商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)

1、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)一、商場(chǎng)概況及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位簡(jiǎn)介1、商場(chǎng)概況商場(chǎng)名稱：金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城（暫定名）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位：貴陽(yáng)大商匯投資管理有限公司（由貴州金興西南家電有限公司和貴陽(yáng)市百貨行業(yè)、鋁塑、服裝等行業(yè)人士共同組建）。商場(chǎng)負(fù)責(zé)人：劉雪蘭商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：依托金陽(yáng)臨時(shí)客車(chē)站，以餐飲、賓館、休閑、娛樂(lè)為配套，以服裝、鞋帽、百貨、鋁塑、日用品、化妝品、文化用品、五金家電為主的輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及全省的綜合性現(xiàn)代化商貿(mào)城。商場(chǎng)規(guī)模：總占地面積192780平方米，商場(chǎng)建筑面積78793平方米。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總投資概算：1.2億元人民幣2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位概況商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位為貴陽(yáng)大商匯投資管理有限公司，該公司由貴州金興西南家

2、電有限公司和貴陽(yáng)市百貨行業(yè)、鋁塑行業(yè)、服裝針織等行業(yè)主要人士共同出資組建而成。貴陽(yáng)市家電行業(yè)商會(huì)的成員是來(lái)自全國(guó)各地的在貴州經(jīng)商達(dá)數(shù)十年之久的經(jīng)銷商。他們是中國(guó)乃至世界各大知名品牌在貴州的代理商和經(jīng)銷商。經(jīng)營(yíng)范圍涉及大小家電、五金、酒店用品、服裝、百貨、鋁塑、日用品、副食品等眾多行業(yè)的批發(fā)及零售。具有豐富的行業(yè)經(jīng)銷經(jīng)驗(yàn)和廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)。數(shù)十年的經(jīng)營(yíng)歷程讓他們的客戶網(wǎng)擴(kuò)展到了貴州省的各個(gè)地、市、縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，城市化經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所無(wú)法滿足需求的的現(xiàn)狀，對(duì)各個(gè)批發(fā)行業(yè)的發(fā)展形成了極大的制約。為了更好的適應(yīng)現(xiàn)代化批發(fā)業(yè)出現(xiàn)的新情況，突破現(xiàn)階段發(fā)展中市場(chǎng)規(guī)模，交通、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等瓶頸，并建

3、成批發(fā)、零售、辦公為一體的大型綜合性現(xiàn)代化批發(fā)市場(chǎng)。貴陽(yáng)市家電行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，由貴州金興西南家電有限公司投資，聯(lián)合在貴州省家電、五金、文體、鋁塑、日用、箱包、針織用品等十大行業(yè)最前沿的約3000戶經(jīng)營(yíng)戶共同籌備，成立貴州大商匯投資管理有限公司，進(jìn)行金陽(yáng)大商匯綜合商貿(mào)城項(xiàng)目的整體運(yùn)行開(kāi)發(fā)，齊心協(xié)力推動(dòng)整個(gè)貴州乃至西南地區(qū)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。二、商場(chǎng)背景及貴州市場(chǎng)分析1、2010年貴州省貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)及批發(fā)市場(chǎng)微觀分析在西部大開(kāi)發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略中，貴州的經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的十幾年里有了翻天覆地的發(fā)展。貴陽(yáng)市作為貴州省的省會(huì)城市，是貴州省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，它的健康穩(wěn)定發(fā)展在全省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著砥柱中流的作用。迄今為止

4、，貴陽(yáng)市的家電、五金、文體、鋁塑、日用品等行業(yè)的批發(fā)和零售市場(chǎng)已近逐漸成熟，但是現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地大部分已經(jīng)老化，而且布局零星分散，設(shè)備設(shè)施不足，消防隱患突生，從而導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)劃極其混亂，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康，嚴(yán)重制約全省經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。2、貴陽(yáng)市批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀通過(guò)調(diào)查，貴陽(yáng)市現(xiàn)有主要商品批發(fā)市場(chǎng)分散在市西路、浣沙橋、老客車(chē)站、次南門(mén)、相寶山、羅漢營(yíng)、三橋、花香村等地，具體見(jiàn)下表：市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)內(nèi)容地址市西路商品批發(fā)市場(chǎng)服裝、鞋帽、百貨、針織等市西路浣沙橋塑料廚具專營(yíng)市場(chǎng)塑料制品、鋁制品、陶瓷等浣沙橋貴陽(yáng)客車(chē)站布藝批發(fā)市場(chǎng)布匹老客車(chē)站星云家電城冰箱、彩電、洗衣機(jī)等次南門(mén)酒店用品批發(fā)市場(chǎng)

