商鋪租金計算方法

1、商鋪租金計算方法、房地產(chǎn)定價方法價格是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實務， 一切的經(jīng)營活動均以此為中心。 高價位能夠提高單位利潤， 但可能影響房地產(chǎn)銷售， 低價位雖然能夠擴大銷售， 但可能喪失獲取更多利潤的機會。 如何確定最適合的價格， 求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。一）成本加成定價法將產(chǎn)品的成本 （含稅金）加上預期利潤即為房地產(chǎn)價格的定價方法，是一種最基本的定價法， 是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為 1500 萬元，預期利潤 10，則總售價為 1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品，即得到單位面積平均售價，再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)

2、的樓層、 朝向、 室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價。 成本是開發(fā)項目的全部成本， 包括開發(fā)成本以及經(jīng)營過程中的支出和稅收， 基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。 利潤率應當考慮房地產(chǎn)投資的風險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。 成本加成訂價雖較簡單、 理論依據(jù)充分， 但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠， 實際定價時， 在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否， 才能定出合理的價格， 在市場競爭激烈的情況下， 這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。二）競爭價格定價法競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價， 市場競爭是一種綜合實力的競爭， 但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，

3、 特別是房地產(chǎn)商品這樣高價格的產(chǎn)品， 即使你的定價比競爭者的價格高出不多， 但作為顧客是特別關心的， 由于房地產(chǎn)商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競爭情況， 因此，所謂競爭價格定價法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競爭狀況而確定經(jīng)營房地產(chǎn)的價格。 在競爭激烈時，若條件相當?shù)膬勺诜康禺a(chǎn)，定價較高的，一般難以為顧客所接受。定價較低的，可以吸引人氣，形成低開高走的局面。而且房價是買漲不買跌。要比競爭者推出價格較高的房地產(chǎn)， 通常應具有公司信譽良好、 用材較高級、 具有獨特的設計等優(yōu)勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下， 開發(fā)經(jīng)營者獲取較高利潤的途徑就

4、是必須著眼于降低開發(fā)經(jīng) 營成本。三）顧客感受定價法 這種方法的理論基礎實際上是效用理論。 對購房者而言， 他實際上并不清楚也不 十分關心市場上房地產(chǎn)商品的成本、 造價等問題。 他在選購房地產(chǎn)時， 影響其作 出決定的因素主要有兩方面： 一是其他同類房地產(chǎn)商品的價格如何； 二是以一定 的價位購買該項房地產(chǎn)是不是值得。 當購房者對某開發(fā)公司的品牌有信心時， 縱 然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體 現(xiàn)自己的實力、身份等，仍會欣然前往， 而當購房者對推出房地產(chǎn)商品的開發(fā)公 司不具信心時， 一旦定價太低， 購房者反而會懷疑其品質(zhì)而不予信任。 為什么在 同一個城市里，物質(zhì)

5、條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當?shù)囊恍?小區(qū)，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重 要的一個原因就是顧客的感受。 顧客的感受與推出該項房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社 會信譽有關，也與該項房地產(chǎn)從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關 系。依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據(jù)并進行定量計算，所以，盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣， 品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿，但房地產(chǎn)的定價亦不能太離譜， 若超過顧客所能忍受的價位， 銷售反而不利了。四）加權(quán)點數(shù)定價法預售房屋的定價， 通常采用市價比較法， 即前述的競爭價格定價法， 分析擬推出 經(jīng)營房地產(chǎn)每

6、平方米單價的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而 確定不同的定價增減比例，并據(jù)以對不同房屋進行定價，稱為加權(quán)點數(shù)定價法。 樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、 心理經(jīng)濟條件、 社會風俗等 多種因素制約， 很難有一個統(tǒng)一的標準， 因此運用該方法時， 應當根據(jù)調(diào)查研究 的情況而確定。不過一般遵循下列規(guī)律：朝向差價：一般南北向較貴，東西向較 便宜。樓層差價： 樓層價位高低， 受建筑物高度的影響。 一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價 位越低。選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。 視野差價：臨公園、 湖邊、海灘或視野

7、較佳、 景觀較佳為貴， 面臨巷弄或采光較暗者， 即使同一棟樓，大小公共設同一樓層，也較便宜。面積差價：一般情況下，辦公經(jīng)營面積集中且達到一定規(guī) 模或是住宅單元面積較大時價格可適當提高。 設計差價： 屋內(nèi)布局、一宗房地產(chǎn)應考慮房屋施的配置都會影響房屋價格， 布局合理的單元住宅價格可適當提高， 項目內(nèi)某些特別差的單元，可能需要降價銷售?；貜?1：商鋪租金計算方法五）舊房定價方法 舊房因受到損耗的影響或是設計、 布局等方面已經(jīng)過時， 在定價時， 的具體情況， 可以根據(jù)附近新建房屋的交易價格， 再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是 成新程度定出價格。 舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約， 存在設計 及布

