保利地產(chǎn)稅收籌劃

1、作者:日期:6目錄、企業(yè)發(fā)展概況錯誤!未定義書簽。（一）企業(yè)介紹錯誤!未定義書簽。（二）組織架構(gòu)（三）企業(yè)文化理念錯誤!未定義書簽。（四）企業(yè)基本戰(zhàn)略錯誤!未定義書簽。（五）企業(yè)經(jīng)營思路錯誤!未定義書簽。（六）企業(yè)經(jīng)營模式？錯誤！未定義書簽。（七）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況？錯誤！未定義書簽。（八）市場環(huán)境錯誤!未定義書簽。（九）挑戰(zhàn)及應(yīng)對錯誤!未定義書簽。二、稅收政策錯誤!未定義書簽。（一）主要稅種及稅率？錯誤!未定義書簽。（二）稅收優(yōu)惠錯誤!未定義書簽。（三）稅收政策及變化？錯誤!未定義書簽。三、涉稅分析錯誤!未定義書簽。（一 ）所得稅費(fèi)用組成？錯誤!未定義書簽。（二）所得稅費(fèi)用與會計(jì)利潤的關(guān)系如下錯誤

2、!未定義書簽。（三）營業(yè)稅金及附加組成情況 ？錯誤!未定義書簽。（四）應(yīng)交稅費(fèi)組成情況錯誤!未定義書簽。（五）稅收負(fù)擔(dān)分析？錯誤！未定義書簽。錯誤!未定義書簽。（六）企業(yè)的關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)方交易錯誤!未定義書簽。四、企業(yè)的主要稅收風(fēng)險(xiǎn)（一）利率風(fēng)險(xiǎn)？錯誤!未定義書簽。（二）信用風(fēng)險(xiǎn)？錯誤!未定義書簽。（三）流動性風(fēng)險(xiǎn)？錯誤!未定義書簽。（四）匯率風(fēng)險(xiǎn)錯誤!未定義書簽。五、稅收籌劃方案設(shè)計(jì)？錯誤!未定義書簽。錯誤!未定義書簽。（一）營業(yè)稅的稅收籌劃錯誤!未定義書簽。（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃 （三）土地增值稅的稅收籌劃 ？錯誤!未定義書簽。參考文獻(xiàn)錯誤!未定義書簽。保利地產(chǎn)稅收籌劃方案設(shè)計(jì)、企業(yè)發(fā)展

3、概況（一）企業(yè)介紹保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（證券簡稱：保利地產(chǎn),證券代碼：600048）是中 國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺 國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)五年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌，品牌價 值已突破3 00億元?？偛课挥趶V州。2 0 0 6年7月3 1日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn) 企業(yè)。截至201 4年底，公司總資產(chǎn)突破36 0 0億元。保利地產(chǎn)成立于1 992年,2 0 0 2年成功完成股份制改造,遂開始實(shí)施全國化戰(zhàn)略，加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)作，連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。目前，公司

4、已完成以廣州、北京、上 海為中心,覆蓋5 6個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有 292家控股子公司,業(yè)務(wù)擴(kuò)展到 包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店 經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。（二）組織架構(gòu)公司按照公司法證券法等法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的要求 ，建立了規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，形成了科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機(jī)制。公司的組織架構(gòu)如下：腔東事長atsiffcwaASW 中 <3夷4対務(wù)*9中心品肆！申心庫*理中心工程«中心0槪IK m. fliH.設(shè)計(jì)fiL A亞尊專業(yè)登匐從圖中可以看到保利的管理模式傾向于中央集權(quán)， 因

5、此公司副總經(jīng)理同時是各部門負(fù)責(zé)人，在各部門中心之下又分為各區(qū)域和物業(yè)等其他專業(yè)公司。中央集權(quán)的 模式能夠?qū)崿F(xiàn)高效率的運(yùn)作。垂直式的管控模式使得公司能夠控制住各子公司的資 源及人員調(diào)配，減少項(xiàng)目決策的風(fēng)險(xiǎn)，有效控制成本。保利集團(tuán)主要對人力資源、項(xiàng) 目立項(xiàng)、資金調(diào)配及品牌管理，在一定程度上保證了子公司的獨(dú)立自主，可提高決策 精準(zhǔn)度。（三）企業(yè)文化理念保利地產(chǎn)奉行“和者筑善”的品牌理念，將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高 度，致力于創(chuàng)造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。將“和諧”理念始終貫徹于 企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和客戶服務(wù)全過程，研創(chuàng)節(jié)能環(huán)保、自然舒適的產(chǎn)品 提升產(chǎn)品品質(zhì)，通過親情和院式服務(wù)營

6、造良好的社區(qū)氛圍，贏得了消費(fèi)者的廣泛喜 愛。（四）企業(yè)基本戰(zhàn)略保利地產(chǎn)堅(jiān)持基本戰(zhàn)略“三個為主，三個結(jié)合”：以房地產(chǎn)業(yè)為主，適度拓展相 關(guān)行業(yè)；以中心城市為主，逐步輻射二三線城市；以住宅開發(fā)為主，積極拓展多元業(yè)態(tài) 的發(fā)展模式。擴(kuò)大經(jīng)營效益與提高開發(fā)效益相結(jié)合；開發(fā)性收入和經(jīng)營性收入相結(jié) 合；資產(chǎn)經(jīng)營和資本經(jīng)營相結(jié)合。另外,保利地產(chǎn)自2002年開啟全國化戰(zhàn)略布局。在20 14年年初,又提出了 “3+2戰(zhàn)略”，即以北上廣為核心，在環(huán)渤海、珠三角、長三角，構(gòu)建三個300億級 的城市群，在以成都、重慶（樓盤）為中心的成渝，武漢為中心的中部，構(gòu)建兩個200億級的城市群。保利地產(chǎn)自上市后一直依循從區(qū)域中心向

