正文我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險研究

1、我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險研究摘 要：隨著社會主義經濟市場的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，近些年來，我國部分城市房價出現(xiàn)過快上漲勢頭，部分投機炒房者活躍于市場，商業(yè)銀行紛紛投入到房貸市場中。商業(yè)銀行在獲得利潤的同時，往往忽視了住房信貸的風險，房貸資產證券化再次成為新的熱點，美國次貸危機的源頭指向資產證券化，我國房貸資產證券化正處于起步階段，當前的主流就是學習美國大力發(fā)展房貸，但是發(fā)展的同時也會產生風險。本文通過對風險的分析來論述我國當前大力發(fā)展個人住房貸款的同時應如何規(guī)避風險，如何在發(fā)展資產證券化的同時不重蹈美國覆轍。 摘要是概括你的文章主題是什么？怎么論證的？ 關鍵詞：利率風險；還貸能力；

2、資產證券化Credit Risk of Individual Housing Commercial Banks in ChinaAbstract: With the deepening of housing reform and development of the socialist market economy system, in recent years, China's housing prices in some cities rose too fast momentum, some speculative real estate speculators active in

3、 the market, commercial banks have invested in the mortgage market. Commercial banks while obtaining profits, often neglected housing credit risk, securitization of mortgage assets once again become the new hot spot, the source of the US subprime mortgage crisis is the securitization, asset securiti

4、zation of mortgage is the initial stage, the current mainstream At the same time the United States is learning to develop the mortgage, but also the development of the risk. In this paper, by passing on the risk analysis be discussed at the same time vigorously develop China's current housing lo

5、ans to individuals how to avoid risks and how not to repeat the mistakes of the United States in the development of asset securitization. Key Words: Interest Rate Risk；Repayment ability；Asset Securitization2目 錄一、引 言1二、商業(yè)銀行個人住房信貸風險概述1（一）風險的定義1你不是在寫書寫教材?。ǘ﹤€人住房信貸的主要風險2（三）個人住房信貸風險的誘發(fā)因素3這兒所謂誘發(fā)因素是什么意思？在全

6、文中是何地位？后面為何看不出與此的關系？三、我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險現(xiàn)狀及成因4（一）我國個人住房信貸發(fā)展現(xiàn)狀分析4不需要分析發(fā)展現(xiàn)狀，完全可以一帶而過，而且與二標題不符。（二）從借款人、開發(fā)商和銀行角度對風險成因分析5四、資產證券化引發(fā)的次貸危機6我國沒有大規(guī)模的資產證券化，更沒有住房貸款證券化，以下的東西完全不符合我國實際！扯什么次貸危機？因此寫的東西與全文主題就沒有任何關系！非改不可，你搞清楚到底寫的是什么主題？（一）比較我國與美國的次貸危機6（二）什么是住房貸款資產證券化7（三）比較我國與美國住房貸款資產證券化市場的發(fā)展7（四）我國發(fā)展住房貸款資產證券化的必要性8（五）住房貸款資產

7、證券化風險分析8（六）我國在發(fā)展住房貸款資產證券化的同時應如何規(guī)避風險9五、對個人住房信貸風險調控的啟示10調控用詞是政府、監(jiān)管部門專用的，以下僅僅是政府監(jiān)管部門要做的？（一）完善信貸風險預警機制，明確預警信號的時限10（二）從源頭有效防范對房產開發(fā)商“假按揭”、“假首付”、“假房價”的風險10（三）推進差別化住房信貸政策10（四）推進個人住房貸款資產證券化的進程10既然有三，為何還會有（四）？六、結束語11參考文獻12看了根據目錄給你的改進要求，你應該認識到你這篇東西還很雜亂，把你的主題把握清楚了再去研讀相關文獻，再重新寫。21、 引 言隨著我國國民經濟的飛速發(fā)展，居民的住房需求得到了快速增

