房地產業(yè)融資現狀淺析

1、 房地產經濟學 課程房地產業(yè)融資現狀淺析 院 系 建筑與材料工程系 專 業(yè) 工程管理 班 級 學生姓名 學 號 任課教師 2012 年 05 月 16 日目錄一、引言3二、現階段我國房地產業(yè)融資現狀及存在問題32.1 融資方式單一，開發(fā)資金仍然以銀行貸款為主32.2 融資工具的局限性限制，組合簡單42.3 信托成為房產融資新渠道,但仍有限制42.4 海外基金與國內企業(yè)對接的難題4三、房地產融資方式多元化的必要性4四、房地產融資方式與國際借鑒54.1國內融資方式54.1.1.銀行貸款54.1.2.上市融資54.1.3.發(fā)行企業(yè)債券54.1.4.房地產信托64.2 國外融資方式64.2.1.1 美

2、國房地產證券化融資的特點64.2.1.2 美國房地產證券化融資渠道的構成64.2.2 儲蓄融資為主的德國模式64.2.2.1 德國儲蓄融資方式的主要特點74.2.2.2 德國儲蓄性的房地產融資渠道74.2.3 社會福利基金融資為主的新加坡模式74.2.3.1 新加坡公積金制度的特點74.2.3.2 新加坡房地產融資渠道的構成74.3 發(fā)達國家房地產融資模式對我國的啟示74.3.1 完善房地產融資模式84.3.2 促進住房抵押貸款證券化84.3.2.1 建設一級市場84.3.2.2 建設二級市場94.3.2.3 建設制度環(huán)境94.3.3 改革住房公積金制度94.3.3.1 改進政策法治法規(guī)94.

3、3.3.2 改進政府監(jiān)管體制94.3.3.3 改進資金運作模式104.3.4 組建專業(yè)化房地產融資機構104.3.4.1 改革公積金管理中心104.3.4.2 推廣住房儲蓄銀行10五、房地產業(yè)發(fā)展的合理化建議115.1 建立多層次的房地產融資體系115.2 加快金融創(chuàng)新步伐，實現融資產品證券化、標準化和公眾化115.3 加強對外資金融機構以及境外基金的引導11六、結語12房地產業(yè)融資現狀與分析專業(yè) 工程管理 學生 董潤慧 學號 0951012016摘要：房地產業(yè)是一個資金密集、投資龐大的行業(yè)，對資金來源、取得成本及盡快回籠有較高的要求，然而我國房地產融資渠道單一，風險也較大。本文主要從我國房地

4、產業(yè)的發(fā)展狀況著手，談到了房地產融資方式多元化的必要性。結合房地產融資現狀指出我國房地產業(yè)的融資面臨的問題是企業(yè)融資渠道單一，融資工具落后、籌措資金困難。借鑒國際融資提出了相應的應對措施，最后針對房地產業(yè)發(fā)展給出了合理化建議。關鍵詞：房地產業(yè)；融資；融資渠道Abstract：The real estate industry is a capital-intensive industry that needs a huge investment of funds,and have much higher requirements on the source of funds,the cost o

5、f capital and hope that we can withdraw the funds as soon as possible.However,China's real estate financing channels are single and the risk is also bigger.This article talked about the necessity of the financing methods of the real estate diversification mainly proceed from the China real estat

6、e development,combined with real estate financing status points out that China's real estate financing are faced with the problems are single channel of corporate finance,outmoded financing instruments,financing difficulties.Drawing on international financing puts forward corresponding counterme

7、asures,and in the end rationalization proposals for the real estate development are given.Key words：real estate industry;financing;financing channels一、引言各國房地產業(yè)發(fā)展的歷史經驗表明，房地產業(yè)通常是一個國家的支柱產業(yè)，房地產業(yè)的興衰直接關系到國民經濟的興衰。作為一個高投入、高風險、高收益的資本密集型產業(yè)，房地產業(yè)的特點是建設周期長、資金需求量大、回收慢,對金融業(yè)的依賴度很高，因而它的健康發(fā)展必然離不開金融的支持。首先，房地產的開發(fā)和經營離不開

