寧波_海洋城奧特萊斯商業(yè)計劃書

1、寧波奉化海洋城奧特萊斯商業(yè)計劃書v2（內(nèi)部資料）Nin gbo - Fen ghua Ocea n City Outlets Project Propo sal ( Internal Docume nt)I,4琵VA電：I倉丘 Uff «+ '匚一 -rw#r * LTr*."* Bl V IP* rr吋!工JIuft費r -M一Jfe£Y-6 導(dǎo)言1.1奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹1.2奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國發(fā)展現(xiàn)狀1.3發(fā)展前景1.4開發(fā)思路和計劃地塊情況介紹2.1用地位置2.2環(huán)境條件102.3交通條件112.4用地的有利條件12政府規(guī)劃和支持力度3.1政府第三產(chǎn)業(yè)

2、的發(fā)展思路133.2對旅游業(yè)的規(guī)劃思路133.3地塊周邊的規(guī)劃情況143.4政府對本項目的支持力度15開發(fā)初步方案4.1定位方案164.2主題和特色184.3概念方案204.4招商進展224.5開發(fā)計劃264.6投資規(guī)模27經(jīng)營方案5.1市場條件285.2物業(yè)經(jīng)營方式315.3盈利狀況325.4投資估算345.5收益測算35合作方案6.1原則376.2雙方分工376.3股份和出資376.4投資規(guī)模376.5經(jīng)營責任386.6利益分配386.7長期合作意愿381導(dǎo)言1.1奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹奧特萊斯最早誕生于歐洲，近年來在世界各地迅速發(fā)展。目前美國的各個大中型 城市周邊都有多個奧特萊斯業(yè)態(tài)。奧特萊斯

3、在發(fā)展初期作為單個的“工廠直銷店”， 以優(yōu)惠的價格處理工廠尾貨。由于受到崇尚品牌的消費群體的青睞，直銷店成片成群 逐漸匯集，形成大型的品牌折扣直銷廣場，并最終發(fā)展成為一種獨立的、嶄新的商業(yè) 零售業(yè)態(tài)。目前，奧特萊斯在美國約有200家，由于適合消費實際，經(jīng)營狀況普遍良好。在 亞洲地區(qū)，日本已有6家大型奧特萊斯和不少于30家的小型奧特萊斯，在韓國有1家位于首爾遠郊的大型奧特萊斯于2007年開業(yè)。生意都十分興隆。胃廠一三齊-FT .-，-r V逾一 ：:-deF-豊*;芳肩1.2奧特萊斯在中國的發(fā)展現(xiàn)狀奧特萊斯這種商業(yè)模式進入中國應(yīng)該說正當其時。奧特萊斯模式把品牌、知識產(chǎn)權(quán)和低價有效、合理地整合起來

4、，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業(yè)狀態(tài),提供一種中等價位一一高檔品牌一種特殊贏利模式，能滿足目前中國消費者特別是長 三角地區(qū)消費者的需要。目前，越來越多的國際知名品牌進入這個地區(qū)，品牌和業(yè)態(tài) 的輻射效應(yīng)日益明顯，建造更多奧特萊斯的條件也日趨成熟。目前，奧特萊斯在中國開設(shè)最早的有北京燕莎奧特萊斯，效益最好的是上海百聯(lián)奧特萊斯（青浦趙巷）。招商試運營中的有蘇州金雞湖和杭州休博園中的奧特萊斯。還有待開發(fā)或正在開發(fā)的有武漢、成都、重慶、青島等地的項目。二一：囉1.3發(fā)展前景中國的品牌消費從發(fā)展前景來看還屬于初期階段，消費者有高檔商品的消費沖 動，但尚不具備真正高檔商品的消費能力，而奧特萊斯恰恰為

