住房制度與住房保障政策(1)

1、住房制度與住房保證政策(1)本章介紹住房保證政策的根本概念、目標(biāo)和策略,市場(chǎng)化條件下住房保證政策應(yīng)當(dāng)遵循的原那么.第一節(jié)住房保證政策根本概念一、住房制度、住房政策與住房保證政策住房制度就是國(guó)家在解決居民住房問(wèn)題方面制定的根本原那么和方針,即住房的元政策.如我國(guó)1978年以前的住房公有化和住房實(shí)物分配,1978年以后的提出的住房商品化,再如1998年確立的住房分層次供給體系等.相應(yīng)地,住房政策是國(guó)家或地方制定的具體辦 法和舉措,如怎樣實(shí)現(xiàn)貨幣化分配、如何實(shí)施分層次供給體系、經(jīng)濟(jì)適用住房治理方法、廉租房治理方法等.為此,本書(shū)將住房制度 (Housing System)、住房政策(Housing P

2、olicy)、住房保證政 策(Public Housing Policy)的關(guān)系簡(jiǎn)單地歸納為,住房制度是決定住房投資、住房供給方 式、分配方式和經(jīng)營(yíng)治理方式的根本方針,住房政策那么是落實(shí)這些方針的具體方法和舉措, 住房保證政策那么是針對(duì)困難群體的住房政策.本書(shū)將住房保證政策又分為兩個(gè)層面,一是特定的住房保證手段(housing programs or means)也即具體的調(diào)節(jié)方式,如土地劃撥、稅收減免、貼息貸款等；二是特定的保證住房的提供形式,如經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房等.二、保證住房與公共住房通過(guò)住房保證政策提供的住房稱為保證住房.由于這類住房傳統(tǒng)上是由政府(PublicSector)撥款建造,

3、相對(duì)于私營(yíng)部門(mén)(Private Sector)供給的商品房(Private Housing),是一種排他性的公共產(chǎn)品,英文中稱之為Public Housing ,因而國(guó)內(nèi)有學(xué)者把保證住房稱為公共住房.盡管現(xiàn)在保證住房的范疇已經(jīng)不再局限于政府撥款興建的住房,已經(jīng)包括所有享受政府一定優(yōu)惠政策的住房(半公共品或準(zhǔn)公共品),保證住房已經(jīng)不完全屬于公共產(chǎn)品,但沿襲習(xí)慣,本書(shū)也把所有通過(guò)住房保證政策提供的住房稱為公共住房.本書(shū)根據(jù)補(bǔ)貼形式和產(chǎn)權(quán)形式對(duì)我國(guó)的公共住房進(jìn)行了細(xì)分,包括公房、經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房.其中公房分為售后公房和非出售公房(出租公房),經(jīng)濟(jì)適用房分為一般狹義的經(jīng)濟(jì)適用房和廣義的經(jīng)濟(jì)適用房,

4、廣義的經(jīng)濟(jì)適用房包括集資建房和合作建房；廉租房分為實(shí)物配租房和租金配租房,等等.國(guó)內(nèi)外的公共住房,各國(guó)和地區(qū)的名稱有所不同.例如,新加坡的組屋、居屋分別相當(dāng)于我國(guó)內(nèi)地的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房；我國(guó)香港地區(qū)的公屋、居屋也同樣分別對(duì)應(yīng)于我國(guó)內(nèi)地的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房.美國(guó)的“可承受住房(affordable housing)類似于我們的經(jīng)濟(jì)適用房.三、住房保證政策的類型政府保證政策大多數(shù)是通過(guò)政府補(bǔ)貼來(lái)表達(dá)的,住房保證政策也是如此.政府補(bǔ)貼也就是財(cái)政補(bǔ)貼,是一種影響相對(duì)價(jià)格結(jié)構(gòu),從而可以改變資源配置結(jié)構(gòu)、供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu) 的政府無(wú)償支出.政府補(bǔ)貼,從是否明確地安排支出來(lái)分,可以分為明補(bǔ)和暗補(bǔ)；從補(bǔ)貼資