8、金融的支持，數額巨大的房地產開發(fā)項目資金，僅靠開發(fā)商的自有資金是難以維系的；其次，房地產的流通和消費也需要金融的支持，由于房地產商品的單位價值要遠遠大于其他商品，普通家庭要完全以自有資金購買住房是存在較大困難的。作為一個國家的支柱產業(yè)，房地產業(yè)在我國國民經濟中的作用和地位日益明顯和重要。我國的房地產金融發(fā)展相對滯后，速度較為緩慢，比不上世界各國正逐步完善的房地產融資模式，理論上缺乏系統(tǒng)完善的體制架構，發(fā)展模式和政策安排上缺乏明確的定位，無法滿足房地產業(yè)融資的需求。因此本文的研究目的，就是通過比較研究發(fā)達國家在房地產融資模式上的異同，總結出這些國家行之有效的發(fā)展經驗，來分析我國與發(fā)達國家在房地產

9、業(yè)融資方式之間的差距，進而對我國房地產融資的模式選擇和房地產業(yè)發(fā)展給出合理化建議。二、現階段我國房地產業(yè)融資現狀及存在問題目前我國房地產金融產品種類較少、企業(yè)融資渠道單一、融資工具落后、籌措資金困難。2.1 融資方式單一，開發(fā)資金仍然以銀行貸款為主目前我國房地產開發(fā)資金來源為國內貸款、自籌資金及其他資金，房地產企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款，銀行信貸貫穿土地儲備、交易、房地產開發(fā)與銷售的整個過程。表面上看來，銀行貸款所占比重并不高，但實際上，房地產開發(fā)企業(yè)的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。如企業(yè)自籌資金中有大約7O 來自銀行貸款；“定金和預收款”也

10、有30 的資金來自銀行貸款，因此，房地產開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55 以上。 2.2 融資工具的局限性限制，組合簡單房地產企業(yè)融資渠道狹窄，融資工具單一，創(chuàng)新力度不夠，工具使用存在一定程度上限制和不足。我國房地產企業(yè)對融資工具的應用是被動的，雖然在實務中采用多種融資工具，但缺乏整體的思量和籌劃，還不能稱之為融資工具組合。尤其是對我國房地產企業(yè)具體情況的研究不夠深入細致，未能結合企業(yè)的發(fā)展周期確定融資策略，沒有意識到房地產企業(yè)所處周期對于融資策略的根源性決定作用，因此，融資策略不僅缺乏科學的理論支持，而且缺乏策略上的前瞻性和靈活性，使融資結果不能達到預期目標。2.3 信托成為房產融資新渠道

11、,但仍有限制房地產投資信托介入房地產市場，不單是部分解決了融資的問題，更重要的是符合房地產市場的國際化趨勢。但是，由于政策限制信托產品仍有欠缺，不過在融資渠道單一、產業(yè)投融資渠道難有大變化的情況下，信托業(yè)務的發(fā)展創(chuàng)新將給產業(yè)投資帶來新的市場空間。 2.4 海外基金與國內企業(yè)對接的難題外資在選擇國內投資伙伴時要求格外苛刻，有一系列成熟的基于國外開發(fā)商的各種風險評判手段，這些風險評判手段拿到中國衡量開發(fā)商或者某一項目的時候，會碰到很多銜接不上的地方，短時間內讓這些境外投資機構改變他們的風險投資辦法或降低他們的要求并不容易，因而產生了海外基金與國內企業(yè)對接的難題。三、房地產融資方式多元化的必要性影響

