商業(yè)企劃書模板

1、第一章 總論一、項目概況1、項目名稱 尤溪沈城陶瓷衛(wèi)浴櫥柜展廳（尤溪沈城展廳） 。2、項目承辦單位及概況業(yè)主單位：法人代表：注冊資本：公司類型：有限責(zé)任公司 單位住所：尤溪縣水東錦鴻家園 5 號樓 經(jīng)營范圍：瓷磚，衛(wèi)浴，櫥柜。二、項目情況1、建設(shè)地點 項目位于三明市尤溪縣水東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)錦鴻家園 5 號樓 103-105 店面。2、建設(shè)性質(zhì) 項目建設(shè)性質(zhì)為展廳。3、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項目擬建設(shè)“尤溪沈城展廳” ，面積 261 平方米，建成尤溪縣最 專業(yè)的品牌陶瓷衛(wèi)浴櫥柜展廳。 在目前尤溪縣建材家居廣場中， 以項 目的規(guī)模，專業(yè)性而言具有一定的規(guī)模效應(yīng)。4、建設(shè)周期假設(shè)手續(xù)順利的前提下， 項目的建設(shè)周

2、期為 3月，從 2011年 8 月 至 2011 年 10 月。5、總投資估算和資金籌措項目的總投資額為 50 萬元，其中項目建設(shè)投資估算 35 萬元（包 括項目空店裝修，品牌代理費）。資金籌措由項目承辦單位多方籌集。6、效益評價項目以零售展廳內(nèi)的瓷磚衛(wèi)浴櫥柜等家裝所需產(chǎn)品為展廳主要 收入來源， 能夠保證項目的正常盈利； 項目的建設(shè)與運營將為當(dāng)?shù)厣?會的建設(shè)做出有利的貢獻(xiàn)，其社會效益是積極的；同時，項目的建設(shè) 與運營不會對周邊環(huán)境造成任何破壞，其生態(tài)環(huán)境效益良好。第二章 項目建設(shè)背景一、尤溪縣經(jīng)濟發(fā)展 概況和房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢1、尤溪縣經(jīng)濟發(fā)展概況 尤溪縣經(jīng)濟起步遲，生產(chǎn)總值小，但發(fā)展?jié)摿薮蟆?

3、010年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP突破100億元，達(dá)102.46億元， 總量比2005年翻一番多，年均增長速度 13.6%;人均GDP突破2.5 萬元；財政總收入年均增長 28%，比 2005 年翻二番，地方財力進(jìn)一 步增強，經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益明顯提高， 2010 年尤溪縣城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入達(dá) 15,787元，年均增長率 12.34%;農(nóng)民人均純收入達(dá) 7,112 元，年均增長 10.6%，呈現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢，居民收入的增 加和生活水平的提高創(chuàng)近年來最好的發(fā)展水平。2、尤溪房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢2011年2月 16日尤溪縣十五屆人大五次會議批準(zhǔn)的 尤溪縣國 民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要

4、中強調(diào)應(yīng)“平穩(wěn)健康發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)”，綱要指出應(yīng)“堅持把房地產(chǎn)業(yè)放在更加突出的位置來 抓，積極做好房地產(chǎn)開發(fā)和城市運營的有機結(jié)合，推進(jìn)商貿(mào)、商務(wù)、 科技、文化、教育、體育、衛(wèi)生等城鎮(zhèn)資源與房地產(chǎn)業(yè)整合嫁接，拉 長房地產(chǎn)業(yè)鏈條。引進(jìn)、培育一批經(jīng)濟實力強、管理水平高、發(fā)展規(guī) 模大的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營集團和物業(yè)管理公司，大力推行節(jié)能型、環(huán) 保型、智能型現(xiàn)代房地產(chǎn)項目建設(shè)。 堅持把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與鎮(zhèn)村改造 和城區(qū)改造相結(jié)合，加快推進(jìn)水東片區(qū)、三奎頭片區(qū)、城西房地產(chǎn)開 發(fā)，積極推動保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康較快發(fā)展。 ”為尤 溪房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了有力的政策保障。同時，由于尤溪居民的收入和生活水平提高

5、， 人們對生活質(zhì)量的 要求也越來越高。 但尤溪縣中心城區(qū)建筑密集且老舊， 缺乏高品質(zhì)社 區(qū)的樓盤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了現(xiàn)有的市場需求。 為滿足適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的步伐和人們對生活質(zhì)量的要求， 水東開發(fā)區(qū)正 如火如荼地建設(shè)中， 一個嶄新的生活新區(qū)正在崛起， 即將成為尤溪高 品質(zhì)樓盤的集中區(qū)域、成為尤溪人民心中優(yōu)質(zhì)生活區(qū)域的典范。二、尤溪縣建材市場存在的問題1、不合理性目前在尤溪的市場上普遍存在著，裝修簡陋，產(chǎn)品不齊全，配套 服務(wù)不夠完善的小店鋪。經(jīng)營模式的不合理性。2、企業(yè)管理人才缺乏在市場規(guī)?？焖贁U張的同時， 企業(yè)的管理人才培養(yǎng)明顯滯后于市 場的需求， 這對行業(yè)保持持續(xù)快速增長十分不利。 建材市場必須從管