8、長，帶動了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的迅猛發(fā)展，但是由于我國對個人住房貸款的風險評估研究落后，征信系統(tǒng)不完善等原因，使個人住房貸款的風險日益顯現(xiàn)。利率的波動和房價的大幅度波動，引起個人住房信貸市場的不穩(wěn)定。當前市場的主流是學習美國大力發(fā)展房貸，我們在發(fā)展房貸的同時，避免不了會產生風險，借鑒美國的經驗，發(fā)展住房貸款資產證券化的趨勢不可避免，住房貸款資產證券化可以有效的化解銀行房貸風險，但是其本質上只是銀行為了自身利益將風險轉嫁，其風險的源頭并沒有被消滅。發(fā)展個人住房貸款存在什么風險，發(fā)展資產證券化的本身是為了分散銀行風險，但是資產證券化本身仍然存在風險，如何規(guī)避風險源頭，讓房貸資產證券化更好的為我

9、國經濟所服務，本文主要對這些問題進行研究。文章首先概述了個人住房信貸風險的相關理論，主要包括理性違約風險理論、被迫違約風險理論，惡意違約風險理論以及造成個人住房貸款風險的主要險種包括信用風險、市場風險、利率風險，為下文研究我國個人住房信貸風險做好了理論準備。緊接著通過對央行歷年的房貸數據和當前房貸新政策分析了當前現(xiàn)狀。然后介紹了我國房貸風險產生的原因，從借款人、房產開發(fā)商和銀行三個角度展開。其次，通過對我國與美國次貸危機的對比，通過對資產證券化的機理分析，來指出我國現(xiàn)階段在發(fā)展房貸資產證券化的同時如何規(guī)避風險，避免重蹈美國次貸危機的覆轍。最后，理論結合我國國情，提出了我國應對個人住房信貸風險的

10、建議和對策。 二、商業(yè)銀行個人住房信貸風險的概述 （一）個人住房信貸的風險定義風險，即是生產目的與勞動績效之間的不確定性，大致可分為兩種含義：一種從廣義上來說強調了風險收益或代價的不確定性，產生的結果可能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，金融風險屬于此類。另一種從狹義上來說風險只能表現(xiàn)出損失而沒有從風險中獲利的可能。個人住房信貸，即個人住房按揭貸款。因為目前社會房價過高，使得大部分購房者無法一次性付清房價，購房者通過支付首付款并將房屋的產權抵押給銀行，然后由銀行將剩余房款支付給開發(fā)商，最后購房者在一定時期內向銀行還本付息來贖回之前抵押的房屋產權。銀行在貸款過程中如果無法按時收回住房抵押貸款的本

11、息，就會形成不良資產，產生風險損失。 （二）個人住房信貸的主要風險 新巴塞爾資本協(xié)議將信用風險、市場風險、其他風險（包括利率風險、操作風險、法律和聲譽風險）納入到商業(yè)銀行風險管理框架中。我認為目前商業(yè)銀行面臨的主要是信用風險、市場風險、利率風險和法律風險，下文主要講述前三點風險。1.借款人違約引起的信用風險信用風險又稱為違約風險，主要指房貸借款人因為某些因素自身無力履行或者不愿履行合同條件而構成違約，從而使銀行遭受損失的可能性。一種是房貸借款人因為某些客觀因素導致自身發(fā)生意外從而喪失還款能力或者因為市場因素等不可抗拒的原因導致失業(yè)或者自身收入水平降低，無力履行合同條件從而違約，這種違約風險稱之

12、為被迫違約風險。一種是當房產市場價值降低或者因為利率變動導致個人住房貸款的市場價值提高，從而該抵押房產的市場價值遠低于個人住房貸款的市場價值，使房貸借款人的凈資產為負，房貸借款人基于理性角度考慮，會選擇主動違約，這種違約風險稱之為理性違約風險。還有一種是房貸借款人自身具備還款能力，但是主觀意愿上通過故意違約或者以個人住房貸款的名義來騙取銀行貸款資金來謀取利益從而給銀行帶來的風險。這種違約風險稱之為惡意違約風險，主要表現(xiàn)為“假按揭”。投機者通過按揭獲取大量銀行貸款資金，在房產市場購入多套房產，當市場利率上調或者房價下跌時會影響其還款能力。因為個人住房貸款的準入要求較低，利息支付少，而商業(yè)銀行發(fā)放

