物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)

1、物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)1. 目的建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務(wù)項(xiàng)目的工程管 理。2. 范圍本規(guī)立適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務(wù)項(xiàng)目。3. 管理標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)前期介入、分戶驗(yàn)收、接管驗(yàn)收：見待正式確左發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收指引、 物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)裝修服務(wù)：在交房前制訂裝修手冊(cè)，在交房時(shí)發(fā)放全體業(yè)主物業(yè)公司應(yīng)根拯政府相關(guān)規(guī)眾和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確怎裝修時(shí)間，避免裝修干擾已入住業(yè)主 的正常生活，工程部應(yīng)根據(jù)公司規(guī)泄裝修時(shí)間或當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行巡查物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)項(xiàng)目的具體情況制訂裝修人員及物料進(jìn)岀的路線及時(shí)

2、間業(yè)主的裝修申請(qǐng)?jiān)谌齻€(gè)工作日內(nèi)辦理完畢，并與業(yè)主簽訂裝修服務(wù)協(xié)議物業(yè)公司應(yīng)在交房前對(duì)各種戶型存在的設(shè)計(jì)缺陷、共性問題進(jìn)行識(shí)別，制訂應(yīng)對(duì)描施。 制泄裝修指引，針對(duì)客戶可能出現(xiàn)的裝修需求，在不影響本體和里面情況下制泄統(tǒng)一方案對(duì) 客戶進(jìn)行指導(dǎo)。提示改動(dòng)部分不在質(zhì)保期范疇，對(duì)影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng) 一要求裝修前對(duì)裝修的注意事項(xiàng)及室內(nèi)的設(shè)施布置情況向業(yè)主進(jìn)行交底說明每日必須對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報(bào)內(nèi)容，必須由業(yè)主提供申報(bào)結(jié) 果。違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改，報(bào)告政府，證據(jù)保留裝修結(jié)朿后與業(yè)主、裝修單位進(jìn)行三方驗(yàn)收裝修完畢后，房屋裝修檔案需進(jìn)行存檔遺留工程處理：務(wù)管理處有遺

3、留工程統(tǒng)計(jì)淸單和跟進(jìn)記錄，交房半年內(nèi)，跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理：對(duì)重 大遺留工程有解決的方案，交房一年，已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年，全部 解決形成系統(tǒng)性的建議報(bào)告公司，避免類似問題再出現(xiàn)工程檔案資料：各個(gè)物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺(tái)帳，實(shí)行專人責(zé)任管理，電子目錄上報(bào)公司，項(xiàng)目負(fù) 責(zé)人為第一責(zé)任人，建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機(jī)制，保障資料的長期完整。 新項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處，否則不予驗(yàn)收設(shè)備臺(tái)帳：在交房后三個(gè)月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡，貼于或懸掛于設(shè)備上：由于部分設(shè) 備無法張貼設(shè)備卡如：潛水泵、污水過濾池等無

4、法貼于設(shè)備上，可以在附近醒目位置粘 貼予以標(biāo)識(shí)節(jié)能降耗：在項(xiàng)目交房一年內(nèi)應(yīng)根據(jù)具體情況基本完成肖能改造工作，在不影響正常功能使用的情況下，每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo)，并力爭(zhēng)持續(xù)改進(jìn)公共區(qū)域走廊、公共場(chǎng)所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明普通燈泡采用右能燈（聲控?zé)舨贿m合 節(jié)能燈，但可以適當(dāng)控制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)），并采用控制開啟時(shí)間等行能描施：公 共區(qū)域用水（保潔、綠化、宿舍、食堂等用水），控制水閥的開啟量、采用節(jié)能型器具進(jìn)行 節(jié)約：其它能耗資源的控制使用各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)具體情況建立節(jié)能降耗制度，并進(jìn)行落實(shí)中央空調(diào)通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅(qū)動(dòng)、風(fēng)機(jī)起停控制和實(shí)施熱量il魚管理等 措施來控制能耗維養(yǎng)

5、計(jì)劃：各項(xiàng)目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，保留記錄維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括：供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消 防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計(jì)量?jī)x器、水景（水系）、游泳池、停車場(chǎng)、高空設(shè) 備（吊船、擦窗機(jī)等）等維養(yǎng)計(jì)劃必須與年度預(yù)算相結(jié)合設(shè)備房管理：設(shè)備房?jī)?nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識(shí)，按照公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻，值班人 員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識(shí)；重要和 操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)務(wù)類儀表

