德克士嘉年華餐廳可行性研究報告19

1、WOED格式一、項目概述項目名稱：煙大步行街德克士嘉年華餐廳 承辦單位；德克士食品開發(fā)有限公司與加盟業(yè)主 項目地址：煙臺大學步行街 XX 號隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，生活節(jié)奏的加快，快餐應(yīng)運而生，并且逐步受到全世 界人們的青睞。二十世紀八十年代，西式快餐進入中國，在中國也異彩紛呈，大 有鋪天蓋地之勢?？觳桶l(fā)展之快，以致于 1997年9月 24日原內(nèi)貿(mào)部迅速制定了 中國快餐業(yè)發(fā)展綱要，其中快餐的定義是：為了消費者提供日?；旧钚?求服務(wù)的大眾化餐飲，具有以下特點：制造快捷，食用便利，質(zhì)量標準，營養(yǎng)均 衡，服務(wù)簡便，價格低廉?？觳推髽I(yè)即包括以標準化、工廠化和連鎖經(jīng)營為主要 特征的現(xiàn)代快餐企業(yè)，也包括以

2、手工操作、現(xiàn)場加工和單店經(jīng)營為主的傳統(tǒng)式快 餐企業(yè)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)代快餐表現(xiàn)出了越來越強勁的生命力。本項目所在地煙臺大學步行街，發(fā)展環(huán)境良好，毗鄰三大高校，加上住 宅小區(qū)，技術(shù)學院，初高中等，總?cè)藬?shù)在10 萬左右，該區(qū)域水、電、交通、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、餐廳概況面積為 300 ，上下兩層各 150 ，租金為 20 萬元年。該項目期暫定 5 年，5 年后根據(jù)實際情況再做繼續(xù)投資可行性研究。地址是煙大步行街，人流量 平常約 10000人/日，節(jié)假約 15000 人日。2、項目項目進展情況德克士餐廳于 2011年 1月 1日正式與德克士食品開發(fā)有限公司簽約。在此 之前

3、，煙臺已經(jīng)有了一家德克士東方巴黎店，位于市中心，所以該項目又稱為煙 臺德克士二店。項目進度計劃是 1 月初租店，繳納租金，辦好證件，然后進行裝 修，月底前竣工，根據(jù)裝修標準確定，整體裝修金額以餐廳面積估算，其中包括 設(shè)計費、招牌費用、裝修工程、空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌椅、電力增容、兒童游 樂區(qū)等。員工培訓一個月， 1月底進原材料，做好開業(yè)準備。 2月 1日正式開業(yè)。3、總投資估算及資金來源（ 1）建設(shè)總投資估算及資金來源經(jīng)調(diào)查德克士新廚房設(shè)備價值 68萬，由于該項目期 5 年，故購買二手廚房 設(shè)備，價值 20 萬，其他設(shè)備有電動車 2 部，價值 0.25 萬/ 輛，殘值率 5%，音響 3 個，空

4、調(diào) 2 部，價值共 1.5 萬，殘值率 5%，桌椅價值共 2.5 萬，殘值率 1%. ， 電腦及相關(guān)電子儀器共 0.5 萬，殘值率 3%，其他項目均無殘值；加盟費為 20 萬 /5 年；裝修 20 萬；開辦費 5 萬，其中開店前人事費用 2 萬、證照費 1 萬、開店 廣告、促銷以及其他開辦費用 2 萬。總共 70 萬，資金來源：自有資金 30 萬，貸 款 70 萬，其中的 40 萬用于建設(shè)投資。（ 2）流動資金估算及資金來源原材料主要包括食品，油，料，包裝盒，發(fā)票，塑料袋等共7 萬 /月；應(yīng)付賬款為水電費、管理費等共 0.4 萬/月；職工包括：經(jīng)理 1名，月薪 5000 元，財 務(wù)主管 1 人

