好萊屋主題酒店價(jià)格定位可行性分析

1、 價(jià)格定位可行性分析通過項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售分析，我們初步設(shè)定好萊屋電影主題酒店連鎖分店的平均房?jī)r(jià)為388元，平均出租率可根據(jù)周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率推算出來，可保證 在75以上。好萊屋電影主題酒店連鎖將客源市場(chǎng)的定位重點(diǎn)放在高端休閑商務(wù)客群。根據(jù)在同類市場(chǎng)的銷售經(jīng)驗(yàn)，做到75的年平均出租率是有一定把握的。通過以上基本數(shù)據(jù)測(cè)算出來的50間房規(guī)模的分店，全年的客房營業(yè)收入為724萬左右，所得稅前利潤506萬，投資回收期限約2-3年。據(jù)以上分析，由于多重利好，好萊屋3年內(nèi)完全可能推出100家連鎖主題酒店，占據(jù)全國主題酒店市場(chǎng)的40 %的份額。1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析1.1 項(xiàng)目投資估算酒店總投資額約為

2、：人民幣捌佰萬元(￥8，000,000.00)投資估算數(shù)據(jù)取定標(biāo)準(zhǔn)：n 結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，參考市場(chǎng)價(jià)格取定；n 按照酒店項(xiàng)目投資估算慣例取定；n 假設(shè)總投資額的50%為投資商自有資金，其余50%為銀行貸款，年利率為7.83%；類別估算值（人民幣 萬元）占總投資的百分比建筑租金2500平米（25元/平方米/天*2500平方米*30天*12個(gè)月） =22529%裝修及經(jīng)營設(shè)備35044%人工工資547%市場(chǎng)營銷及行政費(fèi)用17120%項(xiàng)目總投資預(yù)算800100%1.2 酒店運(yùn)營費(fèi)用估算 1.2.1 酒店?duì)I業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)取定原則營業(yè)收入增長(zhǎng)指標(biāo)：通常酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)分為三個(gè)階段，即增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期、衰退

3、期，每個(gè)階段大約五年。 第一個(gè)五年每年遞增3包括價(jià)格上浮與消費(fèi)人次提高的因素?？紤]酒店客源增長(zhǎng)、持續(xù)經(jīng)營客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。第二個(gè)五年在第五年的基礎(chǔ)上不增長(zhǎng)酒店在第六年左右，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)沒有開業(yè)時(shí)期新，其經(jīng)營也到了平穩(wěn)階段，考慮物價(jià)上漲、客源積累、客源分流等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則制定。第三個(gè)五年在第十年的基礎(chǔ)上每年遞減2。酒店到了第三個(gè)五年，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)老化，其經(jīng)營已經(jīng)開始滑坡，考慮競(jìng)爭(zhēng)力下降、客源分流、物價(jià)上漲等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則制定。第三個(gè)五年再裝修，裝修費(fèi)用約為35

4、0萬元。根據(jù)電影主題酒店市場(chǎng)的客觀狀況，結(jié)合酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律，采取保守性、穩(wěn)健性原則取定。1.2.2 酒店?duì)I業(yè)成本基礎(chǔ)指標(biāo)取定原則隨著營業(yè)收入的變化，營業(yè)成本亦隨之變化，預(yù)測(cè)本酒店十五年的營業(yè)成本:客房成本率按照旅游行業(yè)會(huì)計(jì)制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。為了體現(xiàn)客房成本的清晰度，更科學(xué)地預(yù)算經(jīng)營成本與費(fèi)用，本報(bào)告的客房成本將同行業(yè)會(huì)計(jì)制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費(fèi)、一次性用品、迷你吧、書報(bào)費(fèi)等費(fèi)用列入客房成本核算?？头砍杀韭嗜《?%。中餐成本率按照標(biāo)準(zhǔn)成本率45計(jì)算。西餐成本率按照標(biāo)準(zhǔn)為35計(jì)算。會(huì)議成本率按照行業(yè)會(huì)計(jì)制度，沒有其對(duì)應(yīng)的成本，其支出部分在費(fèi)用中

5、一并核算。1.2.3 營業(yè)費(fèi)用基礎(chǔ)指標(biāo)取定固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用的劃分由于服務(wù)行業(yè)的特殊性，酒店嚴(yán)格意義上的固定費(fèi)用只有折舊、攤銷費(fèi)用，其余的費(fèi)用如行政管理費(fèi)、能源費(fèi)用、工資即福利費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)和其他費(fèi)用等屬于變動(dòng)費(fèi)用，隨著營業(yè)收入的變動(dòng)而變動(dòng)。工資及福利費(fèi)包括員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)、員工餐、員工宿舍費(fèi)等其他福利費(fèi)。根據(jù)相關(guān)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)測(cè)本酒店各級(jí)員工的平均工資及福利標(biāo)準(zhǔn)為3000元/人/月，預(yù)測(cè)連鎖單店各級(jí)員工人數(shù)約為15人。燃?xì)赓M(fèi)按營業(yè)收入的2%估算。水電費(fèi)按營業(yè)收入的8%估算。行政管理費(fèi)包括辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷品、保險(xiǎn)費(fèi)、布草費(fèi)用、低值易耗品、屬于管理費(fèi)用范疇的