5、酒店用品相寶山五金交電市場(chǎng)開(kāi)關(guān)、線、燈等五金交電羅漢營(yíng)副食品綜合批發(fā)市場(chǎng)化妝品、副食、日雜等三橋文體批發(fā)市場(chǎng)文化用品、體育用品等化香村這8個(gè)地方都位于貴陽(yáng)市鬧市區(qū)內(nèi)，缺乏足夠的停車(chē)場(chǎng)面積，經(jīng)營(yíng)環(huán)境早已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的要求。目前，隨著市場(chǎng)知名度的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的迅速增加，經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)實(shí)力的急劇擴(kuò)大，健康穩(wěn)定的市場(chǎng)發(fā)展對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、倉(cāng)儲(chǔ)面積都有了新的要求。目前，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積和倉(cāng)儲(chǔ)占地面積甚小已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)營(yíng)戶的要求。很多經(jīng)銷商被迫將門(mén)面附近的寫(xiě)字樓、住宅樓租下來(lái)當(dāng)作倉(cāng)庫(kù)使用,或者把倉(cāng)庫(kù)租到十公里以外的東站、小河、三橋等地，這一方面在金錢(qián)和時(shí)間上大大提高了經(jīng)營(yíng)成本，另一方面商品運(yùn)

6、輸也給城市交通帶來(lái)了極大的壓力和不便。以上還只是小部分的情況，大部分的商家在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地根本就找不到合適的倉(cāng)儲(chǔ)地方。這其中極其突生的例子就是市西路市場(chǎng)。據(jù)市西路的現(xiàn)有的經(jīng)銷商所言，他們想要找一個(gè)足夠大小的門(mén)面都找不到，更不可能奢望找到合適大小的倉(cāng)庫(kù)找不到足夠大小門(mén)面的商家只能租用寫(xiě)字樓或商務(wù)辦公室來(lái)作為銷售點(diǎn)。由此可見(jiàn)，貴陽(yáng)市現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況使得各個(gè)商家無(wú)法擴(kuò)大自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使得交易時(shí)間及經(jīng)濟(jì)效益大打折扣，從而嚴(yán)重局限著貴陽(yáng)市乃至整個(gè)貴州省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為了了解問(wèn)題的所在，我們也進(jìn)行了外地市場(chǎng)探究和對(duì)比。據(jù)外地考察，外省有些縣級(jí)的批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模都比目前貴陽(yáng)市單個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模大，這也是為什么近年來(lái)

7、，遵義、銅仁、凱里、興義、都勻、水城的經(jīng)銷商跑到外省較為臨近的批發(fā)市場(chǎng)采購(gòu)商品。顯然，這嚴(yán)重影響了貴州省自身的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3、貴陽(yáng)市批發(fā)市場(chǎng)物流交通現(xiàn)狀目前這八大批發(fā)市場(chǎng)位于貴陽(yáng)市中心，由于近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，貴陽(yáng)市車(chē)輛數(shù)目俱增，市內(nèi)貨車(chē)交通受限，大的卡車(chē)及貨車(chē)無(wú)法進(jìn)入，甚至連小卡、輕卡也只能在早晨9點(diǎn)到下午4點(diǎn)進(jìn)入。這種現(xiàn)狀迫使商戶們到更遠(yuǎn)的地點(diǎn)甚至貴陽(yáng)周邊尋找中轉(zhuǎn)地點(diǎn)。這樣一來(lái)，廠家的貨物無(wú)法及時(shí)流入，經(jīng)銷商的貨物也無(wú)法及時(shí)發(fā)出，嚴(yán)重阻礙了商品的流通，妨礙了商戶的發(fā)展。目前眾多非省會(huì)城市經(jīng)銷商（如銅仁、凱里、都勻、興義地區(qū)、六盤(pán)水地區(qū)的商戶），由于長(zhǎng)時(shí)間受到該問(wèn)題的困擾，均選擇到臨近的如湖

