關(guān)于解決企業(yè)用地緊張和地價高問題的思考

1、關(guān)于解決企業(yè)用地緊張和地價高問題的思考針對全縣“服務(wù)農(nóng)村、服務(wù)企業(yè)”活動期間，基層反映的企業(yè)用地緊張、用地成本高問題，本課題組通過剖析問題起因，多層面比較，提出破解難題的對策，供領(lǐng)導(dǎo)班子集體決策參考。一、正確認(rèn)識企業(yè)發(fā)展用地難問題當(dāng)前，企業(yè)發(fā)展用地難問題客觀存在，主要有三種表現(xiàn)形式。（一）園區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)直接可利用的存量土地不多，大企業(yè)、大項目落戶困難。全縣九大工業(yè)園區(qū)規(guī)劃總面積6.25萬畝，實際可利用土地5.26萬畝，已開發(fā)1.81萬畝，尚可開發(fā)3.45萬畝（具體見附件1、附件2）。由于漩門三期海堤未合攏，規(guī)劃在三期圍墾區(qū)域內(nèi)的機(jī)電園區(qū)4100畝、汽摩園區(qū)1967畝、閥門園區(qū)1000畝存量土地，

2、目前無法開發(fā)利用；由于土地征用問題，機(jī)電園區(qū)630畝、大麥嶼工業(yè)園區(qū)600畝、包裝園區(qū)1400畝存量土地，無法開發(fā)利用；由于農(nóng)保地調(diào)整原因，科技園區(qū)清港片565畝存量土地，無法開發(fā)利用；由于土地利用總體規(guī)劃調(diào)整涉及未利用地指標(biāo)問題，漩門工業(yè)城3374畝存量土地，無法開發(fā)利用；由于基礎(chǔ)設(shè)施配套問題，五金電鍍園區(qū)10049畝存量土地，無法開發(fā)利用；由于下涂、文旦場等開發(fā)未啟動，濱港工業(yè)城5555畝存量土地，無法利用。因此，目前全縣可以直接開發(fā)利用的工業(yè)用地存量3816畝，剔除濱港工業(yè)城的村級工業(yè)用地630畝、電鍍中心170畝，以及漩門工業(yè)城調(diào)劑給楚門鎮(zhèn)的280畝，機(jī)電園區(qū)500畝和汽摩園區(qū)300畝

3、土地統(tǒng)一由縣建設(shè)規(guī)劃部門安排拆遷安置企業(yè)外，園區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)可直接開發(fā)利用的土地存量僅有1936畝。況且這些土地分散在不同的開發(fā)主體，單體成片的區(qū)塊不多，滿足不了大企業(yè)、大項目落戶。（二）部分企業(yè)存在“戀土”情結(jié)，不愿跨區(qū)域發(fā)展造成用地困難。基于生產(chǎn)生活習(xí)慣以及便利因素考慮，部分企業(yè)“就近”發(fā)展的思想嚴(yán)重，不愿跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)、跨村到其他地方發(fā)展，比較突出的是坎門企業(yè)。一方面，坎門工業(yè)發(fā)展空間十分有限，原總體規(guī)劃范圍內(nèi)僅有的雙龍、水龍、東風(fēng)、紅旗等4個工業(yè)區(qū)塊基本開發(fā)完畢，并且2002年坎門納入建城區(qū)后，上述4個工業(yè)區(qū)塊土地調(diào)整為商住用地，企業(yè)發(fā)展受到制約。另一方面，坎門原先是全縣汽摩配產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，大大小

4、小的登記在冊企業(yè)916家，其中規(guī)模以下的企業(yè)占到74%，小企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張非常迅速，用地意愿非常迫切。動員其落戶濱港或漩門工業(yè)城，要么嫌語言不通，要么嫌路途太遠(yuǎn)，招工困難，生活不便，硬是死盯漩門三期靠近坎門的圍墾土地。（三）園區(qū)土地價格偏高，部分企業(yè)無法承受造成用地困難。從縱向看，工業(yè)用地招拍掛前后，地價差距很大（具體見附件3）。以兩大工業(yè)城為例，協(xié)議出讓時，企業(yè)凈地取得價主要由征地成本、審批費用、出讓業(yè)務(wù)費以及園區(qū)開發(fā)成本等組成（不包括建設(shè)報批過程中的城市建設(shè)配套設(shè)施費），且凈出讓金全額緩繳或返借。因此，協(xié)議出讓期間，濱港工業(yè)城剔除返借的出讓金平均8萬元/畝，凈地取得價為21萬元/畝；漩門工業(yè)城

