商業(yè)街將大有可為。二、定位原則1 、 規(guī) 模 發(fā) 展 原 則為了提升新區(qū)CBD的形象，乃至最終成為帶動(dòng)蚌埠市GDP發(fā)展的重要原子，同時(shí)彰 顯 開(kāi) 發(fā) 商 大 手 筆 運(yùn) 作 的 實(shí) 力 和 魄 力 ， 項(xiàng) 目 的 目 標(biāo) 直 指 “ 大 而 全 ， 高 精 尖 ”。 在 總 長(zhǎng) 度 達(dá) 到 1.6 公 里 ，總 建 筑 面 積 達(dá) 到 20 萬(wàn) 平 方 米 規(guī) 模 的 基 礎(chǔ) 上 ，賦 予 該 步 行 街 項(xiàng) 目 必 須 以 規(guī) 模 化

9、發(fā) 展 和 整 體 規(guī) 劃 為 起 點(diǎn) ， 并 以 此 將 原 則 將 具 體 設(shè) 想 和 內(nèi) 容 向 縱 深 發(fā) 展 和 拓 寬 。2、 特 色 鮮 明 原 則每 項(xiàng) 產(chǎn) 品 的 獨(dú) 到 特 色 ，都 是 開(kāi) 發(fā) 者 細(xì) 致 研 究 市 場(chǎng) 后 經(jīng) 過(guò) 千 錘 百 煉 和 精 心 打 磨 后 得 出 的 智 慧 結(jié) 晶 。 在 這 樣 一 個(gè) 大 型 項(xiàng) 目 的 產(chǎn) 品 設(shè) 想 中 ， 我 們 主 張 營(yíng) 造 主 題 商 業(yè) 步 行 街 的 概 念 ， 避 免 對(duì) 市 場(chǎng) 上 的 現(xiàn) 有 產(chǎn) 品 類(lèi) 型 和 模 式 的 模 仿 和 跟 風(fēng) ， 因 此 更 加 強(qiáng) 調(diào) “ 神 ”“ 形 ” 共

10、 通。服飾主題區(qū)域，所陳列商品有針對(duì)性地滿(mǎn)足青年人的時(shí)尚追求；餐飲主題區(qū)域， 是蚌埠美食的大擂臺(tái)；各種區(qū)域交錯(cuò)疊嶂，但鮮明的特色還是將“人以群分”演繹得 淋漓盡致。3、時(shí) 尚 性 原 則時(shí) 尚 就 是 YOUNG， 時(shí) 尚 永 遠(yuǎn) 是 現(xiàn) 代 生 活 的 領(lǐng) 跑 者 。 針 對(duì) 蚌 埠 現(xiàn) 有 的 商 業(yè) 狀 況 ， 提 出 “ 大 開(kāi) 沿 街 、大 開(kāi) 眼 界 ”的 創(chuàng) 想 ，不 僅 在 蚌 埠 率 先 引 進(jìn) 多 個(gè) 國(guó) 內(nèi) 外 知 名 品 牌 及 連 鎖 店 、 還空運(yùn)“一站式”的觀念向消費(fèi)者灌輸，引發(fā)關(guān)于生活品質(zhì)的重新思考，充分貫徹時(shí) 尚無(wú)處不在的原則，在濃濃的情調(diào)浸淫中，商業(yè)街成為蚌

11、埠市民流行趨勢(shì)發(fā)布會(huì)場(chǎng)。4、優(yōu) 勢(shì) 互 補(bǔ) 原 則在 整 個(gè) 步 行 街 的 商 業(yè) 配 置 中 ，采 取 了 “ 兼 收 并 蓄 ，聯(lián) 動(dòng) 運(yùn) 作 ；錯(cuò) 位 經(jīng) 營(yíng) ，取 長(zhǎng) 補(bǔ) 短 “ 的 十 六 字 方 針 。 不 僅 將 引 進(jìn) 包 括 “ 百 盛 購(gòu) 物 中 心 ”、“ 張 生 記 飯 店 ”“ 大 西 洋 娛 樂(lè) 城 ” 等在內(nèi)的中大型商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)品牌；同時(shí)作為補(bǔ)充，還將引進(jìn)一些諸 如 “ U2”、“ 上 島 咖 啡 ”、“ 必 勝 客 ” 等 一 些 專(zhuān) 有 品 牌 的 特 色 店 鋪 ， 以 形 成 “ 大 小 共 存 ， 以大構(gòu)架，以小豐富，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”的格局，對(duì)

