房地產(chǎn)管理我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

1、10我國房地產(chǎn)市場回顧及未來走勢分析陳穎玫張靖峰一、本輪房地產(chǎn)周期回顧本輪房地產(chǎn)周期隨著我國本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇（1998-現(xiàn)在）而產(chǎn)生， 大致分為無泡沫理性上漲、泡沫形成時(shí)期、泡沫的非理性膨脹三個(gè)階 段。（一）房地產(chǎn)無泡沫理性上漲階段（1998-2002 ）1998年，政府出臺了多種措施刺激國內(nèi)需求，產(chǎn)生了明顯的效 果。在經(jīng)濟(jì)回升的拉動下，居民收入提高，購買力逐漸增強(qiáng)，城市化 速度隨著經(jīng)濟(jì)增長而加快。1998年是房地產(chǎn)需求增長的關(guān)鍵一年， 其中兩項(xiàng)政策舉措對拉動房地產(chǎn)需求起到了極大的推動作用。一是住房實(shí)物分配制度的取消。二是房地產(chǎn)貸款政策的全面實(shí)施。1998年4月7日，人民銀行發(fā)布關(guān)于加大住房信貸投

2、入，支持住房建設(shè)與 消費(fèi)的通知，支持商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和普通住房建設(shè)， 1999年又進(jìn)一步擴(kuò)大貸款利率優(yōu)惠幅度。房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速 發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。11511311110910710510310199979503 cP 03(P 03 cP03(903c903d9c3cP03c9c3cP_07198-袴8袴92c002(0護(hù)201-昇護(hù) 尹護(hù)2護(hù)2護(hù) 護(hù) b 尹護(hù)M土地交易價(jià)格指數(shù)一一房屋銷售價(jià)格指數(shù) T一房屋租賃價(jià)格指數(shù)圖 1 1998-2007 年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（二）房地產(chǎn)泡沫形成時(shí)期（ 2002-2004 年）在房地產(chǎn)價(jià)格上漲一段時(shí)間以后， 市場上

3、開始出現(xiàn)投機(jī)心理， 拉 動了購房需求的進(jìn)一步增加。 隨著房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期的形成， 房地 產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面繼續(xù)擴(kuò)大， 價(jià)格被進(jìn)一步推高， 房地產(chǎn)價(jià)格上 漲的預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)。如此反復(fù)，房地產(chǎn)市場價(jià)格開始偏離基礎(chǔ)價(jià)值， 泡沫開始出現(xiàn)。 2002 年開始，房價(jià)增速迅速提高到 4.3% ，并一直保 持在 4-5% 左右。（三）泡沫的非理性膨脹階段（ 2004- 現(xiàn)在） 在這一時(shí)期，房價(jià)上漲預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化，市場“羊群效應(yīng)”愈發(fā) 明顯，非理性的投資者大量涌入，市場需求繼續(xù)放大。分地區(qū)看，在 這一階段前期即 2004-2005 年，以長三角地區(qū)的房價(jià)飆升為主要標(biāo) 志，當(dāng)時(shí)市場投機(jī)和非理性因素非常明顯。 2

4、005 年，國家出臺宏觀 調(diào)控政策，市場經(jīng)歷了短暫的盤整，長三角地區(qū)房價(jià)增速明顯回落， 市場觀望氣氛加重。但是，房價(jià)上漲預(yù)期迅速打破了市場的沉悶。 2006 年開始，北京、珠三角地區(qū)的房價(jià)增速加快。 2005 年以前上 海等地的房價(jià)增長率明顯快于全國大中城市平均房價(jià)增長率， 但之后 下滑到全國水平以下；與此相反，北京、深圳房價(jià)在 2005 年以前低 于全國平均增速， 2006 年以后卻持續(xù)高于全國平均增速。在泡沫膨脹階段，非理性氣氛較濃。一是買家普遍存在房價(jià)上漲 的心理預(yù)期，市場上買家不看重租金收益，房屋閑置占相當(dāng)比重。房 屋閑置指存量房既未出租又非自住。 人民銀行金融市場司抽樣調(diào)查顯 示，2

5、005 年 11 月，北京等 10 城市住房空置率（閑置住房在全部調(diào) 查樣本中所占比例）平均為 10% ；2006 年 11 月北京等 16 城市住 房空置率平均為 6.94% ，實(shí)際可能更高。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 對于投資者型購 房而言，不出租的原因主要是他們預(yù)計(jì)持有房產(chǎn)的時(shí)間短， 若未裝修 新房出租的話，需要投入裝修費(fèi)，但今后轉(zhuǎn)售的價(jià)格并不劃算，因此 選擇閑置。這也說明了， 5 年?duì)I業(yè)稅政策對買家短期出讓房產(chǎn)幾乎不 構(gòu)成影響，近期經(jīng)濟(jì)適用房要求“ 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用 房價(jià)格下跌， 表明相當(dāng)一部分投資型購房人的存在， 而且他們預(yù)期持 有時(shí)間低于 5 年。二是從土地交易來看， 一些大城市

