項(xiàng) 目 名 稱番禺南沙江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗

1、土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱：番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權(quán)價(jià)格評估受 托 估 價(jià) 單 位：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：深同誠（2010B）（估）字08QCT第069號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期：二一年八月二十七日電腦編號(hào)：2010-1353809防偽查詢請登錄“同致誠評估”官方網(wǎng)站：土 地 估 價(jià) 報(bào) 告第一部分 摘 要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權(quán)價(jià)格評估二、委托估價(jià)方廣東省廣州市中級(jí)人民法院三、估價(jià)目的為委托方司法處臵提供參考價(jià)值依據(jù)而評估土地使用權(quán)價(jià)值四、估價(jià)基準(zhǔn)日根據(jù)城鎮(zhèn)土地估

2、價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001），本次估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定為對估價(jià)對象完成實(shí)地查勘之日：二一年五月二十四日五、估價(jià)日期二一年五月二十四日至二一年八月二十七日六、地價(jià)定義根據(jù)土地估價(jià)的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次估價(jià)的是指估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日，土地實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）、宗地內(nèi)場地未平整，估價(jià)時(shí)設(shè)定土地開發(fā)程度達(dá)到宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）、宗地內(nèi)場地未平整；土地規(guī)劃用途為居住用地,土地使用權(quán)總面積為51,340,119平方米，可建設(shè)用地面積為25,670.0595平方米，規(guī)劃容積率1.2（按照可建設(shè)用地計(jì)），- 1 -截止估價(jià)基準(zhǔn)日2010

3、年5月24日，剩余土地使用年限53.40年，在規(guī)劃利用條件下于估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照土地估價(jià)的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法，估價(jià)得到委估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)價(jià)格為：估價(jià)對象總面積：51,340.119平方米樓面單價(jià)：970元/平方米地面單價(jià)：582元/平方米市場價(jià)值：2,987.99萬元大寫人民幣：貳仟玖佰捌拾柒萬玖仟玖佰元整元整宗地估價(jià)結(jié)果詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表。八、土地估價(jià)師簽章估價(jià)師 土地估價(jià)師證書號(hào) 簽字蓋章 殷宇霞 2000440250梁小君 2002440061九、土

4、地估價(jià)機(jī)構(gòu)- 2 -深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字：二一年八月二十七日- 3 -附土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：深同誠（2010B）(估)字08Q CT第069號(hào) 估價(jià)期日：2010年5月24日 估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓1、土地權(quán)利限制：（見表）2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：（見表）3、規(guī)劃限制條件： （見表）4、影響土地價(jià)格的其他限制條件：（見表）- 4 -土地估價(jià)結(jié)果限定條件表二、其他需要說明的事項(xiàng)1、估價(jià)范圍內(nèi)涉及的土地面積以委托方提供的國有土地使用證所載數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；2、根據(jù)委托方提供的廣州市國土資源和房屋管理局南

5、沙開發(fā)區(qū)分局所出具的關(guān)于對廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地處臵意見的復(fù)函(穗南開國土函2009279 號(hào))，估價(jià)對象原約定用途為別墅、商住用地。因現(xiàn)行城市規(guī)劃調(diào)整，現(xiàn)該地塊部分用地調(diào)整為公共綠地（山林地）和市政道路用地，部分保留為商住用地。今后的開發(fā)建設(shè)必須按城市規(guī)劃要求實(shí)施。3、根據(jù)委托方提供廣州市城市規(guī)劃局南沙開發(fā)區(qū)分局所出具的關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開201069 號(hào))及關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))，估價(jià)對象50%為可建設(shè)商住用地（包含小區(qū)內(nèi)部道路、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)綠地等用地），40%為山林地和黃山魯森林公

6、園配套設(shè)施用地，10%為市政道路及交通設(shè)施用地并進(jìn)一步核定該50%- 5 -可建設(shè)用地為居住用地，無獨(dú)立商業(yè)用地（小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施除外），容積率1.2，建筑密度30%（按照可建設(shè)用地計(jì)）。4、本報(bào)告假定土地價(jià)格在價(jià)格定義的條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司二一年八月二十七日- 6 -第二部分 估價(jià)對象界定一、委托估價(jià)方委托單位：廣東省廣州市中級(jí)人民法院二、估價(jià)對象本次估價(jià)對象是番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權(quán)，土地使用者為廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地規(guī)劃用途為居住用地，用地面

7、積共為51,340.119平方米，土地使用權(quán)從1993年10月26日起計(jì)算，截止估價(jià)基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為53.40年。三、估價(jià)對象概況1土地登記狀況估價(jià)對象番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地，位于南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段，東臨黃山魯森林公園，南臨規(guī)劃路，西臨空地、北臨山體。根據(jù)委托方提供的國有土地使用證(廣州市珠江管理區(qū)國用（2001）字第0060號(hào))，確定該宗地權(quán)屬來源為出讓，國有土地使用證證載用途為別墅、商住用地（根據(jù)委托方提供的關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))現(xiàn)用途改為居住用地），宗地使用權(quán)面積為5

8、1,340.119平方米，登記時(shí)間為- 7 -2001年3月。2土地權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對象番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地所有權(quán)為國家所有，證載土地使用權(quán)人為廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地使用權(quán)來源為出讓，土地使用年限從1993年10月26日起計(jì)70年，截止估價(jià)基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為53.40年。根據(jù)委托方提供的國有土地使用證(廣州市珠江管理區(qū)國用（2001）字第0060號(hào))及關(guān)于對廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地處臵意見的復(fù)函(穗南開國土函2009279 號(hào))，估價(jià)對象于2000年8月30日抵押于中國建設(shè)銀行廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支行，貸款期限3年