12、發(fā)展商是整個(gè)商業(yè)街的品牌完善，對(duì)經(jīng) 營(yíng) 者 來(lái) 說(shuō) 為 自 身 的 業(yè) 務(wù) 留 出 足 夠 的 施 展 空 間 ，從 消 費(fèi) 者 來(lái) 看 可 以 有 多 元 化 的 自 由 選 擇 ， 三者共贏、互惠互利。5 、 富 含 文 化 原 則“ 文 化 融 入 規(guī) 劃 ”的 理 念 演 示 ，將 貫 穿 于 商 業(yè) 步 行 街 產(chǎn) 品 塑 造 的 每 個(gè) 細(xì) 節(jié) 中 ：因 地 制宜地將徽派文化的地方特色滲透在建筑理念的總體把握，提升區(qū)域的地方氛圍和特 色 ； 商 業(yè) 配 套 的 完 善 上 ， 也 為 社 區(qū) 文 化 建 設(shè) 留 出 足 夠 的 想 象 空 間 ， 引 進(jìn) “ 品 茗 +閱 讀 ”

13、的休閑書(shū)吧；在“街容”塑造上，布置充滿(mǎn)藝術(shù)氣息的景觀小品等文化產(chǎn)物，長(zhǎng)街因 文化而變得雅致得體，文化在邊走邊看中得到文化積淀和藝術(shù)熏陶。6 、 生 態(tài) 性 原 則在 1.6 公 里 的 步 行 街 上 ，既 要 保 證 建 筑 面 積 的 最 大 化 利 用 、以 實(shí) 現(xiàn) 商 業(yè) 利 益 的 追 求 ， 還要保證整體環(huán)境的生態(tài)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在綠化布局上突破平面的限制，嘗 試 了 立 體 綠 化 、 坡 地 綠 化 ， 而 MINI 竹 園 的 引 入 更 是 為 “ 生 態(tài) 性 消 費(fèi) ” 的 創(chuàng) 新 詮 釋 ； 在 減廢節(jié)能方面，設(shè)有環(huán)保性的廢電池回收箱、垃圾的分類(lèi)處理無(wú)不展現(xiàn)出在生

14、態(tài)建設(shè) 方面的多元化思考。7、 人 性 化 原 則秉 承“ 以 人 為 本 ”的 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 原 則 ，局 域 內(nèi) 各 項(xiàng) 產(chǎn) 品 的 構(gòu) 想 在 滿(mǎn) 足 各 項(xiàng) 建 設(shè) 指 標(biāo) 的 同時(shí)，更加注重對(duì)人性感受和關(guān)懷的考慮，增添了多項(xiàng)人性化的設(shè)計(jì)：從可供逛街者 小坐休憩的秋千式座椅到兒童鐘點(diǎn)托管服務(wù)，從坡地綠化到人車(chē)分流，再到各種專(zhuān)屬 商業(yè)業(yè)態(tài)針對(duì)不同客戶(hù)群的度身定做，方方面面都是針對(duì)使用者的貼心設(shè)計(jì)和情感訴 求，讓顧客、游客、觀光客真正感受到在自我情緒“膨脹”和被扶植的感性天地里的 歸屬感。8 、 康 體 健 身 原 則大型步行街在展示其時(shí)尚性和人性關(guān)愛(ài)的同時(shí)，也在其中溶入了“健康才有未來(lái)