5、剔除返借出讓金平均10萬元/畝，凈地取得價為27萬元/畝。掛牌出讓時，土地取得價在原有四項成本基礎(chǔ)上，再增加了土地增值收益、三項基金分配支出兩項，其中，三項基金提取額度約為土地成本的1520%，相當(dāng)于凈增4.56萬元/畝；土地增值收益評估時按25%考慮，相當(dāng)于凈增14萬元/畝。同時，審批費用大幅度提高，每畝土地增加16000元。另外在出讓價格評估時，所有非耕地一律按耕地評估。因此，招拍掛期間，濱港工業(yè)城出讓起始價為34.29萬元/畝，加上園區(qū)凈地開發(fā)成本14.124萬元/畝（11.77×1.2），企業(yè)凈地取得價為48.414萬元/畝；漩門工業(yè)城出讓起始價為35.088萬元/畝，加上園

6、區(qū)凈地開發(fā)成本19.068萬元/畝（15.89×1.2），企業(yè)凈地取得價為54.156萬元/畝。與協(xié)議出讓相比，兩大工業(yè)城招拍掛時的凈地取得價平均凈增27萬元/畝。所以，很多企業(yè)因無法承受過高的出讓底價，而不敢報名參與競拍。2008年10月份濱港工業(yè)城6宗130畝土地流拍，就是很好的例子。從橫向看，工業(yè)用地招拍掛后，我縣與其他縣市地價差距也很大。比較突出的是，我縣土地評估時，土地增值平均收益為25%，城鎮(zhèn)廉租住房保障金按凈收益10%提取，用于補助被征地農(nóng)民社會保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出按土地出讓總價款10%提取，國有土地收益基金按土地出讓總價款5%提取，而三門縣的土地

7、增值收益為零，考慮到廉租住房政策的執(zhí)行問題，城鎮(zhèn)廉租住房保障金按土地出讓總價款3提取，用于補助被征地農(nóng)民社會保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出按土地出讓總價款3提取，國有土地收益基金按土地出讓總價款3%提取。因此，在三項基金提取上，我縣與三門相差3.45萬元/畝。另外，三門不向企業(yè)收取園區(qū)開發(fā)成本，而我縣向企業(yè)收取園區(qū)毛地開發(fā)成本11.7715.89萬元/畝。二、解決企業(yè)發(fā)展用地難問題的對策圍繞縣委提出打造溫臺沿海產(chǎn)業(yè)帶重要戰(zhàn)略樞紐的目標(biāo)，結(jié)合近中期縣域工業(yè)發(fā)展要求，解決企業(yè)發(fā)展用地難問題，可從以下三方面入手。（一）盤活現(xiàn)有可用的存量土地。加大園區(qū)建設(shè)的考核力度，將開發(fā)現(xiàn)有可用存量土地

8、納入相關(guān)園區(qū)的年度急難險重工作內(nèi)容進(jìn)行考核，并增加考核權(quán)重。制定年度土地招拍掛工作計劃，定期召開工業(yè)用地招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組會議，盡量做到每月推出若干宗土地進(jìn)行招拍掛，確保今明兩年完成濱港工業(yè)城600畝、漩門工業(yè)城1120畝、科技園區(qū)清港片230畝以及大麥嶼工業(yè)園區(qū)254畝的供地任務(wù)。結(jié)合城區(qū)拆遷安置工作，由縣建設(shè)規(guī)劃部門倒排縣汽摩園區(qū)300畝、機(jī)電園區(qū)500畝土地的企業(yè)安置進(jìn)度表，加快安置步伐，并將剩余土地盡快進(jìn)行招拍掛，解決其他企業(yè)的用地問題。進(jìn)一步統(tǒng)一沙門23個村的思想，可以采用23個村自行組建股份公司形式，也可以委托濱港工業(yè)城開發(fā)有限公司的形式，加快濱港工業(yè)城630畝村級工業(yè)用地開發(fā)建設(shè)。同