12、房地產融資方式變化的原因很多。宏觀方面主要表現為宏觀經濟環(huán)境和宏觀金融政策的變化對房地產融資方式的影響，從而要求房地產企業(yè)遵從現行的政策制度要求，擴大資金來源。我國房地產公司資金來源主要是內部積累以及銀行信貸，但是在目前貨幣緊縮政策下，很多中小企業(yè)由于沒有足夠的抵押和擔保，已經很難從銀行拿到貸款，再加之房地產企業(yè)高資本、高風險的特征，企業(yè)融資成本較高，影響企業(yè)融資效率，因此，優(yōu)化企業(yè)資本結構，提高房地產企業(yè)融資效率，就要發(fā)展多樣化的房地產公司融資渠道，改變以貸款為主的傳統(tǒng)債權融資方式，培養(yǎng)和健全商業(yè)票據和企業(yè)債券等債權融資市場，大力發(fā)展融資租賃和項目融資等不需在資產負債表中反映也不影響企業(yè)資信

13、狀況的表外融資方式，以靈活的方式給予房地產企業(yè)更多的選擇空間。除此之外，從企業(yè)本身角度出發(fā)，只有擴大房地產開發(fā)資金來源渠道的多元化才能提高資金的穩(wěn)定性，降低房地產開發(fā)的金融風險。四、房地產融資方式與國際借鑒4.1國內融資方式4.1.1.銀行貸款 作為資金密集型產業(yè)，融資向來是房地產業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，資金與地產行業(yè)休戚相關，不管是對地產行業(yè)的發(fā)展，還是對銀行等金融機構而言，地產行業(yè)對信貸資金的過度依賴有很大的潛在風險：第一，很容易導致國家宏觀調控政策處于被動地位。第二，容易導致資源浪費以及資源利用率不高等問題。第三，將會直接導致市場上的地產投機行為。隨著政府對金融調控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被

14、逐步收緊，房地產企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。目前房地產企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。4.1.2.上市融資上市融資就是將經營公司的全部資本等額劃分，表現為股票形式，經批準后上市流通，公開發(fā)行。由投資者直接購買，短時間內可籌集到巨額資金。上市融資不僅可以化解金融風險，還可以降低融資成本，改善企業(yè)資本結構。但是，房地產企業(yè)上市非常困難，資金流不連續(xù)，難以達到上市要求。不過, 房地產股票融資方式作為房地產企業(yè)的融資方式之一,未來的發(fā)展前景很大, 隨著我國金融市場的成熟和人們投資意識的改進, 股票融資將會起著日益重要的作用。4.1.3.發(fā)行企業(yè)債券房地產債券與一

15、般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。目前, 我國房地產企業(yè)的融資方式主要是信貸融資、股權融資和債券融資三種。相比股權融資來說,債權融資程序上更快捷,上市公司進行債券融資的意愿更強；相對于銀行貸款,債券融資成本更低；再者公司債所融資金應用靈活,限制較少,可供企業(yè)借債的對象眾多,市場化操作更為規(guī)范。但是因為債券融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,中小型房地產企業(yè)很難涉足，再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷, 國內房地產企業(yè)大都不采用這種融資方式。4.1.4.房地產信托 房地產

16、信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產或者為房地產進行融資的一種投資方式。近些年來，銀行的銀根不斷抽緊，而我國房地產業(yè)資金又嚴重依賴于銀行貸款的現實情況下，房地產信托異軍突起,有力支撐了房地產商的開發(fā)投資經營活動。但是，由于房地產信托在我國發(fā)展時間不長，還有很多地方有待完善。4.2 國外融資方式由于各國的經濟增長速度以及資本市場形成的特點不同，形成了各具特色的房地產金融體系。美國的證券市場發(fā)展成熟，因此它憑借發(fā)達的資本市場和豐富的運作經驗來解決資金來源；德國受戰(zhàn)爭重創(chuàng)，住房資源嚴重短缺，需要政府和個人合力發(fā)展住房市場，因而就形成了住房互助儲蓄和官方與民間混合的融