8、南懷化及云南昆明、四川成都市場(chǎng)進(jìn)貨，造成了嚴(yán)重的客戶流失和經(jīng)濟(jì)損失。更嚴(yán)重的是，隨著客戶的流失，市場(chǎng)份額的減少，銷售量的下降，各個(gè)產(chǎn)品的貴州省代理所獲得的廠家給予的政策支持也逐漸減少，從而使銷售經(jīng)營(yíng)成本越來(lái)越高。同樣商品比外省相比，價(jià)格明顯要高，使貴州的代理商明顯處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。這也嚴(yán)重違背了市場(chǎng)健康發(fā)展的供需平衡原理，減少了市場(chǎng)需求量，抑制了市民的生活水平的提高。4、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城建設(shè)經(jīng)營(yíng)的必要性由于貴陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市區(qū)域的不斷擴(kuò)大，原來(lái)貴陽(yáng)老城區(qū)客車(chē)站已經(jīng)不適應(yīng)貴陽(yáng)城市的發(fā)展需求。為緩解老城區(qū)重點(diǎn)路段交通擁堵的矛盾，市委市政府果斷采取措施，把位于浣紗路、延安路、棗山路交

9、叉口附近的貴陽(yáng)汽車(chē)客運(yùn)總站、貴陽(yáng)社會(huì)客運(yùn)第一服務(wù)站、黃金路客車(chē)站、旅游車(chē)站、貴陽(yáng)西客車(chē)站、體育館車(chē)站搬遷到金陽(yáng)?？蛙?chē)站搬遷至金陽(yáng)新區(qū)是我市為推進(jìn)“三創(chuàng)一辦”，緩解中心城區(qū)交通擁堵?tīng)顩r，方便旅客出行，完善服務(wù)功能，提升城市形象而作出的重要決策。但是客車(chē)站搬遷至金陽(yáng)新區(qū)后，各項(xiàng)配套設(shè)施還沒(méi)有完善。致使給旅客帶來(lái)了諸多不便，旅客吃、住、購(gòu)等方面的矛盾日益突出，正是基于這樣的背景，在貴陽(yáng)市委、市政府的要求下，在金陽(yáng)新區(qū)黨工委、管委會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，由金陽(yáng)街道辦事處牽頭，貴陽(yáng)野鴨中乾實(shí)業(yè)有限公司具體負(fù)責(zé)實(shí)施臨時(shí)客車(chē)站配套服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目。由上述“1”條分析可知，貴陽(yáng)市現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)交易規(guī)模普遍偏小，交易設(shè)施簡(jiǎn)陋

10、，功能不健全，交易方式落后，管理不規(guī)范，從而造成市場(chǎng)輻射范圍小，已不能滿足現(xiàn)代發(fā)展及現(xiàn)代流通市場(chǎng)大流通、大吞吐要求的狀況。因而建設(shè)一個(gè)大規(guī)模的批發(fā)零售市場(chǎng)是保證貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的必需條件。“分類集聚、劃行歸市”是現(xiàn)今貴陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也就是說(shuō)按行業(yè)類別對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行功能分區(qū)，同類商品相對(duì)集聚、集中經(jīng)營(yíng)，提高展示成效和采購(gòu)效率。劃行歸市的實(shí)施有利于快速發(fā)揮市場(chǎng)的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，促使經(jīng)營(yíng)主體在相對(duì)集中的空間集聚商品信息，有利于客商了解商品信息和價(jià)格水平，迫使批發(fā)商不斷提高商品檔次和組織貨源的效率，不斷提高競(jìng)爭(zhēng)的有效程度，以強(qiáng)有力的政策為先導(dǎo)，強(qiáng)化劃行歸市的意識(shí)，相應(yīng)采取經(jīng)濟(jì)、行政、

11、法律等手段加以引導(dǎo)，努力實(shí)現(xiàn)相同和相關(guān)行業(yè)集中布局，鞏固和發(fā)展市場(chǎng)集聚輻射優(yōu)勢(shì)。金陽(yáng)大商匯綜合商貿(mào)城的建設(shè)運(yùn)營(yíng)正是符合目前貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的需求。也是金陽(yáng)臨時(shí)客車(chē)站配套設(shè)施服務(wù)范圍之內(nèi)。一方面，它將為貴陽(yáng)市各行各業(yè)的商戶們提供足夠面積的市場(chǎng)門(mén)面，有利于合理規(guī)劃市場(chǎng)布局，提高經(jīng)濟(jì)效益，滿足這些行業(yè)健康發(fā)展和不斷擴(kuò)張的需求。另一方面，它將帶動(dòng)賓館，餐飲，娛樂(lè)，休閑等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為整個(gè)金陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新的血液。三、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城前景分析1、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。貴州是中國(guó)西南地區(qū)的鐵路、公路樞紐城市，地處大西南通道的中心位置，交通優(yōu)勢(shì)尤為突出。貴陽(yáng)市位于貴州

