建立正確的物業(yè)管理法律關(guān)系

1、【精品文檔】 實事求是、正本清源 住宅局物業(yè)監(jiān)管處 社會是由人組成的，人與人之間構(gòu)成一種社會關(guān)系。社會關(guān)系有多種，如法律關(guān)系、道德關(guān)系、政治關(guān)系、宗教關(guān)系、經(jīng)濟關(guān)系、軍事關(guān)系、藝術(shù)關(guān)系等。物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，并且是綜合了 物業(yè)管理事業(yè)單位的發(fā)展有賴于全社會法制建設(shè)的完善與深入，但建設(shè)一個科學合理的物業(yè)管理法律體系不僅僅是立法部門和政府的事 http:/ 物業(yè)經(jīng)理人 情，還需要全社會各階層對物業(yè)管理關(guān)系的正確深入了解。物業(yè)管理不僅是物業(yè)管理企業(yè)與消費者(業(yè)主及非業(yè)主使用人)之間的事情，而且是各個相關(guān)主體(包括政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、使用人、相關(guān)部門)之間的共同事務(wù)，甚至還

2、有賴于整個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、 一般來講，物業(yè)管理法律關(guān)系與其他法律關(guān)系并無二致，是由法律的主體(政府、企業(yè)、個人、團體等)、客體(物業(yè)、行為、智力、成果)、內(nèi)容(權(quán)利、義務(wù))所構(gòu)成的，也存在法律關(guān)系的產(chǎn)生(法律規(guī)范及法律事實的存在)、變更與消滅(如合同終止或物業(yè)的滅失等)。但目前存在的問題不是從一般意義上確認上述關(guān)系，也不是強調(diào)物業(yè)管理法律關(guān)系的本身特征(如主體的廣泛性與多元化，權(quán)屬的基礎(chǔ)性與服務(wù)商品化，國家的干預(yù)性與管理自治化，以及法律關(guān)系的復(fù)合性與域界的區(qū)分化等)，而是不澄清這些誤解或誤普遍存在的對物業(yè)管理諸要素的種種誤解或誤導，【精品文檔】 導，則不能正確建立科學合理的物業(yè)管理法律關(guān)

3、系，不能使物業(yè)管理事業(yè)健康快速發(fā)展。 一、發(fā)展商是物業(yè)管理的旁觀者或協(xié)助者，還是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之一? 1.發(fā)展商是物業(yè)有關(guān)功能與要素的長期乃至終身責任主體，如規(guī)劃、配套、安全、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、衛(wèi)生間等。有人主張完全排除發(fā)展商在物業(yè)管理中的地位和作用，甚至不同意發(fā)展商參與業(yè)主大會或行使業(yè)主投票權(quán)，這是不對的，而且不利于許多問題的解決，以及物業(yè)管理的發(fā)展。 2.從早期的“誰開發(fā)誰管理”到近年來“建管分離”再到今后的“建管同步”，說明發(fā)展商在物業(yè)管理中的不可替代性。 3.從物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段到由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司期間，即“前期物業(yè)管理期”，發(fā)展商是物業(yè)管理責任的當然承擔者，而且法律和政府也

4、不強迫發(fā)展商必須實行公開招標或必須委托給非下屬企業(yè)的其他物業(yè)管理企業(yè)。 4.目前有關(guān)物業(yè)管理的問題多數(shù)與發(fā)展商有關(guān)，但不能將發(fā)展商一切殺死，解決問題還須靠他。 5.目前多數(shù)發(fā)展商是不合格的市場主體，要規(guī)范物業(yè)管理市場，首先應(yīng)規(guī)范發(fā)展商，并且不僅在物業(yè)管理法律關(guān)系方面。 二、業(yè)主委員會是獨立的法律主體還是業(yè)主的代言人? 1.業(yè)主委員會的行為所造成的法律后果是由全體業(yè)主承擔，而不由行業(yè)委員會成員個人承擔，這是當前許多業(yè)主委員會成員對自身的言行 不負責任的重要原因?！揪肺臋n】 2.業(yè)主委員會是一般性群眾組織，不以自己名義承擔法律責任，沒有實際財產(chǎn)，缺乏有效運作的組織基礎(chǔ)，所以不具備完全意義上的法律

5、主體資格。 3.今后立法應(yīng)業(yè)主大會作為代表全體業(yè)主利益與意志，真正意義上的民事主體，過去的國內(nèi)各地立法及實踐在此問題都走了彎路。 4.對業(yè)主大會及行為執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會，其產(chǎn)生、人員資格及素質(zhì)、注冊、日常運作等，應(yīng)在立法中進行嚴格規(guī)范，并由政府、社會予以監(jiān)督、管理，那種認為監(jiān)管業(yè)主委員會就是限制業(yè)主權(quán)利的權(quán)點，是權(quán)利(力)過敏癥和物業(yè)管理極左主義。 5.在條件不成熟的地區(qū)，可以暫緩實行業(yè)主大會及業(yè)主委員會制度，應(yīng)當允許普遍原理與具體實踐相結(jié)合。 三、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主之間是平等關(guān)系還是不平等關(guān)系? 1.物業(yè)管理的特殊性決定了雙方關(guān)系的性質(zhì)與具體的形式，物業(yè)管理不等同于物業(yè)管

