綠城盛福莊潘旭林

1、綠城盛福莊潘旭林日期:答辯質(zhì)詢成績設(shè)計成果成績總成績山東建筑大學(xué)設(shè)計成果報告目:綠城盛福莊項目財務(wù)評價報告程:建設(shè)項目可行性研究（部）:級:學(xué)生姓名:號:指導(dǎo)教師:完成日期:管理工程學(xué)院土地資源管理土管 112李小雷20 1 1 02161 7鄭生欽2 0 14年7月5日綠城盛福莊項目財務(wù)評價報告編制人:李小雷編制人學(xué)號20110 2 1 6 17編制人班級：土管 11 2完成日期:2014年7月5日目錄一.項目概況?錯誤!未定義書簽。（一）項目介紹？錯誤!未定義書簽。（二）項目建立基于的背景?錯誤!未定義書簽。二.規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，錯誤!未定義書簽。三項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算.錯誤!

2、未定義書簽。（一）項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計劃 ?錯誤!未定義書簽。（1 ）有關(guān)工程計劃的說明?錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。（2）項目實(shí)施進(jìn)度計劃（一）投資與成本費(fèi)用估算?錯誤!未定義書簽。1. 土地出讓地價款2. 前期工程費(fèi).二3. 建安工程費(fèi)4 .基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?錯誤!未定義書簽。5. 開發(fā)期稅費(fèi)6. 不可預(yù)見費(fèi)錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。（二）開發(fā)費(fèi)用估算錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。1. 管理費(fèi)用?錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。2. 銷售費(fèi)用錯誤!未定義書簽。3. 財務(wù)費(fèi)用?錯誤!未定義書簽。（三）投資與總成本費(fèi)用估

3、算匯總表 （四）項目銷售收入估算?錯誤!未定義書簽。1. 銷售價格估算?錯誤!未定義書簽。2. 銷售收入的估算 錯誤!未定義書簽。3. 銷售計劃與收款計劃的確定?錯誤!未定義書簽。（五）稅金估算?錯誤!未定義書簽。1. 銷售稅金與附加估算？錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。（六）投資計劃與資金籌措（七）借款還本付息估算？錯誤!未定義書簽。四. 項目財務(wù)評價？錯誤!未定義書簽。（一）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 ?錯誤!未定義書簽。1. 全部投資現(xiàn)金流量表2. 資本金現(xiàn)金流量表?錯誤!未定義書簽。3 .動態(tài)盈利分析錯誤!未定義書簽。（二）利潤及利潤分配1.利潤表（三）資金來源與運(yùn)用表1. 資金來源

4、與運(yùn)用表 2. 資金平衡能力分析？錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。五. 結(jié)論?錯誤!未定義書簽。六. 心得體會雀昔誤!未定義書簽。.項目概況（一）項目介紹該項目位于濟(jì)南市歷下區(qū)的盛福片區(qū)奧體中路西側(cè)，黃臺南路以南。用地性質(zhì)為居住,方案設(shè)計充分尊重原有地形地貌和自然環(huán)境，盡可能的拓展住區(qū)內(nèi)部的景觀環(huán)境 空間,把住宅融于自然環(huán)境之中，使之和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對于居住生活的意義。根據(jù) 該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)如下：1 用地面積:2 5 .6公頃（256000平方米）2. 建筑密度： 20%

5、3. 地上容積率：1.94. 地下容積率：0.7 55. 停車率：1 00%6. 綠地率：40%7 .配建：12班幼托、36班初中、室內(nèi)副食品市場等。樓盤位置：高新區(qū)奧體中路與花園路交匯北鄰主力戶型:90- 1 4 0平米物業(yè)類型：住宅建筑類別：板樓高層開盤時間:201 1年09月30日 入住時間：2 01 4年產(chǎn)權(quán)年限：7 0裝修情況：簡 裝 交通狀況：路況優(yōu)良，交通便利，BRT 6號線站點(diǎn)緊鄰社區(qū)，二環(huán)東路 二環(huán)北路 小清河路北園大街繞城高速（二）項目建立基于的背景該項目位于濟(jì)南市歷下區(qū)奧體中心附近 ，優(yōu)越的地理位置和良好的用地建設(shè)條件，日益完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、日益濃厚的生活和商業(yè)氣氛,為