6、理、組織、營銷、服務(wù)、人才等方面實現(xiàn)全行業(yè)的現(xiàn)代化，以適應(yīng)市 場需求和提升行業(yè)整體競爭實力。三、尤溪建材家居市場發(fā)展趨勢1、由數(shù)量的擴張轉(zhuǎn)向運行質(zhì)量的提高 目前尤溪市場上存在著不少瓷磚，衛(wèi)浴的商店。以當(dāng)前的經(jīng)濟 形勢，越來越多的品牌進(jìn)入尤溪市場， 人們的消費觀念也慢慢的由便 宜化轉(zhuǎn)向為品牌化。2、展廳化的購物中心發(fā)展 由店鋪到展廳的一個轉(zhuǎn)變是商家發(fā)展的必然趨勢， 集中各種優(yōu)質(zhì) 品牌的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品， 以家居裝修的方式直觀地襯托產(chǎn)品的各種特征， 為 客戶選擇合適滿意的家居產(chǎn)品提供更便捷、系統(tǒng)、周到的服務(wù)。四、項目建設(shè)必要性1、項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策 近期我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資

7、規(guī)模， 調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。 國家要求房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展， 提高居民住房 水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持 國民經(jīng)濟健康發(fā)展。2、滿足尤溪縣的實際需求 項目致力于打造一個面向尤溪縣的中高端陶瓷衛(wèi)浴櫥柜等一條 龍配套設(shè)施的高端展廳。給消費者提供一個全面的舒適的購物環(huán)境。3、滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的需要根據(jù)尤溪縣發(fā)展規(guī)模及住房建設(shè)發(fā)展目標(biāo)， 預(yù)測 2011-2021 尤溪 縣著重致力于水東大開發(fā)直接拉動了商品房需求的增長。 從消費結(jié)構(gòu) 分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 居民住房消費觀念也發(fā)生了明顯的變 化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的 傳統(tǒng)觀念，

8、住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。根據(jù)這一需 要，同樣也會帶動尤溪縣建材家居產(chǎn)業(yè)。因此，項目的建設(shè)是尤溪縣 房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。第三章 項目市場和運營模式分析一、市場需求分析1、尤溪市場的形勢 以尤溪建材家居市場， 目前規(guī)模齊備的建材家居展廳暫未成型， 建材 市場各廠商、代理商，各自為政，遍地開花，基本上沒有明顯的整體 行業(yè)競爭優(yōu)勢和整合動作，專賣店普遍存在業(yè)態(tài)落后、市場分散、缺 乏統(tǒng)一規(guī)劃，缺乏統(tǒng)一形象整合等問題。2、尤溪商業(yè)開發(fā)機會點 尤溪老城區(qū)發(fā)展趨向飽和， 隨著水東新區(qū)的建設(shè)， 商業(yè)重心逐漸東移， 具體表現(xiàn)在：（1）尤溪未來高端樓盤大多都集中在水東地區(qū)，高消費人群必然逐 步向東

9、搬遷。（2）中心商業(yè)區(qū)趨于飽和，不少商戶另選經(jīng)營地成為必然趨勢。而水東地區(qū)新開發(fā)樓盤店面較多必然會成為一個新的市場。（3）水東地區(qū)地理位置優(yōu)越，區(qū)域環(huán)境規(guī)劃好，配套設(shè)施合理，建 筑規(guī)格好，容易形成高端商業(yè)零售區(qū) 二、市場競爭分析及面臨的現(xiàn)狀1、市場競爭分析目前來說尤溪尚未形成一個類似于我們展廳規(guī)模， 裝修的一個一 體化的展廳。但是也形成了多家品牌專賣店， 主要的競爭對手有 L&D， 諾貝爾，薩米特，九牧，歐派等，以及一體配套的沈城建材超市，尚 品宅配等。2、發(fā)展面臨的現(xiàn)狀 尤溪縣水東地區(qū)為新開發(fā)的商品經(jīng)濟區(qū)，本區(qū)內(nèi)目前的客流量 還較少，交通較為不便，進(jìn)駐的商家較少，還未形成一個家喻戶曉

