2恒豐銀行上海分行個人二手房按揭貸款管理辦法

1、恒豐銀行上海分行個人二手房按揭貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為了促進(jìn)我行個人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，規(guī)范我行 個人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)操作，防范和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù) 合同法、擔(dān)保法、貸款通則等法律法規(guī)，制定本辦 法。第二條 本辦法所稱個人二手房按揭貸款（以下稱貸款） 是指我行對自然人發(fā)放的，用于其在房地產(chǎn)二級市場向售房 人購買住房或商業(yè)用房，并以所購房產(chǎn)作為抵押的貸款。我 行暫不接受二手期房貸款。第三條 貸款分類 按照擬交易的房產(chǎn)是否尚在按揭過程中分為需贖樓貸 款和無需贖樓貸款。我行目前只開辦無需贖樓貸款中售房人 對擬交易的房產(chǎn)擁有完全的所有權(quán)和處置權(quán)，貸款發(fā)放后全 額支付給售房人。第四條 貸款基本

2、流程（一）買賣雙方簽署合法有效的房地產(chǎn)買賣合同 （協(xié)議）， 進(jìn)行房產(chǎn)評估或價(jià)值認(rèn)定后，買方向賣方支付首期款，主要 通過以下幾種模式：1通過我行賬戶支付；2通過中介公司直接支付；3買方自行支付給賣方。（二）個人貸款的受理和審批；（三）貸款合同等法律文件的簽訂，辦理過戶和抵押登 記等手續(xù)后出賬，貸款一次性發(fā)放給買方；由擔(dān)保公司提供 過戶到抵押登記辦理完畢前階段性擔(dān)保的（或提供其他我行 認(rèn)可的有效擔(dān)保方式） ，貸款資金按照各方約定由貸款行通 過專戶進(jìn)行監(jiān)管。無需贖樓貸款由買方授權(quán)我行全額支付給 賣方，但應(yīng)在辦理完畢過戶和抵押登記手續(xù)后方可使用。如 賣方接受我行的貸款承諾書，應(yīng)在過戶和抵押登記辦理完畢

3、 后再辦理出賬手續(xù)。（四）貸款的貸后管理和回收。第五條 二手房按揭貸款基本流程 :（一）借款人提出貸款申請，并按照貸款行出具相關(guān)的 申請材料（基本材料可參照一手房貸款基本資料提供） ；（二）提供買賣雙方擬定的交易合同，貸款行必須通過 當(dāng)?shù)囟址慨a(chǎn)交易程序?qū)Υ隧?xiàng)交易的真實(shí)性進(jìn)行認(rèn)定，貸款 行認(rèn)為需要公證的可進(jìn)行交易公證。（二）由貸款行指定的評估公司對交易房產(chǎn)進(jìn)行有效評 估；（三）貸款的受理和審批；（四）貸款合同等法律文件的簽訂。（五 ） 辦理抵押登記等手續(xù)，我行取得房屋他項(xiàng)權(quán)利證 書后發(fā)放貸款，借款人可按照與售房人約定的支付方式使用 貸款支付下剩房款。（六）貸后管理和回收。第二章 貸款對象和條件

4、第六條 貸款對象為具有完全民事行為能力的自然人， 且須具備以下條件：（一）年滿十八周歲且不超過法定退休年齡。（二）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份。（三）有正當(dāng)職業(yè)和合法穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備償還貸 款本息的能力。信用記錄良好，在中國人民銀行個人征信系 統(tǒng)查得的個人信用報(bào)告中，無惡意欠款記錄和其他與真實(shí)情 況不符的記錄；若借款申請人對信用報(bào)告內(nèi)容提出異議，貝y 需提供相關(guān)證明資料，以便貸款人核實(shí)后做出判斷；（四）所購房屋具備進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易條件，產(chǎn) 權(quán)明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議；（五）如房屋已出租，須租戶同意搬遷并出具本人簽署 的承諾函；（六）借款人在我行開立個人賬戶

5、，并按授權(quán)我行按期從 該賬戶中扣劃貸款本息；（七）借款人在當(dāng)?shù)鼐哂杏行У穆?lián)系方式，如：固定的 住所或營業(yè)場所等；（八）房產(chǎn)其他共有人知道且同意借款人向我行申請貸 款，應(yīng)無條件書面同意將房產(chǎn)完全抵押給我行，并根據(jù)情況 辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；（九）購買商業(yè)用房的，一般應(yīng)具備相當(dāng)?shù)慕?jīng)營或投資 經(jīng)驗(yàn)，并有一定的從業(yè)能力；（十）房地產(chǎn)主管部門和貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 出具的交易房屋評估報(bào)告；（十一）支付銀行規(guī)定的首期付款憑證原件及復(fù)印件；（十二）申請貸款購買的二手商業(yè)用房，應(yīng)在商業(yè)成熟 地段具有良好的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑的商業(yè)用房；（十三）恒豐銀行規(guī)定的其他條件。第三章抵押物及擔(dān)保第七條借款人須