9、（2000年8月至2003年8月），貸款金額1000萬元。2006年10月11日，該宗地土地被廣州市中級(jí)人民法院查封并于2008年10月9日進(jìn)行了續(xù)封。期間，廣州市天河區(qū)人民法院、廣州市蘿崗區(qū)人民法院先后于2007年6月、2008年4月對該宗地進(jìn)行了輪候查封。3土地利用狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查并結(jié)合宗地圖，估價(jià)對象宗地形狀不規(guī)則，宗地界址不清晰，在估價(jià)基準(zhǔn)日達(dá)到宗地紅線外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）、紅線內(nèi)場地未平整。根據(jù)委托方提供的廣州市國土資源和房屋管理局南沙開發(fā)區(qū)分局所出具的關(guān)于對廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地處臵意見的復(fù)函(穗南開國土函2009279 號(hào))，估價(jià)對象原約定用

10、途為別墅、商住用地。因現(xiàn)行城市規(guī)劃調(diào)整，現(xiàn)該地塊部分用地調(diào)整為公共綠- 8 -地（山林地）和市政道路用地，部分保留為商住用地。今后的開發(fā)建設(shè)必須按城市規(guī)劃要求實(shí)施。根據(jù)委托方提供廣州市城市規(guī)劃局南沙開發(fā)區(qū)分局所出具的關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開201069 號(hào))及關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))，估價(jià)對象50%為可建設(shè)商住用地（包含小區(qū)內(nèi)部道路、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)綠地等用地），40%為山林地和黃山魯森林公園配套設(shè)施用地，10%為市政道路及交通設(shè)施用地并進(jìn)一步核定該50%可建設(shè)用地為居住用地，無獨(dú)立商業(yè)用地（小區(qū)公共服務(wù)

11、配套設(shè)施除外），容積率1.2，建筑密度30%（按照可建設(shè)用地計(jì)）。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)（2008）3號(hào)）：土地閑臵滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)臵換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處臵、充分利用。土地閑臵滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑臵費(fèi)。委估土地取得國有土地使用證的時(shí)間為2001年3月，至估價(jià)基準(zhǔn)日2010年5月24日尚未動(dòng)工建設(shè)，由于估價(jià)對象存在查封而無法動(dòng)工的情況。因此，本次評估對該地塊是否屬于閑臵土地?zé)o法做出判斷。四、影響地價(jià)的因素說明1一般因素（1）城市資源狀況

12、廣州是廣東省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華- 9 -南地區(qū)區(qū)域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國的"南大門"。廣州屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛，四季如春，繁花似錦。全年平均氣溫20-22攝氏度，平均相對濕度為77%，市區(qū)年降雨量為1600毫米以上。廣州市轄十區(qū)和兩個(gè)縣級(jí)市（荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、蘿崗區(qū)、增城市、從化市），總面積7434.4平方千米，共設(shè)130個(gè)街道辦事處、34個(gè)鎮(zhèn)。2006年末，全市常住人口數(shù)達(dá)975.46萬人。（2

13、）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場2010年5月廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共56個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房8723套，同比減少20.71%，環(huán)比增加168.90%；批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為112.99萬平方米，同比減少1.75%，環(huán)比增加181.96% 。其中批準(zhǔn)可預(yù)售商品住宅7101套，同比減少20.69%，環(huán)比增加173.75%；面積80.36萬平方米，同比減少18.32%，環(huán)比增加183.38%。A、商品房批準(zhǔn)預(yù)售各用途情況2010年5月各用途商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況- 10 -b、住宅批準(zhǔn)預(yù)售各區(qū)情況B、房屋交易登記情況2010年5月，廣州市十區(qū)房屋交易登記15675宗，同比減少18.7%，交

14、易登記面積154.38萬平方米，同比減少21.4%，交易登記金額131.16億元，同比減少8.4%。新建商品房和存量房情況詳見下表：- 11 -C.房屋交易登記面積情況2010年5月各用途房屋交易登記面積情況面積單位：萬平方米面積占新建商品房交易登記總面積的83.8%；存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積的80.5%。見下圖：D.房價(jià)情況a、各用途房屋月均價(jià)情況- 12 -2010年5月各用途房屋月均價(jià)b、各區(qū)新建商品住宅月均價(jià)對比 各區(qū)新建商品住宅均價(jià)對比見下圖：土地市場從廣州市2010年上半年土地出讓市場來看，居住用地六宗，主要集中在荔灣東風(fēng)西地段、南沙區(qū)南沙街（2宗）、荔灣區(qū)高爾夫

15、球場2宗、開發(fā)區(qū)一宗三類居住用地；商業(yè)用地（含商務(wù)辦公用地）六宗，主要集中在琶洲（2宗）、南沙、白云新城、開發(fā)區(qū)（2宗），其中流拍2宗（南沙、開發(fā)區(qū)各一宗）。從推地?cái)?shù)量來看，上半年整體較少，僅為全年計(jì)劃供應(yīng)的8%。如果按照全年計(jì)劃供應(yīng)情況來看，下半年供應(yīng)壓力較大，從全年供應(yīng)地塊所- 13 -處的位臵來看，小谷圍大學(xué)城地段、海珠琶洲、廣州南站地段供應(yīng)數(shù)量較多，占了全年供應(yīng)的絕大多數(shù)，這也是開發(fā)的新興區(qū)域。如琶洲、員村新規(guī)劃的出臺(tái)，且隨著琶洲村的拆遷改造，將新增較多的土地供應(yīng)，增加一定數(shù)量的商業(yè)和商務(wù)辦公用地；而廣州南站隨著武廣高鐵的開通以及地鐵八號(hào)線的即將開通，該地區(qū)將成為番禺新的熱點(diǎn)區(qū)域，勢必