5、金的接收主體來(lái)分,可以分為供給方補(bǔ)貼和需求方補(bǔ)貼(企業(yè)補(bǔ)貼和居民補(bǔ)貼)；從補(bǔ)貼是否與具體的購(gòu)置活動(dòng)相聯(lián)系來(lái)分,可以分為實(shí)物補(bǔ)貼和現(xiàn)金補(bǔ)貼.還有一種比擬隱蔽的補(bǔ)貼, 如財(cái)政貼息、稅前還貸(住房抵押扣除政策)、土地劃撥等.現(xiàn)金補(bǔ)貼是指用貨幣支出的政府補(bǔ)貼.在我國(guó),對(duì)供給方的現(xiàn)金補(bǔ)貼稱為暗補(bǔ),對(duì)需求方的現(xiàn)金補(bǔ)貼稱為明補(bǔ).這里的明補(bǔ)和暗補(bǔ)概念與上面根據(jù)是否明確地安排支出是有區(qū)別 的.本書(shū)為了表達(dá)方便,沿用我國(guó)一般的明補(bǔ)和暗補(bǔ)的概念.如對(duì)住房困難戶發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼,稱為明補(bǔ)；對(duì)開(kāi)發(fā)商以現(xiàn)金補(bǔ)貼或其他形式的補(bǔ)貼,稱為暗補(bǔ).實(shí)物補(bǔ)貼一般是指政府用實(shí)物支付給受益者的補(bǔ)貼.還有少量的政府保證政策是通過(guò)政府管制實(shí)現(xiàn)的

6、,如行業(yè)準(zhǔn)入管制、 價(jià)格管制.房地產(chǎn)保證政策中常用的有租金管制和價(jià)格限制.下面介紹國(guó)內(nèi)外一般的住房保證政策類型.1 .按住房保證政策的實(shí)施主體劃分按施行主體的層次劃分,住房保證政策可以分為全國(guó)性的、省市級(jí)的乃至社區(qū)級(jí)和單位(營(yíng)利組織或非營(yíng)利組織)級(jí)的住房保證政策. 例如,我國(guó)目前實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房政策屬于全國(guó)性的住房保證政策,上海市的重大工程配套房那么屬于地方性政策；我國(guó)的住宅合作社就是非盈利組織,其住房保證政策和方案屬于單位或社區(qū)級(jí).從國(guó)際慣例來(lái)看,由于住房的不動(dòng)性以及地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)、文化等條件的差異,各國(guó)都有全國(guó)性、省市一級(jí)或相當(dāng)于省市一級(jí)以及區(qū)縣級(jí)的住房保證政策.例如,在美國(guó)既有聯(lián)邦性的住房

7、保證政策一一著名的租金券方案(也稱第8條款方案),也有州一級(jí)即地方性的住房保證政策.如1991年愛(ài)達(dá)荷州玻易斯市的經(jīng)濟(jì)適用產(chǎn)權(quán)房方案(Affordable Home Owner-ship Program),在該方案中,玻易斯市與 U.S.銀行合作,為符合條件的家庭購(gòu)置 城市內(nèi)空地、建造經(jīng)濟(jì)適用房提供低息貸款,銀行提供建房貸款, 市政府提供買地貸款,受助家庭有 210戶.再如1998年威斯康辛州密爾沃基社區(qū)的步行上班方案(Walk-to-workProgram)就屬于單位級(jí)的.在這方案中,一個(gè)非營(yíng)利性民營(yíng)機(jī)構(gòu)與該社區(qū)內(nèi)的雇主達(dá)成協(xié)議, 雇主為其雇員購(gòu)置公司步行范圍內(nèi)的社區(qū)住房提供資助,其形式可以

8、是一般貸款、 免還貸款、預(yù)付工資或資金贈(zèng)與.作為條件,雇員必須購(gòu)置離公司較近的指定范圍的住房.這一政策的益 處是多方面的,包括：工廠附近社區(qū)狀況的改善、吸引新雇員、鼓勵(lì)老雇員續(xù)簽勞動(dòng)合 同、減少通勤花費(fèi)和尾氣污染等.2 .按政府干預(yù)市場(chǎng)的手段劃分按政府干預(yù)市場(chǎng)的手段劃分,住房保證政策主要有財(cái)政政策、金融政策和土地政策3種.(1)財(cái)政政策.住房保證的財(cái)政政策是政府為了實(shí)現(xiàn)住房保證政策目標(biāo),選擇和運(yùn)用各 種財(cái)政政策工具,或刺激經(jīng)濟(jì)適用房等公共福利住房的建造和消費(fèi),或鼓勵(lì)私有房主將房 屋出租給中低收入家庭,以解決中低收入家庭的住房問(wèn)題.住房保證的財(cái)政政策主要有兩 種方式；一是撥款補(bǔ)貼, 二是減免稅收