6、屢屢拍出天價(jià)土 地，按照成本計(jì)算的房價(jià)大大高于周邊當(dāng)前同類住房的價(jià)格， 說明開 發(fā)企業(yè)中存在一定的非理性心理。 三是部分地區(qū)哄抬價(jià)格， 惜售嚴(yán)重。 由于房產(chǎn)難以在短期內(nèi)增加供給，一旦信息不對稱，極容易制造“供 不應(yīng)求”的幻覺。 一些地方形成區(qū)域價(jià)格領(lǐng)跑制，由某個(gè)較大的開發(fā) 項(xiàng)目率先漲價(jià)，其它項(xiàng)目以及二手房也隨之跟進(jìn)，哄抬價(jià)格。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行指標(biāo)分析 由于房地產(chǎn)地區(qū)差異大，除了看全國指標(biāo)，還要看地區(qū)指標(biāo)。由 于我國區(qū)域廣大，泡沫破滅很可能發(fā)生在個(gè)別城市。（一）部分地區(qū)房價(jià)絕對值和增速“雙高”值得關(guān)注2002 、2003 年以來房屋銷售價(jià)格快速上升，增速在 2004 年下 半年至 2005

7、 年上半年達(dá)到頂峰，之后有所回落，但仍保持在 5% 以 上。特別值得警惕的是， 2007 年以北京、深圳等為代表的一些城市 呈現(xiàn)房價(jià)絕對水平和增速“雙高”趨勢。表1 2007年全國35個(gè)省會城市房屋銷售價(jià)格和增速銷售價(jià)格（2007年12月）2007年銷售價(jià)格平均增速排序城市銷售價(jià)格排序城市銷售價(jià)格增速（%）1深圳9451.21深圳16.32北京8639.32北京11.43上海8617.93烏魯木齊9.04廈門8155.84寧波8.65寧波7957.75長沙8.46杭州7751.26石家莊7.67廣州7188.97南寧7.68南京6108.88成都7.69大連5808.19大連7.210成都53

8、99.110杭州7.211天津5244.111廈門7.012青島5157.412天津6.913福州5148.513重慶6.914南昌4550.414貴陽6.915濟(jì)南4498.715南昌6.816西安4316.016福州6.817長沙4189.017哈爾濱6.818太原4061.118廣州6.619合肥3881.019南京6.620沈陽3797.820?？?.621昆明3758.221青島6.522貴陽3705.322長春6.423重慶3664.023西安6.424石家莊3554.324鄭州6.325烏魯木齊3359.825沈陽6.126蘭州3359.126蘭州6.027鄭州3344.527武

9、漢5.228南寧3286.328濟(jì)南5.229武漢3269.229太原4.430哈爾濱3198.330呼和浩特4.431銀川3130.731銀川3.932呼和浩特2528.232西寧3.833西寧2492.033昆明3.534長春2490.834上海3.435?？?409.135合肥1.8注：2007年12月份房屋銷售價(jià)格為作者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2005年2季度35個(gè)省會城市房屋銷售價(jià)格及 2007年12月份房屋價(jià)格指數(shù)計(jì)算，包含了新房價(jià)格和存量房價(jià)格。 2007年35城市房屋銷售價(jià)格平均增速，作者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2007年12個(gè)月同比增速計(jì)算的平均值。（二）地價(jià)增速反彈從2002年開始

10、到2005年全國土地價(jià)格連續(xù)4年出現(xiàn)大幅度增 長，且地價(jià)對房價(jià)的拉動作用十分明顯。2005年末地價(jià)有所回調(diào)，但2007年呈現(xiàn)反彈跡象。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，地價(jià)上升既可能推動未來 房價(jià)走高，也可能因市場需求不足而導(dǎo)致房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)危機(jī)，引發(fā)市場衰退。（三）房價(jià)租金嚴(yán)重背離，投機(jī)比重加大房屋租賃價(jià)格增長乏力，售價(jià)與租金顯著背離。相對于高房價(jià)， 租金增速自2002年開始基本保持在1-2%左右，房屋銷售價(jià)格與租 賃價(jià)格之間背離呈現(xiàn)越來越大的趨勢。按照國際房價(jià)租金比200，我國絕大多數(shù)城市的房價(jià)租金比已超過 300。雖然房價(jià)租金比過大可以 用偏好購房的消費(fèi)習(xí)慣解釋，但是由于消費(fèi)習(xí)慣在短期內(nèi)相對穩(wěn)定， 從動態(tài)來