12、省中部，處于湘、川、滇、貴、黔中心點(diǎn)，為五省市的中心城市，其經(jīng)濟(jì)輻射面可達(dá)貴州全省4000萬(wàn)人口的廣大區(qū)域及周邊處省的部分區(qū)域。具備很強(qiáng)的集聚力和輻射力。金陽(yáng)新區(qū)東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區(qū)相接。貴遵、貴黃高等級(jí)公路及321、210國(guó)道穿境而過(guò)，貴陽(yáng)環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區(qū)與老城實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接，已經(jīng)開(kāi)工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯集，貴陽(yáng)城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽(yáng)始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道路網(wǎng)絡(luò)正在形成。貴陽(yáng)新客車(chē)站的建設(shè)及啟用，將使金陽(yáng)新區(qū)成為一個(gè)縱貫?zāi)媳?、橫接?xùn)|西的交通樞紐和運(yùn)輸重鎮(zhèn)。2、金

13、陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城的市場(chǎng)需求分析由于受到地域條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，貴州省的消費(fèi)明顯落后沿海及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，近年來(lái)隨著貴州省經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平的大幅提高，人民對(duì)消費(fèi)質(zhì)量和售后服務(wù)的要求越來(lái)越重視，金陽(yáng)大商匯綜合商貿(mào)城是以八大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，旅館、休閑娛樂(lè)為主體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目,通過(guò)人流、物流、資金流、信息流的聚集，形成了各種業(yè)態(tài)組合，規(guī)模效應(yīng)巨大，面向西南的超大型商業(yè)中心。經(jīng)初步調(diào)查，現(xiàn)有貴陽(yáng)市各專業(yè)市場(chǎng)的需求經(jīng)營(yíng)面積如下表：地址或品種經(jīng)營(yíng)戶數(shù)每戶需要門(mén)面總面積（平方米）總需要回積（平方米）浣沙橋5008040000市西路400050200000貴陽(yáng)老客車(chē)站150100150

14、00星云家電城6008048000酒店用品20010020000五金交電300060180000副食300040120000文計(jì)11600638000從上表得知，現(xiàn)有商戶數(shù)11600戶，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積為638000平方米。3、貴陽(yáng)市批發(fā)市場(chǎng)渠道分析現(xiàn)有商品95%肖售經(jīng)過(guò)批發(fā)渠道，批發(fā)貿(mào)易是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，是社會(huì)化大流通的客觀要求，它有利于加速商品流通，節(jié)約流通費(fèi)用，降低社會(huì)交易成本，協(xié)調(diào)生產(chǎn)和消費(fèi)的矛盾，從某種意義上講沒(méi)有現(xiàn)代化的批發(fā)貿(mào)易，就是沒(méi)有現(xiàn)代化的商業(yè)，而沒(méi)有現(xiàn)代化的商業(yè)也就沒(méi)有國(guó)際經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化。金陽(yáng)大商匯綜合商貿(mào)城的商貿(mào)、旅館、休閑娛樂(lè)、售后服務(wù)等，給

15、批發(fā)提供了必須的平臺(tái)，也只有這個(gè)平臺(tái)才能真正發(fā)揮批發(fā)的作用具體批發(fā)市場(chǎng)的渠道制造商、廠家省級(jí)代理商、批發(fā)商（約 80%）辦事處（約20%）市級(jí)經(jīng)銷市級(jí)經(jīng)銷四、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)場(chǎng)的市場(chǎng)策劃及營(yíng)銷招商1、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)場(chǎng)市場(chǎng)分析正確的評(píng)估有助于了解自己的優(yōu)缺點(diǎn)，從問(wèn)題上找由劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中我由機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力，分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)客戶的經(jīng)營(yíng)需求,盡量予以滿足，找生與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)O從而引領(lǐng)先機(jī)，現(xiàn)貴陽(yáng)市最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是以市西路為首的八大市場(chǎng)，現(xiàn)就八大市場(chǎng)與金陽(yáng)客車(chē)站大商匯商貿(mào)場(chǎng)作個(gè)對(duì)比分析如下:項(xiàng)目貴陽(yáng)八大批發(fā)市場(chǎng)金陽(yáng)客車(chē)站大商