8、局過時的情況，則應調(diào)低價格，舊房交易前，通常需要經(jīng)過粉刷、整修，給 人耳目一新的感覺，可以適當提高價格。、房地產(chǎn)定價策略一）價格折扣與折讓策略 1. 現(xiàn)金折扣。購買者如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn)， 公司則給予現(xiàn)金折扣。 房地產(chǎn)銷 售中，一次性付款可以給予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn)。 這種策略可增加買方 在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發(fā)生呆賬的風險。2.數(shù)量折扣。顧客大量購買時， 則予以價格上的優(yōu)待。 這是公司薄利多銷原則的體現(xiàn)，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經(jīng)營成本，及早收回投資。但房屋價 格高，金額巨大， 而且每人所需有限， 公司不可能以鼓勵大量購買然后給予折扣 的形式來銷售，因此，這

9、里的“數(shù)量”則需要慎重確定。更多數(shù)量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現(xiàn)機構(gòu)購買的情況），但一旦如此，通?？梢酝ㄟ^ 談判獲得更高的折扣。二）單一價格與變動價格策略 單一價格即不二價，無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優(yōu)惠、贈品，則對 每一顧客皆一視同仁。 變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。 這主要來自 買賣雙方的討價還價， 或者買方與賣方的特殊關系造成。 房屋價格能達到不二價的公司很少，一般幾乎都是“變動價格”，盡管有時這種變動從單位價格來看可 能并不高，但從總價來看，情況就不一樣了。三）“特價品”定價策略使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價的姿態(tài)出現(xiàn)，來吸引消費者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中

10、往往只有一戶或少數(shù)幾戶，即所謂“廣告戶”，如廣告中常見的所謂“起 價” XX元。（四）心理定價策略傳統(tǒng)的心理定價策略亦稱奇數(shù)定價。 根據(jù)心理學家對消費者購買心理之研究調(diào)查， 同一件產(chǎn)品當標價 49元時，不但銷量遠大于標價 50 元的產(chǎn)品，甚至還比標價 48 元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產(chǎn)定價。 現(xiàn)代心理定價還有其他一些新的表現(xiàn)， 如吉祥 數(shù)字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米 1998 元這類定價。五）非價格競爭策略 價格競爭是市場競爭的基本策略， 但在房地產(chǎn)營銷中， 也有在競爭中突破價格競 爭而自主定價的策略， 如在相鄰同檔次的項目中， 一方不通過價格調(diào)整， 而通過 提供比競爭者更優(yōu)

11、惠的其他條件來競爭的情況， 如提供良好的后期物業(yè)管理、 較 低的物業(yè)管理費等來吸引顧客。三、房地產(chǎn)價格調(diào)整一）房地產(chǎn)價格調(diào)整類型 在房地產(chǎn)營銷過程中， 基于市場情況的變化以及企業(yè)自身目標的調(diào)整， 需要對房 地產(chǎn)價格進行調(diào)整，其類型無非是降低價格或提高價格。1.降低價格。當賣方面I臨銷售停滯不前、同業(yè)競爭極為激烈時，經(jīng)常需要做降價的考慮。 降價終將引起同業(yè)間的摩擦與價格戰(zhàn)， 但卻是不得已而為之的。 降低 價格的另一個原因是生產(chǎn)能力過剩， 產(chǎn)量過多，資金占用嚴重，而增加銷售力量、 改進產(chǎn)品或其他營銷手段都無法達到銷售目標， 從而造成資金周轉(zhuǎn)不靈， 企業(yè)無法進一步擴大業(yè)務。于是一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄“追

12、隨領導者的定價”的做法，而 采用“攻擊性定價”的方法，以便提高銷售量。有時企業(yè)為了獲取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產(chǎn)成本又會因銷售量的增長而下降。2. 提高價格。提價會引起消費者及中間商的不滿， 但有時在外部環(huán)境劇烈變化時， 房地產(chǎn)企業(yè)為了生存也不得不提價。 例如由于通貨膨脹， 成本高漲， 但生產(chǎn)率無 法提高，許多企業(yè)不得不以提高價格的方式來確保利潤。 提價雖然會招來顧客的 抱怨，引起公司銷售人員的困擾， 但如果運用得當， 成功的提價會給公司增加利 潤。二）房地產(chǎn)價格調(diào)整的方法1. 直接的價格調(diào)整。直接的價格調(diào)整就是房屋價格的直接上升或下降。 它給客戶的信息是最直觀明了 的