5、這種消費現(xiàn)狀提供了一 種可實現(xiàn)的消費模式，這種消費基礎(chǔ)至少在十多年里不會有很大的改變，使得奧特萊 斯在未來的20年之內(nèi)在中國具有良好的發(fā)展前景。為了適合中國消費的現(xiàn)狀，境內(nèi)外 大部分品牌拓展中國市場采用了專賣店發(fā)布信息，奧特萊斯開店實現(xiàn)商業(yè)利潤支持專 賣店的經(jīng)營策略，這種經(jīng)營策略使奧特萊斯在中國的發(fā)展出現(xiàn)良好的市場前景，據(jù)專 家預(yù)測，在未來五年內(nèi)，奧特萊斯將有近千億的高檔商品消費銷售額，并逐年遞增,奧特萊斯在中國的發(fā)展前景被廣泛看好。-工.鶯7- P.1.4開發(fā)思路和計劃基于奧特萊斯中國市場的良好前景，我們認為在中國，沿海城市（除廣東）、內(nèi) 地省會城市都有奧特萊斯的發(fā)展空間，誰有充分的貨源供應(yīng)

6、，誰就能占據(jù)市場。在行 公司在與上海奧特萊斯合作的過程中間，積累了許多品牌資源，打通了境外品牌商品 采購渠道，使得我們能夠迅速地去擁有這些市場，發(fā)展奧特萊斯業(yè)態(tài)，成為這種新興 業(yè)態(tài)的主要企業(yè)。按照設(shè)想，我們在國內(nèi)率先選擇長三角經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域城市開發(fā)1-2個樣板點，形成區(qū)域型的奧特萊斯的品牌，然后由南向北、由東向西拓展全國市場，在未來的3-5年內(nèi)，形成10家店以上的規(guī)模連鎖效應(yīng)，爭取上市。尹- Q耳地塊情況2、地塊情況介紹2.1用地位置aE開牝we/a安吉長-O:丿二訂:山市O松W縣1逆寥 、 WrfJ4fI杭牌口紹興市.誇安市涌江W >淳娶目O新昌金華耳M* 丁;爲棗/0*0砌洲幣山縣z

7、rlCao、文成戛f 甲陽aoJ 。華順耳O蒼覇J馬島州市 瑞知FV ®用地位于寧波奉化市。奉化市位于長江三角南翼，瀕臨象山港，是寧波市南部的副中心城市。項目用地距離寧波市中心19公里；紹興市100公里；金華市200公里;溫州市320公里；臺州市170公里，是奧特萊斯的絕佳位置。i皿S.仝* /£V “%- f 了冊.?撿?:*忖 i廠7丄史兆劉牡窕工¥占ing-（翁J地塊位于寧波城區(qū)的奉化市區(qū)，到寧波市僅 10多公里（環(huán)東路通車后距離還要縮短），到奉化市區(qū)僅2公里，距同三高速公路西塢出口僅300多米，是奧特萊斯的優(yōu) 質(zhì)選址，它既避開了下架商品對專賣店的沖擊，又能

8、為有車一族的到來提供最快捷的 方式。102.2環(huán)境條件1、用地位于經(jīng)濟發(fā)達的長三角南端的寧波城市范圍。該地區(qū)是中國僅次于深圳、上海的經(jīng)濟發(fā)達和高收入?yún)^(qū)域。在這里，人們對品牌服飾類的商品需求量很大，是奧特 萊斯良好的市場空間。項目所在區(qū)域與城市之間的距離貼近，交通發(fā)達。使項目具有良好的輻射能力。區(qū)域交通發(fā)達，高速公路、跨海大橋、城際列車，一應(yīng)俱備。使奧特萊斯的業(yè)態(tài)在這 里有很好的環(huán)境條件。2、用地到溪口、妙高臺、在建彌勒大佛等旅游景點均在 4公里之內(nèi)，有共享旅游客流的優(yōu)勢；奉化市旅游客流約600萬。3、項目用地位于奉化市岳林街道，周邊是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、政府辦公區(qū)以及商貿(mào)發(fā)展區(qū)。綜上所述，用地環(huán)境十分

9、有利于奧特萊斯的開設(shè)。地塊情況2.3交通條件,1%呼*3* ri*7V廠 A*% 切V二託昨 '、L廠腎J 乍i* ii卿f*："： u iwr 叫產(chǎn)秤4"；嚴盅-« 叫兩峠Lg J 嚴珅_-U，"''1 產(chǎn)盧"« * .« /r. 叭尹嚴巧護嶋驗空疋:遠0 lb . , V0 7；' rM 巾'F 壇 ""m皿 j ' I* "*上海'聲二翟G41*丄?*( PT T *十"e 呂I 'g羅'/V忠沖.藤環(huán)一-

