房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程擬定

1、房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)流程擬定目 錄前言一、 工程開(kāi)發(fā)前期二、 工程報(bào)批報(bào)建三、 綜合管弦局部四、 工程產(chǎn)品定位五、 設(shè)計(jì)文件審核六、 設(shè)計(jì)變更局部七、 招投標(biāo)與合同管理八、 工程預(yù)、結(jié)算與進(jìn)度款管理九、 工程施工管理十、 工程簽證管理十一、 營(yíng)銷工作管理十二、 入伙前 言首先感謝大家，對(duì)于流程編制的奉獻(xiàn)與付出！經(jīng)過(guò)一個(gè)月的時(shí)間，將大家的智慧匯總成冊(cè)，在此與大家分享。本案對(duì)房地產(chǎn)全程開(kāi)發(fā)進(jìn)行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性所限，本案僅側(cè)重對(duì)整體流程的演示，其中的操作細(xì)節(jié)需作專題展開(kāi)。需要說(shuō)明的是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場(chǎng)差異明顯，在此主要進(jìn)行梳理公司本身的流程并為下一步優(yōu)化做好根底。另外，

2、鑒于房地產(chǎn)工程的耦合性特點(diǎn)：一件事情需要幾個(gè)部門(mén)共同配合完成，每個(gè)階段都有部門(mén)作為牽頭部門(mén)，相互輸出又相互輸入。故流程的復(fù)雜性較大，有些局部不能完全兼顧，因此要求我們完整理解整個(gè)流程。每個(gè)流程分為流程示意圖、流程說(shuō)明、支持性文件表單表格三局部，用來(lái)詮釋整個(gè)流程的目的及使用方法，以便我們更深刻的理解流程本身。作為內(nèi)部交流和分享的時(shí)機(jī)，我們期待大家批評(píng)及建議性反應(yīng)，進(jìn)一步完善、充實(shí)其中的內(nèi)容，共同進(jìn)步與提高！再次感謝為流程編制努力并做出奉獻(xiàn)的同事們，謝謝！此致敬禮 流程優(yōu)化小組 敬上 2007年9月1日 可修改 歡送下載 精品 Word一、 工程開(kāi)發(fā)前期工作一土地獲取1、 取得方式1) 行政劃撥2

3、) 協(xié)議出讓3) 招標(biāo)拍賣掛牌、投標(biāo)兩類4) 轉(zhuǎn)讓2、 細(xì)節(jié)闡述1) 前期資料準(zhǔn)備a) 招標(biāo)文件、公告政府對(duì)地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說(shuō)明；b) 現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四周環(huán)境、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)資料；c) 前期研究報(bào)告包括：市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，工程開(kāi)發(fā)的工程信息資料、類似工程資料、同區(qū)域工程的建設(shè)、銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析；d) 參拍開(kāi)展商的意向分析：資金狀況、土地儲(chǔ)藏、開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；e) 競(jìng)拍提交資料包括：法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照法人企業(yè)需另加附股東會(huì)或董事會(huì)決議；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書(shū)；1) 前期可行性分析時(shí)機(jī)可行性分析一般采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法又叫剩余法確

4、定競(jìng)拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，開(kāi)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，剔除開(kāi)發(fā)本錢、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)得出最高地價(jià)：地價(jià)=工程市場(chǎng)收益-開(kāi)發(fā)總本錢費(fèi)用-期望利潤(rùn)二立項(xiàng)籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取得建設(shè)工程規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)工程名并注冊(cè)，同時(shí)選定各類專業(yè)效勞機(jī)構(gòu)。三工程可行性分析1. 市場(chǎng)調(diào)查分析1) 宏觀環(huán)境分析預(yù)測(cè)A. 國(guó)家政治法律環(huán)境B. 經(jīng)濟(jì)科技開(kāi)展趨勢(shì)2) 中觀環(huán)境所在城市分析預(yù)測(cè)：城市建設(shè)與規(guī)劃A. 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及知名企業(yè)的開(kāi)展?fàn)顟B(tài)B. 市場(chǎng)供給與需求關(guān)系C. 各類專業(yè)機(jī)構(gòu)狀況3) 微環(huán)境分析預(yù)測(cè)A. 區(qū)

5、域消費(fèi)需求研判B. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查依據(jù)上述調(diào)查分析，對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題做出專項(xiàng)主題研究，提出初步可行性分析報(bào)告：開(kāi)發(fā)方式、材料供給、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進(jìn)程、市場(chǎng)定位等初步設(shè)想各類專業(yè)效勞機(jī)構(gòu)開(kāi)始正式介入2. 投資方案安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計(jì)算、評(píng)估分析后，確定最優(yōu)方案，參加相應(yīng)的資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析3. 工程的開(kāi)發(fā)模式最終確定開(kāi)發(fā)模式：獨(dú)立開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、投資商介入等4. 可行性分析內(nèi)容提綱參考1) 工程開(kāi)發(fā)背景研判包括：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展特征、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、市場(chǎng)供求趨勢(shì)等；2) 工程概況及根本數(shù)據(jù)包括：工程名稱工程名及推廣名、技術(shù)參數(shù)、規(guī)