16、匯綜合商貿(mào)城評(píng)估建議交通優(yōu)：處于市內(nèi)、交通方便缺：市內(nèi)交通優(yōu)：地處金陽(yáng)客車(chē)站，道路四通八達(dá)，非常適合批發(fā)、物流、商貿(mào)。金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城占優(yōu)。強(qiáng)化宣傳交通優(yōu)勢(shì)擁堵、不利于批發(fā)客戶生活配套老市場(chǎng)，生活配套齊全新市場(chǎng)：內(nèi)設(shè)置銀行、旅館、餐廳、商業(yè)等。金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城占優(yōu)。強(qiáng)化力旅館、餐廳、便利店、購(gòu)物及各種商業(yè)業(yè)態(tài)。倉(cāng)儲(chǔ)物流現(xiàn)基本沒(méi)有倉(cāng)儲(chǔ)成批發(fā)市場(chǎng)短板1、10分鐘車(chē)程內(nèi)啟大量土地作市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)配套2、在周邊10分鐘車(chē)程內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)配套潛力。3、市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有通往省內(nèi)各地的客運(yùn)物流公司。金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城占優(yōu)。客運(yùn)物流作為工作重點(diǎn)，改進(jìn)，建立，并加以宣傳。客戶群優(yōu)：市內(nèi)零售客戶多，進(jìn)貨商

17、路熟新市場(chǎng)、客車(chē)站母天10萬(wàn)人次的客流量，客戶群得到充足保證。金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城占優(yōu)。1、通過(guò)引進(jìn)經(jīng)銷商，引進(jìn)客戶群。2、通過(guò)宣傳使貴陽(yáng)市民了解金陽(yáng)客車(chē)站市場(chǎng)增加零售。經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)戶多引進(jìn)大客戶八大市場(chǎng)占優(yōu)1、引進(jìn)后實(shí)力，講誠(chéng)信的客戶。2、盡量跟廠家聯(lián)營(yíng)，引進(jìn)品牌。產(chǎn)品線產(chǎn)品相對(duì)齊全引進(jìn)大品牌八大市場(chǎng)占優(yōu)1、品牌產(chǎn)品占20%,非品牌占60%,散戶20%。2、加強(qiáng)品類引進(jìn)。租金均價(jià)已達(dá)100元/m2以上均價(jià)65元/m2金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城占優(yōu)。強(qiáng)化價(jià)位優(yōu)勢(shì)廣告宣傳市內(nèi)電梯廣告報(bào)紙、路牌、網(wǎng)絡(luò)、公交、電視等，全面出動(dòng)金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城占優(yōu)。用廣告打造金陽(yáng)家電市場(chǎng)新形

18、象稅收政策稅收重享受減二免二政策等金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城占優(yōu)。減輕商戶負(fù)擔(dān)管理單位比較散亂大商匯投資管理后限公司金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城占優(yōu)。啟開(kāi)拓、進(jìn)取、創(chuàng)新的精神，有引領(lǐng)時(shí)尚、網(wǎng)絡(luò)的新思維。有創(chuàng)造貴州第一市場(chǎng)的新理念。2、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城市場(chǎng)定位市場(chǎng)類別：以餐飲、賓館、休閑、娛樂(lè)為配套，以服裝、鞋帽、百貨、鋁塑、日用品、化妝品、文化用品、五金家電為主的輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及全省的綜合性現(xiàn)代化商貿(mào)城。市場(chǎng)定位：立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零售、展示、交易、旅館、休閑等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心（一個(gè)具備批零兼營(yíng)的交易中心）。3、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城市場(chǎng)規(guī)劃、

19、設(shè)計(jì)1#樓設(shè)計(jì)為經(jīng)營(yíng)服裝、總建筑面積18289平方米，門(mén)面實(shí)際可使用面積為12960平方米。2#樓設(shè)計(jì)1層為銀行、電信、醫(yī)療、郵政、餐飲；2層鞋帽，總建筑面積13516平方米，門(mén)面實(shí)際可使用面積9460平方米。3#樓設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)文化用品、百貨、精品，總建筑面積為11402平方米，門(mén)面實(shí)際可使用面積7980平方米。4#樓設(shè)計(jì)一、二層經(jīng)營(yíng)鋁塑、日用品；三層為休閑、娛樂(lè)區(qū)（網(wǎng)吧、卡拉OK等）總建筑面積為15472平方米，門(mén)面實(shí)際可使用面積10830平方米。5#樓設(shè)計(jì)一層為五金家電、配有餐飲區(qū)；二、三層為賓館?？偨ㄖ娣e20280平方米。實(shí)際可使用商業(yè)面積5900平方米，賓館面積11841平方米（標(biāo)間共計(jì)