9、.其中撥款補(bǔ)貼又有 4種具體的形式：第一種是政府 撥款建設(shè)公共住房、或補(bǔ)貼建設(shè)公共住房.第二種是補(bǔ)貼公共住房的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,以補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)本錢和實(shí)際收取的房租的差額.第三種是為舊公共住房提供住房維修和養(yǎng)護(hù)補(bǔ)貼.第四種 是補(bǔ)貼符合條件的租房家庭.減免稅收可以包括稅前還貸、減免所得稅或財(cái)產(chǎn)稅等.(2)金融政策.住房保證的金融政策是指政府通過(guò)對(duì)貨幣信貸的調(diào)控,運(yùn)用各種金融 工具,刺激經(jīng)濟(jì)適用房等公共福利住房的建造和消費(fèi),或鼓勵(lì)私有房主將房屋出租給中低收入家庭,以解決中低收入家庭的住房問(wèn)題.住房保證的金融政策包括提供低息貸款或貼息 貸款、建立抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)、政府設(shè)立或鼓勵(lì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立住房?jī)?chǔ)蓄銀行、政府提

10、供或鼓勵(lì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)提供住房抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、成立住房合作社等.(3) 土地政策.住房保證的土地政策是政府為了實(shí)現(xiàn)住房保證政策目標(biāo),在土地供給 量、土地使用費(fèi)或價(jià)格方面的優(yōu)惠與調(diào)控,刺激或抑制經(jīng)濟(jì)適用房等公共福利住房的建造和消費(fèi),以解決中低收入家庭的住房問(wèn)題.例如我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策, 土地?zé)o償劃撥就是特殊的優(yōu)惠政策.3 .按政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)程度劃分西方興旺國(guó)家無(wú)一不運(yùn)用國(guó)家權(quán)力干預(yù)住房市場(chǎng)來(lái)到達(dá)住房保證的目的,只不過(guò)社會(huì) 背景與歷史開(kāi)展過(guò)程不同,各國(guó)的干預(yù)程度有所不同.有的注重應(yīng)用稅收等間接舉措,有的注重現(xiàn)金補(bǔ)貼或?qū)嵨镅a(bǔ)貼等直接干預(yù).按政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)程度劃分,住房保證政策 一般可以分為

11、自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房保證政策、高福利下的住房保證政策和社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 下的住房保證政策 3種政策框架.(1)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房保證政策.自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房保證政策,主要在最發(fā) 達(dá)的國(guó)家被采用.在興旺的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家, 崇尚自由競(jìng)爭(zhēng),主張把國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)減少到 最低限度,美國(guó)就是典型的代表.總的說(shuō)來(lái),在收入分配上,根本原那么是效率優(yōu)先,兼顧公 平.(2)高福利下的住房保證政策.福利國(guó)家的根本出發(fā)點(diǎn)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根底上,國(guó)家 對(duì)經(jīng)濟(jì)有著廣泛的干預(yù), 注重國(guó)民收入再分配, 國(guó)家為所有人的福利負(fù)責(zé),直接幫助受市場(chǎng)不利影響的人,減少社會(huì)震蕩的程度,降低社會(huì)不穩(wěn)定的程度.例如,瑞典、荷蘭等西歐國(guó) 家經(jīng)濟(jì)

12、高度興旺,政府通過(guò)各種社會(huì)保險(xiǎn)和福利補(bǔ)貼,推行高福利、高消費(fèi)、高工資的“三高政 策,以實(shí)現(xiàn)收入均等化和充分就業(yè)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo).長(zhǎng)期以來(lái),這些國(guó)家把住房補(bǔ)貼政策作為其推行福利政策的重要組成局部,住房的補(bǔ)貼高、限制少、覆蓋面廣.(3)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房保證政策.社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房保證政策主張盡可能由 市場(chǎng)力量自行調(diào)節(jié)住房市場(chǎng),解決住房問(wèn)題,同時(shí)在必要的情況下由政府進(jìn)行某些干預(yù). 比方德國(guó),推行的是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房保證政策.通俗地講,社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是：競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制十廣泛的政府調(diào)節(jié)十充分的社會(huì)保證,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的框架內(nèi),尋求效率和公正、個(gè)人經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)平等之間的平衡.我國(guó)住房制度改革之前的住房保證,