15、” 的 思 想 ： 利 用 其 和 CBD 區(qū) 域 內(nèi) 的 大 型 市 民 廣 場(chǎng) 和 人 造 涂 山 公 園 “ 接 壤 ” 的 機(jī) 會(huì) 點(diǎn) ， 而 我項(xiàng)目又可以彌補(bǔ)以上兩個(gè)項(xiàng)目所不具備的綜合性和規(guī)模性的優(yōu)勢(shì)，不僅為運(yùn)動(dòng)發(fā)燒友提供了擁有多種專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)器材的運(yùn)動(dòng)活力城，而且將“全民康健”的觀念普澤廣廈在步行街的休閑廣場(chǎng)上也為市民和游客提供了大眾化的健身設(shè)備，可以“邊走邊唱”，也可以“邊走邊嘗”，真正體現(xiàn)出“健康面前，人人平等”的意味雋永。三、產(chǎn)品定位（一） 形象定位a） 城市形象“本部”重組版蚌埠作為安徽第二大城市，一直“屈居”于省會(huì)城市合肥之下。究其原因，除 了行政區(qū)劃本身的設(shè)定之外，蚌埠在城

16、市景觀、經(jīng)濟(jì)輻射、行業(yè)指標(biāo)等多方面的確 落后于合肥，如何變“安徽蚌埠”為安徽“本部“？個(gè)西湖，可以托起一個(gè)杭州； 一個(gè)陸家嘴，也可以讓上海為浦東驕傲；現(xiàn) 在 ， 一 個(gè) 融 會(huì) 了蚌 埠 “ 最 大 ”、“ 首 家 ”、“ 第 一 ” 等 多 個(gè) 最 高 級(jí) 的 商 業(yè) 步 行 街 項(xiàng)目，給予蚌埠一個(gè)支點(diǎn)：再版城市名片改變鐵路樞紐的單一“頭銜”提高城市地位給蚌埠的前綴加上一個(gè)“大” 洗滌城市臉面為市容市貌增添清潔“指數(shù)”2 、 區(qū) 域 形 象 為 CBD“ 蓋 帽 ”蚌 埠 城 市 發(fā) 展 裹 足 不 前 ， 可 以 說(shuō) 是 城 市 規(guī) 劃 和 重 心 設(shè) 計(jì) 不 合 理 所 致 ，“ 啞 鈴

17、 ” 狀 發(fā) 展 造 成 兩 頭 大 ，中 間 小 的 尷 尬 ：一 面 是 城 市 的“ 兩 極 ”各 自 為 政 ，一 面 是 作 為 支撐點(diǎn)的“杠桿”勢(shì)單力薄。個(gè) CBD 區(qū) 域 的 設(shè) 想 ， 正 在 力 求 彌 補(bǔ) 和 扭 轉(zhuǎn) 這 種 “ 都 是 啞 鈴 惹 的 禍 ”， 而 商 業(yè)步行街同樣任重道遠(yuǎn)：行政上，要為CBD區(qū)域添上完“美” 一筆；商 業(yè) 上 ， 要 為 高 新 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 帶 上 “ 金 腰 帶 ”；道 路 上 ， 要 幫 助 涂 山 路 、 延 安 路 “ 溝 通 ”。3 、 生 活 形 象 點(diǎn) “ 靚 ” 夜 明 珠“ 蚌 埠 沒(méi) 有 夜 生 活 ， 蚌 埠 的 夜

18、 生 活 在 沿 街 的 大 排 擋 上 ” 這是我們對(duì)蚌埠的第一印象。作 為 市 中 心 最 具 規(guī) 模 的 商 業(yè) 街 淮 河 路 僅 僅 營(yíng) 業(yè) 到 20 點(diǎn) 30 分 作 為 商 業(yè) 步 行 街 的 又 一 個(gè) 形 象 ， 讓 “ 珍 珠 ” 變 “ 明 珠 ”。城 市 ， 需 要 為 生 活 添 加 “ 延 長(zhǎng) 線(xiàn) ”；城市，需要為這個(gè)“大家”開(kāi)燈；城市，嘗試“使動(dòng)用法”使之明亮4 、 市 民 形 象 從 “ YOUNG” 到 “ YOUNGER”通過(guò)對(duì)蚌埠的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其收入分配上仍然遵循著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“論資排 輩”的模式，青年人打扮的手段是“廉價(jià)” + “新穎”，強(qiáng)調(diào)SHOW