5、，月薪 3000 元，策劃 1 人，月薪 3000 元，廚房職工 6 人，月薪 1500 元，前臺 3人，月薪 1000 元，零工 2人，負責送餐，接貨，衛(wèi)生打掃等，月薪 1000 元，支付職工薪酬共 2.5 萬；現(xiàn)金 1000 元；租金年初一次性支付，年租 20 萬。共計流動資金 30 萬，全部來自貸款?？偼顿Y如表 1：表 1. 建設(shè)項目總投資投 序號建 資設(shè)項目估算價值1 固定資產(chǎn) 45 萬共 20 萬1.1裝飾裝。包括設(shè)計費、裝修，空調(diào)系統(tǒng)、 修工程音響視聽、桌、椅、兒童游樂區(qū)等的安裝建1.2.11.2設(shè)備購置 25 萬加工設(shè)備20 萬設(shè)1.2.22 無形其他設(shè)備 資產(chǎn) 205 萬投 萬

6、資2.1加盟費德克士餐廳加盟金為20 萬 /5 年。3 其他資產(chǎn) 5 萬共 5 萬元3.1開辦費。包括開店前人事費用、證照費、開店廣告費以及其他開辦費用。2A 合計 A=1+2+370萬1 租金2 原材3 其他4 應(yīng)付20 萬/ 年 料 7 萬動流料 萬動費用（水電費） 0.4 萬資職工薪酬5 現(xiàn)金 0.2.5 萬產(chǎn)1萬項B 合計 B=1+2+3+4+530萬目C合計資4、產(chǎn)品（ 1）固C=A+B1成本和費用定資產(chǎn)按平00萬投估算依據(jù)均年限法折舊，折舊年限5 年；（ 2）經(jīng)營成本 =原材料 +工資+修理費 +其他費用。其他費用主要包括租金、廣告費（每年交給德克士公司，占銷售收入的1%）、權(quán)利金

7、（每年交給德克士技術(shù)及專利的費用，占銷售收入的 9%）及水電管理費，其中原材料從 2 月初開始訂購， 工資從 1 月開始發(fā)放，修理費取折舊的 50%；（ 3）銷售收入為 15 25 萬/ 月。淡季為冬季，原材料 7 萬 / 月，銷售收入 20 萬/ 月； 中等為春秋季節(jié)，原材料 9 萬/ 月，銷售收入 22 萬/月； 旺季為夏季，原材料 11 萬/ 月，銷售收入 25 萬/ 月。 第一個月銷售收入為零。（ 5）銷售稅金及附加 =營業(yè)費（ 5%）+ 城市維護建設(shè)稅（ 7%）+教育費附加（ 3%）， 企業(yè)所得稅稅率為 33%；（ 6）貸款利率 5.4%，在中國銀行貸款， 1 3 年內(nèi)還清。（ 7）

8、基準收益率選定的基本原則是：1）以貸款籌措資金時，投資的基準收益率應(yīng)高于貸款的利率；2）根據(jù)國外經(jīng)驗，基準收益率應(yīng)高于貸款利率的3-5% 左右為宜；3）實踐中通常選取值為 8-12% 。3 專業(yè)資料整理WOED格式基準折現(xiàn)率的確定：i0=（1+i1） ×（1 i2） × （1+i3） 1 i1+i2+i3=12% 行業(yè)評價收益率 i1=8%，項目風險要求收益率 i2=3%，通貨膨脹率 i3=1%。三、財務(wù)評價1、年銷售收入和年銷售稅金及附加估算（ 1）銷售收入為 16 24 萬 / 月：淡季為冬季，原材料 7萬/ 月，銷售收入 16萬/月； 中等為春秋季節(jié)，原材料 9萬/月

9、，銷售收入 21萬 /月； 旺季為夏季，原材料 11萬/月，銷售收入 24 萬/月。 其中第一個月銷售收入為零。第二個月初開始正式 營 業(yè)。（ 2）銷售收入：第一年 16 2+21 6+24 3=230 萬元其它年 16 3+21 6+24 3=246 萬元（ 3）銷售稅金及附加：第一年 230 5%+230 5% 7%+230 5% 3%=12.65萬元 其它年 246 5%+246 5% 7%+246 5% 3%=13.53萬元 2、總成本估算1）按照生產(chǎn)要素法估算總成本費用，編制總成本費用的估算表2：7專業(yè)資料整理序計算期 項目 號123453 攤銷費 555554 利息支出 3.782