20、211間）。以上得知市場(chǎng)總建筑面積78793平方米，實(shí)際可利用商業(yè)面積55155平方米，其中服裝9460平方米；鞋帽4700平方米；銀行927平方米，管理辦公用房1992平方米；餐飲用房4000平方米；文化用品、百貨、精品7980平方米；鋁塑、日用品10830平方米；五金家電5900平方米；休閑娛樂(lè)1992平方米；旅館（11841平方米，實(shí)際可利用面積7374平方米）。門(mén)面：市場(chǎng)四周都臨街，東、南、西、北四條大門(mén)供車(chē)輛進(jìn)出，市場(chǎng)內(nèi)道路縱橫，四通八達(dá)。車(chē)輛：市場(chǎng)內(nèi)部道路寬闊，市場(chǎng)四周可供停車(chē)，可供停車(chē)位1248個(gè)。形象：四周大門(mén)都有崗?fù)?、門(mén)頭設(shè)計(jì)美觀、大方。市場(chǎng)內(nèi)門(mén)面門(mén)頭統(tǒng)一制作，車(chē)輛停放整齊，

21、市場(chǎng)路旁有指路廣告牌等。網(wǎng)絡(luò)：創(chuàng)建市場(chǎng)互動(dòng)網(wǎng)站，對(duì)內(nèi)、對(duì)外統(tǒng)一發(fā)布信息，可網(wǎng)上購(gòu)物、交易、互動(dòng)，爭(zhēng)取成為金陽(yáng)市場(chǎng)第一購(gòu)物網(wǎng)站。安全：每個(gè)門(mén)面都裝監(jiān)控設(shè)備，另配備崗?fù)?，巡邏?duì)，確保市場(chǎng)內(nèi)安全無(wú)憂。物流：市場(chǎng)內(nèi)有通往省內(nèi)各地的客運(yùn)托運(yùn)站。4、招商推廣計(jì)劃與實(shí)施4.1、宣傳目標(biāo)與實(shí)施市場(chǎng)宣傳目的是改變現(xiàn)有新市場(chǎng)不為人知的現(xiàn)狀，強(qiáng)調(diào)它作為新型綜合批發(fā)市場(chǎng)的所具備各類配套條件和功能。向外傳遞一種未來(lái)信息，一種不可多得投資機(jī)會(huì)的來(lái)臨，通過(guò)各種方式達(dá)到以下幾種目的：提升市場(chǎng)形象渠道：通過(guò)市場(chǎng)四周及大門(mén)、戶外廣告、報(bào)紙、電臺(tái)及口碑效應(yīng)等方式進(jìn)行全方面的宣傳，使之本市場(chǎng)形象具有新穎性與感染力。方式：以具有沖擊力

22、的視覺(jué)感受給予經(jīng)營(yíng)戶，消費(fèi)者第一感觀印象，同時(shí)在不同時(shí)期對(duì)不同賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行全面宣傳，逐漸剖析市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)，使其具備經(jīng)營(yíng)價(jià)值與投資價(jià)值。效果：改變批發(fā)市場(chǎng)交通不便，環(huán)境較差，消防隱患多，產(chǎn)品質(zhì)量無(wú)保證，產(chǎn)品價(jià)格隨意性等形象，使其代表專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)新模式。執(zhí)行：第一階段：含Logo,市場(chǎng)名、名片、信紙、文件袋、方便環(huán)保袋等（基礎(chǔ)形象運(yùn)用）。第二階段：辦公室包裝，門(mén)頭統(tǒng)一設(shè)計(jì)（包含市場(chǎng)標(biāo)識(shí)），四周插旗、掛橫幅、道路標(biāo)示牌（在客車(chē)站和環(huán)城高速公路出口或重要十字路口等）（深化形象沖擊）第三階段：形象稿、招商稿、軟文、海報(bào)等。（直觀形象及內(nèi)涵表達(dá)）。目的：作為金陽(yáng)新商圈的核心點(diǎn)，先行者：它必定會(huì)發(fā)展成大商貿(mào)

23、、大流通、大市場(chǎng)的商貿(mào)集散基地和零售優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的代名詞。明確長(zhǎng)久性經(jīng)營(yíng)價(jià)值渠道：主要通過(guò)報(bào)紙、口啤宣傳。市場(chǎng)反映狀況等可直接反映它的投資經(jīng)營(yíng)價(jià)值性，通過(guò)引進(jìn)大品牌商戶及來(lái)自于各品牌經(jīng)營(yíng)戶的入駐體現(xiàn)它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值性。方式：以本市場(chǎng)的核心賣(mài)店作為訴求點(diǎn)，層層剖析的方式進(jìn)行反復(fù)宣傳，主要以實(shí)力商家、政府重點(diǎn)扶持、商業(yè)配套、交通方便、發(fā)展前景、超前的市場(chǎng)運(yùn)作理念等賣(mài)點(diǎn)作為宣傳突破口，使其經(jīng)營(yíng)價(jià)值得到最大化提升，及體現(xiàn)它的永久經(jīng)營(yíng)性。效果：一方面達(dá)到新型批發(fā)市場(chǎng)新典范之作用，另一方面則代表金陽(yáng)客車(chē)站唯一綜合批發(fā)配套市場(chǎng)所不可忽視的領(lǐng)導(dǎo)地位和長(zhǎng)久性。執(zhí)行：A、以地段交通優(yōu)勢(shì)、未來(lái)城市貨車(chē)受限作為宣傳點(diǎn)。B、以

