土地增值稅地計算方法

1、地增值稅的計算方法、基本計算方法（一）增值稅稅額：條例第三條：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產 所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。增值稅稅額=增值額X增值稅稅率一扣除項目金額X扣除系數(shù)（二）增值額：條例第四條：納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本 條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。增值額=銷售收入一扣除項目金額（三）銷售收入：條例第五條：納稅人轉讓房地產所取得的收入，包 括貨幣收入、實物收入和其他收入。國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220 號）土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確 認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票

2、的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的 售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量 面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。1、一般銷售收入：（1 ）一般銷售收入的概念：細則第五條：條例所稱收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經 濟收益。2、非直接銷售收入及自用：國稅發(fā)2006187 號。（1）將開發(fā)產品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、 抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同 銷售房地產。按下列方法確認收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價計 算；B、按當?shù)赝晖惙课萜骄N售價

3、計算。（2）將開發(fā)產品用于自用或出租：產權未轉移，不征土地增值稅，相應成 本費用稅金不得扣除。（四）扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：（條例第六條）扣除項目金額=土地款+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+其他扣除項目1、土地成本：（1）細則第七條：取得土地使用權所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關費用。（2） 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）： 房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一 規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。2、開發(fā)成本：（1）細則第七條

4、：成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎 設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。（2） 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）： 房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企 業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時， 按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。 關于拆遷安置土地增值稅計算問題A、房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處 理，按國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通 知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)

5、定確認收入，同時將此確認 為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款， 計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆 遷補償費。B、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價 值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補 償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。C、貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。3、開發(fā)土地、新建房屋及配套設施的費用； 細則第七條：費用包括：管理費用、銷售費用、財務費用。財務費用中的利息支出：凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提

6、供金融機 構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算 的金額；其他費用（管理費用、財務費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計 算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提 供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額 之和10%以內計算扣除。（2）國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）：房地產開發(fā)費用的扣除問題A、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融 機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計 算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地

7、使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。B、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的， 房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本” 金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。C、房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費 用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。D、土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財 務費用中計算扣除。財稅字199548 號：利息的扣除按以下方法計

8、算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行, 超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的 利息不允許扣除?！鞠嚓P鏈接】（1）金融機構的概念：金融機構是指經中國人民銀行批準專門從事貨幣信用活動的中介組織。從 我國目前的情況看我國金融機構按其地位和功能劃分大致有以下四類： 貨幣當局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。 銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國有獨資商業(yè)銀 行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房儲蓄銀行。 非銀行金融機構。主要包括國有及股份制的保險公司，城市合作社及農 村信用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司， 證券登

9、記公司，財務公司，及其他非銀行金融機構。 境內開辦的外資、僑資、中外合資金融機構。包括外資、僑資、中外合 資的銀行、財務公司、保險機構等在我國境內設立的業(yè)務分支機構及駐華代表 處。如果房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經中國人民銀行批準的單位 或個人發(fā)生的，則按“不能提供金融機構證明來處理，房地產開發(fā)費用按本條 （一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”（2）土地增值稅清算扣除項目中的開發(fā)間接費用與房地產開發(fā)費用的劃分開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，是用于核算企業(yè) 內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折 舊費、修理費、辦公費、水

10、電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。房地產開發(fā)費用是指與房地產項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與房地產開發(fā)費用，兩者很容易混淆。由于房地產開發(fā)費用有比例限制，并且開發(fā)間接費用可以做為加計扣除20%的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉移到房地產開發(fā)成本。如果不 細加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應的房地產開發(fā)費用和加計扣除也 會同時虛增?！纠? 3】某房地產開發(fā)公司取得土地使用權發(fā)生 1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配 套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費用50萬元（包括管理人員工資福利 5萬 元，辦公設備折舊5萬元，廣告和其他銷售的費用20萬元），