10、.410.735 總成本費用合計178.36183.99182.31181.58181.58（ 2）成本估算說明如下：1）原材料費用：第一年 7 2+9 6+11 3=101 萬元其它年 7 3+9 6+11 3=108 萬元2）工資及福利： 2.5 12=30 萬元3）修理費為折舊費用的 50%4）其他費用：租金 20萬元，水電費 0.4 萬/月，現(xiàn)金 0.1 萬/ 月，總其他費 用： 20+（ 0.4+0.1 ） 12=26萬元5）折舊費如表 3：WOED格式.41.9電腦 0.5319.40.094 .56）無形及遞延資產(chǎn)年攤銷費用如表4：表 4. 無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算單位：萬元計算期

11、/年序號項目原值攤銷年限/年123451.2.5 攤銷 444441.2.6 凈值 16128402 遞延資產(chǎn)（開辦費） 552.3攤銷111112.4凈值432103 無形及遞延資產(chǎn)合計 5253.3攤銷555553.4凈值201510507）借款利息本項目從中國銀行貸款， 70 萬人民幣，貸款期 1-3 年，貸款利率為 5.4%，按最大還款能力還款。借款還本付息計算如表 5序計算表 5.長期借款還本付息計算單位：萬元期項目號123451 借款1.2.3年初借款本息余額 44.6213321.2.4本年借款 70.001.2.5本年借款應(yīng)計利息 3.782.410.721.2.6本年還本付息

12、 29.1633.7114.04其中：還本 25.3831.3013.32付息 3.782.410.72專業(yè)資料整理1.10年末本息余額 44.6213.320.002 還本資金來源 25.3831.3032.56序計算期項目當年可用于還本的123451.2.71.2.811.9917.9119.18未分配利潤當年可用于還本的1.2.91.2.113.3913.3913.390 折舊和攤銷1.2.11 償還本金后余額 0019.24長期借款還款期為： 2+13.32/32.56=2.42 年3利潤總額及分配利潤總額及分配如表 6。利潤總額正常年為 19.62 萬元。所得稅按利潤總額的33%計取

13、。廣告費及權(quán)利金占銷售收入的10%，上繳給德克士總公司表6. 利潤總額及分配表單位：萬元序計算期項目號123451 產(chǎn)品銷售收入 230.00246.00246.00246.00246.002 銷售稅金及附加 12.7713.6513.6513.6513.653 廣告費及權(quán)利金 /10%23.0024.6024.6024.6024.604 總成本費用 178.36183.99182.31181.58181.585 利潤總額 15.8723.7525.4426.1726.176 所得稅 3.975.946.366.546.547 凈利潤 11.9117.8119.0819.6219.628 未分

14、配利潤 11.9117.8119.0819.6219.622.5財務(wù)盈利能力分析（ 1）全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表見表 7 ，根據(jù)表 7 計算以下財務(wù)評價指標： 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為 23%，財務(wù)凈現(xiàn)值為 30.54 萬元，所得 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 30%，財務(wù)凈現(xiàn)值為 49 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率均大于行 業(yè)基準收益率 12%，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，凈現(xiàn)值均大于零，該項WOED格式28專業(yè)資料整理目在財務(wù)上是可以考慮接受的。所得稅后投資回收期為 3.1 年，這表明項目投資能按時收回。表 7 、全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元號 01計算期 / 年末項目23451 現(xiàn)金

15、流入1.112.63.51.2.12 246.00230.0246.0246.01.2.71.2.8銷售收入 246.00246.000001.2.9回收固定資產(chǎn)余值 3.071.2.10 回收流動資金 32.002 現(xiàn)金流出 1001.2.32.1建設(shè)投資 702.2流動資金 302.002.3經(jīng)營成本161.1廣告費及權(quán)利金2.4/10%2.5銷售稅金及附加 12.7713.6512.6所得稅 3.975.946.366.546.542.73凈現(xiàn)金流量（ 1-2 ） -100274 累計212.9212.9212.38 212.81168.19 168.1923.0 24.6024.602