13、的房產開發(fā)貸款準入要求高，利息支付高。因此一些開發(fā)商為了獲取房產開發(fā)資金，通過讓公司員工等一些關系人，通過“假按揭”獲取銀行貸款。但是當市場利率上調或者房產市場房價下跌時，開發(fā)商自身流動資金無法正常運轉，就會喪失還貸能力，從而形成銀行不良資產，造成損失。2.利率波動和房價變化引起的市場風險市場風險指的是房產市場因房產價格、利率、供求關系等因素變動以及借款人還貸能力惡化而形成的交易市值負面變化的風險。目前我國商業(yè)銀行面臨的市場風險主要為利率風險、抵押房產的價值風險和借款人還貸能力變化而引起的風險。對于商業(yè)銀行個人信貸客戶而言，利率風險是由于貸款利率的變動導致貸款的還貸金額變動，從而影響借款人還貸

14、能力的風險。目前，我國大部分個人住房貸款均為浮動利率貸款，當貸款利率上升時，借款人的還貸本息將會增加，還貸壓力增加引發(fā)市場風險。即使是可以回避利率上升風險的固定利率貸款業(yè)務，在利率走穩(wěn)或者下調時，貸款人也要支付比市場利率更高的貸款利率，這將會額外多付出還貸金額。住房抵押貸款是通過抵押房產來獲取銀行貸款，當借款人拒絕償還貸款本息時，銀行將通過拍賣抵押房產來彌補損失。但是房產市場存在經濟周期變化，當房價下跌，銀行拍賣抵押房產價值遠低于貸款本息的價值，銀行將遭受損失。而且當房價下跌時，借款人為謀取更大的利益，將會主動將抵押房產轉讓給銀行而拒絕還貸，從而獲得更大的收益，即上文講到的理性違約風險，這會增

15、加銀行不良資產，造成銀行重大損失。（三）個人住房信貸風險的誘發(fā)因素個人住房信貸風險的傳誘發(fā)因素有很多，我認為房貸風險的誘發(fā)因素往往可以歸結為利率波動、房價變化和借款人自身還貸能力惡化。由于個人住房抵押貸款的期限較長，新房的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年，而且貸款額度一般較高，因此當市場利率出現(xiàn)波動時，該貸款的也會出現(xiàn)相應波動。貸款利率上升相應的借款人借款成本上升，對借款人的還貸能力產生影響，可能會引發(fā)個人住房信貸的信用風險。但是對于房地產市場來說，借款成本的上升會使購房者購房意愿下降從而對住房信貸需求降低，導致銀行的信貸風險下降。房價的變動主要會引起借款人的信用風險和市場風險，當

16、房價的下跌，借款人在償還剩余房貸的總價值大于其購買房屋的總價值時，借款人因無力承受每月的月供而違約從而引發(fā)信用風險。2008年深圳房價持續(xù)下跌，大部分購房者發(fā)現(xiàn)他們所購買的房產價值因為房價下跌而不斷縮水，但是他們所應償還的銀行貸款的價值卻超過了所抵押房產當前的市場價值。因此一些借款人選擇把房產丟給銀行而拒絕償還銀行的貸款。上文所說，房價的變動也會引發(fā)市場風險，即之前說到的理性違約風險。借款人還貸能力主要是看借款人當前的狀況和未來的收支狀況，既要看其短期的償債能力也要看其長期的償債能力。由于某些客觀因素導致自身喪失還貸能力或者因為失業(yè)、破產或者收入降低等不可抗拒的因素而無法償還債務，還貸能力惡化