7、周邊的順序擴(kuò)展 ，實(shí)現(xiàn)了銷 售跨越式提升。現(xiàn)如今，保利地產(chǎn)進(jìn)駐城市數(shù)量已擴(kuò)大至56城。2012年，保利地產(chǎn)首次實(shí)現(xiàn)了銷售額突破千億，截至2014年已達(dá)到36 00 億的規(guī)模。在邁入千億陣營之后，保利地產(chǎn)依舊以成長型企業(yè)作為定位，繼續(xù)深化 城市布局、拓寬融資渠道、培養(yǎng)商業(yè)、養(yǎng)老、旅游等增長極，為公司后千億時代穩(wěn) 步增長作好鋪墊。（五）企業(yè)經(jīng)營思路對應(yīng)舗上西a一 -”劉政班1 !鋤天狀馬靜根據(jù)公司年報(bào)可以總結(jié)出保利地產(chǎn)的經(jīng)營思路主要如下Q 弔削町廠忙現(xiàn)舟隹，A遅紅，評匚辭舅穿庭q艮乂卜如吐建金計(jì)劃曽璇，抑es促回蚩.確慄全印乍金S耳卅述xe咕總牝建去.空和宣丁特細(xì)I化酉趙，羌卄處司亞栢水T：抓磊阪

8、眾憎務(wù)-權(quán).謹(jǐn)品牌謖世.或氓企箭牌定忙.聖映攏富J !企業(yè)文化建設(shè)II匝現(xiàn)生臨丈比聽思恐戦祈如蠱口11阻他i£1&開；?廿棧匕競孑；5（六）企業(yè)經(jīng)營模式房地產(chǎn)經(jīng)營模式主要是房地產(chǎn)企業(yè)在國有土地上、 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)、 轉(zhuǎn)讓或者銷售、出租的行為。從國家代表可以分為“香港模式、美國模式、日本模式、新加坡模式”等。影響中國房地產(chǎn)業(yè)最大的兩種模式是“美國模式”和“香港 模式”。美國模式的主要經(jīng)營流程屬于專業(yè)化經(jīng)營模式，每個環(huán)節(jié)由相互關(guān)聯(lián)的服務(wù)內(nèi)容不同的專業(yè)公司來完成，將經(jīng)營流程中的每個工序都進(jìn)行了專業(yè)的細(xì)致分工，主要 由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等相

9、互協(xié)調(diào)共存，使 得每一個環(huán)節(jié)都有利潤可獲得，是一條橫向的價值鏈。其以金融資本為運(yùn)作核心, 真正的幕后主導(dǎo)是資本。香港模式主要是由一家開發(fā)商完成土地購置、房屋建造、商品房買賣和公司運(yùn) 營管理，是一條縱向價值鏈，被稱為全能型開發(fā)商。香港模式中房地產(chǎn)開發(fā)商大多 數(shù)依賴各大銀行進(jìn)行融資，注重土地的儲備量，多有預(yù)售制度。保利地產(chǎn)屬于帶有“美國特色”的全能型開發(fā)商。它是以香港經(jīng)營模式為基礎(chǔ)， 以美國經(jīng)營模式為流程的開放商。在開發(fā)路線上，保利地產(chǎn)保持著“置地-開發(fā)-出售” 全能型的模式，注重土地的儲備，在業(yè)務(wù)定位上堅(jiān)持著走低利潤和高周轉(zhuǎn)的路線,在 業(yè)務(wù)范圍上形成了高度專業(yè)的地產(chǎn)商。在融資管理結(jié)構(gòu)控制上，保利

10、地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn) 結(jié)構(gòu)屬于高而不危，因其有著較好的短期償債能力和強(qiáng)大的財(cái)團(tuán)支持。在資金模式中, 保利地產(chǎn)投融資期限匹配度是短投長融， 為穩(wěn)健性投融資模式。在運(yùn)營模式中，保利地產(chǎn)的成本管理已經(jīng)從粗放化的管理轉(zhuǎn)換到了精細(xì)化的管理，在成長模式中同時注 重股東回報(bào)率和留存比率。（七）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況從上可以看出，保利地產(chǎn)的營業(yè)收入、凈利潤均在增長，但增速相比于之前明顯201-2Ci5J'12JCll2(110'?005l.H1.51i.ieLLO:9ISIp h-rr,i 衛(wèi)丿4：；lh.lh653,1.(10轉(zhuǎn)匚gge.x詰：ALL血紳低柯曲勺汀13.S217-3629 3«32

11、 J439.K57.19竺蟻: Eh.L 0,90564. ；1g,mss3.433.SS41l.763,2M,66G.；6莒順kMEj 1：苗壬更13. OS34.0346.5056JS.115.；27.255-955.936畑7.13列.対血肋?0.?0:g.M爭N卍皚豐趙言T：n.s72D.7fiI9.a6:RP16.S5：4.：i3?7.M77.9776.19 17佃7e,»M.991.54：5：2X0乙孔.Oo3.02伽3JJLS22,-19l.Ji碎總言魂尢釈云】-D.Q7-1.370.43-1.33斗酣-G.33；眶壬啄32.0313.163eg|37 JG3*.：36