6、提供我行認(rèn)可的足值抵押物，抵押物 的擔(dān)保范圍包括貸款本息、罰息、復(fù)利和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的全部費(fèi) 用，我行不予受理的二手房抵押物類型：（一）正處于法律糾紛之中的房產(chǎn)；（二）所有權(quán)、使用權(quán)不明或存在爭議的房產(chǎn)；（三）屬于拆遷公告范圍之內(nèi)的房產(chǎn)；（四）房齡超過 20 年的普通住房， 房齡超過 15 年的其 他房產(chǎn)；（五）以非被監(jiān)護(hù)人利益為貸款用途的未成年子女所擁 有的房產(chǎn)；（六）其他我行認(rèn)為不予受理的二手房。第八條 抵押物價(jià)值認(rèn)定及評估（一）二手房原則上要求應(yīng)由我行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行 價(jià)值評估，并出具書面評估報(bào)告。抵押物的價(jià)值一般以二手 房交易價(jià)和評估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。我行保留對評估結(jié)果進(jìn)行 必要修正的權(quán)利，

7、需要評估的二手房的評估費(fèi)用由借款人負(fù) 擔(dān)。（二）嚴(yán)格控制交易類個人二手房按揭貸款的抵押物價(jià) 格評估風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)以綜合評估市場價(jià)、交易價(jià)、外部評估價(jià)孰 低者認(rèn)定抵押物價(jià)值。（三）以租賃為購房目的的，貸款行要認(rèn)真調(diào)查該房產(chǎn) 是住房還是商業(yè)用房。屬于商業(yè)用房的，應(yīng)重點(diǎn)評估其租賃 收入、升值潛力、 投資回報(bào)率及該房產(chǎn)所處地段的發(fā)展前景， 以綜合評定房產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值。第九條 階段性擔(dān)保在抵押登記未能辦理完畢前，我行須要求借款人提供我 行認(rèn)可的階段性擔(dān)保，擔(dān)保期限自出賬之日起至抵押登記辦 理完畢并將權(quán)屬證明交我行收執(zhí)為止。主要的階段性擔(dān)保方 式包括：（一）經(jīng)我行認(rèn)定的專業(yè)擔(dān)保公司、房產(chǎn)中介公司等， 原則上要

8、求向擔(dān)保人收取不低于其階段性擔(dān)保貸款金額 5% 的保證金；（二）我行可接受的質(zhì)押、抵押或其他擔(dān)保方式，相關(guān) 要求參照我行有關(guān)管理辦法執(zhí)行。第十條 對不能提供階段性擔(dān)保的貸款，我行應(yīng)事先通 過轄內(nèi)房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)所有權(quán)是否清晰和完整性 后；才可以通過向賣方出具貸款承諾書的形式先行辦理房產(chǎn) 過戶和抵押登記手續(xù)，再辦理貸款出賬。第十一條 我行對借款人資信情況、還款能力及抵押房 產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)有疑義的，應(yīng)當(dāng)要求借款人追加按揭房產(chǎn)抵押以 外的擔(dān)保，不按照要求追加擔(dān)保的將不予貸款。第四章 貸款額度、期限、利率和還款方式第十二條 借款人申請二手住宅貸款首付款不得低于 借款人所購住房價(jià)款的 30% ，利率最

9、低執(zhí)行央行公布的同期 同檔次基準(zhǔn)利率，上浮分行可根據(jù)業(yè)務(wù)需要自行掌握。通過 央行個人信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)查詢，對已利用貸款購買住房、又 申請貸款購買第二套住房的， 貸款首付款比例不得低于 60%, 利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率 1.1 倍。遇法 定利率調(diào)整于下年初開始，按相應(yīng)檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定第十三條 借款人申請個人商業(yè)二手房貸款首付款不 得低于借款人所購商業(yè)用房價(jià)款的50%, 貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍；對以“商住兩用房” 名義申請貸款的， 首付款比例不得低于 50% ，利率按商業(yè)用 房管理規(guī)定執(zhí)行。遇法定利率調(diào)整于下年初開始，按相應(yīng)檔 次執(zhí)行新的利率