17、，從而引發(fā)風險。這就是上文說到的被迫違約風險，借款人的還貸能力惡化，誘發(fā)房貸風險，會增加銀行不良資產，造成銀行資產損失?？偟膩碚f個人住房貸款的風險主要有以下三點：一是在借款人在自身收入水平不變的情況下，利率變動增加還貸金額導致的利率風險；二是房價下跌引起抵押住房價值降低，借款人拒絕還貸和房地產開發(fā)商以套取銀行信貸資金為目的而引發(fā)的信用風險；三是在利率不變的情況下，經濟形勢惡化等原因引起個人收入水平的降低從而影響還貸能力。3、 我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險現(xiàn)狀和原因 （一）我國個人住房信貸的發(fā)展現(xiàn)狀分析通過對央行網站公布的2012-2015年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告分析個人房貸余額、房產貸款余額

18、和商業(yè)銀行各項貸款余額，歸納成圖1-1。數據顯示我國商業(yè)銀行個人住房貸款呈現(xiàn)出一個持續(xù)穩(wěn)定上升的發(fā)展趨勢，截止2015年末，我國個人住房貸款余額達14.18萬億元，同比增長23.2%，增速比上年末提高了5.7%，比各項貸款增速提高了8.9%，全年增加了2.66萬億元，同比多增9368億元，個人住房貸款增長持續(xù)加快。 數據來源：中國人民銀行2012-2015年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告。政府在未來會將更多的重心轉移到個人住房貸款的發(fā)展上，2016年1月1日開始開始執(zhí)行新的住房貸款利率，公積金貸款利率由原來的4.25%降至3.25%。2月2日，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購房的個人住房貸

19、款的首付款，原則上最低比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。住房貸款利率的下調以及降首付等政策的推行，會極大地刺激居民的購房需求，促進個人住房貸款業(yè)務的快速發(fā)展，但是因此也會提升風險發(fā)生的可能性，加劇銀行不良資產的壓力。 圖1房貸余額數據圖（二）從借款人、銀行和開發(fā)商角度對風險成因分析 造成個人住房信貸風險的原因主要可以從借款人、房產開發(fā)商和銀行三個角度展開。從借款人角度來說，主要指房貸借款人因為某些因素自身無力履行或者不愿履行合同條件而構成違約產生風險；因為某些客觀因素導致自身發(fā)生意外從而喪失還款能力或者因為市場因素等不可抗拒的原因導致失業(yè)或者自身收入水平降低，無力履行合同條件從而違約產生

20、風險。前兩者主要是因為自身還貸能力惡化產生的風險。當房產市場價值降低或者因為利率變動導致個人住房貸款市場價值提高，從而抵押房產的市場價值遠低于個人住房貸款的市場價值，使房貸借款人的凈資產為負，房貸借款人基于理性角度考慮，會選擇主動違約，即上文講到的理性違約風險。借款人會因此降低自己的信用度，銀行將會增加不良貸款壓力。房產開發(fā)商主要從三個角度展開：第一個是“假按揭”，指房產開發(fā)商不以真實購房為目的，通過關系人辦理個人住房抵押貸款來套取銀行貸款資金的行為。主要表現(xiàn)在開發(fā)商自身員工或其他關系人購買同一樓盤，統(tǒng)一開具收入證明，統(tǒng)一支付首付款、還貸款等。第二個是“假首付”，指房產開發(fā)商為解決資金不足問題

21、，在住房銷售時，通過為購房者墊付首付款或者允許購房者分期支付首付款等，為購房者辦理虛假的首付款憑證，從而套取銀行信貸資金的行為，主要表現(xiàn)在房產開發(fā)商為購房者墊付首付款或者由購房者先支付部分首付款再由房產開發(fā)商為其墊付剩余款項。對購房者承諾在交房前可以通過分期付款對首付款進行免息支付。除此之外，部分開發(fā)商為了套取銀行資金還愿意為購房者代為墊付月供。第三個是“假房價”，房產開發(fā)商為了套取更多的銀行資金，虛構抬高房價，制造虛構合同和交易量來誤導銀行。在房產市場不景氣，大量房產積壓，房產開發(fā)商缺乏資金流轉，如果銀行不能有效應對，會使房產開發(fā)商通過對銀行進行風險轉嫁來彌補自身損失，加劇銀行不良資產壓力。