10、應(yīng)、Z* 嚴"*也善.用'ii、th, 7占11i*r-vza4囪L、：m3"吧i外部交通有跨海大橋/寧波嚴繞城/同三高速/甬金高速f嚴用地周邊交通有大成路/環(huán)±hfl東路/西塢出口 /沿海鐵路/好姜山交通樞紐、 TC.嚴'T；>目前西塢出口流量為每天3皿尸xaa2甞40M叫 嚴*嚴> F"| s 魯!/'< 丿««« 1$叫2 島$AfeH' EH W «'嚴冬 2 廠 嚴 1» - f 仟.占麗 .賞二花捫V TH-.h皿_/:'JUf

11、l°,'1 應(yīng) L產(chǎn)nv'片 J 一_0Sa；嚴嚴i U卜 “ 一 嚴.護產(chǎn)二3產(chǎn).尸"1/品.右="：嚴丹0二蘋心,1*«=1-. -r-.'站:焙r t 2 ?弓=伽' f yA. 護號刃-廠j13項目可達性強:萬車次3地塊情況122.4用地有利條件用地規(guī)模:約100畝，可以根據(jù)項目實際需要調(diào)整。用地現(xiàn)狀:基本完成動拆遷，目前在回土墊平。土地行情:該區(qū)域的土地評估價格為100萬/畝，實際成交價格為75萬-80萬/畝。土地性質(zhì):已納入建設(shè)用地范圍，用地性質(zhì)為商業(yè)現(xiàn)時辦理進展：已經(jīng)向浙江省申請用地規(guī)劃 獲得方法：公開拍賣

12、洽談價格目標：爭取到每畝30萬左右 用地經(jīng)濟指標：我們可以提出規(guī)劃建議。II工嶺軸防沱政府支持3、政府規(guī)劃與支持力度3.1政府第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路奉化市是全國百強縣市的58名，經(jīng)濟發(fā)達,、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為 8:52:40，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的比重較大。服裝機械、旅游是當?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)。奉化零售業(yè)沒有其他 行業(yè)發(fā)展迅速。由于土地資源緊缺和節(jié)能減排的要求，奉化市把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重 點工作，其中本項目已被列為今年奉化市的重大工程，政府希望通過奧特萊斯的引 進，帶動奉化市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。3.2對旅游業(yè)的規(guī)劃思路長期以來，奉化市的旅游產(chǎn)業(yè)人數(shù)規(guī)模大而消費規(guī)模偏小。寧波市2007年旅游人數(shù)為1200多萬，而奉化市的

13、旅游人數(shù)為589萬，約為整個寧波市的一半，但是從消 費狀況來看，寧波市的平均旅游支出為1200元/人，而奉化市的僅為380元，明顯低 于寧波市。為改變這種“高人數(shù)，低支出”旅游消費市場的狀況，通過增加消費場 所，引導(dǎo)旅游消費，本項目是奉化旅游發(fā)展中的一個重要布局。政府支持3.3地塊周邊的規(guī)劃情況海鮮城/旅游集散中心/奉化新行政區(qū)/奉化汽車站（大成路沿線）主題公園/民國建筑博物館/生態(tài)公園/五星級賓館（奉化市區(qū)）(3)旅游集散中心商貿(mào)區(qū)（接近鐵路奉化站）(4 )MatRanKHawuu/£Afim7T連速«SUa設(shè)申W 皂 *Ar rX母 * 著IM仙卑 IfifiV j.n

14、-奉化市東郊幵sa咨詢； c?政府支持3.4政府對本項目的支持力度土地成本給予支持，以成本價供應(yīng)土地可以享受有關(guān)規(guī)費方面的優(yōu)惠(3)土地手續(xù)前置辦理(4)可以享受商業(yè)方面的優(yōu)惠條件規(guī)劃根據(jù)項目實際需要調(diào)整開發(fā)方案4、開發(fā)初步方案4.1定位方案16商圈定位：第一商圈為寧波市及周邊部分旅游客流，第二商圈除寧波外還覆蓋溫州、橫向比較 區(qū)域距離（公里）上?？?cè)丝冢ㄈf人）總 1815.08人均消費性支出（元） 城鎮(zhèn)居民均 14762農(nóng)村居民均 8006衣著支出（元 /人）均 1027174.1定位方案（續(xù)）項目產(chǎn)品定位:功能分類主題分類面積（m2）租售分類運動品牌主題區(qū)5000銷售兒童品牌主題區(qū)5000