6、劃要點(diǎn)、地理位置、四周狀況、片區(qū)特點(diǎn)、工程性質(zhì)特征SWOT分析等；3) 目標(biāo)市場(chǎng)分析包括：市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)展主題及產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶確定與描述、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)、包裝推廣及銷售方案制定等；4) 工程進(jìn)程安排包括：工程開(kāi)工、包裝推廣、預(yù)售、竣工、驗(yàn)收、入伙方案等；5) 工程本錢估算按方案確定的開(kāi)發(fā)次序、模式與規(guī)模，做出工程本錢估算；6) 工程管理及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 管理局部包括：貸款本錢、貸款歸還方案以及貸款與歸還平衡計(jì)算；財(cái)務(wù)平衡分析；工程規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)修改費(fèi)用測(cè)算； 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)局部：現(xiàn)金流量分析依據(jù)工程進(jìn)程安排估算、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)敏感度；7) 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

7、及處理8) 物業(yè)管理效勞要求 四投資估算報(bào)告1. 本錢構(gòu)成工程本錢由土地費(fèi)、前期費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、其他費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、物管費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)利息等、建筑建安工程費(fèi)、市政工程費(fèi)、環(huán)境及綠化工程費(fèi)構(gòu)成;2. 初步投資估算即投資時(shí)機(jī)研究、工程建議書(shū)階段、初步可行性研究階段的投資估算。1) 選擇有利的投資時(shí)機(jī)，明確投資方向，提出概略的工程投資建議，并編制工程建議書(shū)。2) 根據(jù)工程建議書(shū)、收集類似工程資料，對(duì)其進(jìn)行比照分析，得出投資估算投資估算的誤差率可在土30左右3) 根據(jù)這一階段的投資估算作為審批工程建議書(shū)、初步選擇投資工程的主要依據(jù)之一。此階段估算對(duì)初步可行性研究及投資估算起指導(dǎo)作用4) 在投資時(shí)

8、機(jī)研究結(jié)論的根底上，進(jìn)一步弄清工程的投資規(guī)模、原材料來(lái)源、工藝技術(shù)、廠址、組織機(jī)構(gòu)和建設(shè)進(jìn)度等情況，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷工程的可行性，作出初步投資評(píng)價(jià)。該階段投資估算的誤差率一般要求控制在20左右3. 詳細(xì)投資估算可行性研究階段主要是進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證階段，要評(píng)價(jià)選擇擬建工程的最正確投資方案，對(duì)工程的可行性提出結(jié)論性意見(jiàn)。該階段研究?jī)?nèi)容詳盡投資估算的誤差率應(yīng)控制在10以內(nèi) 這一階段的投資估算是進(jìn)行詳盡經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、決定工程可行性、選擇最正確投資方案的主要方法。4. 投資估算的動(dòng)態(tài)調(diào)整工程開(kāi)始投產(chǎn)后，收集與本錢構(gòu)成相關(guān)的部門(mén)的數(shù)據(jù)資料，對(duì)本錢進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，直致工程竣工結(jié)束。工程

9、結(jié)束后，調(diào)整的投資估算最終落實(shí)為工程本錢。在此過(guò)程中要盡量到達(dá)不超初步概算的要求，嚴(yán)格控制工程本錢。5、支持性文件投資估算表 二、 工程報(bào)批報(bào)建一工程報(bào)批報(bào)建流程示意圖1、 土地證辦理流程示意圖2、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程示意圖3、 建設(shè)工程施工許可證4、 商品房預(yù)銷售許可證二流程說(shuō)明1、目的：2、詳細(xì)說(shuō)明1) 提交可行性研究報(bào)告和立項(xiàng)申請(qǐng)，到方案開(kāi)展委員會(huì)申請(qǐng)立項(xiàng)2) 將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過(guò)后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證第一證?？傮w規(guī)劃通過(guò)后如一次規(guī)劃分批實(shí)施，將分期實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。3) 在工程簽訂土地出讓合同第二證，土地使用證、取得立