6、使用正常無損壞且合格，狀態(tài)標(biāo)示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明 確設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施, 做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用重要設(shè)備房?jī)?nèi)（如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、 電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配巻濕球溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)環(huán)境溫度 應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下，有防鼠防蟲設(shè)施并左期消殺，上述設(shè) 備間配備2個(gè)以上2公斤手提式滅火器和1個(gè)應(yīng)急照明燈設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品應(yīng)該有外來人員登記制度水電表每天必抄，注意觀察水電異動(dòng)的狀況設(shè)備

7、房及庫房中均應(yīng)采用防爆型開關(guān)、燈具噪音污染嚴(yán)重的設(shè)備應(yīng)采用防噪設(shè)施設(shè)備房鑰匙由工程部專人負(fù)責(zé)管理供配電系統(tǒng)管理：屬于三級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級(jí)用電 負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè) 備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄管理項(xiàng)目建立檢査制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整高壓配電室需要有完好的模擬操作盤，高壓操作工具與高壓操作保護(hù)設(shè)施公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關(guān)閉狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)。臨時(shí)取電必須 穿管、作岀警示防護(hù)要求動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值 小于4歐姆電容補(bǔ)償柜

8、功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔 斷器可靠無損壞。補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。補(bǔ)償電容殼體無膨脹，相間對(duì)地絕緣電阻 大于0.5兆歐。功率因數(shù)：不小于0 0.9高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng)：無發(fā)熱變色接線：儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指 示燈完好無損壞無缺項(xiàng)：盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味：配電回路標(biāo)識(shí)淸楚準(zhǔn)確高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào)性質(zhì)酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，左期作泄充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電 解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋發(fā)生停電事故后，5分鐘（特殊困難不超過15分鐘）內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，并至少能

9、連續(xù)運(yùn) 行4小時(shí)發(fā)電機(jī)設(shè)備：內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無 泄漏：發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤滑汕泵、啟動(dòng)電機(jī)，無異常聲音、異常震動(dòng)：柴油發(fā)動(dòng)機(jī) 轉(zhuǎn)速穩(wěn)左。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求；備用柴汕量保持在容器容量的80%附近或確保 電機(jī)連續(xù)工作24小時(shí)的儲(chǔ)備量汕，在柴汕保質(zhì)期到期前，應(yīng)妥善處理儲(chǔ)備的柴汕；若系水 冷式發(fā)電機(jī)，冷水箱水量保持在容積的80%以上，四濾應(yīng)及時(shí)更換：必須配備符合要求的兩 套蓄電池，至少每2個(gè)月輪流切換使用：備有符合要求的切換開關(guān)裝宜：發(fā)電機(jī)接地可靠， 對(duì)噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施：蓄電池組電壓保持在24V左右, 正常情況下，

10、發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位巻。每?jī)芍軉?dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為 15分鐘電梯管理：電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備電梯運(yùn)行穩(wěn)左，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好，從啟動(dòng)到平 層皆無異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤滑良好限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可 靠性供方應(yīng)有資質(zhì)，每月檢修至少一次，有檢修記錄電梯機(jī)房地而應(yīng)鋪裝或進(jìn)行汕漆，門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施保持減速器內(nèi)潤滑汕淸潔和潤滑性能，汕而高度在油標(biāo)規(guī)圮范用內(nèi)轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污

11、，無積水繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、齊種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電 鈴、對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)淸楚 無誤盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊工作而磨損量小于1亳米。間隙應(yīng)均勻緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤滑脂。英動(dòng)作應(yīng)靈 敏可靠鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根，不 允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，電梯故障時(shí)在轎箱內(nèi)能用手將門撥開物業(yè)公司應(yīng)制

12、訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案，如：電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害等電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施，溫度保持在 10度之間，無機(jī)房電梯底坑的防水與排水 的控制措施到位運(yùn)行岀現(xiàn)故障后，有電梯上崗證或具備救援知識(shí)的人員，應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)做相 應(yīng)的救援處理給排水系統(tǒng)管理：水泵運(yùn)行無異響，無異常震動(dòng)。水泵軸無泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3滴/分，填 料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范國內(nèi)，具體操作參 考水泵說明書設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。I匕回閥動(dòng)作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)泄時(shí) 間進(jìn)行淸洗及水質(zhì)檢測(cè)限水、停水按規(guī)泄時(shí)間通知用戶。對(duì)緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案 髙層