15、銷售生活主題區(qū)5000租賃國際一線品牌3000租賃奧特萊斯商國際二三線品牌9000租賃業(yè)經(jīng)營區(qū)域主題餐飲1000特色餐飲800餐飲休閑休閑餐飲500銷售汽車快餐700總面積30001酒店經(jīng)濟型120180間銷售說明:項目原方案為100畝地，現(xiàn)方案可增加10畝地。其中5畝作經(jīng)濟型酒店，另5畝作后續(xù)開發(fā)儲備。國際一線品牌，國際二三線品牌和國內(nèi)一線品牌150180家左右。其中國際一線品牌占20%，國際二、三線品牌占40%,國內(nèi)一線品牌占40%。品牌區(qū)域面積劃分分類：120 mV間；80160 m2/間； 300 m2/ 間餐飲區(qū)域面積劃分分類： 特色餐飲200300m2/間： 休閑餐飲80150m2

16、/間184.2主題和特色海洋城文化主題，打造全球最具創(chuàng)意的、最具異域風情、最具時尚特色的主題購物街海洋城國際品牌折扣中心（OUTLETS）總體構(gòu)思以海洋生活、海洋文化為背景，按照現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢，打造全球第一個全新理念，商景一體、商旅合一 ”的體驗式商業(yè)街區(qū) 海洋城”(2)策劃思路基本思路：景觀、品牌、商品、情趣、體驗、休閑五大線互相交融，打造一個寓購于游、游購一體的主題商業(yè)街區(qū)。策劃核心理念：非商業(yè)化、劇場化、卡通化。具體手法：把商場變成舞臺、變成旅游景點、變成展館、變成體驗館，在非商業(yè)環(huán)境中誘導(dǎo)消費，輕松購物、觀光體驗、休閑娛樂。(3)規(guī)劃理念商景一體、商旅合一。按照情趣的線路規(guī)劃整個商業(yè)

17、街區(qū)。功能設(shè)置購物功能休閑觀光休閑娛樂4.2主題和特色（續(xù)）(5)商業(yè)特色19漁人碼頭”-品牌專賣店群主力艦”-主題專賣航海家俱樂部”-大型娛樂城（動漫） 海洋系列海盜主題飲食 異國風味餐廳 小吃街 海盜酒吧（山洞、寶藏、小船進去） 甲板運動城一（情景式的專業(yè)賣場）剛多拉” 禮品和飾品專賣店群 景觀配套 水手學堂一浪板 海灘淘金一廣場綠地（兒童娛樂） 航海主題展示館 主要標志：輪盤 其他文化要素：如錨、鐘、羅盤、桅桿、風向標、煙囪、舷窗、貝殼、救生 圈、風燈、水手服等。204.3概念萬案LOOP WALKJ Jw I【團w - - _PF« -用F1I4SEA VILLAGE4I1節(jié)

18、0飛*：5*' .薩11.» <* 廠* 事.> r.f；i .廠沁.3T;?熒如叮】;7打：:TT-f214.3概念方案（續(xù)）空間概念O S3FTE'OilVI 一曰ffi宀二丿 ' />/ * “總平面圖s送圻-.二aw HS hJLSM書E叵4 口r主厲HKiubPiCrili耳If莆",ifTi評.*| fi:=22（80 160 m2/品牌）4.4招商進展國際一線品牌的主力商戶:Hugo Boss ImagineX Group俊思集團、Bally、Zegna Outlet Store杰尼亞、Aquascutum雅格獅丹、R