24、市場(chǎng)本身的規(guī)模、功能、前景、配套等作為宣傳點(diǎn)。C、以家電行業(yè)協(xié)會(huì)、百貨行業(yè)、鋁塑行業(yè)、商家實(shí)力、投資管理方實(shí)力、進(jìn)行著重宣傳。D、組織看市場(chǎng)團(tuán)，家電、鋁塑、日用品、百貨等各商家座談會(huì)等。E、本市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)對(duì)金陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，明確它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值性。目的：明確市場(chǎng)為經(jīng)營(yíng)者提供了良好的商業(yè)發(fā)展平臺(tái)一次貴州市場(chǎng)變革、商業(yè)轉(zhuǎn)移的見(jiàn)證過(guò)程，本市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)開(kāi)業(yè)是針對(duì)貴陽(yáng)商貿(mào)批發(fā)業(yè)的市場(chǎng)格局正在發(fā)生變化，如改善軟硬件設(shè)施，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，穩(wěn)固貨源渠道，網(wǎng)絡(luò)客戶資料等將直接影響著批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，因此針對(duì)批發(fā)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，減少經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本是首先需考慮的核心問(wèn)題。再者，為經(jīng)營(yíng)戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境也不可忽視。構(gòu)建招

25、商成功因子遵循批發(fā)市場(chǎng)的特性及未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)為前提，使之具備專一性、豐富性及零售性的專業(yè)市場(chǎng)，以具備購(gòu)物餐飲商貿(mào)，展示多功能于一體的市場(chǎng)作為提高推廣的訴求點(diǎn)。A、綜合致勝，批零兼營(yíng)B、構(gòu)建五大平臺(tái)金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城將統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理。并構(gòu)建五大平臺(tái)：（1）融資平臺(tái)：協(xié)助銀行貨款及其他金融服務(wù)。助推商戶創(chuàng)富。（2）信用平臺(tái)：設(shè)立“信用檔案”，培植信用群體，打造誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)模板，建立核心優(yōu)勢(shì)。（3）物流平臺(tái)：攜專業(yè)物流公司，為客戶提供共一條龍專業(yè)服務(wù)，確保物流暢通。（4）推廣平臺(tái)：設(shè)立廣告宣傳專項(xiàng)資金，進(jìn)行統(tǒng)一推廣打造強(qiáng)勢(shì)品牌。（5）信息平臺(tái)：打造商貿(mào)城信息平臺(tái)，

26、實(shí)行行業(yè)信息共享、足不出戶，做遍天下生意。C、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、品牌營(yíng)銷市場(chǎng)的品牌營(yíng)銷，不單為產(chǎn)品的品牌營(yíng)銷，而是遵循批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品特性，以非品牌產(chǎn)品為主（品牌類產(chǎn)品占40%，非品牌類產(chǎn)品占60%），另品牌營(yíng)銷也可說(shuō)是以服務(wù)品牌，管理品牌與經(jīng)營(yíng)戶品牌等要素市場(chǎng)構(gòu)成的品牌營(yíng)銷。D、完美配套以經(jīng)營(yíng)戶和客戶的需求來(lái)打造完美配套，主要是門(mén)面、旅館、銀行、便利店、餐飲、休閑、娛樂(lè)等。E、完善政策：向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取免稅，免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶受益，完善市場(chǎng)物業(yè)管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力。招商目標(biāo)市場(chǎng)招商目標(biāo)：以貴陽(yáng)市場(chǎng)為主，以五交化、羅漢營(yíng)、市西路等現(xiàn)有商戶為目標(biāo)，另附加湖南、昆明地區(qū)的