12、 33nj9o.?enx0.?3Q,Z放緩。其他財(cái)務(wù)指標(biāo)多有減小但大體保持穩(wěn)定。在2014房地產(chǎn)市場整體不景氣的狀 態(tài)下，保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)定已屬良好?？v向比較，在同行業(yè)上市公司中，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)位于萬科之后的第二位，營業(yè)20名收入和凈利潤均為第一名。但凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率、每股收益等均為 左右。（八）市場環(huán)境2014年房地產(chǎn)市場整體規(guī)模呈現(xiàn)高位回落的態(tài)勢，行政性調(diào)控措施逐步淡出,行業(yè)漸入成熟發(fā)展的新常態(tài)。商品房銷售量價同比下降,但成交規(guī)模仍保持較高水平。商品房新開工面積同比減少，投資增速大幅下降、創(chuàng)歷史新低，但全國土地購置均價卻逆勢上漲。年內(nèi)土地購置面積為3 .3 4億平方米，為近5

13、年內(nèi)的最低水平,同比下降14%，而土地購置費(fèi)用同比增長 29. 3%至1 .75萬億元,保持了持續(xù)增長 態(tài)勢，土地購置均價則逆市上漲逾50%至 5 2 3 0元/平方米。在商品房銷售量價同比下降的情況下，地價卻未現(xiàn)調(diào)整，這也是抑制房企土地投資熱情的一個重要因素。從行業(yè)資金面來看，行業(yè)資金來源同比微降，整體偏緊。從資金來源構(gòu)成來看，信貸 支持力度不足、市場利率居高不下，商品房銷售和資金回籠速度放緩，導(dǎo)致其他資金 來源（主要為個人按揭貸款和定金及預(yù)收款） 同比減少，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的 占比下降。從行業(yè)政策面來看，全年處于行政調(diào)控手段逐步退出、政策環(huán)境整體漸 趨寬松的過程中。20 14年7月1

14、1日住建部明確提出“千方百計(jì)消化庫存” ,30 多個城市隨后陸續(xù)退出限購，截至年底除北上廣深及三亞 5個城市外，其他限購城 市已全面取消限購。展望20 15年，行業(yè)內(nèi)對流動性支持保持中性偏樂觀判斷。2014年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議把穩(wěn)增長作為2015年五大任務(wù)之首，仍將實(shí)施積極的財(cái)政政策和 穩(wěn)健的貨幣政策，并強(qiáng)調(diào)“積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度”， 因此除一季度的降準(zhǔn)降息之外，預(yù)期年內(nèi)貨幣政策仍將持續(xù)寬松，以對沖外匯占款下 降，保持合理流動性。其次，各級政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已從過去的抑制房價上 漲轉(zhuǎn)向促商品房銷售、促房地產(chǎn)開發(fā)投資，因此判斷行業(yè)政策環(huán)境將持續(xù)友好，并存 在

15、進(jìn)一步改善的可能。最后，新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，仍將推動房地產(chǎn)行業(yè)中長期向 好發(fā)展，但行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新常態(tài)也是一個不爭的事實(shí)。 新的發(fā)展階段中，商品房庫存 高企、宏觀經(jīng)濟(jì)增速下臺階，整體上制約了房企的投資熱情，消費(fèi)者的購房態(tài)度也發(fā)生了微妙的變化；但隨著支持政策的落地、流動性改善及商品房庫存水平的降低，市 場將重新進(jìn)入平穩(wěn)增長。特別是對于以省會城市為主的一、二線中心城市，由于其經(jīng) 濟(jì)發(fā)展動力和人口吸聚能力強(qiáng)勁，必將成為未來最具活力的商品房市場。（九）挑戰(zhàn)及應(yīng)對在行業(yè)步入發(fā)展新常態(tài)之后，保利地產(chǎn)將面臨市場規(guī)模整體增速放緩、波動加 劇，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盈利水平趨勢性下降，區(qū)域市場分化加劇、投資風(fēng)險(xiǎn)加大，房

16、地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新等方面的行業(yè)共性挑戰(zhàn)。同時，隨著行業(yè)集中度的不斷提 升,2 0 1 4年銷售規(guī)模TOR 0房企的市場份額已達(dá)17. 2%市場也出現(xiàn)了扎堆一、 二線城市的現(xiàn)象，銷售超千億的房企也即將全部登陸資本市場。 可以預(yù)見，房地產(chǎn)企 業(yè)之間的競爭將更趨激烈，如何保持和提升行業(yè)競爭地位是其面臨的一大挑戰(zhàn)。面 臨系列挑戰(zhàn)，保利地產(chǎn)一方面將依托已有的集中于一、二線城市的項(xiàng)目資源、低成 本及多元化融資能力、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和管理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢，加快去庫存、優(yōu)化存量結(jié) 構(gòu)，持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目投資和開發(fā)管理的精細(xì)化、 降本增效；另一方面借助國企改革的契機(jī)，積極推進(jìn)公司在管理機(jī)制和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等增量業(yè)務(wù)上的改革