10、的 建材市場。三、尤溪市場發(fā)展趨勢分析近幾年， 尤溪房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)火爆， 每年都有很多新建房屋需要裝 修，裝潢費用無疑是一塊誘人的大蛋糕。 但目前本地裝飾材料市場還 處于小而散、 競爭無序的初級階段， 與人們逐漸提高的消費需求不相 符合。這也正是建材展廳的優(yōu)勢所在。可利用裝修優(yōu)勢營造出安全、 優(yōu)質(zhì)的消費環(huán)境。四、項目市場分析1、市場定位分析走中高檔消費路線，以中檔商品為主，約占 70%，高檔商品約占 30%2、客戶對象分析經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定項目的消費主流群體應(yīng)為： 主群體：各類業(yè)主、城市及鄉(xiāng)村居民、住房改善家庭、拆遷居民、各 私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族。次群體：城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、

11、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng) 業(yè)的生活群體。3、價格定位分析（1）以擴大市場份額為目標(biāo)，針對中等產(chǎn)品，面向剛性需求，宜采 用中低的價格定位。（ 2）以提高品牌的知名度為目標(biāo)，針對高檔品牌產(chǎn)品，可定較高的 價格，以拉開產(chǎn)品檔次。五、項目營銷策略既要注重自身品牌形象建設(shè)， 走全面品牌化發(fā)展道路。 更重要的 是商場必須將品牌力和銷售力結(jié)合起來， 即一切品牌建設(shè)和營銷推廣 必須以商品銷售為導(dǎo)向， 努力將知名度、美譽度、客流量轉(zhuǎn)化為銷量， 形成強大的銷售力。在品牌建設(shè)和營銷推廣中， 要特別重視顧客理性和感性交織的消費特 征。不論是定位、賣場形象包裝、購物環(huán)境建設(shè)、商品規(guī)劃布局、品 牌塑造，還是營銷活動策劃

12、以及人員推銷， 提升到家居文化的高度是 有效解決方式。由商品而文化，是一次升華和跨越。在品牌建設(shè)方面， 可采取文化引導(dǎo)、商貿(mào)穿插，如舉辦“尤溪陶瓷展”等推廣模式。第四章 組織機構(gòu)一、項目業(yè)主項目由二、組織機構(gòu) 項目嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)的要求來設(shè)置公司的管 理模式和組織架構(gòu)， 采用董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制， 下設(shè)綜合管 理部、計劃財務(wù)部、市場宣傳部，設(shè)計部。圖 4-1：組織架構(gòu)圖第五章 投資匡算及資金籌措一、投資預(yù)算項目投資預(yù)算為 50 萬元。二、資金籌措方案項目的資金需求約 50 萬，資金由項目承辦單位多方籌措。三、資金明細(xì)1、店面租金2、裝修費用3、品牌代理費用4、廣告宣傳費

13、用5、員工工資等費用6、流動資金第六章 風(fēng)險分析與控制一、風(fēng)險因素識別項目運營的風(fēng)險因素主要來自市場風(fēng)險、 管理風(fēng)險、資金風(fēng)險等 3 個方面。二、風(fēng)險程度1、市場風(fēng)險 項目的市場風(fēng)險因素包括：競爭風(fēng)險（包括價格、服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè) 施、區(qū)位、規(guī)模等）、市場對項目產(chǎn)品需求變動的風(fēng)險、區(qū)域內(nèi)房地 產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)對項目的依賴程度變動風(fēng)險等。2、管理風(fēng)險 廈門全利嬰童用品有限公司原是從嬰童用品的商貿(mào)型企業(yè)， 而項 目里包含嬰童用品研發(fā)部門。 項目完成后將集嬰童用品研發(fā)和生產(chǎn)為 一體，企業(yè)將面臨研發(fā)和生產(chǎn)的管理及決策問題， 有可能在經(jīng)營過程 中決策失誤，從而造成管理風(fēng)險。3、資金風(fēng)險 項目對企業(yè)的資金投入強度有較高的要求， 需要較多的資金保證 項目的順利進(jìn)行。 然而項目投入資金的增加將會加重企業(yè)流動資金和 資金鏈的負(fù)擔(dān)， 有可能影響企業(yè)經(jīng)營活動的正常進(jìn)行， 從而造成企業(yè) 的資金風(fēng)險。三、風(fēng)險控制措施1、加快項目科學(xué)管理水平，降低市場競爭風(fēng)險 項目企業(yè)化管理是適應(yīng)市場機制的關(guān)鍵要素。 企業(yè)化管理要求在 市場運營過程中，采用科學(xué)的流程、具有柔性的流程實施市場策略， 快速應(yīng)對可能發(fā)生的作業(yè)風(fēng)險。 在一個市場運營周期后， 科學(xué)市場管 理，整理運營過程中的信息資料， 為下一輪的市場運營提供有效的信 息，預(yù)測未來的風(fēng)險。2、成立專門的研發(fā)管理部門，防范管理風(fēng)險項目的經(jīng)營涉及到產(chǎn)