22、從銀行角度來說，是因為自身內部系統(tǒng)不完善、征信信息不對稱、內部人員業(yè)務水平不高、合同填寫不規(guī)范、風險意識較差等引起的操作風險。4、 資產證券化引發(fā)的次貸危機（一）比較我國與美國的次貸危機2006年春季，美國次貸危機逐步開始顯現(xiàn)，2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。美國次級貸款發(fā)放對象主要是一些信用評級差、缺少有效收入證明、負債較為嚴重的借款者。大部分美國居民通過住房抵押貸款再融資來獲取更多的貸款資金，由于當時市場利率較低，房地產市場價格不斷上升，借款人可以通過將已增值的房產以一個更優(yōu)惠的貸款利率借入一筆新的貸款，通過差額獲取利益。但是隨著美國房產市場的下跌，美聯(lián)儲不斷的加

23、息，次級貸款的利率也大幅上升，使得本來就相對很高的利率，變得使購房者無法承受，還貸壓力劇增。房產市場的持續(xù)下跌，使購房者出售房產或者通過抵押房產再融資變得更加困難。從而造成美國次級房貸市場違約加速遞增，房產市場泡沫化嚴重，進而引發(fā)次貸危機，擴散到世界范圍引發(fā)金融危機。和美國相比，我國也存在次貸危機隱患，主要是由于房產市場投機者炒房引發(fā)的銀行不良貸款。美國的次貸危機從表面上看是因為房地產泡沫的破滅引起的，實際是因為向信用評級差，貸款償還能力不高的人群發(fā)放按揭貸款，并通過房貸資產證券化發(fā)行了債券。然而我國主要是一些投機者以炒房為目的向銀行獲取大量按揭貸款，他們通過對房產市場的短期投機收益來償還債務

24、，當利率波動或者房產價格發(fā)生變化時，投機者的還貸能力將會惡化，導致銀行增加大量不良資產，引發(fā)危機。近些年來，我國的主流趨勢就是銀行要學習美國大力發(fā)展房貸，在發(fā)展房貸的同時會引發(fā)上述的一系列風險，通過住房貸款資產證券化可以有效的分散風險和化解不良資產。（2） 什么是住房貸款資產證券化 資產證券化最早的時候出現(xiàn)在20世紀60年代的美國，目前已經成為世界金融市場上最廣泛、最具生命力的金融創(chuàng)新工具之一。房貸資產證券化指的是以住房抵押貸款作為擔保的資產的證券化，就是將原本流動性較差的長期住房抵押貸款所形成的信貸資產重組成抵押貸款組合，經過擔?；蛘咝庞迷黾?，以證券的形式出售給投資者的融資過程。住房貸款資產

25、證券化同樣起源于美國，在美國資本市場占有很大比重。我國當前也在努力推進房貸資產證券化的發(fā)展，2005年，國家開發(fā)銀行和建設銀行先后被國務院批準開展資產擔保證券和住房抵押貸款證券的試點，標志著我國開始嘗試發(fā)展房貸資產證券化。（三）比較我國與美國住房貸款資產證券化市場的發(fā)展 美國在20世紀30年代建立了貸款保險機制，為住房抵押貸款的發(fā)放機構提供保險。同時成立了聯(lián)邦住宅管理局，促進了住房抵押貸款期限的轉變。1968年，設立了政府抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會。政府國民抵押貸款協(xié)會既是為低收入人群提供購房服務，同時也起到了增加了抵押貸款市場流動性的功能。聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會為住房抵押貸款提供一個二級交易市