19、oberto Cavalli Class Pal Zileri伯爵萊莉、Ports Inte-（80 160 m2/品牌）mati onal 寶姿國際二三線品牌的主力商戶:Calvin Klein Jeans、NewYorker、TOD s、C&A、UNIQLO、ITAT、Levi 'sLACOSTE （法國鱷魚）、Maridoro Classics、JOJO Clarks、NAUTICA、LeSau nda萊爾斯丹、Sisley希 思黎、Uni ted Colors of Ben etton 貝納通、D RBAJ、八千代23(2000m2/ 家)4.4招商進展（續(xù)）兒童主題區(qū)

20、的主力商戶:好孩子集團-以育兒科學研究為基礎(chǔ)，兒童產(chǎn)品研發(fā)為核心，本著關(guān)心孩子, 服務(wù)家庭”的理念，為全球市場提供日益豐富的兒童產(chǎn)品，擁有中國最早的育兒服務(wù)和兒童產(chǎn)品購物網(wǎng)站，中國業(yè)界最多的產(chǎn)品專利，擁有一個覆蓋全中國的產(chǎn)品分銷、零售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，占地1200余畝的專業(yè)制造基地，以及中國兒童用品行業(yè)唯一的中國馳名商標好孩子”集團擁有好孩子Goodbaby、Geoby、小小恐龍LittleDinosaur等自有商標，同時集 團還擁有包括 CakeWalk、Cosco、HuffySports、Maxi-Cosi、Miniman、NikeKids、Parrot、Quinny、Safety1st、Tom

21、meeTippee等世界著名兒童產(chǎn)品品牌在中國市場的獨家代理或獨家許可。在中國市場，好孩子通過自己建立的覆蓋全中國的銷售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為消費者提供著包括童車（嬰兒車、兒童電動車、自行車、學步車、三輪車等）、汽車安全座、餐椅、童床、床上用品、兒童服飾、哺乳用品、衛(wèi)浴用品、安全用品和嬰兒紙尿褲等在內(nèi)的系列兒童產(chǎn)品，其中童車產(chǎn)品已連續(xù)10年中國市場銷量遙遙領(lǐng)先。憑借嚴密而完 善的全國性銷售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，好孩子已成為全球兒童產(chǎn)品和品牌進入中國市場的首選 合作伙伴。在國際市場，好孩子憑借業(yè)界領(lǐng)先的產(chǎn)品研發(fā)能力和制造能力，成為國際業(yè)界爭相合 作的最佳伙伴。與國際專業(yè)品牌組成戰(zhàn)略性聯(lián)盟，將集團產(chǎn)品迅速推向國際市

22、場，產(chǎn)品已成功進入北美和歐洲的發(fā)達國家和地區(qū)，其中嬰兒車產(chǎn)品已連續(xù)5年美國銷量領(lǐng)先。好孩子在向國際市場提供自有產(chǎn)品的同時，還為包括Huffy, Hussy, LifeTime等一些列國際著名品牌提供加工和制造服務(wù)。244.4招商進展（續(xù)）運動品牌主題區(qū)的主力商戶: 寶成國際集團（臺資企業(yè)）是全球唯一可以同時生產(chǎn)各類運動及休閑鞋的廠商，他授權(quán)生產(chǎn)和代理銷售的國際品牌的有 Nike、Reebok、New Bala nee、adidas、K-Swiss、Timberland、 Asies、Tiger、Skeehers、 ANDI、AVIA/ASG、Saue ony、Con verse以及Rock p

23、ort等，以上這些品牌的生產(chǎn)主要分布在廣東省及長三角地區(qū)，集團已在廣州、上海、重慶、成都、福州、廈門等城市設(shè)立了分公司,(1000m2 /家)擁有近600家分銷店。迪卡儂（上海）體育用品有限公司是一家在全球生產(chǎn)和銷售體育用品的法國企業(yè)，目前排名歐洲前列的迪卡儂不僅是運動用品的設(shè)計和生產(chǎn)者，而且是在全球擁有370家專營運動用品超市的零售商。迪卡儂擁有并銷售自有的十二大激情品牌，比如登山運 動品牌Quechua，水上運動品牌Tribord，自行車和滑輪運動品牌B' twin，健身運動品牌Domy oS等等?，F(xiàn)公司高端產(chǎn)品全部在中國生產(chǎn)，主要分布在上海、江浙地區(qū)。2003年 11月首家迪卡儂