13、，一般來說，價格上調(diào)，是說明物有所值，買氣旺盛。對于這樣的正面消息， 發(fā)展商是最希望客戶盡快了解的， 所以往往是進行大張旗鼓的宣傳， 并由此暗示 今后價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，價格下調(diào)，則說 明產(chǎn)品有這樣或那樣的缺陷， 不為買家所看好， 或者是經(jīng)濟低迷， 整個市場不景 氣。應該說， 除非萬不得已， 房地產(chǎn)發(fā)展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調(diào) 的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優(yōu)惠，以維護其正面形象。直接的價格調(diào)整有以下兩種方式。1）調(diào)整基價。基價的調(diào)整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調(diào)或下降， 因為基價是制定所有單 元價格的計算基礎，所以，基價的調(diào)整便意味著

14、所有單元的價格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整， 每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的， 是產(chǎn)品對市場總體趨 勢的統(tǒng)一應對。2）差價系數(shù)的調(diào)整。房地產(chǎn)實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系數(shù)來確定不同套、 單元的價格，各套、單元價格則是由房屋基價加權(quán)所制定的差價系數(shù)而計算的。但每套、單元因為產(chǎn)品的差異性而為市場所接納的程度并不會和我們原先的預估對原先相一致。在實際銷售中， 有的原先預估不錯的實際上并不好賣， 有的單元原先預 估不好賣實際上卻好賣。 差價系數(shù)的調(diào)整就是根據(jù)實際銷售的具體情況， 所設定的差價體系進行修正， 將好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)高一點， 不好賣單元的 差價系數(shù)再調(diào)低一點，

15、以均勻各種類型單元的銷售比例， 適應市場對不同產(chǎn)品需 求的強弱反應。2. 調(diào)整付款方式。付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓， 它對價格的調(diào)整是較為隱蔽的。 分 析付款方式的構(gòu)成要件， 可以發(fā)現(xiàn)， 付款方式的付款時段的確定和劃分、 每個付 款時段的款項比例的分配、 各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要 件，而付款方式對價格的調(diào)整也就是通過這三大要件的涮整來實現(xiàn)的。(1) 付款時間的調(diào)整：是指總的付款期限的減少或拉長，各個階段付款時間設 定向前移或向后靠。(2) 付款比例的調(diào)整：是指各個階段的付款比例是前期高、后期低，還是付款 比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、

16、后期高。(3) 付款利息的調(diào)整：如“免息供樓”、“首期零付款”等策略實際上是利息 調(diào)整的例子。另：商鋪的租金定價法: 商鋪本身沒有價值，即，商鋪的裝修，質(zhì)量等對其銷售影響不大。商鋪的價格與 其回報率和租金有關。以回報率10%己，如周圍商鋪的出租價為10元/平方米, 則該商鋪的售價為10*12*( 1/0.1 )等于1200元/平米 綜合商店可以占到整個商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)面積的 49%。單位面積的銷售額非常 低，但是它卻非常重要。他們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。對于服裝店的布局要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。大的女裝店和男裝店是重要成 員。商店規(guī)模是影響租金的一個重要因素， 一般小商店支付的租金高，

17、全國連鎖 店的租金低。家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大， 主 要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。餐飲設施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購 物者提供餐飲。高級餐廳能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的 獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響制品店和照相機 商店通常只能由地方經(jīng)營者經(jīng)營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。他們能夠有效地增加商業(yè)房地產(chǎn)的吸引力， 其銷售收入也很高，收取的租金也相 對高一些。服務設施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等

18、等，在商業(yè)房地產(chǎn) 項目中占的比例很小，不超過 2%。由于面積小，故抵押保證金比較低。租金制定在確定了微觀經(jīng)營主體在商業(yè)房地產(chǎn)中的分布之后， 就需要確定各個微觀經(jīng)營 主體的租金。租金的制定應該依據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項目的投資計劃計算分析單位面積 物業(yè)成本、經(jīng)營管理成本，參考當?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金水平， 并綜合考慮項目經(jīng)營策略制定切實可行的招租條件。按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C類, 用以區(qū)別不同情況下對分類項目的招租。 招商招租條件對同一項目要穩(wěn)定，對薄 利配套項目要有一定程度的靈活性。 此外，店面租金與商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次 有關，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對較低。此外, 位置不同，租金也會有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項目內(nèi)部， 位置較好的店 面往往能夠獲得比較多的租金。由于微觀經(jīng)營主體經(jīng)營商品的種類和利潤不同，并非都能構(gòu)承受同樣的租金。收取的租金一般分為兩個部分，一部分按面積收取基本租金，成為抵押保證金或 抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。租金的制定應該與微觀經(jīng)營主體的選擇相互配合， 二者具有密切聯(lián)系。商業(yè)房 地產(chǎn)微觀商業(yè)經(jīng)營主體的選擇要保證租金的來源。 開發(fā)商的目的是選擇合適的零 售商，獲得足