26、場，為那些由聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局擔保的抵押貸款提供市場，從而使二級市場進一步發(fā)展。1970年這兩家機構相繼成功的在市場上發(fā)行了住房抵押貸款證券。截止今天，美國資產證券化市場歷經四十多年的實踐和發(fā)展，已經從最開始的以住房抵押貸款為支柱發(fā)展成為包含更多種類的資產以及資產組合為支柱。 與美國相比，我國房貸資產證券化起步較遲。隨著市場發(fā)展和金融產品創(chuàng)新的需要，我國住房貸款資產證券化市場也從無到有開始萌芽。早在2000年的時候，國家開發(fā)銀行和中國建設銀行就分別提出開展信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化，由于當時條件不成熟，未獲得批準，使房貸資產證券化的實踐推遲。2005年3月，我國房貸資產證券

27、化的試點正式開啟，并且有相關銀行機構成功發(fā)行一定數量的房貸資產證券化實例。我國房貸資產證券化試點工作實現(xiàn)了階段性的成功，我國的房貸資產證券化實現(xiàn)了從理論到實踐的轉變。2006年，我國的住房貸款資產證券化實現(xiàn)了平穩(wěn)健康的發(fā)展。通過與其他金融機構的相互合作，住房貸款資產證券化有了很大的發(fā)展，這離不開政府的推動和各項法規(guī)的支持。我國資產證券化市場規(guī)模不斷發(fā)展壯大，但是和發(fā)達國家仍然存在著很大的差距，住房貸款資產證券化還沒有成為市場主流，但是在未來的市場肯定會占有一席之地。（四）我國發(fā)展住房抵押貸款資產證券化的必要性 1.國內個人住房信貸市場發(fā)展的需要 國內個人住房信貸市場基數大但是市場需求不足，個人

28、住房貸款因為其流動性差、貸款資金多、期限較長等特點使得個人住房貸款發(fā)展緩慢，中間存在很大的風險因素，金融機構在發(fā)放個人住房貸款后在貸款收回之前將會形成一筆流動性較差的資產。但是如果通過資產證券化，把這部分房貸轉變成金融衍生品而進行市場融資。這樣既轉移了信貸風險，也增強了房貸的流動性，同時也增加了信貸市場上的金融投資衍生品的種類，豐富了住房信貸市場，進一步提升商業(yè)銀行發(fā)放貸款的能力，促進國內住房信貸市場的良性發(fā)展。 2.化解銀行不良資產的需要 銀行通過對不良資產進行風險評估，然后給這些不良資產進行定價評級，通過資產證券化，將不良資產轉變?yōu)橛袃r格的現(xiàn)金流，然后通過金融中介轉換成金融產品，進行融資，

29、有效地解決了不良資產長期占據資產負債表，導致資本充足率不足的問題，有效的分散了風險。 3.增加商業(yè)銀行的業(yè)務競爭力的需要 商業(yè)銀行通過住房貸款資產證券化減少了商業(yè)銀行資產負債表上的風險資本，減少了流動性較差的住房貸款，將其轉變?yōu)榱鲃有暂^好的金融債券，商業(yè)銀行得以釋放出大量資金空間。有利于商業(yè)銀行更好的拓展自身業(yè)務，增強同行業(yè)的競爭能力。商業(yè)銀行通過住房貸款資產證券化既可以有效的分散風險，也可以增強其業(yè)務能力，通過資產證券化中介服務獲取無風險收益。（五）住房抵押貸款資產證券化風險分析住房貸款資產證券化也會引起一系列風險，我國在大力發(fā)展住房貸款證券化的同時應該如何規(guī)避風險，從而避免重蹈美國次貸危機

