中海萬(wàn)錦豪園商業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、中海佛山萬(wàn)錦豪園建筑規(guī)劃及商業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告第一部分 項(xiàng)目建筑規(guī)劃經(jīng)過(guò)與發(fā)展商探討，項(xiàng)目商業(yè)面積限定在2萬(wàn)以內(nèi)，引進(jìn)百貨的方案已不可行，因此引進(jìn)主力店方案只能考慮是超市。從當(dāng)前區(qū)域現(xiàn)狀及與大型主力商家溝通情況來(lái)看，主力商家進(jìn)駐意向還無(wú)法確定，商業(yè)街采取硬賣(mài)策略，價(jià)格可能會(huì)相對(duì)偏低；而如果沒(méi)有主力商家，全是散鋪經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)太大，特別是一樓商業(yè)街在沒(méi)有主力店及次主店的情況下，只能經(jīng)營(yíng)一些租金承受能力極低的如五金、餐飲等業(yè)態(tài)，商鋪價(jià)格走高很難被投資者所接受。因此，從銷(xiāo)售、招商以及經(jīng)營(yíng)三個(gè)角度出發(fā)，除了帶主力店和負(fù)一樓帶二個(gè)次主力店兩種方案外，本次還規(guī)劃了一種帶多個(gè)次主店方案，兼顧銷(xiāo)售、招商以及經(jīng)營(yíng)的

2、問(wèn)題，是為方案三。一、項(xiàng)目規(guī)劃原則：原則一：盡可能的把商業(yè)面積分布在負(fù)一樓、一樓。保證可銷(xiāo)售面積價(jià)值最大化。原則二：保證整個(gè)商業(yè)的完整及業(yè)態(tài)可延續(xù)性，同時(shí)降低項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。原則三：保證項(xiàng)目商鋪的均好性，規(guī)劃合理的商鋪面積，有利于項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售。原則四：規(guī)劃合理的主力店與次主力店面積，便于主力店、次主力店的引進(jìn)。二、三種方案建筑規(guī)劃及面積分布改變通道走向，兩端拉平，全部街鋪進(jìn)深做7.73m。1、方案一（帶主力店建筑規(guī)劃及面積分布）負(fù)1F：臨街面78m（已除去超市入口10m）超市入口，共18m已超市3000。臨街面24m，2段共48m次主力店，規(guī)劃1000。臨街面290m臨街面232m（已

3、除去超市入口8m與左側(cè)廣場(chǎng)處重復(fù)計(jì)算10m）臨街面48m說(shuō)明： 臨街面總長(zhǎng)696m，鋪位進(jìn)深7.73m，總銷(xiāo)售面積5380，左端持有一個(gè)1000的次主力店，右端主力店區(qū)域是3000的超市，持有面積共4000。1F：進(jìn)深12m，長(zhǎng)共112m，進(jìn)深12m，長(zhǎng)56m超市區(qū)域維持原面積不變，2960進(jìn)深12m，長(zhǎng)24m進(jìn)深12m，長(zhǎng)48m進(jìn)深12m，長(zhǎng)40m說(shuō)明：總臨街面280m，進(jìn)深12m；1樓總銷(xiāo)售面積為3360。主力店區(qū)域是2960的超市，持有面積為2960。2F：超市區(qū)域4300鋪位全部取消鋪位取消說(shuō)明：鋪位全部取消，保留原超市區(qū)域面積4300。·方案一各樓層面積樓層可售面積持有面積

4、-1F538040001F336029602F/4300總計(jì)874011260·方案一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃超市+電器或書(shū)城次主力店+服裝鞋包+社區(qū)便利街+餐飲娛樂(lè)改變通道走向，兩端拉平，全部街鋪進(jìn)深做12m。2、方案二（負(fù)一樓帶二個(gè)次主力店建筑規(guī)劃及面積分布）負(fù)1F：臨街面78m（已除去超市入口10m）臨街面24m，2段共48m次主力店，規(guī)劃1000。次主力店，規(guī)劃1000。次主力店入口，共18m臨街面290m臨街面232m（已除去次主力店入口8m與左側(cè)廣場(chǎng)處重復(fù)計(jì)算10m）臨街面48m說(shuō)明：臨街面總長(zhǎng)696m，所有鋪位進(jìn)深12m，總銷(xiāo)售面積8352，左右兩端各持有一個(gè)1000的次主力店，持