10、項(xiàng)批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報(bào)地名。4) 上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證第三證。5) 在工程的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)審查通過(guò)以后，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)整個(gè)工程的所有專業(yè)管線包括：供電、自來(lái)水、燃?xì)?、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)進(jìn)行管線規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過(guò)后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門(mén)聽(tīng)取各部門(mén)意見(jiàn)，然后由建設(shè)單位會(huì)同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集各專業(yè)部門(mén)召開(kāi)管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會(huì)，將所有專業(yè)部門(mén)的意見(jiàn)形成會(huì)議紀(jì)要，以防止各專業(yè)管線在具體實(shí)施中相互扯皮，管位相撞。6) 到各規(guī)費(fèi)收繳部門(mén)報(bào)審、繳費(fèi)，具體手續(xù)辦理如下：a) 將報(bào)批

11、的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報(bào)當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)進(jìn)行消防審查，取得建筑工程消防意見(jiàn)書(shū)b) 到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局方案財(cái)務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費(fèi)c) 到當(dāng)?shù)亟逃址桨肛?cái)務(wù)處繳納教育設(shè)施附加費(fèi)d) 到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測(cè)費(fèi)e) 與當(dāng)?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費(fèi)f) 按整個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門(mén)對(duì)工程進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，將綠化報(bào)建圖，送園林管理局審批g) 按當(dāng)?shù)氐娜朔琅涮滓螅龉こ痰娜朔酪?guī)劃，然后將所做的人防規(guī)劃和人防工程的立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)當(dāng)?shù)厝朔擂k部門(mén)審批通過(guò)h) 到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)委員會(huì)繳納新型墻體改造費(fèi)和散裝水泥費(fèi)i) 到當(dāng)?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書(shū)j) 到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)

12、站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)7) 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過(guò)后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書(shū)。8) 如投資方工程控股方是國(guó)有資產(chǎn)，建筑工程必須通過(guò)當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦公室進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，對(duì)中標(biāo)施工單位發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。9) 憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書(shū)和施工單位中標(biāo)通知書(shū)到建設(shè)局建管處，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證第四證10) 憑建設(shè)工程施工許可證及商品房核價(jià)的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)進(jìn)行商品房預(yù)售核價(jià)，獲取商品房預(yù)售許可證第五證名詞解釋： 五證：土地出讓合同土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工

13、許可證、預(yù)售許可證 三書(shū)：房屋質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量驗(yàn)收合格證三支持性文件三、綜合管線一流程示意圖二流程說(shuō)明1、目的：2、詳細(xì)說(shuō)明：三支持性文件四、工程產(chǎn)品定位產(chǎn)品報(bào)告模版需補(bǔ)充五、設(shè)計(jì)文件審核一圖紙會(huì)審流程示意圖二流程說(shuō)明1、目的：2、詳細(xì)說(shuō)明1) 勘察報(bào)告的審核a) 鉆孔深度的檢驗(yàn)，巖土試樣的取樣、送樣、試驗(yàn)結(jié)果b) 審查報(bào)告內(nèi)容是否滿足設(shè)計(jì)要求c) 評(píng)定報(bào)告提出的技術(shù)參數(shù)是否合理。d) 物理試驗(yàn)成果報(bào)告是否齊全、準(zhǔn)確。e) 地質(zhì)勘探報(bào)告簽名、蓋章是否齊全。f) 圖紙和文字說(shuō)明是否清晰。2) 設(shè)計(jì)方案的審核設(shè)計(jì)方案審核，以保證工程設(shè)計(jì)符合投資方案的要求；符合國(guó)家相關(guān)工程建設(shè)方針、

14、政策；符合現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合公司開(kāi)發(fā)理念和工程實(shí)際，作到工藝合理、技術(shù)先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)平安。充分發(fā)揮工程工程的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。設(shè)計(jì)方案的審核，貫穿于初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)階段，它包括總體方案和專業(yè)設(shè)計(jì)方案的審核兩局部?jī)?nèi)容，由工程管理部設(shè)計(jì)組負(fù)責(zé)牽頭組織有關(guān)配套單位、專家和工程技術(shù)人員進(jìn)行審核，評(píng)審意見(jiàn)交工程管理部經(jīng)理審批后執(zhí)行。審核工程工程建設(shè)總體方案一般包括以下主要內(nèi)容：a) 總建筑面積：包括全部建筑面積和各類面積使用面積、輔助面積等。如：主要建筑物、公共輔助設(shè)施、會(huì)所、供配電、水泵房、消防中心等設(shè)施的面積和其他主要建筑技術(shù)指標(biāo)的說(shuō)明。b) 工藝及技術(shù)水平工程采用的新工藝、新