24、運動品專業(yè)商場在上海浦東開業(yè)，目前我們的13家專業(yè)運動品商場分布在北京、青島、上海、南京、無錫、杭州、廣州和深圳。以上部分企業(yè)是我公司的長期合作客戶，現(xiàn)都已去項目現(xiàn)場實地考察，并對此項目有意向。(4000m2/家)254.4招商進展（續(xù)）餐飲主題區(qū)的主力商戶: 麥當勞（得來速餐廳）（700m2）、真功夫（200m2）、 海盜餐廳（類似大食代” （1000m2）、吉馬酒業(yè)（50m2）生活館的主力商戶: 伊利諾依（北京燕沙奧特萊斯主力店）（1000m2）為了達到連鎖發(fā)展，資源長期供應(yīng)，在行已開始立足歐洲采購渠道。5*那帕宀卍*-"I-" T-rS- ThHI T戸I垢:；.樂，

25、. ： S'益時Ir 嚴一J*；，其4.5開發(fā)計劃26274.6投資規(guī)模4.6.1 建筑工程8220萬元4.6.1.1總體2200萬元 （300元/平米X 73300平米）4.6.1.2土建及安裝4300萬元（1000元 / 平米 X 43000平米）4.6.1.3設(shè)備及安裝1720萬元（400元/ 平米 X 43000平米）4.6.2其他建設(shè)費用6608萬元4.6.2.1土地轉(zhuǎn)讓費3300萬元（30萬元/畝X 110畝）4.6.2.2土地出讓金990萬元（30萬元/畝X 110畝X 30%4.6.2.3建設(shè)配套430萬元（100元/平米X 43000平米）4.6.2.4人防費258萬

26、元（60元/平米X 43000平米）4.6.2.5供電配套645萬元（150元/平米X 43000平米）4.6.2.6可研、勘察、設(shè)計246萬元（1）X 3%）4.6.2.7管理費246萬元（1）X 3%）4.6.2.8不可預(yù)見費493萬元 （1）X 6%）合計投資成本：14828萬元經(jīng)營方案285、經(jīng)營方案5.1市場條件5.1.1奉化市商業(yè)物業(yè)情況（1）商鋪租金調(diào)查路名租金（元/ m2 x天）路名租金（元/ m2 x天）中山路、中山東路2.10 3.50錦屏北路3.30 3.90橋岸西路0.60 1.90茗山路2.10 2.80廣平路1.10 7.40南山路2.30 4.60大成路0.55

27、0.70惠政西路2.80 7.00（2）商鋪售價調(diào)查新建商鋪售價：15000-38000元/平方米 二手商鋪售價：7000-1200（元/平方米（3）大型百貨的扣率調(diào)查太平洋購物廣場（在建）：中檔服裝的扣率為 24%25%;高檔服裝的扣率為20%;保底營業(yè)額為4050萬元/年。管理費為150元/人。太平洋購物廣場的餐飲租金為2.783.33元加天, 管理費3.33元/ rf月。錦屏百貨大樓：位于惠政西路/廣平路口，12樓營業(yè)面積為 2500平方米，年租金為280萬元。295.1市場條件（續(xù)）5.1.2各地奧特萊斯租金情況（1）上海奧特萊斯租金情況開業(yè)時間建面(rf)租金 元/ rf天扣率品牌

28、數(shù)量 （個）品牌等級營業(yè)額2006年9 月 28 日近1000002.50-6.508%-16%24平均14%國際一二三線周一-周五：150萬元/天；雙休日：350-400萬 元 / 天；黃金周：650萬元/天。（2）杭州奧特萊斯租金情況開業(yè)時間建面(rf)租金 元/rf天扣率品牌數(shù)量（個）品牌 等級營業(yè)額第一期2007年12 月 15日25000 3.(10-5.0013%11C報價15%國際一二三線 國內(nèi)開業(yè)第一天 營業(yè)額400萬元（3）蘇州奧特萊斯租金情況開業(yè)時間建面租金 元/rf天扣率品牌數(shù)量（個）品牌 等級營業(yè)額2007年9月 28 日(rf)28000 2.50-6.50 8%-1