17、資模式；新加坡是一個典型的小型開放經濟，擁有高效廉潔的政府，適宜通過強制儲蓄的方式來融通資金和規(guī)范市場。根據融資模式的差別，發(fā)達國家房地產金融模式可以分為三種： 4.2.1 證券化融資為主的美國模式融資證券化是指融資由銀行貸款轉向具有流動性的債務工具，籌資者除向銀行貸款外，更多的是通過發(fā)行各種有價證券、股票及其它商業(yè)票據等方式在證券市場上直接向國際社會籌集資金；資金供應者在購進債券、票據后也可以隨時把擁有的債權售出，轉換為資金或其它資產。美國是世界各國中房地產金融發(fā)展市場最發(fā)達、體系最健全、產品最豐富的國家。4.2.1.1 美國房地產證券化融資的特點 公平、開放的住房信貸市場。 完善的市場體系

18、，靈活的融資方式。 以住宅抵押貸款為主體的房地產金融市場。 政府對于房地產市場的全方位調控。 4.2.1.2 美國房地產證券化融資渠道的構成 房地產抵押貸款的證券化融資(MBS)。住房抵押貸款證券化是房地產抵押貸款證券化的主要形式。 房地產投資權益的證券化融資。REITs（房地產投資信托基金）根據收入來源的不同，分為權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。4.2.2 儲蓄融資為主的德國模式德國的房地產融資模式是政府扶持鼓勵、居民自愿參加，由政府、集體和個人三方互助合作，在封閉的運行機制里按照先存后貸的原理形成的。其融資的主要方式是互助儲蓄，分為兩個階段：1、儲蓄階段。2、貸款階段

19、。4.2.2.1 德國儲蓄融資方式的主要特點 以專門經營房地產融資業(yè)務的金融機構占主導的房地產融資市場。 住房儲蓄融資體系采取?？顚Ｓ谩⒁源娑ㄙJ和利率固定的經營方式。 政府對住房儲蓄實施獎勵措施。4.2.2.2 德國儲蓄性的房地產融資渠道德國居民構建住房的資金主要來源于三方面：一是住房儲蓄和貸款，約占總額的50%；二是住房抵押貸款，約占40%；三是其他貸款和借款，約占10%。具體而言，德國房地產業(yè)的主要融資方式是：第一抵押貸款（固定利率貸款），第二抵押貸款（又稱儲蓄合同貸款）。4.2.3 社會福利基金融資為主的新加坡模式中央公積金制度是一項由雇主和雇員共同參與的強制性社會保障儲蓄計劃，旨在保障

20、新加坡居民退休后的經濟來源，并滿足其在醫(yī)療保健、購置住宅、家庭保障、資產增值等方面的需求。公積金制度與住房發(fā)展計劃相結合，使公積金與改善居民住房條件相結合，極好的解決了房地產建設資金的持續(xù)發(fā)展問題，帶動了房地產業(yè)的良性發(fā)展，尤其是為經濟發(fā)展相對落后、資金不足的國家提供了一條成功的、可借鑒的經驗。4.2.3.1 新加坡公積金制度的特點 強制性：新加坡法律規(guī)定，包括國家公務員在內的所有受薪人員，參加工作后自動成為會員，必須繳納公積金。 廣泛性：公積金具體內容和影響范圍的廣泛性，已經逐步擴展到醫(yī)療、教育、住房、投資和保險等各個方面。 穩(wěn)定性：公積金制度自從1955年實施以來，該制度一直穩(wěn)定發(fā)展，成為

21、新加坡重要的社會制度。 靈活性：是指公積金存款的使用和運作的靈活，其中運作上的靈活性，既保證了其流通性，又能使其保值增值。4.2.3.2 新加坡房地產融資渠道的構成新加坡主要通過其獨具特色的公積金制度來解決個人買房融資問題，同時，新加坡房地產發(fā)展商可向銀行、金融公司和郵政儲蓄信貸機構貸款，銀行還可以通過建立具有獨立法人資格的子公司進行直接開發(fā)，這成為新加坡房地產業(yè)重要的融資渠道。4.3 發(fā)達國家房地產融資模式對我國的啟示由于國內外在微觀主體的性質、經濟體制和社會制度等方面的不同，且融資制度的變遷有一個歷史繼承、逐步發(fā)展的過程，所以，應該在借鑒國際融資方式的基礎上，以歷史的觀點、現實的態(tài)度、未來