16、帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展；而小谷圍大學(xué)城區(qū)域，由于其有著較為優(yōu)美的環(huán)境及文化氛圍，加之其目前政府儲(chǔ)備土地較多，且2009年大學(xué)城地塊地價(jià)的不斷攀升，勢必推動(dòng)其大學(xué)城地塊的出讓進(jìn)度。（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)廣州市城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)人口、經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境發(fā)展相協(xié)調(diào)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化水平的提高和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展并保持社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和人的全面發(fā)展，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)；充分發(fā)揮中心城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心和交通樞紐等城市功能，鞏固和提高廣州作為華南地區(qū)的中心城市和全國的經(jīng)濟(jì)、文化、對外交往中心城市之一的地位與作用，使廣州在21世紀(jì)

17、發(fā)展成為帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市，高效、繁榮、文明的國際性區(qū)域中心城市，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展又適宜生活居住的山水型生態(tài)城市。廣州市城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)：以區(qū)域協(xié)同發(fā)展與生態(tài)優(yōu)先為前提，利用廣州經(jīng)濟(jì)高速增長和中國快速城市化的機(jī)遇，采取跨越式發(fā)展模式，調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，促使城市結(jié)構(gòu)由單中心向多中心轉(zhuǎn)換，完善城市功能，保護(hù)歷史文化名城，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，并保持社會(huì)穩(wěn)定和地區(qū)生態(tài)環(huán)境的平衡。（5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rA.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境- 14 -2010年5月份，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1144.20億元，同比增長24.0%，增幅比上月回落5.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，輕工業(yè)增

18、長18.0%，重工業(yè)增長26.3%，增幅分別比上月回落7.6個(gè)和10.2個(gè)百分點(diǎn)。15月累計(jì)，全市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值5270.35億元，同比增長24.8%，增幅比14月累計(jì)回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值1334.66億元，同比增長22.8%，增幅比14月累計(jì)回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。B.固定資產(chǎn)投資2010年15月，廣州累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資986.83億元，同比增長42.7%，增幅比14月累計(jì)提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資269.50億元，同比增長22.2%，增幅比14月累計(jì)提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。民營固定資產(chǎn)投資增速加快。15月累計(jì)，我市國有固定資產(chǎn)投資501.53

19、億元，同比增長64.3%，增幅比14月累計(jì)回落5.0個(gè)百分點(diǎn)；民營固定資產(chǎn)投資165.16億元，同比增長30.3%，增速比14月累計(jì)加快10.1個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售增速回落。15月累計(jì)，全市商品房銷售面積和銷售合同金額同比分別增長0.9%和36.1%，增幅分別比14月累計(jì)回落7.3個(gè)和8.8個(gè)百分點(diǎn)。2區(qū)域因素（1）區(qū)域概況南沙處于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，位于珠江出?？诨㈤T水道西岸，是西江、北江、東江三江匯集之處，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市,以南沙為中心，周圍60公里半徑內(nèi)有14個(gè)大中城市。南沙地區(qū)是區(qū)域性水、陸交通樞紐，水上運(yùn)輸通過珠江水系和珠江口通往國內(nèi)外各大港口，海上距香港38海

20、里，距澳門41海里。航空方面，周圍有廣州、香港、澳門等國際機(jī)場。- 15 -按照廣州城市規(guī)劃，南沙規(guī)劃區(qū)范圍包括廣州番禺沙灣水道以南的所有地區(qū)，總面積約797平方公里，其中陸地面積約575平方公里。由廣州南沙開發(fā)區(qū)建設(shè)指揮部統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、管理的南沙開發(fā)區(qū)范圍包括其中的黃閣鎮(zhèn)、南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、靈山鎮(zhèn)東南角、橫瀝鎮(zhèn)、珠江管理區(qū)、萬頃沙鎮(zhèn)、番禺區(qū)圍墾公司等區(qū)域，總面積約536平方公里，陸域面積約330平方公里。按照規(guī)劃，南沙地區(qū)將發(fā)展為集物流產(chǎn)業(yè)、鄰港產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地。在城市發(fā)展規(guī)劃上，南沙延續(xù)廣州“山、水、城、田、?！钡某鞘凶匀豢臻g結(jié)構(gòu)，以規(guī)劃中的廣州新城南部生態(tài)

21、廊道為界，沿獅子洋、蕉門水道和洪奇瀝水道三條水系向南入海口方向呈帶狀延伸?？臻g結(jié)構(gòu)及布局上分為一個(gè)中心五大組團(tuán)：“一個(gè)中心”即城市中心區(qū)：以蕉門河兩岸、進(jìn)港大道沿線、虎門大橋大角山親水公園等地區(qū)建設(shè)成為濱海新城的中心區(qū)。高標(biāo)準(zhǔn)加快建設(shè)和完善與現(xiàn)代化新城區(qū)相適應(yīng)的城市道路、市政配套設(shè)施及綜合服務(wù)設(shè)施，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)及各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，建設(shè)若干居住小區(qū)，提升綜合服務(wù)品質(zhì)，為南沙城市化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供重要支撐?！拔宕蠼M團(tuán)”包括黃閣綜合工業(yè)組團(tuán)、南沙島南部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、地區(qū)綜合服務(wù)組團(tuán)、萬頃沙臨港工業(yè)組團(tuán)、龍穴島現(xiàn)代物流綜合組團(tuán)。目前，北部為汽車和重型裝備工業(yè)、中部為高新科技產(chǎn)業(yè)、南部為港口物流和臨港