6、項目的順利開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)?；跐?jì)南市建設(shè)規(guī)劃方向，城市建設(shè)將向東發(fā)展，因此該地塊具有較 好的保值升值空間。.規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)的要求及對市場的調(diào)查與分析 ，由山東海信綠苑房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司擬在該地塊上興建普通小高層、高層住宅 ，項目將以中小戶型住宅為主。小 區(qū)設(shè)計地下停車庫為兩層，地上建筑為板樓樣式。本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表 2 -1。表2- 1項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項 目單位數(shù)量項目單位1數(shù)量占地總面積平方米25 6 000居住人數(shù)人1 46 0 0總建筑面積平方米4 8 64 00 （地 上）1920 0 0 （地下）平均每戶建筑面積平方米120居住面積平

7、方米437760平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米5 8 3 6 8（地上）14 5 92（地下）人均居住用地平方米45綠化用地平方米102 4 0 0道路面積平方米1 0 0000居住戶數(shù)戶3650車庫面積平方米600 0 0（一）項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計劃（1）有關(guān)工程計劃的說明項目總工期為3 6個月（從2 0 1 1年3月至20 14年3月）。當(dāng)完成地下室第 一層工程時，開展預(yù)售工作。（2 ）項目實(shí)施進(jìn)度計劃項目實(shí)施進(jìn)度計劃見表3-1。序 號項目名稱持 續(xù) 時 間（ 月 ）進(jìn)度安排（按雙月計）2200表3-1項目實(shí)施進(jìn)度計劃表征地拆遷前期工程基礎(chǔ)工程_ 主體結(jié)構(gòu)工 程設(shè)備安裝工

8、程室內(nèi)外裝修 工程 紅線內(nèi)外工 程公建配套工程竣工驗(yàn)收銷售.項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算(一)投資與成本費(fèi)用估算1. 土地出讓地價款包括兩部分：(1) 土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為300萬/畝,則土地出讓金共計1 1 51 4 0萬元。 (2 )拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)由于該地開發(fā)之前地上沒有地面附著物及耕地，因此此項不計。2. 前期工程費(fèi)本項目前期工程費(fèi)估算見表41:序號項目數(shù)量（萬平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬元）備注1前期工程費(fèi)用6 7 . 8 413692 2 6. 241.1規(guī)劃設(shè)計67.841 208 140. 81. 2項目可行

9、性研究67 .8 4106 7 8 .41. 3地質(zhì)勘探測繪6 7.8421 3 5.681.4施工現(xiàn)場“三通一平”67. 844271.3 6共計9 22 6 .24 萬元前期工程費(fèi)估算表表4 - 1 單位：萬元3. 建安工程費(fèi)參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項目的建安工程費(fèi) 估算結(jié)果。見表4- 2。序 號項目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額 合計（萬元）單價（元）金額（萬元）單價（元）金額（萬元）單價（元）金額（萬元）1住宅 樓4 3 7 76 0平方米14377.61506566.45 47202配建72960平方米1459. 230 021 8 8.81 0 944合計5

10、1 07258 36.887 55. 265664建安工程費(fèi)估算表表4 24 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)其估算過程參見表4-3 :序號項目數(shù)量（萬/平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬元）備注5 .5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)67 . 8 42 4616688. 645.5.1附屬工程費(fèi)6 7 .8 41 661 1261.445. 5 .2室外工程費(fèi)67 .848 054 2 7 .2總計1 6 68 8 .64 萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位:表4 3萬元5.開發(fā)期稅費(fèi)表4 -4其估算過程參見表4-4:序號項目金額估算說明（估算依據(jù)）1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)3 2 8 3.2建安工程費(fèi)X5 %2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)

11、督費(fèi)26 2.6 56建安工程費(fèi)X 4%03其他984.96建安工程費(fèi)X1 .5%合 計45 30.816開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元6 .不可預(yù)見費(fèi)取建安費(fèi)用的2%則不可預(yù)見費(fèi)為：6 56 64X 2 %=13 13. 2 8（萬元）開發(fā)成本小計：212562.97 6萬元。(二) 開發(fā)費(fèi)用估算1. 管理費(fèi)用取開發(fā)成本的1. 5 %則管理費(fèi)用為：(21256 2.696*1. 5 %=3188.4 4萬元)2. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的1%銷售代理費(fèi)，占銷 售收入的1%;其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1 %合計為15412. 8萬元。銷售收入 詳見表6-9。3.