9、時，進(jìn)一步明確征地主體，加快機(jī)電園區(qū)630畝、大麥嶼工業(yè)園區(qū)600畝、包裝園區(qū)1400畝存量土地的征用步伐，盡早啟動開發(fā)建設(shè)。（二）加快推進(jìn)待開發(fā)土地的成熟。首先是漩門三期的開發(fā)建設(shè)。隨著2010年底漩門三期海堤的即將合攏，抓緊編制漩門三期開發(fā)總體規(guī)劃，并與原機(jī)電、閥門、汽摩工業(yè)園區(qū)規(guī)劃在其區(qū)域內(nèi)的工業(yè)區(qū)塊做好銜接。適時明確工業(yè)區(qū)塊開發(fā)主體和開發(fā)時間，啟動建設(shè)用海報批前期工作，盡早取得海域使用權(quán)證，為縣域工業(yè)中期發(fā)展提供充足的土地資源。其次是濱港工業(yè)城下涂以及西沙門的開發(fā)。抓緊聯(lián)系省圍墾造地有限公司，盡快解決養(yǎng)殖戶的租用灘涂問題，談妥土地回購價格。在今年國家啟動實施海域使用新政策并嚴(yán)格控制審批

10、灘涂圍墾項目前，抓緊包裝上報西沙門圍墾項目。適時出臺政策征用山體，為下涂開發(fā)及西沙門圍墾工程提供石料。同步做好110千伏變電所新建項目的前期工作。第三是做好五金電鍍園區(qū)開發(fā)的前期工作。緊緊抓住省鹽務(wù)局迫切要求我縣對縣鹽務(wù)局進(jìn)行轉(zhuǎn)制的有利時機(jī)，全力做好干江鹽場職工的信訪調(diào)處工作，爭取早日啟動鹽場廢轉(zhuǎn)工作，并在今后的交通道路、電力設(shè)施、水利事業(yè)等建設(shè)方面多予以傾斜，為五金電鍍園區(qū)的啟動開發(fā)奠定堅實基礎(chǔ)。第四是抓緊優(yōu)化部分工業(yè)區(qū)塊的布局。隨著坎門城市建設(shè)中心的逐步轉(zhuǎn)移，結(jié)合8月份港南分區(qū)規(guī)劃的編制，盡快將東風(fēng)、水龍、雙龍、紅旗等工業(yè)區(qū)塊的商住用地調(diào)整為工業(yè)用地，解決部分就近企業(yè)的用地難題。（三）切實

11、降低企業(yè)土地取得價。首先可以考慮降低凈地出讓價。以兩大工業(yè)城為例，有以下七方面可降空間。（1）調(diào)整評估方法，按地類性質(zhì)進(jìn)行評估，原非耕地每畝可降9萬元；（2）三項基金在土地評估時，從成本構(gòu)成中剔除，每畝可降 4萬多元；（3）回填費用在土地評估時，從成本構(gòu)成中剔除，漩門工業(yè)城每畝可降1.4萬元，濱港工業(yè)城可降1萬元；（4）參照三門做法，土地增值收益從25%調(diào)整為零，漩門工業(yè)城每畝可降6.5萬元，濱港工業(yè)城可降7萬元；（5）參照三門做法，土地收益基金從5%調(diào)整為3%，漩門工業(yè)城每畝可降0.7萬元，濱港工業(yè)城可降0.68萬元；（6）參照三門做法，補助被征地農(nóng)民保障金從10%調(diào)整為3，漩門工業(yè)城每畝可