13、變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)肖器、控制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線 緊固。供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03MPA范囤內(nèi)。重要管逍上的壓力儀表每年泄期進(jìn)行校驗(yàn)下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。污水水位控 制裝程靈敏可靠，平時(shí)轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電 流小于額定值常用的污水泵要建立巡査制度，保障不返水，不空轉(zhuǎn)，避免污染環(huán)境與浪費(fèi)電能 綜合管溝、化糞池等一立深度的檢査井，使用五防井蓋等相應(yīng)措施保障安全 建立化糞池、下水管線、污水井淸掏檢查計(jì)劃，外委或部分外委工作計(jì)劃 水泵房有報(bào)警設(shè)施，防

14、止爆管有排水溝和防溢水設(shè)施：生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的情況下，生活水箱 安裝低位報(bào)警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置管線上有流水方向指示：生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆，涂料，稀料、焊接等對(duì)水的污染，要有相應(yīng)的 通風(fēng)措施確保安全智能化系統(tǒng)管理：可視對(duì)講系統(tǒng)：管理平臺(tái)機(jī)、單元室外機(jī)、圍墻機(jī)畫而淸晰、聲音淸楚，呼叫、振鈴靈 敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊、線纜標(biāo)識(shí)淸楚正確。室外機(jī)、囤墻機(jī)安裝牢 靠門禁安全報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器動(dòng)作靈敏可靠，線路 布置連接牢固周界防越報(bào)警系統(tǒng)：紅外線接收、發(fā)送效果良好，功能正常；報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作

15、 鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識(shí)淸楚、電源變壓器防水處理良好。探測(cè)器淸潔、安裝牢固停車場(chǎng)道閘系統(tǒng)：服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常，數(shù)據(jù)完整、手動(dòng)按鈕靈活有效，閘 桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動(dòng)良好，閘桿水平，反光紙完好、道閘機(jī)坐固泄穩(wěn)固監(jiān)控?cái)z像機(jī)：內(nèi)外部淸潔無塵，云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，焦距、光圈、方向、測(cè)量電源電壓正常, 安裝牢固，錄像畫而淸晰；畫而切換穩(wěn)定巡更系統(tǒng)：管理電腦、手持終端運(yùn)行正常，數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常，采集數(shù)據(jù)正 常背景音樂及廣播系統(tǒng)：各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常，功能良好、話筒切換正常, 聯(lián)接可靠、揚(yáng)聲器聲音淸晰，無沙啞及無聲等不正?，F(xiàn)象按照保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)電腦進(jìn)行維護(hù)。根據(jù)電腦的實(shí)際情況與使用情況，對(duì)重

16、要部位的錄制硬 盤進(jìn)行調(diào)整，如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨(dú)存儲(chǔ)消防系統(tǒng)管理：消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有 報(bào)警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏 可靠，反向不泄漏。消火栓配宜齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn) 定。消防水泵控制柜指示正常噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器淸潔并定期對(duì)外觀進(jìn)行檢查，同時(shí) 按比例進(jìn)行抽檢消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊處在良好工作狀態(tài)，有聯(lián)動(dòng) 測(cè)試記錄。設(shè)施功能完備無損壞開消防結(jié)合器的扳手要在附近存放，開啟地下消火栓的鑰

17、匙和大閘應(yīng)放在固泄位置消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動(dòng)狀態(tài)，可在消控室內(nèi)加自動(dòng)改手動(dòng)按鈕定期進(jìn)行末端壓力檢查，以確保在正常值內(nèi)卷簾門電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門動(dòng)作程序正確對(duì)消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測(cè)計(jì)劃，并在一立周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施采曖系統(tǒng)管理：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)泄，供回水溫度在規(guī)左的范囤內(nèi)，安全附件靈 敏可靠，安全閥能期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好嚴(yán)格按照鍋爐使用說明書進(jìn)行鍋爐操作鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固市網(wǎng)供熱：熱量計(jì)雖或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量?jī)x器，精度髙于0.5級(jí)。傳感器、變 送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標(biāo)識(shí)。儀表應(yīng)至少應(yīng)

18、每?jī)赡曜笃谡?qǐng)技術(shù)監(jiān)督部門 檢驗(yàn)認(rèn)可換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際情況，泄期的檢査和淸 洗熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水，禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運(yùn)行市網(wǎng)供熱時(shí)，為防止水擊，開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥， 先將凝結(jié)水排凈，待排岀全是蒸汽為止分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進(jìn) 出閘閥標(biāo)識(shí)淸楚，無泄漏無修蝕電加熱采曖：電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐，電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接 線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味；空氣開關(guān)過負(fù)荷保護(hù)、短路保護(hù)靈敏可靠空調(diào)系統(tǒng)管理：冷卻塔內(nèi)填料3-5年進(jìn)行更換，冷卻塔噪音小于6