22、工業(yè)的總體布局已經(jīng)初步形成；以汽車、鋼鐵、造船、重型機(jī)械裝備、石化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及港口物流等七大產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模。同時(shí)，以大型骨干企業(yè)為龍頭，注重發(fā)展產(chǎn)業(yè)聚群，使南沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)敫咚僭鲩L的快車道。黃閣鎮(zhèn)位于東經(jīng)113.4度，北緯22.8度，東臨獅子洋，與東莞市隔- 16 -海相望；南與橫瀝鎮(zhèn)以蕉門水道為界；西與番禺區(qū)的魚窩頭鎮(zhèn)以騮崗水道為界，北與番禺區(qū)的石樓鎮(zhèn)以蓮花山水道為界。珠江流域的八大出?？谥?，有虎門、蕉門流經(jīng)鎮(zhèn)域而過。（2）交通條件南沙交通便利，是區(qū)域性水、陸交通樞紐。由南沙港快速路、京珠高速公路和黃欖支線、江中高速公路等組成的骨干交通路網(wǎng)，使南沙與廣州中心城區(qū)乃至珠江三角洲地區(qū)的路網(wǎng)

23、形成快速便捷的聯(lián)系，充分發(fā)揮南沙作為珠三角交通樞紐的優(yōu)勢。廣州地鐵四號(hào)線從廣州科學(xué)城，經(jīng)廣州大學(xué)城通達(dá)南沙新城區(qū)，使南沙到廣州中心城區(qū)的時(shí)空距離大大縮短。疏港鐵路的建設(shè)將為港口物流業(yè)和港口工業(yè)的騰飛插上強(qiáng)有力的翅膀。南沙處于珠江出海口的咽喉要地，是廣州通往海洋的唯一通道，水運(yùn)交通非常發(fā)達(dá)，南沙客運(yùn)港每天有多個(gè)航班直達(dá)香港。目前，南沙深水良港已經(jīng)初具規(guī)模，貨運(yùn)航線范圍已覆蓋歐洲、美洲、東南亞、中東以及澳大利亞等全球主要貿(mào)易區(qū)。南沙港三期工程全部完成后，成為一個(gè)依托國際性大港口、具有世界先進(jìn)水平的現(xiàn)代化臨港工業(yè)區(qū)的新格局。南沙周邊75公里半徑范圍內(nèi)，還分布著廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5個(gè)國際機(jī)

24、場，直達(dá)世界各地。（3）基礎(chǔ)設(shè)施情況A供水按照南沙區(qū)規(guī)劃，總規(guī)模100萬立方米的南沙自來水廠首期40萬立方米一階段工程（20萬立方米/日）已于2008年竣工，覆蓋全區(qū)的配套管網(wǎng)也正在緊張有序地建設(shè)。同時(shí)，總規(guī)模100萬立方米的萬頃沙自來水廠已- 17 -于2007年開展籌備工作。南沙自來水廠和萬頃沙自來水廠的興建，對南沙區(qū)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施條件、優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障和提高人民生活水平將起到重要作用。B排水區(qū)域排水為雨污分流方式，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢。C教育及科學(xué)技術(shù)區(qū)一級(jí)以上等級(jí)學(xué)校達(dá)97%。完成教師

25、聘用制度改革，按市屬學(xué)校教師工資項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整提高了本區(qū)教師待遇。免除農(nóng)村義務(wù)教育學(xué)生課本費(fèi)，全面實(shí)行農(nóng)村免費(fèi)義務(wù)教育。D衛(wèi)生南沙區(qū)按“一村一站一醫(yī)”要求的61個(gè)農(nóng)村衛(wèi)生站改造升級(jí)工作已全面完成，村級(jí)醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)絡(luò)覆蓋率達(dá)到100%。（4）經(jīng)濟(jì)狀況2010第一季度，南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成較好，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值分別是103.8911億元、318.7585億元，分別比上年同期增長30.82%和54.3%。港口吞吐量有較大增長，其中南沙港客運(yùn)量達(dá)320萬人次，港口貨物吞吐量2637萬噸，分別比上年同期增長32.1%、26.91%。另外南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)引資招

26、商引資取得了較好的成績，第一季度固定資產(chǎn)投資總額為24.5465億元。3個(gè)別因素估價(jià)對象位于番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段，東臨黃山魯森林公園，南臨規(guī)劃路，西臨空地、北臨山體，道路通達(dá)度一般；所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)及居住混合區(qū)，居住氛圍較差，周邊公共配套設(shè)- 18 -施等欠完善，但因靠近黃山魯森林公園，自然景觀相對較好。委估宗地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）、紅線內(nèi)場地未平整。根據(jù)委托方提供的廣州市國土資源和房屋管理局南沙開發(fā)區(qū)分局所出具的關(guān)于對廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地處臵意見的復(fù)函(穗南開國土函2009279 號(hào))，估價(jià)對象原約定用途為別墅、商住用地