12、降3.4萬元，濱港工業(yè)城可降3.3萬元；（7）參照三門做法，城鎮(zhèn)廉租住房保障金從10%調(diào)整為3，漩門工業(yè)城土地可降2萬元，濱港工業(yè)城可降1.9萬元。其次可以考慮降低園區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)向企業(yè)收取的開發(fā)成本，降低部分資金從土地凈收益中予以彌補。第三是考慮兩大工業(yè)城大配套已收取，取消城市建設(shè)配套設(shè)施費，每畝可降3萬元。為此，同時考慮降低上述空間1、4，組成比較科學(xué)的附件3的方案一，漩門工業(yè)城每畝可降16.4萬元，濱港工業(yè)城可降17.2萬元。同時考慮降低上述7方面空間，并取消城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，組成最大降幅空間的附件3的方案二，兩大工業(yè)城每畝土地可降23萬元。當(dāng)然，采取上述一系列措施降低地價后，可能會帶來以

13、下幾方面的矛盾。一是兩大工業(yè)城內(nèi)部之間以及工業(yè)城與其他相鄰的園區(qū)之間的耕地與非耕地的評估上，容易造成同地不同價問題。二是地方財政收入將明顯減少，具體見附件4、附件5。三是新的地價政策出臺后，將造成上階段通過招拍掛取得的土地價值明顯縮水。課題負(fù)責(zé)人：章 勇 課題組成員：史煒榮 曾子文 陳楊建 方建國 林 莘 金馮琴吳國才 蔡曉青12附件1：全縣工業(yè)園區(qū)開發(fā)用地調(diào)查表 單位：畝園區(qū)名稱規(guī)劃面積實際可用 面積已 開 發(fā) （供地） 面 積尚可開發(fā)面積不宜開發(fā)面積合計至2001年底止2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年全縣總計6251752610181064056266

14、8253964510434761104513493450499071、科技工業(yè)園區(qū)718059004625230158443514023534020039012751280 科技工業(yè)園區(qū)清港片35802800200589624423012013016018045795780 科技工業(yè)園區(qū)楚門片360031002620140534020520105180203454805002、汽摩工業(yè)園區(qū)5370487023031024837241651702011621952567500 縣汽摩工業(yè)園區(qū)4670417016033794102181002011001952567500 汽摩工業(yè)園區(qū)東區(qū)7007

15、00700100380236570623、閥門工業(yè)園區(qū)1760150050012770180834010002604、機(jī)電工業(yè)園區(qū)7380663013005005001005015053307505、包裝工業(yè)園區(qū)310025001100472411229510014006006、大麥嶼工業(yè)園區(qū)610041003246108017273720425235528516185420007、縣五金電鍍工業(yè)園區(qū)120001030025169803531361004917008、濱港工業(yè)城1106195602105205164158201745515019、漩門工業(yè)城8566725026761934340

16、40245741316附件2：全縣工業(yè)園區(qū)尚可開發(fā)用地調(diào)查表 單位：畝園區(qū)名稱尚可開發(fā)面積目前可開發(fā)面積目前難以開發(fā)面積合計其中工業(yè)用地合計開發(fā)條件不夠成熟征地難土地指標(biāo)未解決全縣總計34504526438162924023236263033741、科技工業(yè)園區(qū)1275710242565565 科技工業(yè)園區(qū)清港片795230230565565 科技工業(yè)園區(qū)楚門片480480122、汽摩工業(yè)園區(qū)256760030019671967 汽摩工業(yè)園區(qū)256760030019671967 汽摩工業(yè)園區(qū)東區(qū)3、閥門工業(yè)園區(qū)1000100010004、機(jī)電工業(yè)園區(qū)5330600500473041006305

17、、包裝工業(yè)園區(qū)1400140014006、大麥嶼工業(yè)園區(qū)8542542546006007、五金電鍍工業(yè)園區(qū)1004910049100498、濱港工業(yè)城745519001400555555559、漩門工業(yè)城45741200112033743374附件3：兩大工業(yè)城工業(yè)用地成本價構(gòu)成（評估價）園區(qū)名稱總用地面積出讓面積（畝）帶征面積（畝）說 明企業(yè)最低取得價（萬元/畝）凈地出讓單價（萬元/畝）地價評估構(gòu)成（萬元/畝）帶批成本價（萬元/畝）園區(qū)建設(shè)毛地開發(fā)成本（萬元/畝）合計征地成本審批費用出讓業(yè)務(wù)費土地增值收益三項基金分配支出回填費用欄目1=2+32345=6+15×16=7+3