15、技術(shù)、主要工藝設(shè)備的選擇等。c) 工程本錢控制指工程總體方案的結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選擇、材料選擇、配套設(shè)施等是否控制在本錢規(guī)劃范圍之內(nèi)?？傮w方案的審核主要在初步設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行，重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)備方案選擇、功能工藝、工程組成以及總平面布局、配套設(shè)施、占地面積、協(xié)作條件、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)抗災(zāi)、建設(shè)期限、投資概算等的可靠性、合理性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性、超前性是否符合公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念，是否滿足質(zhì)量目標(biāo)和水平。3) 專業(yè)設(shè)計(jì)方案的審核專業(yè)設(shè)計(jì)方案的審核，重點(diǎn)是審核設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)參數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)選型、功能和使用價(jià)值等方面是否滿足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、平安、可靠，是否結(jié)合本公司制定的總體目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，滿足使用

16、要求，其審核的主要內(nèi)容：A. 建筑設(shè)計(jì)方案a) 平面布置b) 空間布置c) 室內(nèi)裝飾d) 門(mén)窗、幕墻布置e) 建筑物理方面： 采光、環(huán)境 熱環(huán)境、隔熱、保溫的方式 聲環(huán)境 通風(fēng)f) 消防g) 防火h) 人防i) 環(huán)境工程B. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案主要審核結(jié)構(gòu)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)參數(shù)；結(jié)構(gòu)方案的選擇對(duì)復(fù)雜的建筑體型有無(wú)概算及方案的比擬。平安度、可靠性、抗震、抗風(fēng)是否符合要求；主體結(jié)構(gòu)造型是否合理，是否與建筑相協(xié)調(diào)；結(jié)構(gòu)材料的選擇是否考慮新技術(shù)、新工藝、新材料等等。在確保質(zhì)量平安可靠的前提下選取最經(jīng)濟(jì)的方案。C. 給水、排水工程設(shè)計(jì)方案主要審核給水方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)；給水方案的選擇，應(yīng)根據(jù)水源、用水

17、量、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、冷卻循環(huán)水系統(tǒng)綜合考慮，給水管線的布置和所需管材、設(shè)備的選擇等能否滿足標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否經(jīng)濟(jì)。排水工程主要審核排水設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)、排水方案的選擇是否能與市政管網(wǎng)有效對(duì)接；排水管網(wǎng)的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。D. 通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)方案主要審核通風(fēng)、空調(diào)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)；通風(fēng)、空調(diào)方案的選擇；通風(fēng)管道的布置和所需設(shè)備的選擇等是否合理并滿足標(biāo)準(zhǔn)和使用要求是否經(jīng)濟(jì)。E. 電氣工程設(shè)計(jì)方案主要審核機(jī)電方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)、機(jī)電方案的選擇；供電方案確定；動(dòng)力線路的布置；備用電源方案選定；所需設(shè)備、器材的選擇等。主要審核設(shè)計(jì)建筑物防雷類別是否符合國(guó)家規(guī)定及平安

18、要求；審核建筑物頂部防雷裝置及地下防雷接地裝置的設(shè)計(jì)方案是否符合標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)，還包括強(qiáng)弱電的防雷接地措施。F. 通信工程設(shè)計(jì)方案主要審核通信方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)；通信方案的選擇；通信線路的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。G. 消防工程設(shè)計(jì)方案主要審核消防設(shè)計(jì)方案是否符合消防標(biāo)準(zhǔn)，在滿足消防標(biāo)準(zhǔn)的前提下選擇比擬經(jīng)濟(jì)的方案。4) 設(shè)計(jì)圖紙的審核設(shè)計(jì)圖紙是設(shè)計(jì)工作的最終成果，它又是工程施工的直接依據(jù)，所以，設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的任務(wù)，最終是要表達(dá)在設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量上。因此，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核，側(cè)重于設(shè)計(jì)的深度和采用的技術(shù)方案是否符合總體與專業(yè)設(shè)計(jì)方案的要求以及專業(yè)之間是否有相互矛盾。a) 是否符合城市規(guī)劃方

19、面的要求。如工程占地面積及界限；建筑紅線、建筑層數(shù)及高度；主要造型與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。b) 是否符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)平安、消防、人防、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。室內(nèi)外地面的標(biāo)高確定是否會(huì)盲目加大投資。c) 有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)的審核。如對(duì)供水、排水、供電、供熱、供氣、交通道路、通信、智能化等專業(yè)設(shè)計(jì)，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項(xiàng)公共設(shè)施相銜接等。A. 建筑1) 總平面布置a) 有無(wú)建筑工程規(guī)劃許可證及國(guó)土局的土地批準(zhǔn)書(shū)，規(guī)劃報(bào)建方案審核書(shū)。b) 本工程地形圖所采用的坐標(biāo)、高程系統(tǒng)及其與城市坐標(biāo)系統(tǒng)的換算關(guān)系。c) 本工程與當(dāng)?shù)厮?、電、交通公共效勞設(shè)施的相關(guān)關(guān)系是否