10、規(guī)定。第十四條 第二套住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)參照恒豐銀行一手 房按揭貸款管理辦法中對于二套房的要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十五條 購買普通住房的貸款期限最短六個月，房產(chǎn) 已使用年限與貸款年限之和不超過 30 年；購買商業(yè)用房、 高檔商品房及高檔別墅的貸款期限最短一年， 最長不超過 10 年，且房產(chǎn)已使用年限與貸款年限之和不超過 20 年。貸款期限與借款人實(shí)際年齡之和男性不得超過 65 周歲 （含），女性不得超過 60 周歲（含）。第十六條 貸款期內(nèi)如遇利率調(diào)整，按照中國人民銀行 和恒豐銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十七條 期限一年及以內(nèi)的貸款可采用按期付息到 期還本、按期等額本息或按期等額本金（也稱遞減還款）的 還款方式

11、；期限長于一年的貸款采用按期等額本息還款法和 按期等額本金還款法，但一筆貸款合同當(dāng)次只能選擇一種還 款方式。第五章 貸款的受理與審批第十八條 借款申請人應(yīng)向我行營業(yè)機(jī)構(gòu)提出借款申 請，按要求填寫貸款申請書，并提供相關(guān)資料。第十九條 貸款調(diào)查（一）對借款申請人的調(diào)查除參照恒豐銀行個人一手 房按揭貸款管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行外，應(yīng)重點(diǎn)審查交易 雙方是否有任何形式的關(guān)聯(lián)關(guān)系，防止“假按揭”。（二）重點(diǎn)應(yīng)對二手房產(chǎn)交易的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查：1通過審查交易合同以及與買賣雙方面談了解房產(chǎn)交 易背景是否真實(shí)；2監(jiān)控首期款支付情況，盡量要求通過我行監(jiān)管賬戶 支付，如未能通過我行支付，應(yīng)要求借款申請人提供銀行往 來紀(jì)

12、錄等證明首期款支付情況的有效文件。（三）對中介公司進(jìn)行調(diào)查對通過中介公司的貸款， 要特別審查交易價(jià)格是否透明 , 經(jīng)紀(jì)方是否暗中吃取差價(jià)、操作過程是否規(guī)范安全、中介機(jī) 構(gòu)的內(nèi)審機(jī)制是否完善等 , 同時調(diào)查其是否存在著由于經(jīng)營 問題而面臨倒閉或惡意欺騙卷款而逃的風(fēng)險(xiǎn)。（四）對抵押物進(jìn)行調(diào)查1抵押物產(chǎn)權(quán)證明是否真實(shí)，產(chǎn)權(quán)是否清晰，并可以 上市流通；2抵押物價(jià)值。通過對抵押物的實(shí)地調(diào)查和評估，了 解抵押物的整體狀況、成新度以及與周邊同等條件房產(chǎn)對比 后是否能反映其真實(shí)價(jià)值，調(diào)查審批表中應(yīng)反映：（1）抵押物是否足值；（ 2 ）抵押物現(xiàn)時狀態(tài)及其可變現(xiàn)能力，重點(diǎn)調(diào)查處于出 租狀態(tài)的抵押物，要求通過驗(yàn)看租

13、約原件、租金收入賬戶、 稅單和與承租人面談等方式確保抵押物不存在“以租代售”情 況；（3）抵押物的價(jià)值波動情況；（ 4 ）貸款抵押率、房產(chǎn)抵押物的房齡加貸款年限是否符 合我行要求；（ 5 ）對于還款能力較差的借款申請人，是否按要求追加 有代償能力的有效法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人提供連帶責(zé) 任保證；或同時追加保值、可變現(xiàn)的其他抵（質(zhì)）押物。（ 6 ）用住房作抵押的貸款，要求抵押人在貸款申請書和 合同備注欄中注明：本人聲明該套房產(chǎn)為非本人、其他共有 人及所撫養(yǎng)家屬生活必須住房，并同意貴行在本人發(fā)生違約 行為時可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行抵押物，本人和其他房產(chǎn)關(guān) 系人均不以此為由對抗執(zhí)行；同時要求借款人的

14、關(guān)系人出具 同意借款人提供長期居住的聲明書或保證書。（五）對貸款用途進(jìn)行調(diào)查： 1貸款是否用于購買二手房； 2借款人提供的用途憑證是否真實(shí)、有效、合法。（六）對提供階段性擔(dān)保人的擔(dān)保能力進(jìn)行調(diào)查：1專業(yè)擔(dān)保公司或房產(chǎn)中介公司承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任 的，應(yīng)審查擔(dān)保方是否已在我行取得額度，額度使用范圍是 否適用于本筆授信，及階段性擔(dān)保期限是否在擔(dān)保公司的有 效擔(dān)保范圍內(nèi)；2其他擔(dān)保形式應(yīng)按照我行相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查。第二十條 貸款的審查 貸款審查除參照恒豐銀行個人一手房按揭貸款管理辦 法外，應(yīng)重點(diǎn)對交易的表面真實(shí)性、抵押物價(jià)值、中介公 司資信、業(yè)務(wù)操作模式和階段性擔(dān)保有效性進(jìn)行評估分析， 提出主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和