29、5% 80-90國際 一二三線國內(nèi)一二線周一-周五：20萬元/天； 雙休日：50-60萬 元 / 天；5.1市場條件（續(xù)）5.1.3占地:上海青浦奧特萊斯的項目開發(fā)與盈利230畝30紅線內(nèi)：200畝 拍賣：173畝（除去河道） 建筑面積：86,000平方米（地上），20,000平方米（地下） 開業(yè)時的出租面積:06年4月28日招商面積為：40,000平方米;06年9月28日開業(yè)為：60,000平方米;08年1月出租面積為：76,000平方米，目前空置10,000米。土地設(shè)計1億元 總投資情況為5.6億元盈利情況:第一年：持平 第二年：2300萬元（稅前）315.2物業(yè)經(jīng)營方式方案I :全部銷售

30、方案II :部分銷售方案III :全部持有選擇：本項目擬采用部分銷售、部分持有的辦法，達到資金合理運作，收益均衡的效 果。325.3盈利狀況5.3.1、項目建設(shè)用地：設(shè)想110畝（折合土地：73300平米）5.3.2、建筑總面積：43000平米5.3.4建筑密度：30%以下其中:功能分類主題分類面積（m2）租售分類奧特萊斯商業(yè)經(jīng)營區(qū)域運動品牌主題區(qū)5000銷售10000 m2兒童品牌主題區(qū)5000銷售生活主題區(qū)5000租賃17000 m2國際一線品牌3000租賃國際二三線品牌9000租賃餐飲休閑主題餐飲1000銷售3000 m2特色餐飲800休閑餐飲500汽車快餐700小計面積3000酒店經(jīng)濟

31、型6層銷售8000 m2辦公租賃5000 m2建筑容積率1.7 / 0.587 （按商業(yè)用地65畝計/全部用地計）5.3.35.3.5建筑結(jié)構(gòu)：商業(yè)用房2層混合（局部3層）辦公酒店6層混合5.3.6投資成本：14828萬元5.3.7財務(wù)成本1335萬元（【六】0%X1.5年）335.3盈利狀況（續(xù)）5.3.8銷售收入21406萬元其中：1商場一層9750萬元（1.5萬/平米05000平米）2商場二層6500萬元（1.0萬/平米05000平米） 3酒店4000萬元 （0.5萬/平米$000平米）4剩余商場及辦公出租收入 1156萬元/年（系按保留不售的22000平米剩余商場及辦公作為出租，其租金

32、按1.80元/平米？天，并出租率達80%計，貝U年租金收入為1156萬元；若剩余 商場及辦公作存量的固定資產(chǎn)，其成本按 3500元/平方米，則折合存量固定資產(chǎn)為7700萬元）（按收益法，剩余物業(yè)=一年租金X10年=1.1156億）5.3.9 三年返租回報 512萬元 （1.8元/平米?天 X365 X3 X13000平米）20%（注：酒店出售，不作租金回報。已售商場作三年租金返還。代理出租其年租金收入按上剩余商場出租計，三年租金收入為2050萬元）345.4投資估算項目單價（元 /m2）指標(m2)總價（萬元）備注1、土地費用8424300036191.1土地轉(zhuǎn)讓費30萬110畝33001.2

33、契 稅1萬110畝99(1.1) 3%1.3中介費1萬110畝1101.4其他1萬110畝1102、前期工程費2794300011982.1可研、勘察、設(shè)計57430002452.2人防費60430002582.3配 套100430004302.4白蟻防治費24300092.5散裝水泥押金24300062.6新型墻體材料押金843000342.7其他50430002153、建筑工程14004300060203.1 土建及安裝10004300043003.2設(shè)備及安裝4004300017204、配套工程費3004300012904.1供電配套150430006454.2其他配套150430006455、管理費57430002456、銷售費售收入>3%7、財務(wù)成本22643000970(1)+(2)+(3)+X8%X19、不可預(yù)見費5943000255+3%<10、總投資33034300014205355.5收益測算5.5.1銷售部分項目單價（元/m2）指標(m2)總價（萬元）備注1、銷售收入96432100020250含酒店2、投資成本33032100069373、營業(yè)稅530210001114(1) S.5%4、土地增值稅2123210004458扣除成本3743210007861增值額536921000112