某知名寫字樓市場分析報告

1、某知名寫字樓市場分析報告一、區(qū)域環(huán)境分析1、 道路交通狀況三元橋區(qū)域隸屬燕莎商圈，區(qū)域內(nèi)主要道路有三環(huán)路、亮馬橋路、宵云路、小亮馬橋路等。由于區(qū)域開發(fā)時間較早，區(qū)域內(nèi)主干道路的可通達性很好，但是道路規(guī)模比較落后，路面陳舊。商圈內(nèi)商業(yè)繁華，路經(jīng)該區(qū)的公交車線路繁多，交通便利，但是在上下班時間段經(jīng)常出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。2、 人文、環(huán)境概況三元橋東承空港經(jīng)濟圈，西接東直門交通樞紐國華廣場，北靠四元橋麗都商圈和亞運村、奧運村，南臨CBD三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、鵬潤大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長城飯店、凱賓斯基飯店等眾多高檔寫字樓與五星級酒店。其區(qū)域價值宜追CBD奧運村等熱點區(qū)域，成為BJ的又一塊“黃金區(qū)

2、域”地帶。從區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃來看，規(guī)劃中的BJ承德高速路及地鐵10號線均近在咫尺，同時，國際學校、高檔商業(yè)、消費場所的建設，更給該區(qū)域賦予了較高的增值空間。燕莎商圈是一個國際氛圍濃郁的繁華商業(yè)區(qū)，擁有良好的人文、自然環(huán)境。北有第三使館區(qū)，南有國際學校、亮馬河、朝陽公園，東接規(guī)劃之高爾夫球場。出入該區(qū)域的人士多為高知人群，其中公司白領(lǐng)、企業(yè)主、外籍工作人員居多。3、 生活配套現(xiàn)狀三元橋地區(qū)是一個經(jīng)濟消費水平很高，市政設施成熟，生活配套完善的涉外商圈。這里擁有眾多的金融、商務、餐飲和休閑娛樂場所，如亮馬河大廈、京信大廈、東方大廈、21世紀飯店，長城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店、燕莎友誼商城、女人街、

3、萊太花卉市場、家樂福、世紀劇院酒吧一條街等。4、區(qū)域未來發(fā)展展望三元橋地區(qū)的房地產(chǎn)市場的興起，來自于國家對該區(qū)域的持續(xù)利好，燕莎商圈至今也有十余年時間，是京城有名的涉外商圈。與東部地區(qū)的建國門商圈、CBM圈、朝外商圈等其他商圈相比，這里獨有一種涉外氣氛和商務氣息。特別是因為國際貿(mào)易中心的紐帶作用，這一區(qū)域的涉外性質(zhì)將會被進一步強化，區(qū)域內(nèi)的道路、綠化及原有市政設施定會得到改善，區(qū)域形象也會隨之變得更加國際化。由中遠、首創(chuàng)與華潤三大品牌提出的國門概念讓三元橋開始成為焦點，三元橋區(qū)域的真正價值在此之前一直沒有得到很好的開啟，區(qū)域價值一直沒有很好的整合與提升，三家聯(lián)手打造“國門”形象，將大大提升該區(qū)

4、域的發(fā)展?jié)摿?。目前，三元橋周邊已?jīng)有了比較成熟的燕莎和國展兩大商圈，燕莎發(fā)展平穩(wěn)，國展因為交通瓶頸而面臨發(fā)展極限，三元橋所需要做的也正是目前三大品牌一致達成的共識一一整合三元橋，將燕莎、國展與正在努力成型的太陽宮住宅區(qū)和三元橋經(jīng)濟帶所共同擁有的優(yōu)勢資源凝聚在三元橋，多元化合成一個龐大的體系，借助獨特的外部聯(lián)通優(yōu)勢（亞運村、CED東宜門區(qū)域、望京麗都商圈、機場一溫榆河豪宅區(qū)的交匯點）和人氣，打造一個全新的“國門”形象區(qū)指日可待。二、區(qū)域項目與競爭分析三元橋地區(qū)是倍受開發(fā)商青睞的投資熱土，近幾年來高檔公寓是這一區(qū)域的主力開發(fā)物業(yè)類型。如靜安中心、瑞城中心、亮馬名居、福景苑、嘉和麗園、國際港等。1、