5、有面積共2000。進(jìn)深做16.5m，共長(zhǎng)112m進(jìn)深16.5m，長(zhǎng)共64m1F：進(jìn)深20m，長(zhǎng)56m以便設(shè)置餐飲休閑次主力店進(jìn)深20m，長(zhǎng)40m以便設(shè)置餐飲休閑次主力店說(shuō)明：兩端總臨街面96m，進(jìn)深20m，以便安排餐飲、休閑次主力店；其余商鋪臨街面共176m，進(jìn)深16.5m；1樓總銷(xiāo)售面積為4824。2F：進(jìn)深16.5m，長(zhǎng)共64m進(jìn)深16.5m，長(zhǎng)共112m進(jìn)深20m，長(zhǎng)40m進(jìn)深20m，長(zhǎng)56m說(shuō)明：兩端總長(zhǎng)96m，進(jìn)深20m，以便安排餐飲、休閑次主力店；其余商鋪共長(zhǎng)176m，進(jìn)深16.5m；2樓總銷(xiāo)售面積為4824。建筑形式為連廊式騎樓。·方案二各樓層面積樓層可售面積持有面積-

6、1F835220001F4824/2F4824/總計(jì)180002000·方案二經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃-1F：小超市、電器或者書(shū)城次主力店+電腦散鋪書(shū)城或者電腦次主力店+文具、辦公用品散鋪1F：食街2F：大宗餐飲+休閑改變通道走向，兩端拉平，街鋪進(jìn)深全部做10m3、方案三（多個(gè)次主力店建筑規(guī)劃及面積分布）負(fù)1F：臨街面78m（已除去超市入口10m）臨街面232m（已除去超市入口8m與左側(cè)廣場(chǎng)處重復(fù)計(jì)算10m）臨街面48m臨街面24m，2段共48m次主力店，規(guī)劃1000。次主力店，規(guī)劃2500。次主力店入口，共18m臨街面290m說(shuō)明：臨街面總長(zhǎng)696m，鋪位進(jìn)深10m，總銷(xiāo)售面積6960，左端持

7、有一個(gè)1000的次主力店，右端持有一個(gè)2500的次主力店，持有面積共3500。進(jìn)深做13.5m，共長(zhǎng)112m1F：500次主力店500次主力店進(jìn)深13.5m，長(zhǎng)48m進(jìn)深13.5m，長(zhǎng)40m進(jìn)深13.5m，長(zhǎng)共48m1500次主力店說(shuō)明：總臨街面248m，進(jìn)深13.5m；1樓總銷(xiāo)售面積為3348。共持有3個(gè)次主力店，總面積為2500。進(jìn)深13.5m，長(zhǎng)共16m2F：安排會(huì)所面積進(jìn)深13.5m，長(zhǎng)共48m進(jìn)深13.5m，長(zhǎng)56m進(jìn)深13.5m，長(zhǎng)40m進(jìn)深13.5m，長(zhǎng)共112m說(shuō)明：總長(zhǎng)272m，進(jìn)深13.5m；2樓總銷(xiāo)售面積為3672。建筑形式為連廊式騎樓。·方案三各樓層面積樓層可