12、 財務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。建設(shè)期共借款60 0 00萬元，建設(shè)經(jīng)營3年期間每年分別借銀 行長期貸款如下圖所示，共計借款60000萬元，采用“氣球法”借款期內(nèi)任意償還本 息,到2014年末全部還清。(1 )貸款利率為6 .8%;(2)當(dāng)年利息=(年初借款本息累計+當(dāng)年借款/ 2)X年利率估算項目還本付息表序號項目第一年第二年第三年1期初借款累積2本期借款2 7003本期應(yīng)計利息9 18255 02 9 37.64本期還本付息918133505 21 3 7.64 .1還本4. 2付息91825 502937.65期末借款累積27000372 0 00貸款還本付息表表6-1單位:萬元則財務(wù)費(fèi)用為

13、上述合計：6405. 6萬元。開發(fā)費(fèi)用小計：2 5 0 06.8 4萬元。總成本費(fèi)用合計：237 5 6 9.5 3 6萬元。詳見表4 5。表4-5（三）投資與總成本費(fèi)用估算匯總表序號項目金額估算說明1開發(fā)成本21 25 62.6 9 6以下1.1 1. 6項合計1. 1土地費(fèi)用1 151401 .2前期工程費(fèi)9 2 2 6 .241 .3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)16688.641. 4建安工程費(fèi)656 6 41. 5開發(fā)期稅費(fèi)4 5 30.8 1 61 . 6不可預(yù)見費(fèi)1 3 13.282開發(fā)費(fèi)用25 0 06. 84以下2.12.3項合計2. 1管理費(fèi)用3188. 4 42.2銷售費(fèi)用154 12.

14、 8銷售收入X 3%2 . 3財務(wù)費(fèi)用6405. 63合計23 7 569.5 3 6投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬（四）項目銷售收入估算1. 銷售價格估算根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各部分的銷售單價為: 住宅：9000元/平方米車位:2 0萬元/個2. 銷售收入的估算表4-6本項目可銷售數(shù)量為：住宅平方米,地下車位3800個。詳見表4 -6用途可售數(shù)量預(yù)計平均銷售單價銷售收入住宅43 7 760平方米90 0 0元/平方米393984銷售總收入預(yù)測表單位：萬元車位3800 個200000 元)76 0 0 0合計i4 6 9 9843. 銷售計劃與收款計劃的確定具體見表4 -7銷售計劃各年度

15、收款情況合計年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%2 6 2656236390.4281 9 9 0.4車位：60 %22 8 045 6 00第三年住宅:40%17 5 1 041 5 7 5 93. 61879 9 3. 6車位：40%152 03 04 0 0合計100%1 0 0%281990. 418 7 993. 646 9 984銷售收入分期按比例預(yù)測表4- 7位：萬元（五）稅金估算序 號類別計算依據(jù)計算期1231營業(yè)稅銷售收入X 5%0140 9 9. 5 293 9 9 .682城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅X 7%09 8 6.966465 7 .97 7 6

16、3教育費(fèi)附加營業(yè)稅X 3%0422. 9 856281.99044印花稅銷售收入X 0.0 5%0140 .9 9 5293.9968銷售稅金及附加估算表單位：萬元1銷售稅金與附加估算具體見表4-8表4- 85交易管理費(fèi)銷售收入X 0.5 %0140 9.9529 3 9 .968合計2 8387.033 6016919. 4 241 1467.6096序號項目計算依據(jù)計算過程1銷售收入469 9 842扣除項目金額以下4項之和26 4 5 8 0.74032. 1開發(fā)成本?。?. 1）項的20%1932 7 6.3 42. 2開發(fā)費(fèi)用2899. 1 4 512.3銷售稅金及附加29749.

17、98722.4其他扣除項目3 8 6 55. 2 6 83增值額(1 )-20 5 403. 264增值率(3)/ X100%7 7 .6 3 %5增值稅稅率(4)< 1 00%40%6土地增值稅(3) X (5)82161 .304土地增值稅估算表單位：萬2 土地增值稅估算具體見表49表4-9元（六）投資計劃與資金籌措本項目開發(fā)投資總計需 2 3 75 6 9. 5 3 6萬元。其資金來源有三個渠道：一是企 業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金 1 0 0 0 0 0萬元作為啟動資金，其中第一年投入約 6 0 %第二年投入約1 5%第三