11、看，我國房價(jià)租金比增加過快，顯然含有投機(jī)增大的成分。（四）房價(jià)收入比高于國際警戒值房價(jià)收入比逐年降低，但仍高于 6的國際警戒值。表2全國和部分城市房價(jià)收入比2000200120022003200420052006全國14.813.912.712.112.111.710.4北京15.614.113.312.011.010.48.9上海10.49.910.210.811.711.79.3注：價(jià)格采用35城市價(jià)格系統(tǒng)，包括新房和二手房；收入采用城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入; 房屋總價(jià)按照人均居住建筑面積26平米計(jì)算（五）房地產(chǎn)交易量萎縮少數(shù)高房價(jià)城市新建住宅交易面積和交易額出現(xiàn)負(fù)增長，呈現(xiàn)價(jià) 高量低態(tài)勢。

12、例如 ,北京 2007 年前 11 個(gè)月累計(jì)房屋銷售面積比去年 同期減少 8.99% 。三、房價(jià)未來走勢判斷（一）預(yù)期對房價(jià)的影響 影響預(yù)期的因素比較復(fù)雜，政府政策以及媒體宣傳都會影響到市 場預(yù)期。在兩次調(diào)控后，房價(jià)增速依然較快，新政策的出臺效果主要 在于政策本身是否具有緩解房價(jià)上漲的功能， 同時(shí)還要看政策執(zhí)行是 否到位。我們認(rèn)為，一是開征物業(yè)稅，二是土地供應(yīng)及相關(guān)政策，譬 如能否避免短期內(nèi)土地供應(yīng)的緊縮，能否抑制土地二級市場的壟斷， 以及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革等問題。媒體宣傳對預(yù)期的影響不容忽視，不排除媒體與開發(fā)商結(jié)成利益 聯(lián)盟為房價(jià)上漲造勢。 為此， 政府應(yīng)及早認(rèn)識到房地產(chǎn)信息披露的重 要性，重

13、拾話語權(quán)，樹立公信力，有效地引導(dǎo)市場預(yù)期。（二）政府規(guī)范房地產(chǎn)交易、治理價(jià)格壟斷對房價(jià)的影響 可以預(yù)見，規(guī)范房地產(chǎn)交易、治理價(jià)格壟斷對抑制房價(jià)上漲能起 到立竿見影的效果。 事實(shí)上， 政府要求打擊囤積房源和操縱哄抬價(jià)格 由來已久， 2005 、2006 年中央和地方都出臺了相關(guān)措施，但效果并 不理想。究其原因，一是開發(fā)商已形成利益聯(lián)盟，在壟斷市場信息等 方面具有優(yōu)勢， 針對政府的管理措施采取規(guī)避對策， 譬如推遲申請預(yù) 售證，削弱了政策效果。二是管理部門對開發(fā)商的懲罰力度不夠。三 是現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息披露環(huán)節(jié)仍存在很多缺陷， 盡管宏觀調(diào)控后許多 地方都建立或完善了房地產(chǎn)交易登記體系， 目前一個(gè)非常重

14、要的問題 就是在現(xiàn)有信息披露制度下， 開發(fā)商仍然存在囤房的機(jī)會， 因?yàn)殚_發(fā) 企業(yè)可以通過虛擬購房人進(jìn)行網(wǎng)上簽約， 使得網(wǎng)上顯示樓盤旺銷的局 面，但由于改簽交易合同的權(quán)利由開發(fā)商掌握， 事后可以幾乎沒有任 何難度將該房源另行出售， 而且還可以規(guī)避二手房營業(yè)稅。 如果不刺 破開發(fā)商囤房這一毒瘤， 不堵上開發(fā)商囤房的制度漏洞， 房價(jià)上漲的 幻覺恐難以破滅。政府必須下大力氣對這一市場失靈現(xiàn)象進(jìn)行糾正， 充分發(fā)揮智慧與開發(fā)商進(jìn)行博弈，抑制開發(fā)商操縱價(jià)格的行為。（三）房地產(chǎn)供求對房價(jià)的影響1、供給情況 房屋供給主要包括新房和存量房，前者可以參考新開工面積，后 者主要看拆遷規(guī)模。 由于我國房屋可以預(yù)售， 房