8、售面積持有面積-1F696035001F334825002F3672/總計(jì)139806000·方案三經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃-1F：電器或者電腦次主力店+文具、辦公用品散鋪1F：小超市+洋快餐+書(shū)店+食街或者社區(qū)便利街2F：大宗餐飲+休閑說(shuō)明：次主店業(yè)態(tài)可根椐商戶要求進(jìn)行樓層輪換。第二部分 中海佛山萬(wàn)錦豪園商業(yè)價(jià)值評(píng)估一、 不同定位情況下售價(jià)與收益評(píng)估由于項(xiàng)目定位及建筑規(guī)劃分為帶主力店、負(fù)一樓帶二個(gè)次主力店及帶多個(gè)次主力店三種情況。根據(jù)片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景及佛山市商業(yè)規(guī)劃來(lái)看，千燈湖板塊被視為佛山中心商圈的組團(tuán)商業(yè)中心，片區(qū)規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r明朗，整體商業(yè)發(fā)展成熟時(shí)，如果采取方案一，項(xiàng)目介于區(qū)域級(jí)商業(yè)中心

9、與社區(qū)商業(yè)中心之間；如果采取方案二，項(xiàng)目只能視為市級(jí)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)社區(qū)商業(yè)；如果采取方案三，項(xiàng)目介于市級(jí)熱點(diǎn)社區(qū)商業(yè)與社區(qū)商業(yè)中心之間。以下對(duì)三種不同定位分別進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。·方案一1、街鋪銷(xiāo)售價(jià)格評(píng)估采用該方案時(shí)，項(xiàng)目可視為介于社區(qū)級(jí)商業(yè)中心與區(qū)域級(jí)商業(yè)中心之間的商業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)得出的商業(yè)規(guī)律可知，該級(jí)別商鋪均價(jià)應(yīng)為3.55.7萬(wàn)/，其平均值為4.6萬(wàn)/在項(xiàng)目周邊規(guī)劃還不明朗，超市主力店進(jìn)駐意向不強(qiáng)的前提下，項(xiàng)目街鋪均價(jià)應(yīng)低于二者之間的平均值,預(yù)計(jì)為4萬(wàn)/左右。2、項(xiàng)目最終收益評(píng)估樓層可售面積持有面積單價(jià)銷(xiāo)售額-1F538040002.8萬(wàn)/1.51億元1F336029604萬(wàn)/1

10、.34億元2F/4300/總計(jì)874011260/2.85億元3、銷(xiāo)售策略-1樓與1樓采取返租2年的銷(xiāo)售模式，如果按8%的年回報(bào)率話，該方案實(shí)際收益為2.85億×84%=2.39億。·方案二1、街鋪銷(xiāo)售價(jià)格評(píng)估如果采用方案二，項(xiàng)目只能算是市級(jí)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)社區(qū)商業(yè)。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)得出的商業(yè)規(guī)律可知，該級(jí)別商鋪均價(jià)為2.5萬(wàn)/。與亞藝板塊商鋪相比，本項(xiàng)目鋪位面積相對(duì)較大，進(jìn)深也要深上許多，鋪位均好性相比較差。但考慮到本項(xiàng)目有地鐵、金融區(qū)等利好因素支撐，項(xiàng)目一樓街鋪價(jià)格同樣定為2.5萬(wàn)/。2、項(xiàng)目最終收益評(píng)估樓層可售面積持有面積單價(jià)銷(xiāo)售額-1F835220002萬(wàn)/1.67億元1F4

11、824/2.5萬(wàn)/1.21億元2F4824/1.2萬(wàn)/0.58億元總計(jì)180002000/3.46億元3、銷(xiāo)售策略-1樓與1樓采取返租2年的銷(xiāo)售模式，如果按8%的年回報(bào)率話，該方案實(shí)際收益為2.88億×84%=2.42億。由于2樓以經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂(lè)為主，需要長(zhǎng)期的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)年限，故采取帶租約轉(zhuǎn)讓或者至少返租5年以上的銷(xiāo)售模式。由于銷(xiāo)售模式難以確定，暫按原收益計(jì)算銷(xiāo)售總值，即0.58億。方案二總銷(xiāo)售收益約為2.42+0.58=3億。由于2樓銷(xiāo)售策略無(wú)法確定，最終實(shí)際收益可能會(huì)低于3億。·方案三1、街鋪銷(xiāo)售價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目方案三設(shè)置了多個(gè)次主力店，也能對(duì)項(xiàng)目起一定的帶動(dòng)作用，所以可以將項(xiàng)