17、創(chuàng)新，激發(fā)企業(yè)和管理 團(tuán)隊(duì)活力，努力實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)健康發(fā)展，保持行業(yè)競爭地位和優(yōu)勢。、稅收政策（一）主要稅種及稅率«神丨峽蝕'冇? i1 ' 1i kfep期tMPb11丁氐丫:敲2U%11 . 即徳閱孩鯉和RffBBfiSll= 1 = = I . . K - = 二耳蟲也r況J亍劃4肖fi)'1 -L聞臚魅啾入町盅額恆顯乖T®根曜孔騎城丄也唯川ebu恢號iti額"存在不同企業(yè)所得稅稅率納稅主體的，披露情況說明如下：I納懸土休窯h *1臆墟琴t'；4B（存蒯）K業(yè)奇麗戀可.11111M11I5 5?ioInr投檢令'限含可g

18、%氣沁皚衍陽f刁'16 5%AI11WAMT CHOICE ITiVESillMRNTS LIMlTfilJ16 SHACI<IN DRAGON IW VEST VENTS LtMItlitJ16.5%1t0%Poly Rul Em亡 FifkSiiei Jdl睞c 朮第 r OXI UM: iiuujiNoij iJMcriJ?11WROAWIsn HQLDINOS 1 (MITEDPkDI；5>LHJTH HOLhIWGS LIMinPll1tfWTCJIAL FiWOUR LIMirEfJi1' （二）稅收優(yōu)惠1（三）稅收政策及變化國家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)從事房地

19、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得 稅處理辦法（國稅發(fā)2 0 09 3 1號）。保利地產(chǎn)公司應(yīng)嚴(yán)格按其規(guī)定執(zhí)行。、涉稅分析（一）所得稅費(fèi)用組成"価負(fù)旅1» _,i-側(cè)用U舶嗣1 _247；'.W0.N冊聞、轅1"岀.界|（二）所得稅費(fèi)用與會計(jì)利潤的關(guān)系如下:匸'H命總按i丘i冠匝罰日弟酌M旳桂*制-' 'i9,'J3LRii,ing7fi加人巧5,M"g饑SU1用諭【:灑誦祝的即料1車可fU口師（豺，用帖按U出腐呃'住ma曲丘碼認(rèn)

20、泌1=阡彈脫gp®同痂11血mfe卻韋艸底間認(rèn)逐述州制規(guī)尺產(chǎn)的冋Till瓚時件丹押晁冊ttt的F飾瓊對鳳:1 1 -4 -+-=- -3(iO,665,iJ2 斗百 皈80$ 0町期 1-l69,HS,6ySy1鮮叫9比time血 592瓢！il2<800,161,735.57（三）營業(yè)稅金及附加組成情況管業(yè)®亦両血 36WM416.544,Toi；?7W2J.CK4拠ffilSM岡圳?陽加11.147 JJ4il3.0i（四 ）應(yīng)交稅費(fèi)組成情況S»5f!1 pj - '-fflBfli砂罷鄴陽«!»« . - -. 1

21、. II|-4腳畑J脈MJ-S '-地贈閻肪 f=r213,4珈側(cè)埶G-4H腴的甸 9血娜$1財(cái)WOSJWS即1陽1.6 - - -1卽口 911呦卜酬誡"“如,仍溯聃矽蹴如2-12呻門視汕2«尬'1邸直1W鉗一舖i4型畑曲屈,-621 &逍滋則（五）稅收負(fù)擔(dān)分析所得稅費(fèi)用占稅前利潤的比例8. 29 %15.41%所得稅費(fèi)用占凈利潤的比例9.0 4 %1 8 . 2 1%總稅費(fèi)占稅前利潤的比例2 6 . 9 5%5 0.9 1 %總稅費(fèi)占凈利潤的比例29. 38%60.18%應(yīng)交稅費(fèi)占速凍資產(chǎn)的比例12 .15%14.19%（六）企業(yè)的關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)方

22、交易1.關(guān)聯(lián)交易的政策一個集團(tuán)控制、共同控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮笥绊?；或另一方控制、共同控制該集團(tuán)或?qū)υ摷瘓F(tuán)施加重大影響； 或一集團(tuán)與另一方或多方同受一方控制、 共同控制的，均被視為關(guān)聯(lián)方。根據(jù)證監(jiān)會頒布的上市公司信息披露管理辦法 的要求，持有本公司5%以上股份的企業(yè)或者一致行動人以及直接或者間接持有本 公司5%以上股份的個人及其關(guān)系密切的家庭成員等企業(yè)或個人也屬于關(guān)聯(lián)方。2.關(guān)聯(lián)萬其他應(yīng)收款期體樂fi.扯気堆&1 M5W,0fla «D卜電遊好利«礬帀鞏卵L陽梵扯ii敢義”：樂&甘® aM$,O15,CMNJ1J|1 -1 - - ” 1其如

23、2gilttSWiir8.占網(wǎng)I 02 j忻板Tjpfi合他帶9工幟,越6 171(W2I彌險(xiǎn)ft柿咗収盤忙罠唸?tts.moouHoi)創(chuàng)0.000001幷Hl訪曲耿弊闍虬|$冊1:ns.is?,9tl 45具恤應(yīng)唯貳*>4JTO,93U4C'4,7(B.MfM5231J 114.201 -苴旭叨一臨1XW(.OW.4ft6 6723a.7lXJ.lWClX)比恤空協(xié)扶滋列忙秦r406.92co苴池胡臨立rJ.4-2S.46S 6011J51W5 401_=-L燦加2I'廣揺中靈!紐!帕H.000,410.40啊仙前j；廣州越?47,(185,951.74i3S4,4V