22、的眼光，來發(fā)展我國的融資模式。美、德、新在房地產融資方面的成功經驗都是經過了幾十年甚至上百年的積累和沉淀，有其特定的背景。只有在借鑒成功經驗的基礎上結合我國目前的實際情況，進行合理的安排和金融創(chuàng)新，才能探索出適合中國國情的房地產金融發(fā)展道路，真正建立起我國房地產金融的新體系。發(fā)達國家的成功經驗對我國進行房地產融資模式的創(chuàng)新有如下啟示：4.3.1 完善房地產融資模式自20世紀80年代以來，我國就一直在探索適合我國國情的房地產融資模式。如借鑒德國互助儲蓄模式，于1987年在煙臺和蚌埠建立了兩家住房儲蓄銀行試點；借鑒新加坡中央公積金模式，于1991年在上海建立住房公積金制度試點；借鑒美國住房抵押貸款

23、模式，中國建設銀行于2005年在國內推出個人住房抵押貸款證券化產品(MBS)。發(fā)達國家的房地產金融模式作為一種參照，可以借鑒，但探究適合我國的房地產融資模式，需要考慮以下幾點： （1）考慮到我國經濟發(fā)展的不平衡性，多元化的模式選擇更有利于服務我國的房地產金融市場。 （2）互助合作性質的住房儲蓄銀行在有中國特色的房地產融資體制方面起到了積極作用，也取得了一些成績。 （3）現階段，住房公積金制度是一種合理選擇，但制度本身固有的局限性令其很難成為將來主導房地產金融發(fā)展的融資模式。 （4）資本市場的房地產融資模式在我國尚處于起步階段，初期發(fā)展存在很多困難與阻力，但其能夠順應國際房地產金融市場化的發(fā)展趨

24、勢，加以推廣和支持。綜合上述觀點，我國應該大力發(fā)展和完善資本市場的融資體系，改造和規(guī)范公積金制度，加快組建專業(yè)性房地產金融機構，以市場型金融為主，政策性金融為輔的房地產融資模式。4.3.2 促進住房抵押貸款證券化綜觀世界各國經濟發(fā)展水平，市場型融資模式的發(fā)育程度不盡相同，其中以美國最為成熟，一、二級市場的共同運轉有效降低了銀行經營風險，同時保證了資金的良性循環(huán)。我國抵押貸款二級市場還處在新生萌芽階段，面臨諸多問題，可以從以下三方面著手完善住房抵押貸款證券化實施的金融基礎環(huán)境：4.3.2.1 建設一級市場一個成熟、規(guī)范的一級市場，是開展住房抵押貸款證券化的重要前提。住房抵押貸款的期限長、貸款存續(xù)

25、期內易受各種不可控因素影響，潛藏著許多風險。因此，在一級市場加強對風險的防范與擴大抵押貸款的規(guī)模與質量同等重要。4.3.2.2 建設二級市場完備的住房抵押貸款二級市場是住房抵押貸款證券化充分發(fā)展的重要保障，對于建立完善的二級市場我們給出如下建議：（1）積極培育機構投資者。（2）完善信用評級體系。4.3.2.3 建設制度環(huán)境(1)制定相關的法律法規(guī)。建立和健全相關的法律法規(guī)，規(guī)范住房抵押貸款證券化各方當事人的權利和義務，是抵押貸證券化交易秩序正常運轉的重要保障。(2)建立個人信用制度。完善的個人信用制度有助于提高住房抵押貸款的質量，并從根源降低風險。4.3.3 改革住房公積金制度新加坡將住房公積