27、。因現(xiàn)行城市規(guī)劃調(diào)整，先該地塊部分用地調(diào)整為公共綠地（山林地）和市政道路用地，部分保留為商住用地。今后的開發(fā)建設(shè)必須按城市規(guī)劃要求實(shí)施。根據(jù)委托方提供廣州市城市規(guī)劃局南沙開發(fā)區(qū)分局所出具的關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開201069 號(hào))及關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))，估價(jià)對象50%為可建設(shè)商住用地（包含小區(qū)內(nèi)部道路、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)綠地等用地），40%為山林地和黃山魯森林公園配套設(shè)施用地，10%為市政道路及交通設(shè)施用地并進(jìn)一步核定該50%可建設(shè)用地為居住用地，無獨(dú)立商業(yè)用地（小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施除外），容積率1.2

28、，建筑密度30%（按照可建設(shè)用地計(jì)）。- 19 -第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)1國家有關(guān)法律法規(guī)（1）物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，2007年10月1日）（2）中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第二十八號(hào)，2004年8月28日）（3）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第七十二號(hào)，2007年8月30日）（4）中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（國務(wù)院第256號(hào)令，年月日）（5）中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日國務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布，一九九年五月十九日）（6）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)

29、企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號(hào)，2006年12月28日）（7）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007年9月28日中華人民共和國國土資源部部令第39號(hào)）（8）國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)（2008）3號(hào)，2008年1月3日）2廣東省廣州市有關(guān)法律、法規(guī)（1）廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法（1992年12月3日粵府1992163號(hào)文發(fā)布 1997年12月31日修正）（2）廣東省國土廳、物價(jià)局、財(cái)政廳、計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于新增財(cái)政- 20 -預(yù)算內(nèi)專項(xiàng)資金建設(shè)項(xiàng)目占用耕地繳納耕地開墾費(fèi)的通知 (粵國土199920號(hào))（3）廣東省土地使用權(quán)交易市

30、場管理規(guī)定（2002年10月31日廣東省人民政府令第79號(hào)）（4）關(guān)于印發(fā)廣州市土地閑臵費(fèi)征收使用管理辦法的通知（2005年3月29日廣州市國土資源與房屋管理局發(fā)布）（5）廣東省耕地占用稅征收管理實(shí)施辦法3技術(shù)規(guī)程（1）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）（2）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（GB/T 18507-2001）（3）廣東省建設(shè)廳文件廣東省建筑工程計(jì)價(jià)辦法、廣東省建筑工程綜合定額4委托方提供的資料（1）國有土地使用證（2）關(guān)于對廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地處臵意見的復(fù)函(穗南開國土函2009279 號(hào))（3）關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開201069

31、 號(hào))（4）關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))（5）委托方提供的涉及估價(jià)對象的其它有關(guān)文件、圖表和資料5估價(jià)人員調(diào)查的資料（1）現(xiàn)場勘查記錄、攝影照片（2）公司掌握的有關(guān)房地產(chǎn)市場情況資料- 21 -（3）廣州市建筑工程價(jià)格信息（4）廣州市房地產(chǎn)年鑒二、土地估價(jià)1估價(jià)原則地價(jià)是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響形成的。而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，土地估價(jià)必須要對此做細(xì)致分析并準(zhǔn)確判斷其變動(dòng)趨向，才能做出正確的估價(jià)，我們在本次估價(jià)過程中，根據(jù)土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對象的具體情況主要遵循以下原則：（1）合法原則指房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象依

32、法判定的權(quán)益下的價(jià)值。（2）預(yù)期收益原則指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。（3）替代原則指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類擬地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。（4）最有效利用原則指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最有效利用為前提估價(jià)。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等。（5）供需原則指土地估價(jià)要以市場供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。- 22 -（6）報(bào)酬遞增遞減原則指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收

33、益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。（7）變動(dòng)原則指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價(jià)格。（8）貢獻(xiàn)原則指土地總收益是由土地及其生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以由土地對土地收益的貢獻(xiàn)大小來決定。2估價(jià)方法根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡稱“規(guī)程”），常用的地價(jià)估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地查勘之后，根據(jù)估價(jià)對象土地的特點(diǎn)及開發(fā)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況，選取市場比較法和剩余法作為本次估價(jià)的基本方法。主要出于以下考慮：（1）估價(jià)對象征地補(bǔ)償費(fèi)用等資料較難取得，且

34、不客觀，故不適合采用成本逼近法計(jì)算其土地使用權(quán)價(jià)值；（2）廣州市基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日為2009 年 7 月 1 日，雖然頒布日期與估價(jià)基準(zhǔn)日較接近，但基準(zhǔn)地價(jià)與市場價(jià)值相差較大，已不能較準(zhǔn)確、客觀地反映現(xiàn)實(shí)的土地市場價(jià)格水平；（3）估價(jià)對象土地用途為居住用地，周邊同類型土地租賃市場較淡，基本沒有相關(guān)租賃案例可比較，運(yùn)用收益還原法難以準(zhǔn)確計(jì)算其土地使用權(quán)價(jià)值；（4）估價(jià)對象項(xiàng)目已取得初步規(guī)劃條件，預(yù)期可獲取收益，具有投- 23 -資開發(fā)潛力，符合剩余法的應(yīng)用條件及適用范圍；（5）估價(jià)對象位于廣州市南沙轄區(qū)內(nèi)，周邊存在一定量的類似交易案例，故選取市場比較法測算委估宗地市場價(jià)值。3估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員本著公