15、防范措施。貸款審查人員在審批表上明確簽署審貸意見后，上報(bào)有 權(quán)審批人審批。第二十一條 貸款的審批 貸款審批人員可在授權(quán)權(quán)限內(nèi)自行審批，超過分行權(quán)限 的報(bào)總行審批。審批人員對貸款金額、期限、利率等要素和 風(fēng)險(xiǎn)防范措施須出具明確審批意見。第二十二條 我行從接單之日起在原則上不超過 7 個工 作日內(nèi)完成審批。對未通過審批的，經(jīng)辦人在審批完畢后 3 個工作日內(nèi)通 知客戶并做好解釋工作。第六章 保險(xiǎn)、公證、抵押登記及出賬第二十三條 貸款保險(xiǎn)及公證參照恒豐銀行個人一手 房按揭貸款管理辦法執(zhí)行。第二十四條 貸款抵押登記二手房貸款抵押登記手續(xù)在房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)后 進(jìn)行。賣方接到我行貸款承諾后，貸款人應(yīng)先行

16、辦理房產(chǎn)過戶 和抵押登記手續(xù)后方可出賬。對先出賬后辦理抵押登記手續(xù) 的情形，應(yīng)落實(shí)階段性擔(dān)保的有效性。過戶和抵押登記手續(xù) 應(yīng)由我行貸款經(jīng)辦人員親自辦理。第二十五條 貸款出賬我行與借款人簽訂相關(guān)合同和借款借據(jù)，完善各項(xiàng)法律 手續(xù)，并以合理方式提醒借款人、抵押人和保證擔(dān)保人注意 限制與免責(zé)條款后，根據(jù)我行貸款出賬審批制度辦理出賬手 續(xù)。二手房按揭貸款的出賬模式主要包括以下幾種：（一）已辦妥現(xiàn)房抵押登記及保險(xiǎn)等手續(xù)，按規(guī)定辦理 正常貸款出賬；（二）提供我行認(rèn)可的有效擔(dān)保方式后，可在過戶和抵 押登記辦理完畢前出賬；第七章 貸后管理和回收第二十六條 貸款檔案管理、貸款回收、貸后檢查和五 級分類參照恒豐銀

17、行個人一手房按揭貸款管理辦法有關(guān) 規(guī)定執(zhí)行。第二十七條 二手房貸款應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對以下幾個方面 的管理：（一）對抵押登記辦理完畢前出賬的貸款，重點(diǎn)監(jiān)控 抵押登記辦理情況。（二）資金監(jiān)管，二手房貸款中，原則上要求資金通 過我行監(jiān)管。1首期款支付監(jiān)管。首期款通過我行賬戶支付的，在 買方的授權(quán)下應(yīng)直接將首期款劃入賣方賬戶。2先辦理抵押登記后出賬的款項(xiàng)支付監(jiān)管。同意發(fā)放貸款給買方后，待買賣雙方、銀行共同辦理完 過戶抵押登記手續(xù)后，將貸款金額部分劃入賣方在貸款行開 立的賬戶。3對由專業(yè)擔(dān)保公司和中介公司提供階段性擔(dān)保的， 貸款發(fā)放后得到買方授權(quán)后劃入在我行開立的房款資金監(jiān) 管賬戶內(nèi)，待房屋過戶抵押登記手續(xù)確

18、認(rèn)辦理完畢后賣方方 可提取賬戶內(nèi)資金使用。（三）第三方機(jī)構(gòu)管理。二手房貸款中的第三方機(jī)構(gòu)主要指房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、專業(yè) 擔(dān)保公司等。經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，貸款先行出賬后因各 種原因未能辦妥抵押登記手續(xù)并將有關(guān)權(quán)屬證明收執(zhí)的，應(yīng) 立即要求其提供連帶擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保人承擔(dān)責(zé)任，并中止其 擔(dān)保額度的使用。對于提供階段性擔(dān)保保證金的，應(yīng)做好保證金的管理工 作，出現(xiàn)借款人或擔(dān)保人違約情況的，應(yīng)從保證金賬戶中扣 除，并要求擔(dān)保人補(bǔ)足保證金。（四）抵押物的管理。經(jīng)營單位應(yīng)密切關(guān)注抵押物的狀況，防范因抵押人未經(jīng) 我行同意擅自簽訂出租、轉(zhuǎn)讓或其他有損我行利益的協(xié)議給 我行信貸資產(chǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時還應(yīng)密切關(guān)注抵押物的價(jià)值 變化，如發(fā)生因國家政策或