19、季，中年人裝 飾 的 辦 法 是 “ 結(jié) 實(shí) ” +“ 古 板 ”， 強(qiáng) 調(diào) 質(zhì) 地 ， 有 沒(méi) 有 一 個(gè) “ 眾 口 一 調(diào) ” 的 方 案 ？時(shí) 代 之 窗 步 行 街 ， 讓 蚌 埠 人 認(rèn) 識(shí) 一 個(gè) 新 單 詞 “ YOUNGER”讓 青 年 人 從 時(shí) 尚 中 找 到 未 來(lái) ，讓 中 年 人 從 輕 松 中 喚 回 過(guò) 去 ，時(shí)尚，不是青年人的專(zhuān)利。蚌埠人，應(yīng)有“鐵老大”之外的別樣自豪感（二）功能定位扮靚蚌埠的美體塑形課綜觀今日蚌埠，我們不難發(fā)現(xiàn)，和大力發(fā)展工業(yè)的步伐相比，城市形象的美化 工程卻顯得落后一步，整個(gè)城區(qū)至今沒(méi)有一個(gè)標(biāo)志性的景觀大道值得新一代的蚌埠 人引以為豪，北京

20、有王府井，上海有南京路，重慶有解放碑，蚌埠有什么？TO BE OR NOT TO BE ，這是個(gè)問(wèn)題。好在高瞻遠(yuǎn)矚的蚌埠市政府意識(shí)到這一點(diǎn)，隨著新城區(qū)開(kāi)辟和舊機(jī)場(chǎng)搬遷等一 系列重大舉措，行政“大腦”遷址于此，CBD區(qū)域亭亭玉立，涂山路和延安路終于溝通時(shí)代之窗步行街的誕生呼之欲出，眾望所歸作 息 26 的 珠 城 夜 未 央通過(guò)對(duì)蚌埠當(dāng)?shù)氐恼{(diào)查研究我們便不難發(fā)現(xiàn)，該城市的生物機(jī)能呈現(xiàn)出“早睡 早 起 身 體 好 ”的 特 點(diǎn) ，言 下 之 意 就是 這 是 一 個(gè) 沒(méi) 有 或 少 有 夜 生 活 的 城 市 ，以 當(dāng) 地 最 具 規(guī) 模 的 商 業(yè) 街 淮 河 路 為 例 ，晚 上 八 點(diǎn) 半

21、整 條 街 就 進(jìn) 入“ 停 擺 ”狀 態(tài) ，這 里 的 “夜晚”靜悄悄。時(shí)代之窗步行街的營(yíng)造，將力圖打破這種局面，在這里將夜晚八點(diǎn)半延長(zhǎng)到夜 晚 十 點(diǎn) 半 ， 并 據(jù) 此 為 基 點(diǎn) ， 帶 動(dòng) 整 個(gè) 蚌 埠 商 業(yè) 進(jìn) 行 一 次 “ 換 腦 行 動(dòng) ”， 刷 新 蚌 埠 的 城 市 鐘 擺 ， 革 命 蚌 埠 人 的 作 息 制 度 ， 變 “ 珍 珠 城 ” 為 “ 明 珠 城 ”， 讓 霓 虹 華 燈 和 蚌 埠 人 “ 親 密 接 觸 ”。99o +1o 的 現(xiàn) 在 完 成 式 在新城規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖上，設(shè)計(jì)了會(huì)展中心、歌劇院、科技圖書(shū)館和涂山等大 型 公 建 ， 堪 稱(chēng) 新 蚌