35、平、公正、客觀的原則，在對現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象價(jià)格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。采用剩余法得出的估價(jià)結(jié)果為樓面單價(jià)960元/平方米;采用市場比較法得出的估價(jià)結(jié)果為樓面單價(jià)970元/平方米。通過上述兩種方法計(jì)算出的估價(jià)結(jié)果基本接近，在確定最終地價(jià)結(jié)果時(shí)（1）剩余法是從項(xiàng)目建成后房地產(chǎn)市場狀況和建造時(shí)的投資成本反映估價(jià)對象的地價(jià)水平，能合理測算除估價(jià)對象市場價(jià)值；（2）市場比較法是將可比案例通過修正得出地價(jià)，能較客觀反映估價(jià)對象的市場價(jià)值。綜合以上考慮，故采用算術(shù)平均法測算估價(jià)結(jié)果，剩余法取權(quán)重為0.5，市場比較法取

36、權(quán)重為0.5，則：樓面單價(jià)=970×0.5960×0.5=970（元/平方米）(取整至十位)地面單價(jià)=970×1.2×0.5=582（元/平方米）總地價(jià)=582×51340.119= 2,987.99（萬元）總價(jià)：大寫人民幣貳仟玖佰捌拾柒萬玖仟玖佰元整元- 24 -三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件（1）任何有關(guān)估價(jià)對象運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方有關(guān)法律法規(guī)。（2）在估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，買賣雙方都有一段充分了解土地現(xiàn)狀及所處市場行情的時(shí)間,并且有一段合理的洽談交易時(shí)間，不考慮交易雙方特殊動(dòng)機(jī)

37、和偏好的特殊出價(jià)。（3）土地價(jià)值不受任何附帶債權(quán)關(guān)系帶來的影響。（4）此次估價(jià)前提條件為估價(jià)對象在設(shè)定的利用條件下進(jìn)行開發(fā)，估價(jià)期日設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日為二一年五月二十四日，宗地用途為居住用地。（5）此次估價(jià)的土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）及宗地內(nèi)場地未平整。（6）估價(jià)結(jié)果在委托方提供資料可靠、情況真實(shí)下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價(jià)結(jié)果失真，估價(jià)方無法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（1）本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001），本估價(jià)報(bào)告及其結(jié)果依照上述有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。（2）本估價(jià)報(bào)告僅供委托方用于司法處

38、臵確定土地使用權(quán)市場價(jià)值提供參考依據(jù)，不得作為其他用途使用，其內(nèi)容對第三方不負(fù)任何責(zé)任。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方，僅供送交土地管理部門審查用。（3）本報(bào)告在宏觀房地產(chǎn)市場情況無較大波動(dòng)時(shí)有效期為自提交估價(jià)報(bào)告日期起一年內(nèi)有效，若市場有較大波動(dòng)或超過一年需重新進(jìn)行估- 25 -價(jià)。（4）本估價(jià)報(bào)告及其估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，我司對估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。（5）未經(jīng)我司同意，本報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表在任何公開刊物和新聞媒體，否則將追究相應(yīng)的法律責(zé)任；對于其他違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的行為，我司將保留追究相關(guān)機(jī)構(gòu)或人員法律責(zé)任的權(quán)力。（6）本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對部分使用及違規(guī)使用

39、估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果所引致的問題，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)法律責(zé)任。3需要特殊說明的事項(xiàng)（1）估價(jià)范圍內(nèi)涉及的土地面積以國有土地使用證所載數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，宗地規(guī)劃指標(biāo)以關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))所載數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。（2）本估價(jià)報(bào)告僅供委托方用于司法處臵確定土地使用權(quán)市場價(jià)值提供參考依據(jù)，不得作為其他用途使用，其內(nèi)容對第三方不負(fù)任何責(zé)任。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方，僅供送交土地管理部門審查用。（3）本報(bào)告假定土地價(jià)格在地價(jià)定義的條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新估價(jià)。（4）本次估價(jià)未考慮未知且可能與估價(jià)對象有關(guān)的債權(quán)及債務(wù)情況對估價(jià)結(jié)果的

40、影響。（5）根據(jù)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)（2008）3號(hào)）：土地閑臵滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)臵換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處臵、充分利用。土地閑臵滿一年不- 26 -滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑臵費(fèi)。委估土地取得國有土地使用證的時(shí)間為2001年3月，至估價(jià)基準(zhǔn)日2010年5月24日尚未動(dòng)工建設(shè)已超過兩年，但由于估價(jià)對象存在查封而無法動(dòng)工的情況。因此，本次評估對該地塊是否屬于閑臵土地?zé)o法做出判斷。- 27 -第四部分附件附件一：宗地位臵示意圖附件二：宗地現(xiàn)狀照片附件三：關(guān)于重

41、新委托評估的函附件四：國有土地使用證附件五：關(guān)于對廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地處臵意見的復(fù)函(穗南開國土函2009279 號(hào))附件六：關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開201069 號(hào))附件七：關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào)附件八：委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件九：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書附件十：簽字土地估價(jià)師證書- 28 -土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權(quán)價(jià)格評估受托估價(jià)單位：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：深同誠（2010B）（估）字08Q