13、屬于高覆蓋、低水平的全民保證.在現(xiàn)階段,根據(jù)我國(guó)既定的住房保證政策框架,對(duì)不同收入的群體實(shí)行住房分層供給體系,不具有高福利 性,而應(yīng)該是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房保證政策.問(wèn)題在于應(yīng)該走自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是社會(huì)市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之路.4 .按政府干預(yù)市場(chǎng)的對(duì)象主體劃分按政府干預(yù)市場(chǎng)的對(duì)象主體劃分,分為供給方政策、需求方政策和租金限制政策.1)供給方政策.所謂供給方政策,是指這樣一種保證政策, 政府對(duì)困難戶的住房保證是 通過(guò)對(duì)供給方如開(kāi)發(fā)商、出租方等提供優(yōu)惠政策或補(bǔ)貼, 以降低本錢、增加供給從而降低價(jià) 格或租金,最終到達(dá)提升需求方的購(gòu)置力或承受力的目的.供給方政策包括政府對(duì)開(kāi)發(fā)商免收土地出讓金、對(duì)困難家庭居住的樓

14、宇的經(jīng)營(yíng)者給予 運(yùn)營(yíng)或維修費(fèi)用的補(bǔ)貼,對(duì)開(kāi)發(fā)商減免稅收和治理費(fèi),等等.(2)需求方政策.所謂需求方政策,那么是指政府直接對(duì)需要住房的困難戶提供住房,或 發(fā)放補(bǔ)助提升其購(gòu)置力或承受水平,或貨幣化補(bǔ)貼(現(xiàn)金或購(gòu)房券),或?qū)嵨锘騼?yōu)惠的金融政策,如貼息貸款.再如廉租房實(shí)物配租、廉租房貨幣配租,均屬于需求方政策.(3)租金限制政策.無(wú)論是供給方政策還是需求方政策,都是通過(guò)政府的補(bǔ)貼或優(yōu)惠 政策,將資源從政府轉(zhuǎn)移(直接或間接地)到需要補(bǔ)貼的家庭.租金限制那么有所不同,政府 并不一定給予補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策,租金限制時(shí),資源是從出租方流向承租方. 只有當(dāng)受租金控制的住房屬于政府時(shí),資源才從政府流向受助家庭.租金限

15、制政策在歐美等興旺國(guó)家都是調(diào)控彳房市場(chǎng)的一種重要手段,直到20世紀(jì)80年代.租金限制政策在私有領(lǐng)域逐漸被淘汰,而在公共住房那么仍比擬常見(jiàn).比方,在英國(guó), 為了與低收人家庭的承受力相稱,限制公共住房的租金,使其低于市場(chǎng)租金.上述幾種分類方法不是絕對(duì)獨(dú)立的,而是互相交叉,同一項(xiàng)政策按不同的分類方法可以有不同的名稱.如購(gòu)房貸款貼息政策, 既可以歸為第一類中的金融政策,又可以為第二類中的需求方政策.第二節(jié) 住房保證政策的原那么一、住房保證政策的效率原那么同任何一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)樣, 政府實(shí)施住房保證政策從本質(zhì)上也是一種經(jīng)濟(jì)行為,必 須以效率為優(yōu)先.所謂住房保證政策的效率性是指所采取的政策在多大程度上實(shí)現(xiàn)了預(yù)