20、吻合、協(xié)調(diào)。d) 所示建構(gòu)筑物平面與單體建構(gòu)筑物是否一致。e) 建筑物退縮間距是否符合有關(guān)規(guī)定要求。f) 場(chǎng)地標(biāo)高確定是否合理。g) 公用配套設(shè)施布置及用地是否滿足要求。h) 公建配套是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)批文要求。2) 建筑設(shè)計(jì)a) 戶型、單元組合、房間平臺(tái)尺寸能否符合采光通風(fēng)、防火要求。b) 建筑層數(shù)、層高、垂直交通的設(shè)置能否符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。c) 門(mén)窗、幕墻大小布置合理與否，是否符適宜用、經(jīng)濟(jì)、美觀要求。3) 裝飾標(biāo)準(zhǔn)對(duì)特殊功能要求的房間是否滿足有關(guān)要求，如人防、防爆、隔聲等。B. 結(jié)構(gòu)a) 設(shè)計(jì)依據(jù)：荷載取值、結(jié)構(gòu)周期、振型、層間位移、總體位移、地震、風(fēng)載確定。b) 結(jié)構(gòu)選型：對(duì)復(fù)雜的建筑體

21、型應(yīng)進(jìn)行試算及結(jié)構(gòu)方案的比擬。c) 繪出結(jié)構(gòu)草圖：對(duì)確定的結(jié)構(gòu)方案提供多層結(jié)構(gòu)平面布置圖；估算主要承重構(gòu)件截面、新技術(shù)、新材料的選擇。d) 提出可能采用的地基根底方案，做出技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在確保質(zhì)量、平安的前提下優(yōu)選適宜地基持力層和較經(jīng)濟(jì)的根底方案。e) 與建筑配合確定伸縮縫、沉降縫和抗震縫的尺寸和位置。f) 其它工種配合的特殊要求。C. 給排水初步設(shè)計(jì)應(yīng)符合已經(jīng)批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)文件或設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求。D. 電氣a) 審查用電負(fù)荷的設(shè)計(jì)依據(jù)和計(jì)算參數(shù)是否符合實(shí)際需要和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，核算用電總?cè)萘?。b) 供電方案的選擇是否根本符合供電部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，確定供電電源的回路數(shù)是單路還是雙回路高壓供電是否根據(jù)用

22、電負(fù)荷的重要性和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，用電負(fù)荷等級(jí)是否符合實(shí)際需要。c) 供電電源選自何處，供電距離是否適宜，電壓等級(jí)是低壓、高壓還是超高壓選擇，供電線路的敷設(shè)方式是架空還是埋地敷設(shè)，是用電纜還是導(dǎo)線是否符合經(jīng)濟(jì)、技術(shù)要求，備用電源的選擇是否符合消防規(guī)定，備用電源的容量、型號(hào)選擇是否根本符合實(shí)際需要和平安經(jīng)濟(jì)原那么。d) 變、配電房的數(shù)量、位置及結(jié)構(gòu)形式是否經(jīng)濟(jì)合理。用電負(fù)荷有無(wú)考慮功率因素補(bǔ)償，補(bǔ)償方式、補(bǔ)償容量及補(bǔ)償后的功率因數(shù)多少是否經(jīng)濟(jì)合理。e) 審查建筑物防雷保護(hù)等級(jí)的選擇是否正確，防雷接地線、防雷接地裝置及防雷接地電阻值確實(shí)定是否符合有關(guān)規(guī)定。平安接地系統(tǒng)中，配電系統(tǒng)及用電設(shè)備的保護(hù)接地方

23、式接零還是接地保護(hù)確實(shí)定是否適宜，有無(wú)考慮等電位連接等平安措施。f) 主要設(shè)備、材料表是否符合要求，有無(wú)明確名稱、型號(hào)、規(guī)格、品牌、單位數(shù)量是否符合施工合同的規(guī)定范圍。E. 空調(diào)1) 初步設(shè)計(jì)圖紙深度是否到達(dá)有關(guān)設(shè)計(jì)文件規(guī)定的深度，圖紙文件是否齊全。2) 空調(diào)、通風(fēng)、采暖、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否符合方案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，或符合方案審定意見(jiàn)，變動(dòng)后的系統(tǒng)審核相應(yīng)的概算文件，投資控制有無(wú)突破限額。3) 主要設(shè)備材料的選型是否齊全準(zhǔn)確，是否先進(jìn)、節(jié)能又經(jīng)濟(jì)實(shí)用，是否符合主體工程的規(guī)模檔次。4) 空調(diào)水管、風(fēng)管、暖氣管道走向布置是否合理，與其它專業(yè)有無(wú)嚴(yán)重沖突，對(duì)建筑層高的影響，空調(diào)管井面積是否夠用，進(jìn)排風(fēng)