26、金制度作為該國社會保障體系的核心屬于世界首創(chuàng)。中央公積金制度在新加坡能夠蓬勃發(fā)展重點在于其人口基數只有數百萬，再加上高效的政府進行宏觀調控。而我國的人口基數過大，社會經濟發(fā)展整體水平不高且極不均衡，政府的行政管理差強人意并有待提高，這些都導致了公積金制度在我國的統(tǒng)一運行難以付之實施。鑒于各國的政治、經濟情況不同，我國的住房公積金制度應在學習成功經驗的基礎上結合具體國情，在總結制度發(fā)展過程中出現的問題基礎上對我國提出一些有啟示意義的借鑒。4.3.3.1 改進政策法治法規(guī)新加坡政府對中央公積金制度在實施初期就依據本國實際做出了整體規(guī)劃。從最初的解決養(yǎng)老，到1968 年經濟起飛后擴展至住房保障，直到

27、后來的醫(yī)療、教育、投資等方面，都是遠期規(guī)劃與近期協(xié)調的結果。而檢視我國的住房公積金制度，從一開始就沒有明確的定位，造成的直接后果便是未能真正實現兼顧公平。結合新加坡的政策及立法經驗，我國政府應做出如下改進措施：首先應明確住房公積金的性質。繼續(xù)保持行政化管理，還是轉變?yōu)榉ㄈ嘶卫?；其次要加強立法，加大?zhí)法力度。完善的法律法規(guī)系統(tǒng)可以保障住房公積金制度真正做到有法可依。4.3.3.2 改進政府監(jiān)管體制新加坡中央公積金制度秉持效率優(yōu)先、機會平等的先進理念。政府通過設置系統(tǒng)的監(jiān)管機構和實施配套的政策來實現人民的安居樂業(yè)。而我國住房公積金制度在監(jiān)管環(huán)節(jié)相對薄弱，其弊端體現在行政權力于內部過于集中,監(jiān)管機

28、構于外部相互重疊。二者若想成為有效合力須從以下幾點入手改進：首先，建立統(tǒng)一的決策機構，形成健全的決策機制；其次，構建垂直的管理模式，減少中間環(huán)節(jié)；再次，規(guī)范管理機構，重新對公積金管理中心進行職能定位。只有使各地區(qū)的住房公積金管理中心與政府脫鉤，才能擺守舊觀念謀求更高發(fā)展。4.3.3.3 改進資金運作模式新加坡的中央公積金制度由于有著市場經濟國家的資本市場為依托，公積金除滿足正常支取和少量提供政府貸款外，其余全部投資購買政府債券來分散投資風險，因此資金回報率較高。而我國的住房公積金制度割斷了與資本市場的聯(lián)系處于一個封閉運行的狀態(tài)，難以形成長效運行的機制，亟待創(chuàng)新。 我國的公積金制度要在目前狀況下

29、尋求良好的運作模式，需要做到幾下兩點：一是要轉變觀念，廢棄住房公積金長久以來封閉運行的模式，將長期積累的公積金投入資本市場，實現資金加速運轉的同時還可賺取更高的收益；二是要在現有公積金使用方向的保值基礎上通過有效方式拓寬投資渠道實現增值。4.3.4 組建專業(yè)化房地產融資機構美國的儲蓄貸款協(xié)會、德國的住房互助儲蓄銀行、新加坡的中央公積金局都是各個國家特別批準設立的專業(yè)性房地產金融機構，這些機構有的是從事住房融資業(yè)務的私人金融機構，有的是政府特設的貫徹住房政策的行政機構，但都在解決普通居民住房融資方面發(fā)揮了重要作用。目前，我國的房地產金融體系處于發(fā)展的初級階段，體制建設仍不完善，主要由商業(yè)銀行承擔