30、的覆轍。住房抵押貸款證券化的風險是指住房抵押貸款證券化交易過程中各種不確定因素給各交易主體帶來損失的可能性。下文主要通過對借款人角度進行分析，主要包括系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。 系統(tǒng)性風險主要由于國家宏觀經濟的變化，導致借款人失業(yè)或者自身收入水平降低，還貸能力惡化，無力履行合同條件從而違約，即上文說到的被迫違約風險。導致借款人還貸能力惡化的主要是由利率上升和房價下跌引起的。目前大部分個人住房貸款采取的是浮動利率合同，所以一旦貸款利率上調，借款人的還貸本息將會增加，借款人的還貸壓力增加，因為利率的變動而提前還款或者拒絕還款，這將會使房貸資產證券化的現(xiàn)金流支付中斷，銀行無法收回原本應收回的本息，造

31、成不良資產使房貸資產證券化失敗。房價下跌也是如此，房產市場下行，購房者所抵押購買的房產價值要遠低于其貸款所因償還本息，使借款人的凈資產為負，借款人的還貸能力就會出現(xiàn)惡化，導致其無力支付房貸從而違約。因為房價下跌導致抵押物價值貶值，銀行將會產生不良資產。 非系統(tǒng)性風險是指借款人主觀意愿上不愿意償還房貸的風險，即上文講到的理性違約風險。其原因主要是因為銀行和借款人直接的信息不對稱所引起的，貸款市場上每個借款人的風險程度是不同的，但是由于信息不對稱，銀行無法有效的評估出借款人的信用水平，從而只能用平均水平來調整貸款利率，這樣低風險的借款人由于成本高于預期而退出市場，剩下的都是一些愿意支付高貸款利率的

32、高風險借款人，這會拉高貸款的平均風險水平。在市場出現(xiàn)狀況時，這些高風險者因自身利益拒絕償還貸款，造成違約，這將會形成大量不良資產，導致證券化的失敗。 （六）我國在發(fā)展住房貸款資產證券化的同時應如何規(guī)避風險 房貸資產證券化作為一種金融創(chuàng)新，已經成為21世紀發(fā)展的主流，我國在大力發(fā)展房貸資產證券化的同時，也應看到風險失控后的嚴重后果。 1.促進市場管理體制改革本文講到市場利率的波動所帶來的利率風險對個人住房信貸的影響很深，利率波動直接會影響到房貸資產證券化的發(fā)展，加強市場管理體制改革，有助于完善個人住房貸款市場體系，減少不良貸款，有利于銀行個人住房貸款證券化的發(fā)展。 2.加強房產市場風險管理力度建

33、立健全房產市場風險管理預警機制，密切關注房產市場的發(fā)展走向。房價的下跌會導致抵押房產價值降低，從而引發(fā)理性違約風險，增加銀行不良資產。加強房產市場風險管理力度，能有效地發(fā)現(xiàn)潛在風險，及時預警并化解。 3.建立完善的征信體系 在建立社會征信體系上，我國在這方面已經有了很大的進展，但是較西方銀行業(yè)而言還有很大的差距。很多風險的引發(fā)是因為信息不對稱引起的，對借款人的信用程度不了解，因為某些因素在借款人還貸能力惡化時，銀行容易因無法收回貸款余額而形成不良資產。 五、對個人住房信貸風險調控的啟示 （一）完善信貸風險預警機制，明確預警信號的時限 在風險預警出現(xiàn)后，要及時采取措施控制并降低風險，通過完善風險預警內容，提高風險預警的及時性和連續(xù)性，在借款人還貸能力惡化時，能及時化解風險。 （二）從源頭有效防范對房產開發(fā)商“假按揭”、“假首付”、“假房價”的風險加強按揭項目和中介公司的審核管理，進一步規(guī)范審批流程、明確審批標準和優(yōu)化審批機構。嚴格貸款審批準入標準，嚴格執(zhí)行相關政策和產品管理辦法，確保個人住房按揭貸款授信對象具有可靠的還貸能力。完善發(fā)放貸款前的調查，對借款人資信狀況、購房目的和還貸能力進行真實性調查。通過各類信息查詢，有效地評估房屋銷售的合理價值范圍和開發(fā)商的真實銷售情況。