24、口對(duì)周圍環(huán)境有無(wú)不良影響。5) 施工圖設(shè)計(jì)的審核F. 建筑除初步設(shè)計(jì)審查內(nèi)容外，要著重 a) 總體布置是否符合初步設(shè)計(jì)批文要求。b) 所示坐標(biāo)、標(biāo)高正確與否。c) 豎向設(shè)計(jì)能否滿足施工要求深度。d) 是否符合施工報(bào)建圖紙及審核意見(jiàn)。e) 平面尺寸、標(biāo)高數(shù)據(jù)是否正確。f) 詳圖標(biāo)注是否正確、清楚，構(gòu)造做法是否經(jīng)濟(jì)、平安、合理、美觀。G. 結(jié)構(gòu)a) 建筑結(jié)構(gòu)平安等級(jí)、抗震設(shè)防列度、人防工程等級(jí)、抗?jié)B等級(jí)、多構(gòu)件抗震等級(jí)是否經(jīng)濟(jì)合理。b) 后澆帶的設(shè)置及施工要求是否合理。c) 根底形式是否根據(jù)地質(zhì)鉆探資料，充分利用地基承載力。d) 結(jié)構(gòu)平面圖中梁的布置及梁柱的布置及梁柱定位是否與建筑協(xié)調(diào)。e) 玻璃

25、幕墻、鋁合金窗等裝飾工程每套圖紙均應(yīng)附有計(jì)算書(shū)，并審核計(jì)算的參數(shù)取值是否正確，構(gòu)造是否合理，是否滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。H. 給排水a(chǎn)) 室外給水排水總平面圖及管道縱斷面圖、圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：建筑物輪廓、位置、坐標(biāo)、名稱等；給排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、灑水栓、檢查井、雨水口等也應(yīng)在圖上標(biāo)明。如果較復(fù)雜的給水管網(wǎng)，應(yīng)繪制給水節(jié)點(diǎn)圖。b) 室內(nèi)給水排水消防平面圖：圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：與給排水、消防有關(guān)的各層建筑平面圖；各種管道平面布置圖；底層給水排水圖等。c) 系統(tǒng)圖涉及到生活給水、熱水、熱回水、污廢水、雨水、 消防給水消火柱、自動(dòng)噴灑、水幕等，均應(yīng)繪制系統(tǒng)圖和立管圖。d) 局部設(shè)施圖：當(dāng)建筑物

26、內(nèi)有提升、調(diào)節(jié)或小型局部給排水處理設(shè)施時(shí)，應(yīng)繪制詳圖。e) 詳圖：丸管道附件、設(shè)備、儀表及特殊配件需要加工而又無(wú)標(biāo)準(zhǔn)圖可利用時(shí)，應(yīng)繪制詳圖。I. 電氣a) 電氣動(dòng)力、照明、消防報(bào)警、弱電、電視裝置的平面布置是否合理，有無(wú)根據(jù)裝飾標(biāo)準(zhǔn)及裝修圖的天花、室內(nèi)家具布置、窗臺(tái)上下等實(shí)際情況作平面布置。b) 電氣線路敷設(shè)方式是采用三相五線制還是三相四線制敷設(shè)是否合理。c) 電氣管線的敷設(shè)方式是明敷還是暗敷是否經(jīng)濟(jì)合理。d) 配管、配線材料是鋼管還是塑料管、采用電線還是電纜、母線槽的選擇是否經(jīng)濟(jì)、合理。e) 配電箱、開(kāi)關(guān)、插座的安裝位置和高度規(guī)定是否一致，是否符合平安技術(shù)規(guī)定，有無(wú)針對(duì)施工中存在的通病提出技

27、術(shù)要求。f) 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否符合已報(bào)消防局審批的消防文件規(guī)定。g) 弱電系統(tǒng)電視、 、防盜保安監(jiān)控、可視對(duì)講、門(mén)禁系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否符合公司確定的使用要求和售、購(gòu)房協(xié)議書(shū)中的規(guī)定。h) 天面防雷裝置設(shè)計(jì)敷設(shè)方式是否符合平安要求，是否經(jīng)濟(jì)、合理。i) 電氣系統(tǒng)圖及電氣管線布置圖有無(wú)按規(guī)定要求繪制；是否平安、經(jīng)濟(jì)、合理。j) 設(shè)備、材料及燈具有無(wú)根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)及房屋購(gòu)售合同的規(guī)定選用；是否符合樓房的檔次上下和經(jīng)濟(jì)實(shí)用的原那么。J. 暖通空調(diào)a) 審核圖紙的設(shè)計(jì)深度是否到達(dá)文件要求的設(shè)計(jì)深度，圖紙目錄、設(shè)計(jì)說(shuō)明、系統(tǒng)圖、大樣圖、設(shè)備材料表等是否齊全，圖幅大小、圖紙比例是否符合公司文件要求。b)