42、CT第069號(hào) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：深同誠（2010B）（技）字08QCT第069號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期：二一年八月二十七日關(guān)鍵詞：廣州市南沙區(qū)司法處置深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司2010年度土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地使用權(quán)價(jià)格評估二、委托估價(jià)方委托單位：廣東省廣州市中級(jí)人民法院三、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司 機(jī)構(gòu)地址：深圳市福田區(qū)僑香路裕和大廈九層901-906室估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別：全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)（注冊號(hào)：A201044004號(hào)；原國家A級(jí)土地評估機(jī)構(gòu)）資格獲

43、得時(shí)間：2010年7月1日估價(jià)資格有效期限：至2011年6月30日法定代表人：陳平估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)系電話：（0755）83778788四、估價(jià)目的為委托方司法處臵提供參考價(jià)值依據(jù)而評估土地使用權(quán)價(jià)值五、估價(jià)依據(jù)1國家有關(guān)法律法規(guī)（1）物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次- 1 -會(huì)議通過，2007年10月1日）（2）中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第二十八號(hào)，2004年8月28日）（3）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第七十二號(hào)，2007年8月30日）（4）中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（國務(wù)院第256號(hào)令，年月日）（5）中華人民共和國城鎮(zhèn)國有

44、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日國務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布，一九九年五月十九日）（6）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號(hào)，2006年12月28日）（7）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007年9月28日中華人民共和國國土資源部部令第39號(hào)）（8）國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)（2008）3號(hào)，2008年1月3日）2廣東省廣州市有關(guān)法律、法規(guī)（1）關(guān)于印發(fā)廣州市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)則的通知（2003年4月30日廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)布）（2）廣東省土地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定（2002年10月31日廣東省

45、人民政府令第79號(hào)）（3）關(guān)于印發(fā)廣州市土地閑臵費(fèi)征收使用管理辦法的通知（2005年3月29日廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)布）（4）批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)的通知（2005年7月25日廣州市國土資源和房屋管理- 2 -局發(fā)布）（5）廣東省財(cái)政廳、廣東省地方稅務(wù)局、廣東省國土資源廳關(guān)于核定廣州市耕地占用稅適用稅額的批復(fù)（粵財(cái)法200934號(hào) 2009年3月16日）3技術(shù)規(guī)程（1）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）（2）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（GB/T 18507-2001）（3）廣東省建設(shè)廳文件廣東省建筑工程計(jì)價(jià)辦法、廣東省建筑工程綜合定額4委

46、托方提供的資料（1）國有土地使用證（2）關(guān)于對廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地處臵意見的復(fù)函(穗南開國土函2009279 號(hào))（3）關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開201069 號(hào))（4）關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))（5）委托方提供的涉及估價(jià)對象的其它有關(guān)文件、圖表和資料5估價(jià)人員調(diào)查的資料（1）現(xiàn)場勘查記錄、攝影照片（2）公司掌握的有關(guān)房地產(chǎn)市場情況資料（3）廣州市建筑工程價(jià)格信息（4）廣州市房地產(chǎn)年鑒六、估價(jià)基準(zhǔn)日- 3 -根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001），本次估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定為對估價(jià)對象完成實(shí)地查

47、勘之日：二一年五月二十四日七、估價(jià)日期二一年五月二十四日至二一年八月二十七日八、地價(jià)定義根據(jù)土地估價(jià)的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次估價(jià)的是指估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日，土地實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）、宗地內(nèi)場地未平整，估價(jià)時(shí)設(shè)定土地開發(fā)程度達(dá)到宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）、宗地內(nèi)場地未平整；土地規(guī)劃用途為居住用地, 估價(jià)時(shí)設(shè)定用途為居住用地，土地使用權(quán)總面積為51,340.119平方米，可建設(shè)用地為50%，容積率1.2（按可建設(shè)用地計(jì)），截止估價(jià)基準(zhǔn)日2010年5月24日，剩余土地使用年限53.40年，在規(guī)劃利用條件下于估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)市場價(jià)格。

48、九、估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治觯凑胀恋毓纼r(jià)的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法，估價(jià)得到委估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)價(jià)格為：估價(jià)對象總面積：51,340.119平方米樓面單價(jià)：970元/平方米地面單價(jià)：582元/平方米市場價(jià)值：2,987.99萬元大寫人民幣：貳仟玖佰捌拾柒萬玖仟玖佰元整元整- 4 -宗地估價(jià)結(jié)果詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表。十、需要特殊說明的事項(xiàng)1估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件（1）任何有關(guān)估價(jià)對象運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方有關(guān)法律法規(guī)。（2）在估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，買賣雙方都有一段充分了解

49、土地現(xiàn)狀及所處市場行情的時(shí)間,并且有一段合理的洽談交易時(shí)間，不考慮交易雙方特殊動(dòng)機(jī)和偏好的特殊出價(jià)。（3）土地價(jià)值不受任何附帶債權(quán)關(guān)系帶來的影響。（4）此次估價(jià)前提條件為估價(jià)對象在設(shè)定的利用條件下進(jìn)行開發(fā)，估價(jià)期日設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日為二一年五月二十四日，宗地用途為居住用地。（5）此次估價(jià)的土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地外五通（供水、排水、通路、通電、通訊）及宗地內(nèi)場地未平整。（6）估價(jià)結(jié)果在委托方提供資料可靠、情況真實(shí)下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價(jià)結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。2估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（1）本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001），本估價(jià)報(bào)