27、商戶。招商范圍：從事多年經(jīng)營(yíng)事業(yè)的個(gè)體者。擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個(gè)人者。不滿足于現(xiàn)有工作模式，而有意投身于商品批發(fā)、零售、酒店經(jīng)營(yíng)、餐飲者。廠家辦事處：特征：品牌專賣(mài)店、代理商、經(jīng)銷商、原市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境者。手段：直接派發(fā)傳單、上門(mén)展開(kāi)異地招商、報(bào)紙、電臺(tái)、口碑宣傳、行業(yè)推薦等。5、科學(xué)管理市場(chǎng)要成功離不開(kāi)科學(xué)的管理。各種平臺(tái)的利用，物業(yè)、安全的管理、各種方案的落實(shí)，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是否高效運(yùn)轉(zhuǎn)等，是市場(chǎng)運(yùn)作成功與否的關(guān)鍵。6、磨合期市場(chǎng)需要一個(gè)磨合期，盡量減小磨合期和在磨合期間樹(shù)立一個(gè)正確思想，也是相當(dāng)重要。一是要堅(jiān)定信心。二是搞好內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)管理三是為客戶、經(jīng)營(yíng)戶服務(wù)的思想

28、，親商、育商、靠商、重商善待、包容等。四是落實(shí)各項(xiàng)方案。五、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城的環(huán)境保護(hù)與節(jié)能1、污染源金陽(yáng)大商匯綜合商貿(mào)城區(qū)內(nèi)空氣新鮮基體沒(méi)有大氣污染，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后以商品經(jīng)營(yíng)為主，不從事生產(chǎn)活動(dòng)，不會(huì)產(chǎn)生工業(yè)性污染，只有少部分來(lái)自商貿(mào)城工作人員產(chǎn)生的生活垃圾，廢棄物和生活污水，無(wú)有害物質(zhì)，產(chǎn)生的垃圾采用定點(diǎn)堆放，設(shè)專人及時(shí)清理。城市環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一運(yùn)至垃圾場(chǎng)或城市垃圾處理廠。排水采用雨、污分流制，生活污水采用人糞池處理，能解決污水出路問(wèn)題，改善商貿(mào)城質(zhì)量，金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城完全符合環(huán)保要求。2、市場(chǎng)節(jié)能電表、電壓等的選型盡可能采用節(jié)能型，以免運(yùn)行時(shí)浪費(fèi)能源。加強(qiáng)物業(yè)管理，及時(shí)維

29、修防止跑、冒、漏，節(jié)約用水。六、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城的資金來(lái)源、組織管理及物業(yè)管理1、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城的資金來(lái)源金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城的運(yùn)營(yíng)總需要資金1.2億元，由貴陽(yáng)大商匯投資管理有限公司自籌解決。2、項(xiàng)目組織金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城在公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，由總經(jīng)理根據(jù)公司章程管理公司項(xiàng)目組織圖3、物業(yè)管理物業(yè)管理對(duì)金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城極其重要的，金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城建成運(yùn)營(yíng)后由公司直接按照國(guó)家的相關(guān)政策，條例進(jìn)行科學(xué)而行之有效的管理，使其產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益。七、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城財(cái)務(wù)效益評(píng)估1、財(cái)務(wù)評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及參數(shù)選取管理人員工資按平均2500元/人

30、市場(chǎng)承租租金預(yù)估為35元/平方米市場(chǎng)租出租金預(yù)估：一層租金為80元/平方米，二層樓為50元/平方米，取均價(jià)為65元/平方米。2、商貿(mào)城三年租金總收入評(píng)估市場(chǎng)總面積為78793平方米，實(shí)際可利用商業(yè)面積55155平方米，按均價(jià)65元/平方米計(jì)算，三年共產(chǎn)生的租金總收入為55155平方米X65元/平方米X12個(gè)月X3年=1.290627億元。3、成本費(fèi)用估算人員工資：管理、保安、衛(wèi)生人員25人X2500元/人X12個(gè)月X3年=225萬(wàn)元。水電開(kāi)支：2萬(wàn)元X12個(gè)月X3年=72萬(wàn)元廣告開(kāi)支：三年預(yù)計(jì)800萬(wàn)元裝修開(kāi)支：預(yù)計(jì)為800萬(wàn)元（公共裝修，不含商家裝修）租金費(fèi)用：78793平方米X35元/平方米X12個(gè)月X3年=0.98523億元以上總支出費(fèi)用為1.17493億元。4、財(cái)務(wù)效益評(píng)估三年總收入為1.290627億元-1.17493億元=0.115697億元。5、建議為提高收益，只有提高市場(chǎng)市面租金，加強(qiáng)管理，降低成本，才能使收入提高。八、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城的優(yōu)勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)分析1、金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城優(yōu)勢(shì)分析（1）國(guó)家把物流業(yè)列為全國(guó)十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，金陽(yáng)客車(chē)站大商匯綜合商貿(mào)城