28、 審核設(shè)計(jì)總說(shuō)明和系統(tǒng)圖，看施工圖系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否符合初步設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，有無(wú)較大的變動(dòng)，如有，理由是否合理，有無(wú)明確的依據(jù)，是否經(jīng)過(guò)有關(guān)審批手續(xù)變動(dòng)，有無(wú)顯著增加投資。c) 審核設(shè)計(jì)總說(shuō)明，看設(shè)計(jì)選用設(shè)備材料有無(wú)違反標(biāo)準(zhǔn)，是否符合初步設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否與主體建筑的規(guī)模、檔次相稱，有無(wú)超標(biāo)。d) 審平、剖面圖。審核空調(diào)設(shè)備選型是否滿足使用要求冷量、風(fēng)量、余壓等是否滿足使用要求，審核水管、風(fēng)管布置走向是否合理，風(fēng)管、水管截面尺寸是否合理，風(fēng)速、水流速有無(wú)超標(biāo)，審核剖面圖、安裝大樣圖是否能滿足施工需要。e) 審核圖紙繪制標(biāo)注有無(wú)錯(cuò)、漏、平剖面圖有無(wú)與總說(shuō)明和系統(tǒng)圖矛盾等。六、設(shè)計(jì)變更一設(shè)計(jì)變更流

29、程示意圖二流程說(shuō)明1、目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門(mén)和崗位在設(shè)計(jì)變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系，加強(qiáng)施工期間設(shè)計(jì)變更的流程管理，降低因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的工程造價(jià)增加和進(jìn)度延遲，確保工程造價(jià)和進(jìn)度在預(yù)期目標(biāo)的控制范圍內(nèi)，特制定本程序。2、適用范圍本程序適用于施工期間的所有設(shè)計(jì)變更的流程管理。按照設(shè)計(jì)變更的提出方劃分，設(shè)計(jì)變更分為：a) A類變更 公司和/工程管理部/工程部為改良設(shè)計(jì)而提出的變更b) B類變更 施工單位提出的變更c(diǎn)) C類變更 客戶提出的變更d) D類變更 設(shè)計(jì)單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)有錯(cuò)誤或失誤后提出的變更3、職責(zé)分配工程部各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見(jiàn)；各類變更進(jìn)行造進(jìn)度評(píng)審初審；工

30、程部經(jīng)理提出A類變更；簽署B(yǎng)類變更意見(jiàn)；各類變更進(jìn)行進(jìn)度評(píng)審；本錢組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見(jiàn)；對(duì)各類變更進(jìn)行造價(jià)評(píng)審初審；本錢組組長(zhǎng)提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見(jiàn)；對(duì)各類變更進(jìn)行造價(jià)評(píng)審；設(shè)計(jì)組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見(jiàn)，將設(shè)計(jì)變更與設(shè)計(jì)組組長(zhǎng)會(huì)簽；設(shè)計(jì)經(jīng)理助理提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見(jiàn)；進(jìn)行“進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審初審，將設(shè)計(jì)變更與總工會(huì)簽并報(bào)工程管理部經(jīng)理審批；營(yíng)銷組組長(zhǎng)提出A類、C類變更；將和小業(yè)主購(gòu)房合同直接有關(guān)變更通知客戶。工程管理部經(jīng)理進(jìn)行“進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審； 審批設(shè)計(jì)變更；通知設(shè)計(jì)組發(fā)放變更給

31、工程部實(shí)施變更?？偨?jīng)理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實(shí)施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見(jiàn)；監(jiān)督施工單位實(shí)施變更。設(shè)計(jì)單位提出D類變更，參與進(jìn)行“技術(shù)評(píng)審；按照要求完成設(shè)計(jì)變更。4、詳細(xì)說(shuō)明1) 公司鼓勵(lì)為了改良設(shè)計(jì)而提出的A類設(shè)計(jì)變更。經(jīng)核算，設(shè)計(jì)變更有利于降低造價(jià)、促進(jìn)銷售、縮短工期，公司將給予提出設(shè)計(jì)變更意見(jiàn)者一定的獎(jiǎng)勵(lì)。2) 初步評(píng)審對(duì)于B類變更，現(xiàn)場(chǎng)工程師須初步評(píng)審。現(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為不合理的，可予以否決；現(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為可行的，可簽署變更意見(jiàn)，并提交?設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)?。對(duì)于C類變更，公司原那么上不受理。當(dāng)客戶或銷售代理公司代表客戶屢次或強(qiáng)烈提出要求時(shí)，工程管理部營(yíng)銷組長(zhǎng)初