12、目視為介于市級(jí)熱點(diǎn)社區(qū)商業(yè)與社區(qū)商業(yè)中心之間的商業(yè)項(xiàng)目。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)得出的商業(yè)規(guī)律可知，該級(jí)別商鋪均價(jià)應(yīng)為2.53.5萬(wàn)/之間。因此該方案一樓街鋪均價(jià)取二者之間的平均值，即3萬(wàn)/。2、項(xiàng)目最終收益評(píng)估樓層可售面積持有面積單價(jià)銷(xiāo)售額-1F696035002.2萬(wàn)/1.53億元1F334825003萬(wàn)/1億元2F3672/1.2萬(wàn)/0.44億元總計(jì)139806000/2.97億元說(shuō)明：方案三與方案二比較起來(lái)，方案三在1樓增加了3個(gè)次主力店，對(duì)于-1樓商鋪會(huì)產(chǎn)生一定的帶動(dòng)作用，所以在方案二的-1樓售價(jià)基礎(chǔ)上上浮10%，即方案三-1樓商鋪均價(jià)為2.2萬(wàn)/。3、銷(xiāo)售策略-1樓與1樓采取返租2年的銷(xiāo)售模式

13、，如果按8%的年回報(bào)率話，該方案實(shí)際收益為2.53億×84%=2.13億。由于2樓以經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂(lè)為主，需要長(zhǎng)期的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)年限，故采取帶租約轉(zhuǎn)讓或者至少返租5年以上的銷(xiāo)售模式。由于銷(xiāo)售模式難以確定，暫按原收益計(jì)算銷(xiāo)售總值，即0.44億。方案二總銷(xiāo)售收益約為2.13+0.44=2.57億。由于2樓銷(xiāo)售策略無(wú)法確定，最終實(shí)際收益可能會(huì)低于2.57億。二、不同定位情況下收益及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比主力店情況銷(xiāo)售單價(jià)（萬(wàn)/）總銷(xiāo)售收益（億元）實(shí)際銷(xiāo)售收益（億元）銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)招商難度對(duì)樓盤(pán)提升方案一-1F：2.8 1F：42.85 2.39除去主力店面積后，需要銷(xiāo)售的面積相對(duì)較少，且在有主力店支撐的情況下

14、，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，投資客可接受程度更高。有主力店帶動(dòng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。主力店：就目前情況來(lái)看，招商有一定難度，只能招愿意做戰(zhàn)略的商家；待項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)進(jìn)程明朗后，超市商家還是有進(jìn)駐項(xiàng)目的可能。散鋪：1樓街鋪招商難度較小。-1樓商鋪招商難度相對(duì)較大，如果能招進(jìn)主力店，難度會(huì)相應(yīng)變小許多。引入主力店超市，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目散鋪有一定的帶動(dòng)作用，對(duì)樓盤(pán)形象也產(chǎn)生提升作用。方案二-1F：21F：2.52F：1.23.46 3由于沒(méi)有主力店，需要銷(xiāo)售的面積增多，銷(xiāo)售壓力相對(duì)較大。該方案一層沒(méi)有主力店的情況下，街鋪只能是一條散街，可經(jīng)營(yíng)的也是含金量較低的業(yè)態(tài)，商鋪投資價(jià)值不高，投資客接受程度會(huì)大打折扣。無(wú)主力店帶動(dòng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。整個(gè)項(xiàng)目較商難度較大，一樓能招到的只是一些含金量較低的業(yè)態(tài)，承租能力較差。負(fù)一樓做主題化經(jīng)營(yíng)的話，招商壓力相對(duì)會(huì)變少。沒(méi)有主力店的情況下，項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)人氣不足，散鋪商戶經(jīng)營(yíng)壓力較大，可能會(huì)導(dǎo)致商鋪空置較多，對(duì)樓盤(pán)形象產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。方案三-1F：2.21F：32F：1.22.972.57盡管沒(méi)有主力店，但是次主力店較多，在其帶動(dòng)下，銷(xiāo)售壓力要比方案二小。相對(duì)于方案一，由于次主