30、房地產融資業(yè)務及相關服務，近年來一直經辦的住房按揭貸款就是其一，雖然引入了公積金制度，但制度安排有待進一步改善。依據發(fā)達國家的成功經驗，我國應該盡快組建專業(yè)化房地產融資機構來滿足開發(fā)企業(yè)和普通居民的購建房資金需求，從而使有效分散商業(yè)銀行的經營風險。4.3.4.1 改革公積金管理中心德國的住房互助儲蓄銀行其顯著特點是以個人抵押貸款為主、低存低貸并封閉運行。觀察我國的房地產金融市場可以發(fā)現，公積金管理中心也同樣具備成為這類專項金融實體的基本條件。因此政府可以對住房公積金管理中心在現有基礎上進行相應改制，轉變?yōu)橛烧畯娭婆c居民自愿相互結合，由國家、單位和個人三方共同參與籌集住房發(fā)展信貸資金，政府還可

31、以發(fā)揮行政力量通過實施免稅、補貼等優(yōu)惠政策來保障專業(yè)機構的正常運轉。4.3.4.2 推廣住房儲蓄銀行2004 年，中德住房儲蓄銀行在天津成立，這是由中國建設銀行和德國施威比豪爾住房儲蓄銀行共同投資成立的專業(yè)化房地產融資機構。該機構因為有德國本土住房儲蓄銀行的加盟指導，基本上是按照德國專業(yè)化融資機構的操作模式運行。幾年來，處于起步階段的中德住房儲蓄銀行運行效果良好，發(fā)展的潛力巨大。雖然還不能確定由住房儲蓄銀行所倡導的互助儲蓄能否成為可持續(xù)發(fā)展的有效融資手段，但在我國探索組建專業(yè)化房地產融資機構領域起到了一個良好的開端。我國應該在其他一些大中型城市繼續(xù)推廣建立這類專業(yè)化的房地產融資機構，為當地的房

32、地產融資活動注入新鮮的血液。五、房地產業(yè)發(fā)展的合理化建議5.1 建立多層次的房地產融資體系建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產融資體系,滿足不同層次企業(yè)多樣化需求是當前我國房地產融資的主要問題。房地產融資渠道的多元化發(fā)展,關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業(yè)的金融產品,從而形成一個穩(wěn)定的房地產金融產品供應體系。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行,缺少專業(yè)信貸機構。房地產債券、房產信托和基金發(fā)育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高,中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下,銀行縮緊信貸,房地產企業(yè)深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,

33、為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴?？梢酝ㄟ^以下方式進行嘗試一是擴大權益融資比例，降低行業(yè)整體債務依存度；二是對于大型房地產企業(yè)，可發(fā)行短期債券融資，對于中小型企業(yè)，則可以大力發(fā)展房地產投資信托基金等方式。5.2 加快金融創(chuàng)新步伐，實現融資產品證券化、標準化和公眾化我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。在發(fā)展各種方式的房地產融資渠道的同時，針對一些風險較高、價值較大的融資產品，對其重新打包，經過評估，開發(fā)衍生金融產品，實現住房抵押貸款的證券化、信貸資產的證券化、項目權益的證券化等等，讓公眾也成為房地產企業(yè)的直接投資者，并享受到房地產業(yè)快速發(fā)展所帶來的收益。證券化的最大優(yōu)點就在于它能夠將流動性差但收益穩(wěn)定的資產轉化為流動性較強的證券產品，從而實現增強資產的流動性，分散風險的目的。 5.3 加強對外資金融機構以及境外基金的引導外資銀行以及境外的房地產產業(yè)基金是中國房地產金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產品和房地產融資渠道會為房地產企業(yè)打開，外資資金的進入會加速中國金融體系的建設。但同時，由于外資的逐利性，特別是游資更強的投機性，它們的大量進入或流出會對我國經濟產生不可估量的影響，因此有關部門必須密切關注國際“熱錢”進入房地產市場的動向，防止其對我國房地產市場造成太大的沖擊。構建多元合理的、符