50、告及其結(jié)果依照上述有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。（2）本估價(jià)報(bào)告僅供委托方司法處臵確定土地使用權(quán)市場價(jià)值提供參考依據(jù)，不得作為其他用途使用，其內(nèi)容對第三方不負(fù)任何責(zé)任。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方，僅供送交土地管理部門審查用。（3）本報(bào)告在宏觀房地產(chǎn)市場情況無較大波動(dòng)時(shí)有效期為自提交估- 5 -價(jià)報(bào)告日期起一年內(nèi)有效，若市場有較大波動(dòng)或超過一年需重新進(jìn)行估價(jià)。（4）本估價(jià)報(bào)告及其估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，我司對估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。（5）未經(jīng)我司同意，本報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表在任何公開刊物和新聞媒體，否則將追究相應(yīng)的法律責(zé)任；對于其他違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的行為，我司將保留追究相關(guān)機(jī)構(gòu)或

51、人員法律責(zé)任的權(quán)力。（6）本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對部分使用及違規(guī)使用估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果所引致的問題，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)法律責(zé)任。3需要特殊說明的事項(xiàng)（1）估價(jià)范圍內(nèi)涉及的土地面積以國有土地使用證所載數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，宗地規(guī)劃指標(biāo)以關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))所載數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。（2）本估價(jià)報(bào)告僅供委托方用于司法處臵確定土地使用權(quán)市場價(jià)值提供參考依據(jù)，不得作為其他用途使用，其內(nèi)容對第三方不負(fù)任何責(zé)任。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方，僅供送交土地管理部門審查用。（3）本報(bào)告假定土地價(jià)格在地價(jià)定義的條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新估價(jià)。（

52、4）本次估價(jià)未考慮未知且可能與估價(jià)對象有關(guān)的債權(quán)及債務(wù)情況對估價(jià)結(jié)果的影響。（5）根據(jù)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)（2008）3號(hào)）：土地閑臵滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)臵換、安排臨- 6 -時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處臵、充分利用。土地閑臵滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑臵費(fèi)。委估土地取得國有土地使用證的時(shí)間為2001年3月，至估價(jià)基準(zhǔn)日2010年5月24日尚未動(dòng)工建設(shè)已超過2年，但由于估價(jià)對象存在查封而無法動(dòng)工的情況。因此，對該地塊是否屬于閑臵土地?zé)o法做出判斷。十一、土地估價(jià)師簽章

53、估價(jià)師 土地估價(jià)師證書號(hào) 簽字蓋章殷宇霞 2000440250梁小君 2002440061十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字：二一年八月二十七日- 7 -第二部分估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對象描述1土地登記狀況估價(jià)對象番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地，位于南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段，東臨黃山魯森林公園，南臨規(guī)劃路，西臨空地、北臨山體。根據(jù)委托方提供的國有土地使用證(廣州市珠江管理區(qū)國用（2001）字第0060號(hào))，確定該宗地權(quán)屬來源為出讓，國有土地使用證證載用途為別墅、商住用地（根據(jù)委托方提供的關(guān)于廣

54、州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))現(xiàn)用途改為居住用地），宗地使用權(quán)面積為51,340.119平方米，登記時(shí)間為2001年3月。2土地權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對象番禺南沙珠江華僑農(nóng)場紅嶺辦事處牛蜞坑水庫地段一宗居住用地土地所有權(quán)為國家所有，證載土地使用權(quán)人為廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地使用權(quán)來源為出讓，土地使用年限從1993年10月26日起計(jì)70年，截止估價(jià)基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為53.40年。根據(jù)委托方提供的國有土地使用證(廣州市珠江管理區(qū)國用（2001）字第0060號(hào))及關(guān)于對廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地處臵意見的復(fù)函(穗南開國土函20

55、09279 號(hào))，估價(jià)對象于2000年8月30日抵押于中國建設(shè)銀行廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支行，貸款期限3年（2000年8月至2003年8月），貸款金額1000萬元。2006年10月11日，該宗地土地被廣州市中級(jí)人民法院查封并于2008年10月9日進(jìn)行了續(xù)封。期間，廣州市天河- 8 -區(qū)人民法院、廣州市蘿崗區(qū)人民法院先后于2007年6月、2008年4月對該宗地進(jìn)行了輪候查封。3土地利用狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查并結(jié)合宗地圖，估價(jià)對象宗地形狀不規(guī)則，宗地界址不清晰，在估價(jià)基準(zhǔn)日達(dá)到宗地紅線外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）、紅線內(nèi)場地未平整。根據(jù)委托方提供的廣州市國土資源和房屋管理局南沙開發(fā)區(qū)分

56、局所出具的關(guān)于對廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地處臵意見的復(fù)函(穗南開國土函2009279 號(hào))，估價(jià)對象原約定用途為別墅、商住用地。因現(xiàn)行城市規(guī)劃調(diào)整，現(xiàn)該地塊部分用地調(diào)整為公共綠地（山林地）和市政道路用地，部分保留為商住用地。今后的開發(fā)建設(shè)必須按城市規(guī)劃要求實(shí)施。根據(jù)委托方提供廣州市城市規(guī)劃局南沙開發(fā)區(qū)分局所出具的關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開201069 號(hào))及關(guān)于廣州小康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃意見的復(fù)函(穗規(guī)南開2010106 號(hào))，估價(jià)對象50%為可建設(shè)商住用地（包含小區(qū)內(nèi)部道路、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)綠地等用地），40%為山林地和黃山魯森林公園配套設(shè)施用地，10%為市政道路及交通設(shè)施用地并進(jìn)一步核定該50%可建設(shè)用地為居住用地，無獨(dú)立商業(yè)用地（小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施除外），容積率1.2，建筑密度30%（按