11、假設該公司不能 按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的利息支出，房地產開發(fā)費用 扣除比例為10%。分析：如果不對開發(fā)間接費用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，通過計算：房地產開發(fā)成本虛增30萬元，開發(fā)費用虛增30X10%3萬元，加計扣除金額虛增30 X 20%= 6萬兀，共計扣除項目金額虛增 30+3 + 6 = 39萬兀。由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少 了應納的土地增值稅。（3）土地增值稅清算成本與會計成本的主要區(qū)別國稅發(fā)2006187號規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人 應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金

12、額按清算時的單位建筑面積 成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額*清算的總建筑面積 也就意味著如果稅務機關按規(guī)定要求納稅人進行土地增值稅清算時，如果 房開企業(yè)仍有未竣工結算的成本，則不允許扣除相應的預提費用。即使清算后 再轉讓或銷售的，也應當按原清算時的單位成本進行相應成本扣除，單位成本 不再進行調整?！纠? 4】某房開公司開發(fā)100000平方米的寫字樓，己銷售95000平方米。清算時， 共發(fā)生扣除項目金額9000萬元，則單位建筑面積成本費用=9000- 10 = 900元。 在清算后，余下的5000平方米的寫字樓一次性轉讓，轉讓金額為 800萬元，問 扣

13、除金額多少元？扣除額為5000X 900= 450萬元。4、與轉讓房地產有關的稅金；細則第七條：稅金包括：在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅財稅字199548 號：對于印花稅通過“管理費用”核算的房地產企業(yè)，印花稅不可另行扣除。5、其他扣除項目土地增值稅暫行條例細則：第七條第六項：根據(jù)條例第六條第五項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人 可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除。財稅字199548 號：代收費用計入房價、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計扣除20%的基數(shù)；代收費用未計入房價、未作為收入的，不許扣除。6計算扣除項目金額時應注意的其他問題：國稅發(fā)2

14、006187號房地產企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的派出所、會所、停車場 物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、 醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：“產權屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營（1）提供“前期工程費、建安費、基礎設施費、開發(fā)間接費：”四項資料 不真實或不符合清算要求，稅務部門可根據(jù)當?shù)卦靸r部門造價定額資料，結合 房屋的結構、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項費用。（2） （庫）、托兒所、A利性社會公益事業(yè)的”，其成本、費用可以扣除；B建成后有償轉讓的，應先計算收入，再準予扣除成本費用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費可以計入成本；（五）增值

15、稅稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應適用哪一級稅率應根據(jù)增值率大小確定。增值率=增值額-扣除項目金額X 100%細則規(guī)定：1、增值率未超過50%的（含50% ）土地增值稅稅額=增值額X 30%2、增殖率在50% 100% （含00% ）之間的5%土地增值稅稅額=增值額X 40% 扣除項目金額X3、增殖率在100% 200% （含200% ）之間的15%土地增值稅稅額=增值額X 50% 扣除項目金額X4、增殖率超過200%的35%土地增值稅稅額=增值額X 60% 扣除項目金額X公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。（六）其它問題

16、：（國稅函國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知2010220 號）八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機 關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金、綜合案例分析:【例2 5】某房地產企業(yè)集團，2006年1月立項開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公 司名義辦理。平方米；小1、 發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1 萬平方米）；小區(qū)配套設施房屋含幼兒園、會所、物業(yè)樓計5000 學5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等 2萬平方米。2.1億元；發(fā)萬元（印花2、取得350畝開發(fā)土地的使用權時，支付土

17、地款及相關稅費生建筑成本2.8億元（不含項目借款利息）；發(fā)生各項費用4500稅通過“管理費用”核算）。該項目共繳納各項稅費：4208萬元，其中營業(yè)稅 3757萬元，城建稅263萬元，教育費附加150萬元，印花稅38萬元。3、銷售房屋取得收入7.5億元。4、整個項目已經預繳土地增值稅1000萬元。該項目截至2007年底工程已經全部竣工驗收，并取得第一產權。且所建 房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對外銷售完畢，已經符合土地增值稅清算條件。地稅部門對該項目進行土地所得稅清算時，確認：1、所取得的土地有50畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項 目正在建設中，不具備清算條件。2、銷售收入中含普通房屋銷