6、稅金等，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合實(shí)際情況取定。按營業(yè)收入的5%估算。維修保養(yǎng)費(fèi)包括設(shè)備維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)，按營業(yè)收入的1%估算。宣傳推廣費(fèi)包括廣告費(fèi)等其他推廣費(fèi)用，按營業(yè)收入的2%估算。其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用等，按營業(yè)收入的2%估算。1.2.4 固定資產(chǎn)折舊和開辦費(fèi)攤銷固定資產(chǎn)折舊基礎(chǔ)指標(biāo)取定按照可行性研究報(bào)告的慣例，可行性報(bào)告的折舊與會(huì)計(jì)折舊計(jì)算方法有所不同，會(huì)計(jì)的折舊計(jì)算方法按照嚴(yán)格的會(huì)計(jì)制度執(zhí)行，而可行性報(bào)告則站在財(cái)務(wù)分析的角度，其折舊計(jì)算方法是為了考慮整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的需要，因此會(huì)調(diào)整折舊計(jì)算方法。1.2.5 經(jīng)營凈利潤基礎(chǔ)指標(biāo)取定：營業(yè)收入-營業(yè)成本-總營業(yè)費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-營業(yè)稅金及附加-所得稅

7、=經(jīng)營凈利潤營業(yè)稅金及附加按酒店行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5.8%取費(fèi)所得稅按營業(yè)利潤的33%取費(fèi)1.2.6 酒店貸款還本付息 財(cái)務(wù)費(fèi)用只計(jì)算貸款利息。總投資額的50%為投資商自有資金，其余50%為銀行貸款，年利率為7.83%。按十年等額還本計(jì)算酒店借款還本付息。1.3 項(xiàng)目收入估算開發(fā)商以長(zhǎng)期投資理念考慮，對(duì)酒店及商業(yè)不考慮銷售，而是長(zhǎng)期收租的方式運(yùn)作，可得以下收入估算。 本項(xiàng)目經(jīng)營收入主要包括：酒店客房及客房區(qū)的公共面積2500平方米，收入：客房50間，388元/間以上，預(yù)計(jì)為724萬元/年中餐廳：100平方米，5個(gè)包房（帶散點(diǎn)廳），共50個(gè)餐位，約100萬元/年西餐(帶自助餐)：100平方米，40個(gè)餐位，

8、約150萬/年觀影區(qū)共200平方米，約150萬/年序號(hào)項(xiàng)目預(yù)算年收入所占比例（萬元）1客房收入72464%2中餐廳10010%3西餐15013%4觀影區(qū)15013%合計(jì)1124100%1.4 投資回報(bào)我們以謹(jǐn)慎、保守的原則對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了真實(shí)性的評(píng)估，在如下部分的財(cái)務(wù)預(yù)估中運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本按最高可發(fā)生的成本估算。因此，從理論上來講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目如下預(yù)估的理論收益率。 項(xiàng)目名稱 主要費(fèi)用 總投資額800萬元前期投入20萬元項(xiàng)目的租賃、設(shè)計(jì)、改造裝修225萬元設(shè)備設(shè)施、軟硬件系統(tǒng)研發(fā)、采購350萬元營業(yè)啟動(dòng)金170萬元年均銷售額1124萬元凈利潤724萬前

9、三年投資收益率54%-114%-146% （注：以上銷售業(yè)績(jī)均為保守預(yù)估，其中第一年投資期，前半年為項(xiàng)目籌備期，無利潤。）1.5 財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià)按商業(yè)及酒店具可銷售的情況來計(jì)算項(xiàng)目銷售利潤。根據(jù)測(cè)算，按酒店及商業(yè)的建筑成本為800萬元，經(jīng)營成本為320萬元。按靜態(tài)投資分析可得：項(xiàng)目稅前利潤741萬元，稅前成本利潤率231%，稅后成本利潤率158%，顯示該項(xiàng)目是一個(gè)極具投資價(jià)值、盈利能力較強(qiáng)及回收期快的項(xiàng)目。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)詳見下表：項(xiàng)目銷售利潤測(cè)算表序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式金額(萬元)1銷售收入11242減：營業(yè)稅及附加(1)×5.55%62.383減：總成本費(fèi)用3204稅前利潤總額(1)-(2)-(3)7415企業(yè)所得稅(4)×33%1676稅后利潤總額(4)-(5)5067稅前成本利潤率(4 / (3)231%8稅后成本利潤率(6) / (3)158%稅費(fèi)說明：（1）營業(yè)稅及附加主要包括：營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，合計(jì)為銷售額的5.55%。（2）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅率按毛利潤的33%計(jì)算。 2. 結(jié) 論 通過以上的調(diào)研數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)分析，項(xiàng)目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有很強(qiáng)的投資吸引力。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)對(duì)照指標(biāo)為：基準(zhǔn)投資回收期2年、 投資利潤率105%。在項(xiàng)目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)