5、區(qū)域項目分析A靜安中心占地面積9908平方米總建筑面積11.8萬平方米【智拓精文】某知名寫字樓市場分析報告樓體構(gòu)成地下三層，地上27層片型分析面積由164平方米至整層3550平方米，大開間辦公格局。物業(yè)設施8部豪華型三菱客梯、一步貨梯，中央空調(diào)。帶無線漫游租賃價格15美元/平方米配套銀行、員工餐廳、商務中心、健身中心，300個停車位客片組成大M國內(nèi)投資客尸，以及一些國際機構(gòu)的辦事處產(chǎn)品定位5A級寫字樓B、瑞城中心占地面積3.29萬平方米總建筑面積25.6萬平米建筑形式板式框架剪力墻片型分析250平米，占總尸數(shù)25%在銷套數(shù)約100套價格水平均價：2750美金/建筑平方米的年齡主要集中在35客片

6、組成主要是一些大公司的總裁，少M外籍客六層次單一，他們45歲之間，一般是四口之家，需要大片型，需要書房,另外還有一些做金融的客尸產(chǎn)品定位一集超五星級酒店、高檔外銷公寓、甲級寫字樓為一體的綜合高檔物業(yè)。G第三置業(yè)占地面積1.934萬平方米（一期占地：10393.5平方米）總建筑面積19.4635萬平方米（一期總建面：79909.23平方米）建筑形式塔樓片型分析89m2-286川的自由分割組合，100川為主，全部是大開間。在銷套數(shù)300余套價格水平均價9380元/平方米客尸組成辦公自用和投資，具中辦公自用的居多。產(chǎn)品定位公寓立項的寫字樓D福景苑占地面積5000平米總建筑面積5萬平方米建筑形式塔樓片

7、型分析一居88,102,117,143平米；二居179,194平米；三居228,272平米；四居373,392平米（復式）在銷套數(shù)無價格水平均價：2500美金/建筑平方米客片組成國內(nèi)、XG海外人士自住或投資，TG日本，德國，美國等人為主要租尸產(chǎn)品定位適合外國人及海外人士居住的高檔公寓E、亮馬名居占地面積1.414萬平方米總建筑面積8.2萬平方米建筑形式塔樓片型分析90川、140川、230m2在銷套數(shù)無價格水平起價：11000元/平方米客片組成大M國內(nèi)投資客尸/【智拓精文】某知名寫字樓市場分析報告產(chǎn)品定位高檔投資型公寓F、嘉和麗園占地面積1萬平方米總建筑面積8.7萬平方米建筑形式塔樓片型分析四室

8、202.53m2,三室187.31m2,二室108.78m2在銷套數(shù)無價格水平9600元/平方米客戶組成企業(yè)主產(chǎn)品定位以居住為主的高檔公寓小結(jié)區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)規(guī)模都不大，占地面積一般在1萬平方米3萬平方米之間。建筑形式以20層以上的高層塔樓為主，主流定位于可投資的高檔商住公寓。價格水平普遍偏高，整體均價在14600元/平方米左右。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以大戶型居多，三居和四居是該區(qū)域的主力戶型，面積以180平方米一一250平方米為主。三、區(qū)域住宅消費客層分析1、構(gòu)成分析A、投資：東三環(huán)燕莎商圈是BJ涉外商務氛圍最濃郁的地區(qū)，區(qū)域云集了京城近三成的高檔寫字樓，加入WTOf,越來越多的外籍人士涌入京城，許多跨