18、5;147=8+9+10+11+12+13891011121314=8+9+10+1315漩門工業(yè)城1.21.000.206年實施招拍掛前37.90415.40413.554.054.880.344.28009.2718.75現(xiàn)行稅費標(biāo)準(zhǔn)54.15635.08830.944.0510.120.515.774.436.0620.7415.89方案一37.69618.62816.14.052.170.3603.466.0612.6415.89方案二31.1747.8346.574.052.170.100.2506.3221.95濱港工業(yè)城1.21.000.206年實施招拍掛前30.1616.756

19、14.744.834.880.374.660010.0811.17現(xiàn)行稅費標(biāo)準(zhǔn)48.41434.2930.204.8310.120.506.124.354.4019.8511.77方案一31.26417.1414.84.832.170.3603.14.411.711.77方案二25.3088.9047.474.832.170.1700.307.1716.17方案一：以非耕地、土地增值收益為0作為評估依據(jù)；方案二：以非耕地、土地增值收益為0、土地收益基金3%、補助被征地農(nóng)民保障金3、廉租住房3、回填費用直接支付作為評估依據(jù)，另減城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費3萬元。附件4：1999年至2009年全縣國有土地

20、使用權(quán)出讓金有關(guān)各項稅費（耕地、非耕地）比較一覽表序號時 間地 類征 地 成 本 和 稅 費合計耕地占用稅教育附加費造地費復(fù)墾 基金征地 管理費不可預(yù)見費水利建設(shè)基金農(nóng)業(yè)發(fā)展基金耕地開墾費折抵 指標(biāo)費新增有償使用費農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金出讓業(yè)務(wù)費國有土地收益基金補助被征地農(nóng)民廉租住房 (按凈收益)1 1999年-2000年非耕地4,4001,4002,8002002%耕地19,4006,0001,0004,0001,4002,8002004,0002%2 2001年非耕地6,4002,0001,4002,8002002%耕地40,7336,0002,0001,4002,8002004,0009,33

21、315,0002%3 2002年-2004年非耕地1,0001,0002%耕地9,4006,0001,4002,00013,0002%4 2005年非耕地2,2002,0002002%耕地45,3336,0002,8002004,0009,33315,0008,0002%5 2006年非耕地5,7002,0002003,5002%耕地48,8336,0002,8002004,0009,33315,0008,0003,5002%6 2007年-2009年非耕地21,7002,00020016,0003,5002%5%10%10%耕地105,16730,0002,8002004,00018,667

22、30,00016,0003,5002%5%10%10%備注：1、漩門工業(yè)城征地成本為40500元、另加回填費用60600元，濱港工業(yè)城征地成本為48300元、另加回填費用44000元； 2、全縣土地增值平均收益為25，幅度在1830之間。附件5：兩大工業(yè)城以不同合同總價款出讓所涉及的規(guī)費以及各項基金預(yù)算支出比較國有土地使用權(quán)出讓合同總價款漩門工業(yè)城濱港工業(yè)城方案一方案二方案一方案二現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)降低后差額現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)降低后差額現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)降低后差額現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)降低后差額350,880 186,280 164,600 350,880 78,340 272,540 342,900 171,400 171,500 3

23、42,900 89,040 253,860 一、代收代繳稅費2,640 2,640 0 2,640 2,640 0 2,640 2,640 0 2,640 2,640 0 (2)水利建設(shè)基金240 240 0 240 240 0 240 240 0 240 240 0 (3)征地管理費2,400 2,400 0 2,400 2,400 0 2,400 2,400 0 2,400 2,400 0 二、政府性基金收入348,240 183,640 164,600 348,240 75,700 272,540 340,260 168,760 171,500 340,260 86,400 253,860 (1)國有土地使用權(quán)出讓金收入327,328 170,958 156,370 327,328 69,929 257,399 319,747 156,822 162,925 319,747 80,308 239,439 (2)國有土地收益基金收入17,412 9,182 8,230 17,412 2,271 15,141 17,013 8,43