24、7.5y'H犧痢瞰；祈，巧期U約00H7.is.oa<j 00(井曲砸sfJ:尿探料培"岳SM，4擁血'甚飽應(yīng)比裁杭罰施睦1汕找叭06? 00I27JO3,1»JOO其也L蛾読b_L '河(ft無2皐丄門期3卻一 w 1L其臨曲妝就-業(yè)中鐵129,11 傀QM.(12- H其也咚戎箕；酒叩杓業(yè)26S.S07.B r.331丁亦気*I雷0屮7丘3戊NH向叩.5011.H . .-_亠r11.5«L03C.?2JIS,9RC.55了n3.關(guān)聯(lián)方其他應(yīng)付款工誤丿，期卓如金輸1冊山黑們工雄保料需E：1Xce鄧*叮0 ODIII 1 n J1M

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26、4乳11&6lX(Kr.f.(XHI (rfjS,n7J,MKfW)；卜 代毗*右 門斗比1州!Q,a47；7J,.I 3r3lJffl閉申誌2 30, 5£屏:4 丁®即門訶MH»riHtCf!1理菇(jJXJlUtC ,ft收邀巧肝禹中丘J1 J7425-6.I7 j甑竟2門1挪:卿0 ()0 II他&就砌祝曜-尖乂幕l,lB3,5+fe«a穫枚爵Tii保刖廠妙1炯議沖（to四、企業(yè)的主要稅收風(fēng)險(xiǎn)保利地產(chǎn)在正常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在各種風(fēng)險(xiǎn)：利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)會直接或間接地影響公司

27、的現(xiàn)金流及會計(jì)利潤，導(dǎo)致應(yīng)納稅所得額的變化，可能會調(diào)增應(yīng)納稅所得額。其他 各種稅種也會收到稅收政策的調(diào)整的影響。（一）利率風(fēng)險(xiǎn)本集團(tuán)面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)主要來源于金融機(jī)構(gòu)借款，金融機(jī)構(gòu)借款主要為人民幣借款,以浮動利率為主，受到中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整的影響。敏感性分析: 截止2014年12月31日,公司短期借款、一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款合計(jì)1 91. 64億，其中浮動利率借款1 0 8 6 . 7 0億元。假如其他因素不變，中國人民銀行 貸款基準(zhǔn)利率每上升/下降0. 2 5個百分點(diǎn)，將會導(dǎo)致公司利息支出增加/減少2. 94 億元 。（二）信用風(fēng)險(xiǎn)公司面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)主要來自貨幣資金、應(yīng)收賬款

28、、其他應(yīng)收款。截至2014年1 2月31日，公司應(yīng)收賬款前五名金額合計(jì) 25002 0 440. 27元，占總額的7.09%。（三）流動性風(fēng)險(xiǎn)公司通過之星資金預(yù)算管理，監(jiān)控當(dāng)前和未來一段時間的資金流動性需求根據(jù)經(jīng)營需要和借款合同期限分析，維持充足的貨幣資金儲備，降低短期現(xiàn)金流量波 動的影響。（四）匯率風(fēng)險(xiǎn)公司面臨的匯率風(fēng)險(xiǎn)主要來自以美元計(jì)價的應(yīng)付債券和銀行存款。 敏感性分析: 截至2014年1 2月3 1日，應(yīng)付美元債券余額為10億美元，美元銀行存款余額為 99 5 18187.65美元，假如其他因素不變,美元對人民幣的匯率上升/下降1%對公司 利潤的影響分別為減少/增加人民幣 55 1 0

29、.05萬元。五、稅收籌劃方案設(shè)計(jì)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、增值稅是保利地產(chǎn)的主要稅負(fù)，因此也是其開展稅收籌劃 的重點(diǎn)稅種。因此本文主要針對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行探討。（一）營業(yè)稅的稅收籌劃1、納稅范圍：房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動產(chǎn)，自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中，銷售不動產(chǎn) 的稅率為5%,自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%對外出租自行開發(fā)的商品 房業(yè)務(wù)稅率為5%營業(yè)稅的稅收籌劃重點(diǎn)應(yīng)是分解銷售額,盡可能米用3%勺稅率來 進(jìn)行籌劃。2.具體籌劃方式:1）涉稅行為之一：銷售商品房稅法規(guī)定:單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷

30、售不動產(chǎn)時如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的金額為營業(yè)額，繳納營業(yè) 稅。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除?；I劃方案設(shè)計(jì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常在銷售樓盤的時會采用一些優(yōu)惠的促銷政 策?；蚴菍σ淮涡愿犊钫撸蚴菍︺y行按揭付款者給予一定的折扣優(yōu)惠。如果對銷售 折扣處理不當(dāng)，就會多交營業(yè)稅。所以企業(yè)采取折扣銷售方式銷售樓盤的，為避免繳 納不必要的營業(yè)稅，應(yīng)將折扣額與價款在同一張發(fā)票上注明。另外，不同收入確定的時間也不同。如果企業(yè)米取先出租后出售的方式銷售房地產(chǎn),出售的收入相當(dāng)于獲得資金的利息收入，然后再對出租者出售，這樣會推遲收 入的確認(rèn)，進(jìn)而推遲稅金