9、國大企業(yè)紛紛入住，為這個區(qū)域的居住類物業(yè)提供了強大的房客流。最早來京的國外人士，如各國使館官員、跨國公司駐華機構(gòu)、三資企業(yè)總裁、高級管理人員和海外華人、GAT同胞等，在市內(nèi)的公寓多數(shù)定于此地，成為區(qū)域內(nèi)中高檔公寓的主要使用者。這部分客戶中除少量穩(wěn)定型客戶會產(chǎn)生購買用于自住外，很大比例成為區(qū)域高檔公寓的租務市場中的主要租客。由于這一區(qū)域用地面積的限制，土地稀缺性凸顯，客廣地疏，房產(chǎn)投資的風險相對較小，使得這一地區(qū)的商檔公寓項目多被投資客戶消化，成為住宅消費市場的主要投資型買家，主要為來自國內(nèi)、XG及海外有強大經(jīng)濟實力及投資經(jīng)驗的客尸。B、自?。毫鲃有圆粡姷耐饧賳T/商務人士、對燕莎商圈成熟涉外環(huán)

10、境有依賴感和歸屬感的歐美公司高收入管理層、依托跨國企業(yè)生存發(fā)展的私營企業(yè)主、外地企業(yè)駐京機構(gòu)等也成為這一區(qū)域中高端公寓市場的主要自用型買家。2、特征分析A、 職業(yè)：使館官員、跨國公司、貿(mào)易公司等為主，及相關(guān)為其服務的金融、法律、財會、廣告、翻譯等相關(guān)行業(yè)的企業(yè)主、高級職員、管理人員等，其中外籍人士占一定比例B、 年齡：30-45歲之間C、 收入：有穩(wěn)定的高薪收入，租住客戶大多有住房津貼D、 工作特點：公司環(huán)境規(guī)范，工作緊張，節(jié)奏快E、 居住特點：離辦公地點近，生活依賴社會化服務，強調(diào)方便、快捷，并注重檔次與身份相符F、 偏好：涉外商務環(huán)境、外籍人士居住氛圍、生活居住中的西方審美標準四?區(qū)域?qū)懽?/p>

11、樓市場前景分析1、供應量激增，市場競爭激烈20XX年寫字樓市場除了有新盤的放M外，還有很多去年已經(jīng)出現(xiàn)端倪但未曾進行過實際銷售的項目，預計今年東部將有大量的寫字樓項目竣工交付使用，由此我們可以看出今年部地區(qū)的寫字樓市場的競爭將會比較激烈，近兩年以及隨后幾年內(nèi)外資企業(yè)尤其市金融、保險及服務行業(yè)的外資企業(yè)會更多的進駐BJ,而且東部地區(qū)一直以來是這些企業(yè)的首選之地，供應量的激增必然引起市場競爭的加劇。2、 外資需求強勁，內(nèi)資機構(gòu)也不示弱三元橋地區(qū)是BJ吸引外資企業(yè)最多的地區(qū)之一，由于該區(qū)域已經(jīng)初步具備了國際化商務中心的辦公條件，受世界宏觀經(jīng)濟形勢的影響比較大，隨著國家面向金融業(yè)出臺了一系列的配套政策

12、，例如設立金融發(fā)展專項資金，對新入駐的金融機構(gòu)提供購房和租房補貼等。作為寫字樓的大客戶，金融業(yè)的發(fā)展將極大地刺激該區(qū)域的寫字樓市場需求。在外資企業(yè)需求增加的同時，中資機構(gòu)也不甘示弱，除了大型企業(yè)對東部甲級寫字樓的需求外，大多數(shù)的中資機構(gòu)是以游散兵的形式吸納消化了東部大多數(shù)的次甲級、乙級寫字樓及商務類公寓。3、 高檔寫字樓變數(shù)大，中低檔寫字樓將成為亮點由于今年東部地區(qū)市場潛在供應量較大，可能造成東部寫字樓市場的供需結(jié)構(gòu)失衡，因此將從很大程度上沖擊三元橋一帶的寫字樓市場，由于供大于求的市場結(jié)構(gòu)，短期內(nèi)寫字樓市場的租金水平還會保持穩(wěn)中微降的局面?東部地區(qū)的高檔寫字樓已經(jīng)達到甚至超過了飽和的程度，大型外資企業(yè)和中資企業(yè)的需求必然是少數(shù)的，而絕大多數(shù)的中資機構(gòu)和一部分小型的外資企業(yè)對中低檔寫字樓情