19、5分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)淸潔, 冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動(dòng)部位無異響，冷卻水、冷凍水的年檢測(cè)報(bào)告齊全風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年淸洗一次；中央空調(diào)新、回風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)至少每 10天淸洗一次冷卻塔設(shè)備、冷水機(jī)組設(shè)備、電機(jī)、水泵嚴(yán)格按說明書進(jìn)行操作，換季啟動(dòng)機(jī)組時(shí)，需 對(duì)冷水機(jī)組進(jìn)行調(diào)試，冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)左可靠。其輸岀參數(shù)應(yīng)與 冷水機(jī)組要求相匹配房屋本體及附屬設(shè)施管理：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢：房屋本體的防需設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆：引下線、 屋頂避雷網(wǎng)線、中性點(diǎn)接地，設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無

20、脫焊，如有生銹，用銀粉修復(fù)空置房水電控制閥門應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，空調(diào)架安裝有序，無生銹、無開焊。室外招牌、 廣告、竟虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損屋而排水與地而雨水井通暢，日常每周巡檢一次，每年開春后、雨季來臨前、第一次大 雨后、入冬結(jié)凍前，均需進(jìn)行屋面防水與地而雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)小區(qū)內(nèi)棟號(hào)有明顯標(biāo)志，小區(qū)入口處和主要路口有總平圖，在大型社區(qū)要有引路標(biāo)識(shí)圖 各種休閑娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角兒童活動(dòng)場(chǎng)所和娛樂設(shè)施無安全隱患，汕漆無脫落，環(huán)境淸潔，色彩活躍，物品整齊 北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應(yīng)的防凍措施

21、，防止靜水的水管水泵凍暴，夏 天根據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對(duì)水景觀的控制開放所有鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年汕漆一次，保證鮮亮木作的翻新和油漆應(yīng)每年進(jìn)行一次操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會(huì)引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施，應(yīng)設(shè)宜使用說明，做好相 應(yīng)的安全警示活動(dòng)區(qū)域要有開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提示景觀照明根據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對(duì)景觀照明的控制開放，室外用電必須保障漏電保 護(hù)完好，無破損線路，盡呈:使用安全電壓加建改造管理：造價(jià)在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙，平而圖與例圖，注明相關(guān)數(shù)據(jù)，如長、 寬、髙、厚、線路的距離、圖例等技術(shù)交底：需要說明施工細(xì)右，重要位世的相關(guān)要求，注意事項(xiàng)，施工工藝，相

22、關(guān)材料 標(biāo)準(zhǔn)，任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)左特殊工程需要對(duì)重要部分的材料封存，如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料 新工藝新材料必須符合相關(guān)規(guī)立，如使用標(biāo)準(zhǔn)，安全標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國家標(biāo)準(zhǔn) 工具管理：各部門應(yīng)建立個(gè)人工具及公用工具領(lǐng)用臺(tái)賬，并指定責(zé)任進(jìn)行管理員工個(gè)人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工賠償：如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管 批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新并履行報(bào)損手續(xù)大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項(xiàng)外還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行 一次保養(yǎng)公用工具中的計(jì)量器具應(yīng)左期送檢，檢驗(yàn)后合格的方可使用計(jì)疑儀器儀表管理：購買儀器儀表時(shí)，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠

23、家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證：并按照相應(yīng)儀器 儀表使用規(guī)泄左期由公司指立部門送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，出具檢驗(yàn)報(bào)告結(jié)果，并有效標(biāo)識(shí)對(duì)于公司和專業(yè)機(jī)構(gòu)均無法檢泄的專用儀器儀表（設(shè)備），由提供儀器的供貨商按公司 規(guī)定的檢定周期出具證明材料受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識(shí)；不合格的儀器儀表（設(shè)備）外送專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)校、修 理或予以報(bào)廢處理，并予以記錄存檔質(zhì)保金退付管理：在接到退付質(zhì)保金申請(qǐng)后立即以公告、短信、電話的形式告知服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，讓業(yè) 主半個(gè)月內(nèi)來報(bào)修，公告要照相，電話要有電話通話記錄、時(shí)間、通知的電話號(hào)碼、被通知 人的姓名以及意見做好證據(jù)收集，確保不引起法律糾紛組織專業(yè)維修人員仔細(xì)排查相關(guān)項(xiàng)目，是否百分百?zèng)]遺留問題，如果存在隱患問題，立 即提出整改，合格為止，即將岀現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)金退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后物業(yè)公司才進(jìn)行 簽字。應(yīng)扣除代付的整改費(fèi)用維修基金使用：由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行