15、屋新開工大概在半年 左右就能夠銷售， 也就意味著這部分新開工面積可以在半年后投入市 場，形成供給。從全國來看，近幾年住宅新開工面積逐年遞增，但基 于房地產(chǎn)區(qū)域性較強(qiáng)的特點(diǎn)， 這一指標(biāo)并不能有效說明部分城市的問 題。從指標(biāo)看， 幾個(gè)大城市的住宅新開工面積呈遞減狀態(tài)，說明了這 些地區(qū)近期的新建住宅供應(yīng)量是下降的。拆遷規(guī)模主要影響到存量房的數(shù)量減少。在西方國家，城市發(fā)展 和房地產(chǎn)建設(shè)已步入穩(wěn)定期， 大規(guī)模的拆建很少， 存量房的數(shù)量相對 穩(wěn)定。而我國正處于城市建設(shè)快速發(fā)展期， 拆遷較頻繁。過多的拆遷， 可能造成存量房減少， 即使新房供應(yīng)保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模， 總的供給量也 將受到影響2 、需求情況房地產(chǎn)泡沫

16、是否破滅，關(guān)鍵在于最終是否有自主型購房的有效需 求作為支撐。而有效自住需求的形成，主要在于：第一，人口流動和 家庭結(jié)構(gòu)。人口流動是正?，F(xiàn)象， 但如果人口流入長期大于人口流出， 將造成城市人口快速增長。 近幾年， 幾個(gè)大城市的人口凈流入呈快速 上升趨勢。而家庭結(jié)構(gòu)的影響也不容忽視， 社會觀念的變遷導(dǎo)致單身、 離婚增多，家庭戶數(shù)越來越多，客觀上增大了住房需求。第二，居住 環(huán)境改善的要求。盡管統(tǒng)計(jì)顯示我國城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到了 26 平 米，但鑒于收入差距拉大， 在一部分家庭擁有多套住房的情況下，還 有大部分人居住環(huán)境狹小陳舊老化，亟待改善。第三，購買力情況， 主要是收入水平和銀行信貸情況。 近年，

17、我國城鎮(zhèn)人均可支配收入和 銀行個(gè)人購房貸款都經(jīng)歷了快速增長，但不排除房價(jià)上升過快趨勢 下，房貸首付比例可能上調(diào)，加上利率不斷升高，以及銀行嚴(yán)格審核 的因素，造成總的貸款額度增長放慢， 從而起到抑制住房需求擴(kuò)張的 作用。（四）利率調(diào)整對房價(jià)的影響 利率調(diào)整的影響表現(xiàn)為存款利率和貸款利率兩方面。存款利率影 響到居民的資產(chǎn)選擇， 提高存款利率將增大投資購房的機(jī)會成本， 削 弱房地產(chǎn)投資的吸引力， 減少房地產(chǎn)需求。 貸款利率則影響房地產(chǎn)商 和個(gè)人抵押借款人的資金成本。貸款利率的提高造成負(fù)債成本增高， 對需求和供給產(chǎn)生抑制作用， 影響程度視雙方的承受能力而定。 受開 發(fā)滯后的影響， 利率上調(diào)對房地產(chǎn)需求

18、方的影響更加明顯， 對價(jià)格的 影響可能跟雙向的力度有關(guān)。 如果利率提高過快， 可能造成違約增加， 如果金融系統(tǒng)不夠穩(wěn)健， 則可能產(chǎn)生金融危機(jī)， 嚴(yán)重時(shí)造成房地產(chǎn)衰 退。目前，我國已步入利率上調(diào)階段，在 2007 年幾次提高存款利率 后，當(dāng)前購房出租的收益率已低于銀行 1 年期存款利率。 貸款利率上 調(diào)的作用還沒有完全顯現(xiàn)，調(diào)整幅度不高，在執(zhí)行 0.85 下限后，個(gè) 人購房 5 年以上實(shí)際貸款利率為 6.4% ，從本輪經(jīng)濟(jì)周期來看，仍處 于中間水平。如果開發(fā)商的資金成本升高，還款壓力增大，加上銷售 收入減少，有可能通過降價(jià)來加快資金回籠。（五）稅收政策的影響 由于存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，增加稅負(fù)將直接抬高房地產(chǎn)價(jià)格，近期二手 房營業(yè)稅和土地增值稅有關(guān)政策的實(shí)施就是一個(gè)力證。 但今后稅收政 策可能會集中在稅負(fù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，譬如改變“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的 一貫做法，減少流通環(huán)節(jié)稅收，開征物業(yè)保有稅。如果這一方案能順 利實(shí)施，可以有效減少房屋閑置， 增加房屋供給， 同時(shí)打消投機(jī)熱情， 對抑制房價(jià)上升產(chǎn)生積極影響。