推薦-策劃商場開發(fā)重在策劃

1、商場開發(fā)重在策劃后來營銷策劃機(jī)構(gòu)后來營銷專注商業(yè)地產(chǎn)！原來不行，后來行！商務(wù)部資料從 20xx-20xx 年 3 年間，全國商場平均每年倒閉 1000 家以上。 20xx 年3 月，針對當(dāng)前各地大型商場開發(fā)混亂無序，違反現(xiàn)代商場開發(fā)運(yùn)作規(guī) 律，造成商場空置率高、效益差、風(fēng)險(xiǎn)大的局面，不少人大代表呼吁，今后興建 大型商業(yè)要實(shí)行聽證會許可制度。中國商鋪投資的軟肋記者 （以下簡稱記 ）：多年來，您考察過國內(nèi)許多大商業(yè)市場，您對國內(nèi)商場 投資經(jīng)營的現(xiàn)狀怎么看？張東 （以下簡稱張 ）：多年來，我一直十分關(guān)注內(nèi)地的商場投資與商場策劃， 一些規(guī)模較大的商場從剛開始選址到最后是否興旺， 我都作了全程追蹤， 用

2、“冰 火兩重天”來形容國內(nèi)商場的現(xiàn)狀毫不為過。 一方面， 失敗的商場門庭冷落， 有 的甚至荒廢閑置， 巨額投資變成了一地廢墟； 另一方面紅火興旺的商場也隨處可 見?？偟膩碚f，商鋪投資前景是樂觀的，利潤也是可觀的，但其隱憂亦不少，必 須認(rèn)真重視。記：您深入研究過一些商場失敗的主要原因， 對某些看似興旺的商場也提出 過警示， 而最后果然不出所料， 可謂有先見之明， 您是如何客觀看待商場旺與不 旺的呢？張：一個(gè)商場的興旺有很多方面。選址得當(dāng)、投資到位并不能一勞永逸，開 業(yè)成功也不代表可以持續(xù)興旺， 表面的興旺更不是真正的成功。 如 20xx 年 5 月， 我考察了廣州市區(qū)某大型商場后， 提醒該商場，

3、 如果不改變原有經(jīng)營方向， 即使 地處鬧市，商場也難以興旺下去。 并撰寫了一份 3 萬多字的可行性整改建議， 我 在建議中指出： 目前廣州地區(qū)還沒有一家大型美容用品市場， 應(yīng)該搶占先機(jī)， 開 辦一間亞洲最大的上檔次、 上規(guī)模的國際美容用品市場。 如今， 廣州美容用品市 場年成交額達(dá)數(shù)百億的事實(shí)充分證明了我們上述建議的前瞻性。 但當(dāng)時(shí)開發(fā)商對 此建議未能重視， 反而低價(jià)招攬超市進(jìn)場經(jīng)營。 現(xiàn)在，該商場已處于半癱瘓狀態(tài)， 連廉價(jià)出租做超市的租金都難以回收。 所以， 不管是投資者、 策劃者還是經(jīng)營者 都要全面認(rèn)真面對商場運(yùn)作中的各種問題，旺與不旺都不能只看表面。商場開發(fā)的成敗在于策劃記：商鋪歷來最看

4、重的是選址與經(jīng)營， 但經(jīng)您整改并獲得國家級品牌的兩個(gè) 大市場中， 您并沒有改變商場的選址與經(jīng)營方向， 卻一下子使商場價(jià)值增值數(shù)十 倍，談?wù)勀膬r(jià)值取向好嗎？張：從我長期投資、策劃商場實(shí)踐中，我深刻體會到，開發(fā)商場能夠成功與 否重在策劃。一個(gè)商場只有好的選址、規(guī)劃、經(jīng)營、管理還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有 當(dāng)所有有利因素充分調(diào)動起來， 精心整合成為有用的資源時(shí)， 其價(jià)值才會體現(xiàn)出 來，才會不斷興旺發(fā)展， 并取得豐厚的回報(bào)。 而要調(diào)動這一切因素勢必離不開內(nèi) 行成功人士的精心策劃。記：您能不能談一下您是怎樣使福中福商業(yè)廣場從零到四的？張：當(dāng)時(shí)， 深圳寶安西鄉(xiāng)福中福商業(yè)廣場還沒有這個(gè)名稱， 福中福只是個(gè)當(dāng) 時(shí)還

5、很偏僻的一個(gè)住宅小區(qū)， 但銷售不是很好， 開發(fā)商希望能搞個(gè)什么市場帶動 一下房子的銷售。 策劃做福中福商業(yè)廣場我是脫了一層皮， 但慶幸的是， 還算成 功吧，福中福房產(chǎn)銷售在當(dāng)年寶安房地產(chǎn)銷售排行榜明例第一。 而福中福商業(yè)廣 場也從開始的服裝批發(fā)市場增開到后來的四家不同類型的廣場。精心策劃可以反敗為勝記：由于您連續(xù)整改幾個(gè)大型商場 （市場 ）都獲得成功，不少人慕名邀請您親 臨現(xiàn)場指導(dǎo)整改，請談?wù)勀侨绾沃更c(diǎn)迷津出良策的？張：因商業(yè)定位失誤引起商場關(guān)門停業(yè)的， 必須要帶著問題深入調(diào)查， 精心 策劃，找到具體定位的失誤所在，再有針對性地進(jìn)行調(diào)整；而因招商、開業(yè)組織 （即開壞頭 ）措施失當(dāng)，造成失敗的