22、 埠 的 重 中 之 重 ， 而 周 邊 的 沁 雅 花 園 和 米 亞 花 園 這 兩 大 珠 城 NO.1 的 大 型 社 區(qū) 也 為 新 城 提 供 了 足 夠 的 人 脈 和 氣 氛 ，但 是 一 個(gè) 棘 手 的 問(wèn) 題 不 可 回 避 ：吃 喝玩樂(lè)何處有？水 燒 到 99o 還 不 開(kāi) ， 就 缺 最 后 的 1o ； 龍被勾畫(huà)到惟妙惟肖，仍然缺少最后的點(diǎn)睛。時(shí) 代 之 窗 步 行 街 ，將 添 上 濃 墨 重 彩 的 這 一 筆 ，一 條 以 時(shí) 尚 為 主 題 ，兼 容 了 餐 飲 、 娛 樂(lè) 、 購(gòu) 物 、 休 閑 等 四 維 功 能 商 業(yè) 街 區(qū) 的 鋪 陳 ， 定 能 讓

23、 蚌 埠 人 天 天 “ SWELL”。老少皆宜的“退歲政策淮河路商業(yè)街是蚌埠市的主流商業(yè)“聚點(diǎn)”蚌埠百貨大樓、青云服飾、百大超市鱗次櫛比，進(jìn)入其中可以直觀地感受到由于信息閉塞而導(dǎo)致商品檔次和式樣的 全面落后，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌更是難覓蹤跡。而以中山街和南山路為主的個(gè)性小店，又因?yàn)槿狈φw規(guī)劃而呈現(xiàn)出散兵 游勇不成氣候的局面，來(lái)自南方的部分流行元素已經(jīng)可以“一招鮮，吃遍天” 蚌埠人 需要色彩、需要元素、需要凈化，需要一場(chǎng)“年輕運(yùn)動(dòng)”時(shí)代之窗步行街，讓想象變?yōu)榭赡埽谶@里，中年人可以找到昨天，青年 人可以看到未來(lái)，一場(chǎng)秀出自我的表演正傾情上演，“退歲理論”將變?yōu)榭赡?。（三）?jīng)營(yíng)性客戶(hù)定位 整個(gè)步行街的

24、商業(yè)業(yè)態(tài)總體格局將呈現(xiàn)“以大構(gòu)架，用小完善；大小聯(lián)動(dòng)，兼收并蓄”的態(tài)勢(shì)，因此在經(jīng)營(yíng)性客戶(hù)群體的定位上，將綜合性的商業(yè)企業(yè)“艦 隊(duì)”和個(gè)性化、品牌化的連鎖加盟“游艇”相融合，力求在步行界所“服涉”的 行業(yè)既包羅萬(wàn)象，又能展開(kāi)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；既保護(hù)各家商業(yè)的自身利益，又能為消費(fèi) 者提供各種服務(wù)。全能選手團(tuán)體賽綜合性企業(yè)整 個(gè) 步 行 街 有 總 共 20 萬(wàn) 平 方 米 的 商 業(yè) 面 積 ，因 此 首 先 要 濃 墨 重 彩 勾 勒 出 幾 個(gè) 綜合性的艦隊(duì)來(lái)支撐起整條街的氣勢(shì)，并提升街區(qū)和居于其中的建筑的形象。同 時(shí)考慮到整個(gè)步行街并不僅僅為一些時(shí)尚青年服務(wù)，同時(shí)作為蚌埠的城市景觀和 新區(qū)的功能完善

25、，在建成之后也不可避免地要接待一些旅游、參觀的團(tuán)體，因此“組織團(tuán)體賽”就成為了必然。我 工 作 室 建 議 招 募 有 3-4 個(gè)“ 全 能 選 手 ”來(lái) 分 攤 掉 其 中 一 半 以 上 的 面 積 配 比 ， 在 檔 次 定 位 基 本 固 定 在 國(guó) 內(nèi) 知 名 的 基 調(diào) 上 ， 初 步 設(shè) 想 引 進(jìn) 一 家 諸 如 “ 大 洋 百 貨 ”、 “ 百 盛 購(gòu) 物 中 心 ” 之 類(lèi) 的 商 業(yè) 企 業(yè) ， 引 進(jìn) 一 家 諸 如 “ 張 生 記 ”“ 云 都 海 鮮 城 “ 之 類(lèi)的大型餐飲中心，而在娛樂(lè)休閑方面，諸如“大西洋娛樂(lè)城”的模式也值得借 鑒和參考。單項(xiàng)選手一招鮮品牌連鎖