16、期的目標(biāo).效率原那么要求住房保證政策的設(shè)計(jì)盡可能有利于住房等相關(guān)資源的有效配置. 本書(shū)借鑒公共經(jīng)濟(jì)學(xué)中的收入分配政策的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)考慮住房政策的運(yùn)作本錢,將住房保證政策的效率分為垂直效率、水平效率和運(yùn)作效率三個(gè)指標(biāo).與效率原那么相關(guān)的另兩條原那么是中性原那么、節(jié)約與便利原那么.5 .垂直效率垂直效率可以用下述公式來(lái)表達(dá)： 為施政對(duì)象社含階層帶來(lái)的利益L 為社會(huì)各薪巧來(lái)的利益總和例如,經(jīng)濟(jì)適用房政策,其施政對(duì)象是社會(huì)階層的中低收入家庭,中低收人家庭由于經(jīng)濟(jì)適用房政策而得到的利益,就是上式中的分子；社會(huì)上全部家庭(施政對(duì)象和非施政對(duì)象)由于經(jīng)濟(jì)適用房政策而得到的利益,就是上式中的分母.如果居住在

17、經(jīng)濟(jì)適用房的家庭有 20卻是中低收入者,那么政策的垂直效率為80%也就是說(shuō),E.指標(biāo)越接近于1越好.6 .水平效率水平水平效率可以分為水平效率1和水平效率2,分別用下述公式表示：水平效率1:e施政對(duì)象社會(huì)階層中的受一人數(shù)%一 施政對(duì)策階層的總?cè)丝谒叫?:廣 給橇政對(duì)象社會(huì)翰提帶來(lái)的實(shí)際利益J 應(yīng)該.浮施政對(duì)豪椅導(dǎo)帶來(lái)的總書(shū)生國(guó)是實(shí)施某一收入分配政策后實(shí)際受益人數(shù)和應(yīng)該受益人數(shù)的比率,Eh1反映政策在施政對(duì)象中的覆蓋面,越接近1越好.還是以針對(duì)中低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房為例,如果全部的中低收入者中有 90%入住經(jīng)濟(jì)適用房,那么 Eh1=0.9 o國(guó)是實(shí)施了某種政策以后實(shí)際受益和 目標(biāo)利益之間的

18、比率.這個(gè)指標(biāo)也是越接近1越好.實(shí)踐中,往往會(huì)出現(xiàn) 日接近0而日2卻接近1的情形,此時(shí)政策是有效的,但是分布不 均勻,只有少數(shù)人能夠受益.例如,由于公共支出有限, 只能通過(guò)輪候或搖號(hào)的方法確定受益人,眾多符合條件的受助者中只有少局部可以獲得補(bǔ)貼.反之,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)國(guó)接近1而52接近0的情形,那么說(shuō)明此政策照顧了面上的分布均勻,而缺乏力度.如某項(xiàng)住房解困政 策,原定方案為的解困目標(biāo)為人均居住面積10r m2,但由于資金缺乏或房?jī)r(jià)上漲,實(shí)際的解困結(jié)果為8昭那么Eh2=0.8 o國(guó)是“患不均,Eh2是“患缺乏.7 .運(yùn)作效率這里,我們用運(yùn)作效率 E.的概念來(lái)衡量施政對(duì)象所獲得利益與政府投入的比率,公式

19、 表不如下：施政對(duì)象獲得的利益Ec =0政府投入E.反映了政策運(yùn)作的效率損失.效率損失越大,E.越小,E.越接近1越好.仍以經(jīng)濟(jì)適用房為例.如果政府每投入1元,如果中低收入家庭實(shí)際得到0. 80元,那么 巳-0.8.如Murray(1975) , Smeeding(1982)的研究分別顯示,承租人在公共住宅上每花費(fèi)1美元獲得的收益分別是 75美分和80美分,同樣, Weicher(1979)的研究說(shuō)明,新建公共住宅的成 本高于新建私人住宅的本錢.各效率指標(biāo)的關(guān)系如下：垂直效率反映了政策能否容易作用到政策對(duì)象,水平效率那么體現(xiàn)了在政策覆蓋的所有作用對(duì)象內(nèi)部的作用均勻度和作用力度.運(yùn)作效率那么表達(dá)

20、了政府干預(yù)下的運(yùn)作相對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作的效率上下.三個(gè)指標(biāo)的最大值為1,越大表示效率越高.住房保證政策的垂直效率和水平效率與住房政策作用市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系并不緊密,相對(duì) 易于統(tǒng)計(jì)和評(píng)估,而且往往可以通過(guò)對(duì)施政對(duì)象資格的審查和增加投入力度來(lái)提升.而運(yùn) 作效率那么是由每一種政策作用住房市場(chǎng)的機(jī)制所決定.二、住房保證政策的中性原那么所謂住房保證政策的中性原那么,是指住房保證政策的設(shè)計(jì)盡可能使保證政策不影響市 場(chǎng)中各房地產(chǎn)子市場(chǎng)的相對(duì)價(jià)格,保證保證對(duì)象之外的住房消費(fèi)主體的住房消費(fèi)行為不受 或少受影響.借鑒中性稅收、扭曲性稅收的概念,本書(shū)將住房保證政策分為中性住房保證政策和扭曲 性住房保證政策.所謂中性住房保證