6、理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)這種商品從其性質(zhì)、形式到銷售、價格、市場各個方面均不同于其他一般性服務(wù)產(chǎn)品。 2.開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會之間是一種平等及相互監(jiān)督制約關(guān)系，不承認相互監(jiān)督就是不承認事實，不接受監(jiān)督就達不到正常的平衡。 3.物業(yè)管理公司與全體或多數(shù)業(yè)主意志之間是平等的選擇關(guān)系，屬于一般民事關(guān)系。 4.個體業(yè)主對物業(yè)管理公司的正當管理是服從關(guān)系，屬于法定的個 體意志與多數(shù)意志之間的隸屬關(guān)系?！揪肺臋n】 5.物業(yè)管理局部充滿了各種平等與不平等的交叉混合關(guān)系。 四、居委會是不是物業(yè)管理關(guān)系的必然主體? 1.物業(yè)管理反映民事主體(含境外投資)的財產(chǎn)關(guān)系，居會會管理反 2.社區(qū)管理是一種不確定

7、的概念，屬于學術(shù)理論范疇而非法律范疇。 3.物業(yè)管理與居委會管理應(yīng)當且可以共存共榮，但前提是職責分明，井水不犯河水。 4.居委會管理的活動不應(yīng)違背物業(yè)管理關(guān)系原則，如市場化選擇、 5.居委會不是物業(yè)管理必然主體，更不是物業(yè)的自然管理者，除非它是物業(yè)業(yè)主或使用人，或者政府、業(yè)主指定其承擔某些物業(yè)管理服務(wù) 五、物業(yè)管理公司在城市管理中的角色如何定位? 1. 物業(yè)管理公司通過自身行為客觀形成了城市管理重要主體；2. 3.物業(yè)管理公司不應(yīng)偏離企業(yè)的角色，依法經(jīng)營、拓展市場、降低成本、追求利潤、樹立品牌、提高質(zhì)量是企業(yè)的天然職能，不應(yīng)去 應(yīng)當履行各自法定職責，城市管理的各個主體尤其是各有關(guān)部門，4. 社

8、會及政府應(yīng)當客觀、成熟地處理物業(yè)管理關(guān)系、市場是思維的5. 【精品文檔】 六、政府在物業(yè)管理中的角色如何定位? 中國的物業(yè)管理是在不成熟的市場經(jīng)濟、不發(fā)達的城市建設(shè)和不完善的法制基礎(chǔ)上嫁接過來的。其生存條件較差，而且國民對物業(yè)管理消費承受能力差，國家在城市建設(shè)及管理方面欠帳較多，同時有相當多的社會資源直接或間接地掌握在政府部門。上述各種條件決定了政府在物 1.作為物業(yè)管理活動中的一個特殊主體，政府的職能永遠不會也不 2.在相當長的時間內(nèi)，“強政府”對物業(yè)管理發(fā)展是必不可少的； 3. 4.在立法與具體運作中，應(yīng)當將政府的監(jiān)督、指導、促進職責落到 5. “成也蕭何，敗也蕭何”-政府必須把握好促進物

9、業(yè)管理發(fā)展的 七、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理能否成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體? 1.今后物業(yè)諸主體中，有兩種主體最具活力：一是以經(jīng)營者持投為主要產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的股份制物業(yè)管理企業(yè)，二是職業(yè)化的物業(yè)管理人。后者雖然仍未被提上立法日程，甚至其概念在目前仍未被行業(yè)及社會所接受，但在部分地區(qū)正初露端倪，且將很快成 2.實行物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人制度將是中國物業(yè)管理發(fā)展的必然方向。3. 4.加入WTO 立法部門、政府、理論界、物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員、消費者，5.【精品文檔】 八、如何界定物業(yè)管理法律事實? 具體法律事實(事件、行為)是產(chǎn)生及變更現(xiàn)實物業(yè)管理法律關(guān)系的前提，但由于對物業(yè)管理法律事實研究不夠深入，以及物業(yè)管理本身的復(fù)雜性。所以引發(fā)了許多立法及實踐中物業(yè)管理法律關(guān)系的混亂現(xiàn)象，如服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)價格、合同關(guān)系、賠償 1.傳統(tǒng)的物業(yè)管理法律事實有：物業(yè)建成交付使用、維護管理行為、 2.將來的物業(yè)管理法律事實有：物業(yè)管理的多元化經(jīng)營服務(wù)、新型物業(yè)的出現(xiàn)、高科技物業(yè)管理手段的應(yīng)用、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的 3.不應(yīng)存在的物業(yè)管理法律事實有：未專門約定的、業(yè)主及使用人