26、店在弄墨重彩地引入“艦隊(duì)”以支撐整個(gè)商業(yè)步行街的“骨骼”之后，勢(shì)必將 轉(zhuǎn)入工筆細(xì)描的階段將“血肉”充實(shí)進(jìn)去以豐滿(mǎn)形象，完善功能，就好比團(tuán)體賽 排定座次以后，以“一招鮮，吃遍天”為主旨的單項(xiàng)賽將拉開(kāi)帷幕。作 為 對(duì) 綜 合 性 企 業(yè) 的 補(bǔ) 充 ，我 工 作 室 建 議 在 招 商 時(shí) 先 進(jìn) 行 總 體 的 計(jì) 劃 和 分 布 ，以 避 免 發(fā) 生 “ 搶 跑 道 ” 的 情 況 ， 舉 例 而 言 ， 有 一 家 杭 州 菜 系 的 “ 張 生 記 ”， 就 要 避免“樓外樓“的介入，而可以考慮錯(cuò)位進(jìn)行，向諸如“天府傳說(shuō)”為代表的四 川 菜 系 、“ 小 南 國(guó) ” 為 代 表 的 上 海

27、 菜 系 、 以 及 以 “ PIZZA HUT ” 為 代 表 的 洋 快 餐 打 開(kāi)大門(mén)。這樣于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)有利，于消費(fèi)者的選擇有利，于整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值增長(zhǎng) 也有利。四）投資性客戶(hù)定位珠城季候風(fēng)本地客商熱傳導(dǎo)通過(guò)對(duì)蚌埠本地幾個(gè)主要的商業(yè)形態(tài)的市場(chǎng)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：該城市的商業(yè)未 能 形 成 星 火 燎 原 之 勢(shì) ， 癥 結(jié) “ 都 是 封 閉 惹 的 禍 ”： 從 本 地 消 費(fèi) 者 而 言 ， 城 市 有 消 費(fèi)群體、有消費(fèi)需求、也有一定的購(gòu)買(mǎi)力；從本地經(jīng)營(yíng)者的角度而言，有商業(yè)敏 感、有一定資金，同樣缺少的是舞臺(tái)。因 此 可 以 想 見(jiàn) ，在 我 們 構(gòu) 筑 樣 板 商 業(yè) 街 的 同 時(shí) ，

28、“ 圍 觀 ”人 群 中 就 有 這 樣 一 批 “ 帶 好 舞 衣 ， 待 價(jià) 而 沽 ” 的 “ 表 演 者 ”， 一 旦 看 到 商 業(yè) 步 行 街 是 一 個(gè) 合 適 的 平 臺(tái) ， 就會(huì)沖進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)來(lái)充分施展。由 于 中 山 街 、 南 山 路 始 終 未 能 形 成 氣 候 ， 而 淮 河 路 被 “ 宏 觀 調(diào) 控 ” 成 晚 8 點(diǎn) 的 集 體 “ 熄 燈 ”， 所 以 不 可 忽 視 ， 無(wú) 論 是 國(guó) 營(yíng) 抑 或 個(gè) 體 業(yè) 主 ， 一 旦 看 到 樣 板 商 業(yè) 街 的 月 成 交 量 ， 都 會(huì) 毅 然 決 然 “ 月 亮 走 ， 我 也 走 ”。徽商群英會(huì)省內(nèi)客商熱對(duì)