6、商場，則要結(jié)合實(shí)際重新制定與客戶互惠互利 的招商條款， 并且進(jìn)一步加大誠信宣傳力度， 給人煥然一新的新鮮感覺， 促使招 商、開業(yè)能夠順利進(jìn)行； 因管理服務(wù)水平低下造成商場效益差或停業(yè)的商場， 要 及時(shí)聘請有成功管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人才來進(jìn)行綜合整改。有些商場 （市場）因規(guī)劃布局嚴(yán)重失誤，配套功能滯后不全，不符合現(xiàn)代商場 運(yùn)作規(guī)律而造成商場失敗的則很難整改， 因?yàn)樯虉龅囊?guī)劃布局多是硬件設(shè)施， 一 旦失誤，木已成舟就很難補(bǔ)救。因此，投資商在聘請建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行商場設(shè)計(jì)的同時(shí)， 還應(yīng)邀請商場規(guī)劃布 局專家共同參與商場設(shè)計(jì)，才能事前避免失誤，取得成功。最缺的是人才記：您作為一個(gè)資深的商場策劃人，能談?wù)勅绾?/p>

7、取得成功的嗎？張：我們之所以取得成功， 最主要的是擁有一批具有豐富理論和成功實(shí)戰(zhàn)經(jīng) 驗(yàn)的商場投資策劃人才，以及一整套與眾不同的商場 （市場 ）的全程策劃技術(shù)，并 且能夠?qū)嵤┑轿?。?dāng)前，中國商場開發(fā)的軟肋不是缺場地、 缺資金，而是缺乏優(yōu)秀的策劃人才。 一個(gè)高素質(zhì)的優(yōu)秀投資策劃人才， 不但實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富， 而且對商場策劃中的每一 環(huán)節(jié)都應(yīng)有清楚認(rèn)識， 深刻體會全程策劃是一環(huán)緊扣一環(huán)， 任何一環(huán)的過失都會 造成失誤或失敗。事實(shí)證明，只有親力親為，精心策劃，經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)取得成功 的人，才是真正有實(shí)力的策劃人，才是當(dāng)前商場投資策劃迫切需要的人才。商鋪發(fā)展呈兩大趨勢記：隨著中國城市化的來臨， 各地商業(yè)化進(jìn)程

8、加快， 政府也開始著力于商業(yè) 規(guī)劃，引導(dǎo)商家走可持續(xù)發(fā)展之路，您對未來商鋪的發(fā)展趨勢有何見解？張：投資商鋪的利潤遠(yuǎn)高于其他投資收益，當(dāng)前 MALL 的亮點(diǎn)又給商業(yè)市 場注入興奮劑， 商鋪已成為開發(fā)商競相開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)。 大型商業(yè)區(qū)的競爭歷來 異常激烈，而且這種競爭今后肯定將越演越烈。目前，競爭者已進(jìn)入調(diào)整期，可以預(yù)見，在今后一段時(shí)間里，錯位經(jīng)營將成 為商業(yè)區(qū)經(jīng)營的一大趨勢，而商業(yè)圈內(nèi)的娛樂、餐飲、文化、旅游各行業(yè)的“錯 業(yè)經(jīng)營”，將更有利于形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)。 這種有序公平競爭的結(jié)果往往是互惠互利， 共同繁榮另一大發(fā)展趨勢是商場實(shí)行強(qiáng)化經(jīng)營性管理， 以往商場租售后， 所有權(quán)分散 了，很難做到統(tǒng)一管理， 現(xiàn)在國內(nèi)不少商場已成立了商業(yè)經(jīng)營管理公司， 負(fù)責(zé)業(yè) 主的商鋪代租和商場統(tǒng)一招商管理工作。 目前，這種所有權(quán)分散， 經(jīng)營權(quán)集中的 商鋪開發(fā)新方式在市場運(yùn)行中正起著越來越大的作用， 商鋪不再一賣了之。 我認(rèn) 為，未來商鋪要在經(jīng)營管理方面進(jìn)一步完善，才能獲得更好的回報(bào)。記：我拜讀了您的大作國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，覺得這本書對商場投資 策劃的各種問題都做了深入剖析， 可謂一針見血。 請問，您打算今后在這方面如 何發(fā)展？張：八多年來我一直致力于商場投資與商場策劃，對國內(nèi)商場 （市場 ）投資失 誤或失敗的主要原因有了深入的