16、4.6024.603.6513.6513.650733.6233.1933.0168.08-72.9凈現(xiàn)金流量 -100-39.31-6.1226.8994.97168.1168.1所得稅前凈現(xiàn)金流5-10031.0439.5539.5539.5574.62累計所得稅前凈現(xiàn)金流量計算指標：所得稅前-68.9-1006-29.4110.1549.70124.3WOED格式所得稅后項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ %）3023項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ i c=12%） 30.541.12項目投資回收期（年） 2.51.2.13（ 2）自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量表見表 8 。根據(jù)表 8 計算以下指標： 自有資金財務(wù)內(nèi)

17、部收益率為 30%；自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值為 22.32 萬元。表 8 、自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序計算期 / 年末項目2345號 011 現(xiàn)金流入 230246246246249.17序計算期 / 年末項目2345號 012.7銷售收入 2302462462462462.8回收固定資產(chǎn)余值 3.072.9回收流動資金 322 現(xiàn)金流出 30230246227.04212.99212.993.6自有資金 303.7借款本金償還 25.2931.2013.53.8借款利息支付 3.782.410.733.9經(jīng)營成本 161.19168.19168.19168.19168.193.10廣告費及

18、權(quán)利金 2324.624.624.624.3.11銷售稅金及附加 12.7713.6513.6513.6513.653.12所得稅 3.975.946.366.546.543 凈現(xiàn)金流量（ 1-2 ） -300018.9633.013618計算指標：資財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 30 資財務(wù)凈現(xiàn)值（ i c=12%）22.323、根據(jù)利潤及利潤分配表和固定資產(chǎn)投資估算表計算以下指標 投資利潤率 =年利潤總額÷總資金× 100%=26.17 ÷ 100 =26.17%投資利稅率 =年利稅總額÷總資金× 100%=（ 26.17+13.65 ）

19、7; 100 =39.82% 該項目投資利潤率和投資利稅率均大于行業(yè)平均利潤率和平均利稅率，說明單位 投資對國家積累的貢獻水平達到了本行業(yè)的平均水平。資本金利潤率 =年利潤總額÷資本金總額× 100%=26.17 ÷ 30×100%=87.22%4、清償能力分析清償能力分析是通過對“借款還本付息計算表”、“資金來源與運用表”的計算，考察項目計算期內(nèi)隔年的財務(wù)狀況及償債能力。資金來源于運用計算見表 9專業(yè)資料整理10WOED格式31.14借款 70.0070.0041.2.15自有資金 32.0030.002.0052.11回收固定資產(chǎn)余3.14 3.07

20、6值1.2.12回收流動資金 32.0032.0071.2.5 129.22資金運用 39.1419.876.546.54561.2.13建設(shè)投資 70.0070.001212.40流動資金 32.0030.002.002212.11所得稅 29.353.975.946.366.546.543212.10借款本金償還 70.0025.2931.2013.5142.83盈余資金 0.000.0018.9633.0168.085161.2161.24累計盈余資金 0.000.0018.9651.97120.0586、不確定性分析（ 1）敏感性分析該項目做了所得稅前全部投資的敏感性分析。基本方案財務(wù)

21、 內(nèi)部收益率為 30%，投資回收期為 2.5 年，均滿足財務(wù)基準值的要求?？紤]項目 實施過程中的一些不定因素的變化，分別對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高 10%的單因素變化對內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。敏感 性分析見表 10。表 10 、財務(wù)敏感性分析表序基 項目 號方本經(jīng)營成本銷售收入資案固定資產(chǎn)投10%-10%10%-10%10%-10%1內(nèi)部收益率（ %） 3028321048526較基本方案增減（ %） -22-201822-242投資回收期（年） 2.52.72.35.61.31.26.5從表 10 中可以看出，各因素的變化都不同程度的影響內(nèi)部收益率及投資回收期