18、售 5.9億元；別墅和商業(yè)樓銷售1 .6億元(以 銷售明細賬、售房合同為準)。3、其中普通住宅分配給本公司職工 20套，2500平方米，按每平方米 2000元成本價入帳，實現(xiàn)收入 500萬元。4、以分配股利些形式分配給5位股東5套別墅，建筑面積1000平方米， 未計收入。5、用新建商業(yè)房第一、二層2500平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公 司，產權已經轉入餐飲公司。6、小學校5000平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付補償費 400萬元，未計 收入。7、收取客戶退房違約金4萬元，記入“其他應收款”。8、 “應付賬款”掛賬未付工程款3000萬元(對方科目“開發(fā)成本”)， 憑據(jù)不足，經到對方取證為虛增成

19、本。9、支付煤氣公司的煤氣工程款共計 500萬元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費 收據(jù)。10、開發(fā)的商業(yè)用房有400平方米用于企業(yè)辦公，并已經轉入固定資產， 未對外銷售。11、幼兒園、會所、物業(yè)樓5000平方米作為配套設施，所有權歸全體業(yè) 主，以后發(fā)生經營收益歸業(yè)主委員會處置。計算應繳納土地增值稅。1、確定收入：(1) 普通住宅對外銷售平均價格=(590000000+ 40000- 5000000)(170000- 2500)= 3492.78 元 出售給職工住宅應實現(xiàn)收入= 3492.78 X 2500= 8731950.00元 出售給職工住房已實現(xiàn)收入 5000000元出售給職工住宅少計收入=87

20、31950- 5000000= 3731950元 普通住宅共計應實現(xiàn)銷售收入= 590000000+ 40000+ 3731950= 593771950 元(2) 其他用房外銷平均價格=160000000-( 30000- 10002500 400)=6130元分配該股東別墅和投資分配該股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應實現(xiàn)收入=6130X( 1000+ 2500)= 21455000 元其他用房應實現(xiàn)總收入=160000000+ 21455000+ 4000000= 185455000元2、確定扣除項目金額(1)應扣除開發(fā)成本總土地成本：210000000- 350 X( 350-50)= 18

21、0000000元總開發(fā)成本：280000000虛列 30000000白條 5000000= 245000000 元 合計：425000000 元平均單位成本=425000000-( 210000-公共配套設施5000)= 2073元用于辦公商用房成本=2073X 400= 829200元該項目應扣除開發(fā)總成本= 425000000- 829200= 424170800元(2)普通住房、其他用房占總建筑面積的比例:普通住房面積占總面積百分比=(18-1)-( 21 0.5 )X 100%R 83% 其他用房面積占總面積百分比=(18-17)+2 + 0.5 -( 21-0.5 )X100%= 1

22、7%普通住宅、商業(yè)用房的實際應扣除成本：普通住宅應扣除開發(fā)成本=424170800X 83%= 352061764元其他用房應扣除開發(fā)成本=424170800X 17%= 72109036元(2) 、確定應扣除開發(fā)費用：普通住宅應扣除費用=352021764X 10%= 35206176元其他用房應扣除費用=72109036X 10%= 7210903元(3) 、確定應扣除稅金普通住宅應扣除：營業(yè)稅金=593771950X 5%= 29688597.50 元城建稅=29688597.50 X 7%= 2078201.83 元教育費附加=29688597.50 X 4%= 1187543.90

23、元合計=29688597.50 + 2078201.83 + 1187543.90 = 32954343.23 元其他用房應扣除：營業(yè)稅金=185455000X 5%= 9272750 元城建稅=9272750X 7%= 649093 元教育費附加=22311950.00 X 4%= 370910 元合計=9272750+ 649093+ 370910= 10292753 元(4) 、確定其他扣除項目：普通住宅應扣除其他費用=352061764X 20%= 70412353元其他用房應扣除其他費用=72109036X 20%= 14421807元(5) 、扣除項目總額普通住宅扣除項目總額=352061764+