31、的繳納。2）涉稅行為之二：建筑安裝工程稅法規(guī)定：程承包企業(yè)承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，如果工程承包企業(yè)與建設(shè)單位簽 訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅;只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅?；I劃方案設(shè)計(jì)：建筑業(yè)稅目征收3%繳納營業(yè)稅，服務(wù)業(yè)稅目征收 5%繳納營業(yè)稅。企業(yè)可通過與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同采用3%的稅率,避開5%勺稅 率。3）涉稅行為之三：代收水、電、煤氣等稅法規(guī)定:納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動 產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。價外費(fèi)用 ，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、 集資費(fèi)、代收款項(xiàng)

32、、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。物業(yè)管理公司的代有關(guān) 部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代 理”業(yè)務(wù)，對物業(yè)管理企業(yè)代收的上述款項(xiàng)，不征收營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè) 務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)按服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅?；I劃方式：成立物業(yè)公司，剝離價外費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立物業(yè)公司，由 物業(yè)公司來專門負(fù)責(zé)收取這部分配套費(fèi)，并且由物業(yè)公司向房地產(chǎn)購買者開具物業(yè)公司的發(fā)票，這部分價外費(fèi)用就只用就收取價外費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)收入繳納營業(yè)稅，本身 的配套費(fèi)不用繳納營業(yè)稅，可減少稅法規(guī)定的價外費(fèi)用產(chǎn)生的營業(yè)稅。對于保利地產(chǎn)，物業(yè)公司屬于非主營業(yè)務(wù)，已經(jīng)剝離價外費(fèi)用，如下可知

33、:議第楚空ajC MILAIw4»Mil D.4b? .1069 as罠:弭氏側(cè)剛Q.加-1 H V：,- -23,5I1,4JE.6J12, l ll,2JS.OSl4.S2t,l4ja)!rrH天吧炕*知阿d a ,711 1I2Z.573JCM 測典茄X建*I2、主音業(yè)務(wù)孫行業(yè)列示fcfl下*rsifF：昔讓條氐木丁23HUI1!W旳創(chuàng)；I肖陽衛(wèi)酬".丨1鼻彌2"01疔SY艄丄鴿艸禍74.94 ,3,SCi7,fi7S-D697J4<I,&96,050-®七舊<：務(wù)"也豐eij«s.9iwosil,56Pi,

34、Mfi,H3 333"兇脫加3口 4具他說切耳恤收入誓理筑.裝忡.和a、物業(yè)憒理、謁S代理*羅覽、厝jji、4）涉稅行為之四：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn)稅法規(guī)定：以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時,也不再征收營業(yè)稅，僅就其收益征收企業(yè)所得稅?；I劃方式：企業(yè)可采用不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式。保利地產(chǎn)2 014年固定資產(chǎn)減少情況如下，若該減少的不動產(chǎn)是以投資的形式對外轉(zhuǎn)讓,則能夠節(jié)省的營業(yè)稅額為：20484 20 2 . 7 6x5%=10 2 4210.138元=妙巴_丄”邏堡卷詢也話區(qū)j屮fl）木礎(chǔ)瓦卩t刑 J 2.IW,03MS ,0=5? 1.

35、31 W加 1.S3S71li；21l.HK 7,761 hl鳩MJ H汕欠；朽;I：，5 ）涉稅行為之五：合作建房稅法規(guī)定：有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)換取部分土地的使用權(quán),為合作建房。其中,土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換的，屬于土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方都擁有該項(xiàng)目的部分產(chǎn)權(quán)的方式的，應(yīng)對提供土地 使用權(quán)一方按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；提供資金的一方，應(yīng)按“銷售不 動產(chǎn)”稅目征稅。如果提供土地使用權(quán)的一方將分得的房產(chǎn)再銷售出去，也發(fā)生了銷 售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對其銷售收入按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。如果是以出租土地使用權(quán)為代價換取部分開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)的方

36、式，對提供土地使用權(quán)一方發(fā)生了 出租土地使用權(quán)的行為，對其應(yīng)按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；提供資金方還是視 為銷售不動產(chǎn)，對其應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。第二種形式是提供土地使 用權(quán)方和提供資金方分別以土地使用權(quán)與貨幣資金合股，成立合營企業(yè)。房屋建成 后,如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股, 參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對 土地所有方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)， 視為投資入股，不征營業(yè)稅；只對合營企 業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征營業(yè)稅，對雙方分得的稅后利潤不征營業(yè)稅?；I劃方式：合作建房的最佳方式是提供土地

37、使用權(quán)一方以土地使用權(quán)入股,提 供資金方以貨幣資金入股，成立合營企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的方式。6 ）涉稅行為之六：營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn) 稅法規(guī)定:房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。籌劃方式：減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)。萬科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣，約定借款到期后，萬科以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，萬科 用3 0 0套住宅抵頂借款,依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅1000萬元、城市維護(hù)稅70萬元 及教育費(fèi)附加3 0萬元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)110 0萬元。而保利接受這300套住宅是為了收回萬科以前的欠款，而非自用，所以保利拿到這些房子以后還要銷售出去。因

38、此,也要支付相關(guān)稅1100萬元，保利實(shí)際收回的欠款為1.89億元（2億元一 0.11億元）。30 0套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。若保利幫助萬科代理銷售這300套住房，住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。對于萬科而言，無論米用房屋抵債還是采用由乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其代銷房屋的方式，其利益都不受影響。這樣 的籌劃使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業(yè)稅，保利實(shí)際可以收回的借 款就是2億元了。（二 ）企業(yè)所得稅的稅收籌劃1.納稅范圍： 企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn) 經(jīng)營所得和其他所得征收的所得稅。2 .具體籌劃方式:1 ）合理推遲收入實(shí)現(xiàn)時間，遞延納稅稅法