21、政策是指不改變高、中、低各檔住宅分市場(chǎng)的相對(duì)價(jià)格、從而不干擾私人經(jīng)濟(jì)部門(mén)的選擇的政策.相應(yīng)地,扭曲性住房保證政策,是指改變高、中、 低各檔住宅分市場(chǎng)的相對(duì)價(jià)格、從而干擾私人經(jīng)濟(jì)部門(mén)的選擇政策.三、住房保證政策的節(jié)約和便利原那么住房保證有著強(qiáng)烈的國(guó)民收入再分配色彩.利用財(cái)政手段、稅收手段、產(chǎn)業(yè)政策手段等將資源從公共部門(mén)向私人部門(mén)或在私人部門(mén)之間轉(zhuǎn)移.在這一過(guò)程中必定要消耗一定的資 源,正如將某種產(chǎn)品從甲地運(yùn)到乙地一樣,總要花費(fèi)人力、物力和財(cái)力.為使社會(huì)資源得到 更有效的配置,就應(yīng)該是這局部本錢極小化.對(duì)于政府來(lái)說(shuō),由于住房保證而產(chǎn)生的資源耗費(fèi)有兩個(gè)方面,一是對(duì)住房供給方或住房需求方的補(bǔ)貼,二是審

22、核保證對(duì)象資格需要消耗一定的人力、物力、財(cái)力,甚至需要設(shè)置專門(mén)的機(jī)構(gòu).從受補(bǔ)貼者來(lái)說(shuō),為享受住房保證,需 要提供一定的會(huì)計(jì)記錄,需要進(jìn)行法律和稅務(wù)方面的咨詢,以證實(shí)自己享受保證的權(quán)利.如果是貨幣補(bǔ)貼的話,那么需要花費(fèi)一定的精力去搜尋適宜的住房.住房保證政策的節(jié)約和便利原那么強(qiáng)調(diào)住房保證政策的選擇具有簡(jiǎn)明性、易操作性,如廉租房政策中的實(shí)物配租方式,為廉租家庭尋找適宜房源的本錢較高,不具有易操作性.中性原那么和節(jié)約與便利原那么都是由效率原那么引致的,節(jié)約和便利表現(xiàn)為運(yùn)作效率E.的增大.四、住房保證政策的公平原那么住房保證政策在考慮效率的同時(shí),必須考慮公平原那么.公平原那么是一項(xiàng)政策得以順利 和成功

23、實(shí)施的前提.所謂公平就是對(duì)同樣的東西同等對(duì)待.1 .施政對(duì)象之間的公平原那么住房保證政策的公平原那么首先應(yīng)在施政對(duì)象之間得以表達(dá),從兩方面來(lái)保證,一是收入和住房條件相同的家庭應(yīng)享受同樣的住房保證,即所謂橫向公平；二是收入和住房條件不相同的家庭應(yīng)享受不同的住房保證,即享受縱向公平.因此,公平原那么的關(guān)鍵在于收入和住房條件的定義和衡量.住房條件的衡量可以從住房的面積和相應(yīng)的設(shè)施等衡量,或者直接用統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)的住房?jī)r(jià)格來(lái)衡量.由于家庭擁有住房與否是比擬透明、清楚的,加之我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)、 人員、治理等各方面條件相比照擬成熟,家庭住房條件的衡量并不困難.問(wèn)題是家庭收入的核實(shí),在我國(guó)個(gè)人唯一信用賬戶建立之前,由于信息不對(duì)稱,政府作為住房保證政策的施政方, 對(duì)施政對(duì)象一一被保證家庭的收入信息掌握往往不完全、不準(zhǔn)確,或者完全、準(zhǔn)確收集這些信息需要付出高昂的本錢.從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō),我國(guó)住房保證政策的選擇和