18、年投入約25%;從銀行貸款6 0 0 00萬元，全部于第一 年投入；不足款項根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表表 4-10位：萬元 項目名稱投資計劃與資金籌措表序號合計計算期4-10。第一年第二年第三年1項目投資237 51 16 1 4 4 9.5599669. 53661003 602資金籌措2 3 71 161 006 1 44599 6569.5369.53602. 2自有資金1500025 0 002.2借貸資金124 8024 9 602 . 3預(yù)售收入再投入1 2 702 769. 5 361000 069.536（七）借款還本付息估算估算項目還本付息表序號

19、項目第一年第二年第三年1期初借款累積2本期借款56 163本期應(yīng)計利息1 9 09. 4453 0 45 9 40. 484本期還本付息1 9 0 9.44552248082 0 .4 84.1還本4 .2付息1909.445 3 045 9 40.485期末借款累積561607488 00單位：萬元建設(shè)期共借款124800萬元,建設(shè)經(jīng)營3年期間每年分別借銀行長期貸款如 下圖所示，共計借款124800萬元，借款期內(nèi)任意償還本息，到2014年末全部還清。 貸款利率6. 8 %具體見表4-11 0表4-1 1借款還本付息估算表四. 項目財務(wù)評價（一）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析1. 全部投資現(xiàn)金流量表

20、取所得稅稅率為25%,土地增值稅稅率40%具體計算見表5-1序號項目名稱計算期1231現(xiàn)金流入0281990. 4187993. 61銷售收入02 8 1 9 90 .41 8 7 993. 62現(xiàn)金流出116100112690. 759169829.7312.1開發(fā)建設(shè)投資1161 006 1 449.5 3 65 996 02. 2銷售稅金及附加01691 9 .4241 1 467 .60962.3土地增值稅04 9 296. 7 8243 2 8 6 4. 52162. 4所得稅0070 4 9 7 .63稅后凈現(xiàn)金流量-1 16100169299.640618163.8694稅后折現(xiàn)

21、凈現(xiàn)金流量-116 10169 29.964 061 8 16.38695稅前凈現(xiàn)金流量2 3 220186229. 6 046 619980. 2 559項目投資現(xiàn)金流量表單位；萬元表5- 1注:該表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。 開發(fā)建設(shè)投資中不包含財務(wù)費(fèi)用。 取基準(zhǔn)折現(xiàn)率為10 %評價指標(biāo)：稅前全部投資凈現(xiàn)值：N PV= 1 5987.53296 （萬元）稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV = 7 390. 05 55 8 （萬元）2. 資本金現(xiàn)金流量表 具體計算見表5-2資本金現(xiàn)金流量表單位:表5 -2萬元序號項目名稱計算期1231現(xiàn)金流入0281990. 418 7 993.6

22、1.1銷售收入0281990. 41879 93. 62現(xiàn)金流出11 6 1001126 90.759169829. 7 312 .1資本金60002.2預(yù)售收入再投入031474.55 3300002.3貸款本息償還23902. 4銷售稅金及附加0178 49.9 92 3 211899.994882 . 5土地增值稅049296.7 8 2432 8 64 .521 62. 6所得稅0070497 . 63稅后凈現(xiàn)金流量-11610016 9299.640618163. 8694折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量1 1 6101692 9.96 4061816.38693. 動態(tài)盈利分析(1)凈現(xiàn)值開發(fā)項目在

23、整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流 量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項目實(shí)施初期(即為本項目開始投資的當(dāng)年年初)的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸 款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了3. 5%,即10%乍為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的凈 現(xiàn)值分別為14439.81558萬元和739 0. 055 5 8萬元,均大于0,資本金的稅后凈現(xiàn) 值凈現(xiàn)值為58 3 0.5 5 7萬元,也大于0。這說明本項目可按事先

24、規(guī)定的基準(zhǔn)收益 率獲利,在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目可行。（二）利潤及利潤分配1 .禾I潤表具體見表5 -3序 號項目名稱計算期合計1231銷售收入028 1 9 90 .41 8 79 93. 64 69 9 842總成本費(fèi)用116 1006 1 449.5365996023 756 9 . 5363銷售稅金及附加01 78 49. 99 23211 8 99 . 994 8 82 9749. 9 8724土地增值稅0492 9 6.782432 8 64. 521682161. 3 045利潤總額-11 6 1001 53394. 089 38 3 269.172826所得稅70497. 67