39、規(guī)定：銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)項(xiàng)目因開發(fā)周期長，資金占用大，收入結(jié)算方式復(fù)雜，在實(shí)際中常采用預(yù) 收房款的籌資方式來解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金不足的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到房款 可以作為預(yù)收款處理，預(yù)收款收款日期是以合同約定的日期為準(zhǔn)，則企業(yè)可以通過 向后推延合同付款期或?qū)⒎课蒌N售發(fā)票跨年度延期開票，推遲工程決算，從而調(diào)節(jié) 年度收益和應(yīng)納稅所得額，合理延遲納稅義務(wù)發(fā)生時間。即通過合理推遲收入的實(shí)現(xiàn) 時間,達(dá)到遞延納稅的目的，實(shí)際取到了獲得一筆無息貸款的好處。2)稅前扣除項(xiàng)目的籌劃稅收背景：稅收籌劃的重點(diǎn)是企業(yè)所得稅法規(guī)定的應(yīng)納稅所得額稅前扣除費(fèi)用 比

40、例的大幅提高。從企業(yè)稅收籌劃的角度出發(fā)，企業(yè)實(shí)際發(fā)生在經(jīng)營過程中的費(fèi)用 開支在應(yīng)納稅所得額稅前扣除情況可分為三種：第一種，可全額在企業(yè)所得稅前列 支的成本費(fèi)用，即“無限制列支部分”，如合理的職工工資薪金等。第二種，按稅務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)列支的成本費(fèi)用，也稱“限制列支部分”，其特點(diǎn)是,實(shí)際發(fā)生額大于列支標(biāo)準(zhǔn)， 則按標(biāo)準(zhǔn)額列支，實(shí)際發(fā)生額小于列支標(biāo)準(zhǔn)，則按實(shí)際發(fā)生額列支。超標(biāo)的費(fèi)用再分 為“可以延期列支”和“不得再列支”兩部分，“可以延期列支的費(fèi)用”指當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的超過列支標(biāo)準(zhǔn)那部分費(fèi)用可以延至下期在標(biāo)準(zhǔn)額內(nèi)繼續(xù)列支，如在下一期 未能列支完畢，則再延至下一期，一直到扣除完畢為止，如固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊、 無形

41、資產(chǎn)攤提費(fèi)用、廣告費(fèi)攤銷等?！安坏迷倭兄У某瑯?biāo)準(zhǔn)部分費(fèi)用”是指當(dāng)期實(shí) 際發(fā)生的超過列支標(biāo)準(zhǔn)那部分費(fèi)用再也不得以任何形式在企業(yè)所得稅前列支，該差 異形成“永久性差異”，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)部分，經(jīng)營借貸利息超過金融機(jī)構(gòu)同期同 類貸款利率部分等。第三種，完全不能在企業(yè)所得稅前列支的費(fèi)用，其特點(diǎn)是屬于營 業(yè)外支出的與日常經(jīng)營收入無關(guān)的支出，如違法經(jīng)營的行政罰款、稅務(wù)滯納金、稅 務(wù)罰款以及與經(jīng)營收入無關(guān)的其他各項(xiàng)開支等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，首先要清楚新所得稅法中關(guān)于費(fèi)用扣 除發(fā)生變化的部分，才能做好應(yīng)納稅所得額的籌劃。(1 )廣告費(fèi)的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績密切

42、掛鉤。根據(jù)新稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過銷售收入 15%勺部分,準(zhǔn)予扣除。在實(shí)際工作中，有一些企業(yè)集團(tuán)廣告是由企業(yè)總部來統(tǒng)一策 劃、費(fèi)用也當(dāng)由企業(yè)總部統(tǒng)一列支，這樣就很可能造成企業(yè)總部因廣告費(fèi)支出超出了1 5 %勺扣除比例而不得在稅前扣除，而子企業(yè)卻不足1 5 %勺情況。針對這一情況,可以由子企業(yè)來承擔(dān)超過 15%部分的廣告費(fèi)支出，這樣超過部分的廣告費(fèi)支出可在 子企業(yè)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅前扣除。合理籌劃廣告費(fèi)支出，達(dá)到扣除費(fèi)用最大化，從 而節(jié)省企業(yè)所得稅。(2 )支付總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)的籌劃下屬企業(yè)和分支機(jī)構(gòu)就總機(jī)構(gòu)為其提供的服務(wù)按規(guī)定上交的管理費(fèi)稱之為總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。房地產(chǎn)集

43、團(tuán)企業(yè)與下屬項(xiàng)目子公司 是管理與被管理的關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商多為擁有較大資金實(shí)力的集團(tuán)型企業(yè)，每開發(fā) 一個項(xiàng)目都會成立一個法人企業(yè)，來負(fù)責(zé)獨(dú)立運(yùn)作此項(xiàng)目。在這樣的管理模式下集團(tuán)企業(yè)總部開展管理活動是需要支出大量的管理費(fèi)用，其本身除了獲得各子企業(yè) 稅后的投資收益外，一般沒有其他直接的經(jīng)濟(jì)來源。通過各子公司向總機(jī)構(gòu)交納管理費(fèi)，使交納給集團(tuán)總部的管理費(fèi)在各子公司中稅前列支可以達(dá)到良好的節(jié)稅效果。(3)業(yè)務(wù)招待費(fèi)與會議費(fèi)、差旅費(fèi)的籌劃根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定看依然對會議費(fèi)沒有比例限制，即只要與生產(chǎn)經(jīng)營，取得收入有關(guān)的、合理的會議費(fèi), 可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時稅前全額扣除；對差旅費(fèi)也沒有比例限制，即只要與