22、，其中銷售收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之。敏感性分析圖見圖 112、風險分析 風險分析采用蒙特卡洛模擬法，隨機變量及其期望值、標準差見下表 12表 12 單位：萬元經(jīng)營成本銷售收期望值 161.19246100標準差 20300入投資15專業(yè)資料整理通過 excel 表格進行 1200 組數(shù)據(jù)蒙特卡洛模擬獲得累計概率表13 如下：接收頻率累積 %接收頻率累積%-5.00000.00%0.40030728.96%0.020018.87%0.80022950.57%1.2.16 1826.04%0.00020069.43%2.12 13148.40%0.12018286.60%3.15 3

23、0777.36%0.20013198.96%1.2.14 2298.96%其他 11100.00%其他 11100.00%-5.0000100.00%繪制蒙特卡洛累計概率直方圖如下從中得出該項目內(nèi)部收益率大于12%的概率為 73.96%。由此可見，該項目風險相對較小附表：固定資產(chǎn)投資增加 10%后，各表變化如下：表 1. 建設(shè)項目總投資WOED格式投 序號建設(shè)項目估算價值資1 固定資產(chǎn) 49.5 萬共 22 萬。包括設(shè)計費、裝修，空調(diào)系統(tǒng)、1.15裝飾裝修工程音響視聽、桌、椅、兒童游樂區(qū)等的安裝1.16設(shè)備購置 27.5 萬購置 27.5 萬1.2.17 加工設(shè)備22 萬建設(shè)1.2.18其他設(shè)

24、備 5.5 萬投2 無形資資 2.3 其他加盟費德克士餐廳加盟金為20 萬 /5年。資產(chǎn) 5 萬共 5 萬元2.13開辦。包括開店前人事費用、證照費費、開店廣告費以及其他開辦費用。A 合計 A=1+2+370萬流1 租金 20萬/年2 原材3 其他料 7 萬動 費用（水電費） 0.4 萬資4 應(yīng)付職工薪酬5 現(xiàn)金 02.5 萬產(chǎn) .1 萬B 合計 B=1+2+3+4+530萬項目C合計C=A+B100萬投資17專業(yè)資料整理WOED格式表 2 、固定資產(chǎn)殘值率及折舊額單位：萬元4 利息支出 3.782.410.73專業(yè)資料整理WOED格式專業(yè)資料整理15表 4 、長期借款還本付息表單位：萬元序計

25、算期項目123451 借款1.19年初借款本息余額 49.3918.381.20本年借款 74.501.21本年借款應(yīng)計利息 4.022.670.991.22本年還本付息 29.1333.6819.37其中：還本 25.1131.0118.38付息 4.022.670.991.23年末本息余額 49.3918.380.02 還本資金來源 25.1131.0132.27當年可用于還本的1.2.21.2.21 11.7217.6218.882 未分配利潤當年可用于還本的1.2.21.2.23 13.3913.3913.394 折舊和攤銷1.2.25 償還本金后余額 0.000.0013.89長期借

26、款償還期為： 2+18.38/32.27=2.57 年表 5、利潤及利潤分配表單位：萬元序計算期項目號 123451 產(chǎn)品銷售收入 230.00246.00246.00246.00246.002 銷售稅金及附加 12.7713.6513.6513.6513.653 廣告費及權(quán)利金 /10%23.0024.6024.6024.6024.604 總成本費用 178.36183.99182.31181.58181.585 利潤總額 15.8723.7525.4426.1726.176 所得稅 3.975.946.366.546.547 凈利潤 11.9117.8119.0819.6219.6216WOED格式8 未分配利潤 11.9117.8119.0819.6219.62表 7、資金來源于運用計算表單位：萬元序計算期項目合號計123451資金來源1.241.2.262.1938.1339.1374.51003.20利潤總額1.2.1523.7525.4426.1726.1710212.41折舊費 41.94212.12 9.239.239.239.232212.11攤銷費 25.005.005.005.005.005.0032.9借款 70.0070.004161.3自有資金 32.0