29、流在充分考慮蚌埠本地企業(yè)的同時(shí)，我們也可以采取跳出一個(gè)單純的、容量有限的思維定式來(lái)看高一線(xiàn)。從宏觀面看，蚌埠之于安徽，決不僅僅是一個(gè)單純的地級(jí)市這么簡(jiǎn)單，它是 安徽省的直轄市；再?gòu)奈⒂^面看，新區(qū)之于蚌埠，也決不僅僅是一個(gè)純粹的開(kāi)發(fā) 區(qū)而已，它是城市未來(lái)起飛的發(fā)射臺(tái)，無(wú)論從地處市中心，還是行政重心遷移的 連鎖反應(yīng)，都可以從中得到證明。作為在中國(guó)歷史上有相當(dāng)?shù)匚坏幕丈?，分布在蚌埠周邊，本身所具備的同鄉(xiāng) 情結(jié)，加上蚌埠在鐵路交通方面“中樞神經(jīng)”的地位，安徽省內(nèi)的客商不可能不 從中嗅到一種別樣的滋味，何況從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，今日蚌埠正處于經(jīng)濟(jì)“拉桿升 空 ”的 時(shí) 段 ，購(gòu) 買(mǎi)“ 原 始 股 ”將 意 味

30、 著 什 么 ？ 從 看 好 商 機(jī) 、看 好 地 價(jià) 的 橫 向 角 度 ， 甚至從搶先排隊(duì)的縱向視點(diǎn)，徽商的蚌埠會(huì)晤都將值得我們期待。異地過(guò)江龍南方商賈熱輻射和前兩者所依附的情結(jié)和便利所不同的是，我們也不能忽視在目前的投資隊(duì) 伍中有一個(gè)特殊群體的存在，那就是來(lái)自南方的置業(yè)一族，其中又以溫州客戶(hù)為 主。舟山群島曾經(jīng)是以漁業(yè)為主業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈，但前有改革開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策牽引， 后有漁業(yè)成本提高導(dǎo)致的利潤(rùn)下降，加上吃苦耐勞的天性，使得溫州人的財(cái)富指 數(shù)飚升。但 我 們 又 不 能 不 看 到 ，富 裕 起 來(lái) 的 溫 州 人 依 然 保 留 著 比 較 傳 統(tǒng) 和 保 守 的 觀 念 ， 股 票 期

31、貨 等 投 機(jī) 性 的 生 意 自 是 退 避 三 舍 ，揮 金 如 土 又 不 符 合 他 們 的 天 性 ，倒 是“ 一 鋪 養(yǎng) 三 代 ”、“ 家 當(dāng) 家 當(dāng) ， 有 家 可 擋 ” 的 觀 念 根 深 蒂 固 ， 所 以 近 年 來(lái) 溫 州 客 在 各 地 購(gòu)買(mǎi)物業(yè)成為一種趨勢(shì)，況且從地理位置、環(huán)境氣候、交通條件等方面來(lái)看，蚌 埠和溫州都可以找到平衡點(diǎn)，在異地置業(yè)轉(zhuǎn)而出租出去，自己成為“寓公”“墅 公”都已經(jīng)成為模式化操作，相對(duì)而言“鋪公”更有利可圖，何樂(lè)而不為？（四）消費(fèi)者定位高、高、實(shí)在是高三高一一 族所謂的“三高”就是指那些高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)的“主力隊(duì)員”，通過(guò)查 閱這部分人群的“檔案”可以找到諸多共性：例如一般擁有大專(zhuān)以上的學(xué)歷，例 如年齡跨度在25-35歲之間，例如職業(yè)主要分布在銀行白領(lǐng)、公務(wù)員、大型企事 業(yè)單位中層管理人員，例如月收入在2000元左右。從需求方面看，他們中大部分人講究生活享受，舍得將自己收入的一大部分用作盡情享受努力工作所帶來(lái)的物質(zhì)生活品質(zhì)，對(duì)生活的取舍表現(xiàn)得更為純粹和感性；從供給方面看，蚌埠現(xiàn)有的市區(qū)購(gòu)物場(chǎng)所所提供的商品普遍只適合于中、老年人、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所數(shù)量少檔次低，根本無(wú)法滿(mǎn)足白領(lǐng)在精神與物質(zhì)上的消費(fèi) 需求心理。有 需 求 ， 就 要 有 供 給 。 時(shí) 代 之 窗 將 是 2004 年 的