44、生 產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的差旅費(fèi)，也可以全額在稅前列支扣除。在稅收籌劃時，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分業(yè)務(wù) 招待費(fèi)、差旅費(fèi)與會議費(fèi)，不要把差旅費(fèi)、會議費(fèi)計(jì)入了業(yè)務(wù)招待費(fèi)從而造成業(yè)務(wù) 招待費(fèi)的超支而不得扣除。(4)固定資產(chǎn)折舊籌劃根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，直線法折舊是房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)適用的固定資產(chǎn)折舊方法，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)稅收籌劃的重點(diǎn)應(yīng)該在 利用稅法允許的折舊年限上做文章。折舊年限越短，累計(jì)折舊就越大，相關(guān)的費(fèi)用就越大，稅前列支也就越多，從而使前期會計(jì)利潤發(fā)生后移，在稅率穩(wěn)定的前提下，企業(yè)可以遞延繳納所得稅，相當(dāng)于取得了一筆無息貸款。在稅率穩(wěn)定的前提下，企業(yè)可按上述最低年限來確定各類固定資產(chǎn)的折舊年限，從而享受遞

45、延繳納企業(yè)所得稅的 好處。(5 )企業(yè)員工工資與分紅的籌劃根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合 理的工資、薪金支出準(zhǔn)予在稅前全額據(jù)實(shí)扣除。工資、薪金支出是企業(yè)每一納稅年 度支付給本企業(yè)任職或與其有雇傭關(guān)系的員工的所有現(xiàn)金或非現(xiàn)金形式的勞動報(bào)酬 包括基本工資、資金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與任職或者受雇有關(guān) 的其他支出?？梢姡べY、薪金支出屬于無限制列支部分，可以在稅前完全抵扣，有 較好的抵稅作用。但分紅是在企業(yè)稅后利潤中分配的，不作為費(fèi)用列支，因此不具有 抵稅作用。把部分分紅改為合理的工資、薪金的形式發(fā)放 ，以取得良好的節(jié)稅作用。因此，對于稅前可扣除的成本費(fèi)用而言，企業(yè)應(yīng)根據(jù)費(fèi)用

46、結(jié)構(gòu)在稅務(wù)列支方面的特點(diǎn) 在稅收籌劃中盡量減少不能作為稅務(wù)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目開支，在有限制列支的費(fèi)用項(xiàng) 目中，注意在類似性質(zhì)的費(fèi)用或者可替代費(fèi)用開支之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，盡量將標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的 實(shí)際開支控制調(diào)整至標(biāo)準(zhǔn)臨界點(diǎn)。這樣既可以防止出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)列支，又可以盡量地 減少各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)空間，造成籌劃資源的浪費(fèi)。(6)股票籌資和債務(wù)籌資的比較債務(wù)融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托等方式 都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資金籌集的方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多米取股票融資和債務(wù) 融資。股票融資和債務(wù)融資在資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面會有不同的影響。當(dāng)企業(yè)債 務(wù)籌資比重增大，利息節(jié)稅收益增加，但企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就增高，過 高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

47、會使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉。因此，應(yīng)充分考慮企業(yè)自身的 特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)承受的能力，結(jié)合使用多種籌資方式，做到一方面解決資金問題，另 方面還是要在降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時來節(jié)稅。(三) 土地增值稅的稅收籌劃(1) 設(shè)立裝修公司，將房屋的裝潢、裝飾單獨(dú)簽訂合同稅法規(guī)定：根據(jù)國稅函1 99 8 53號文的規(guī)定：納稅人將銷售房屋的行為分解成了銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂了兩份合同，向?qū)Ψ绞杖×藘煞輧r 款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣合同的一個組成部分，與買 賣合同共同認(rèn)定為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的 費(fèi)用,應(yīng)一并列入房屋售價，按“銷售不動產(chǎn)”征收營

48、業(yè)稅。但如果房屋的裝修行為 是發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)過戶之后，可以分別認(rèn)定為兩種行為，在征稅中分別按“銷售不動 產(chǎn)”和“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅?；I劃的方式：成立裝修公司，對銷售精裝房屋合同進(jìn)行變通，將銷售毛坯房的房 款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂銷售合同，而裝修費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬的裝修 公司單獨(dú)與客戶簽訂裝修合同，并提供裝修服務(wù)。從土地增值稅來看，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)只就銷售毛坯房的房款繳納土地增值稅，減少了裝修款需繳納的土地增值稅。(2) 設(shè)立房地產(chǎn)銷售企業(yè)稅法規(guī)定：單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減 去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，即不重復(fù)征收營業(yè)稅?；I劃方式：通過設(shè)立銷售企業(yè)，可以將土地增值額一分為二，分段計(jì)算土地增值 稅，從而降低增值額和增值率，達(dá)到降低土地增值稅的目的。尤其對一些高增值率