32、步評(píng)審，認(rèn)為不合理的，可予以否決；認(rèn)為可行的，可簽署變更意見(jiàn)，并提交?設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)?。?設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)?包括：變更的理由，時(shí)間要求，有關(guān)資料等。?設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)?應(yīng)由申請(qǐng)人提交給部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，提交工程管理部設(shè)計(jì)組，工程管理部設(shè)計(jì)組組織本錢、工程、營(yíng)銷及總工會(huì)簽，提交工程管理部經(jīng)理審批后，實(shí)施變更。變更未引起結(jié)構(gòu)平安、立面效果、進(jìn)度、造價(jià)發(fā)生等變化，可以口頭申請(qǐng)，現(xiàn)場(chǎng)決定變更，無(wú)須上報(bào)。否那么，必須按以上規(guī)定報(bào)批。3) 進(jìn)度評(píng)審a) 工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行“進(jìn)度評(píng)審。b) 工程部各專業(yè)工程師及部門(mén)負(fù)責(zé)人在接到?設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)?后，在2日內(nèi)完成“進(jìn)度評(píng)審，填寫(xiě)?設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)?。評(píng)審結(jié)論認(rèn)為不合

33、理、不必要的或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重延遲工期的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；如果認(rèn)為可行的，簽署“進(jìn)度評(píng)審變更意見(jiàn)，并提交工程工程管理部設(shè)計(jì)組。4) 造價(jià)評(píng)審a) 本錢組各專業(yè)工程師及本錢組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)進(jìn)行“造價(jià)評(píng)審。b) 本錢組在接到?設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)?和?設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)?后在2日內(nèi)完成“造價(jià)評(píng)審初審，填寫(xiě)?設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)?。評(píng)審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致大幅度增加造價(jià)的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；如果認(rèn)為可行的，簽署“造價(jià)評(píng)審初審意見(jiàn)。5) 造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審a) 工程管理部設(shè)計(jì)經(jīng)理助理負(fù)責(zé)進(jìn)行“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審初審，簽署初審意見(jiàn)提交工程管理部經(jīng)理。b) 工程管理部經(jīng)理在接到設(shè)計(jì)

34、經(jīng)理助理?設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)?和?設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)?后2日內(nèi)完成“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審，填寫(xiě)?設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)?。評(píng)審結(jié)論為不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重增加造價(jià)的，可予以否決，退回設(shè)計(jì)組；可行的，簽署“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審變更意見(jiàn)，并簽發(fā)設(shè)計(jì)變更。6) 技術(shù)評(píng)審 當(dāng)變更涉及到主要結(jié)構(gòu)、平面布局、技術(shù)參數(shù)和功能、性能指標(biāo)的改變或人身平安及與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、法律、法規(guī)要求違背時(shí)，應(yīng)對(duì)變更進(jìn)行技術(shù)性評(píng)審驗(yàn)證。工程管理部設(shè)計(jì)組負(fù)責(zé)牽頭進(jìn)行設(shè)計(jì)變更技術(shù)評(píng)審，設(shè)計(jì)組在接到?設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)?后，首先判斷和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程及原設(shè)計(jì)有無(wú)沖突,必要時(shí)可以征詢?cè)O(shè)計(jì)院相關(guān)設(shè)計(jì)人員的意見(jiàn),填寫(xiě)?設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)? 。評(píng)審

35、結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重違反標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員明確不同意的,可予以否決，退回申請(qǐng)人；如果認(rèn)為可行的，簽署“技術(shù)評(píng)審變更意見(jiàn)，開(kāi)始按流程實(shí)施。7) 總經(jīng)理審批重大設(shè)計(jì)變更超過(guò)10天或造價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的，工程管理部經(jīng)理可直接報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理，征詢總經(jīng)理的意見(jiàn)，以免因正常評(píng)審而導(dǎo)致的工作延誤。但按以上程序評(píng)審結(jié)束后，須由總經(jīng)理進(jìn)行最終確認(rèn)。三支持性文件七、招投標(biāo)與合同管理一招投標(biāo)流程示意圖二流程說(shuō)明1、目的：2、詳細(xì)說(shuō)明三支持性文件八、工程預(yù)、結(jié)算及進(jìn)度款管理一工程預(yù)算管理1) 按工程相關(guān)節(jié)點(diǎn)控制，設(shè)計(jì)提供最后的施工圖紙和樣品后進(jìn)行預(yù)算的編制。2) 在編制預(yù)算的過(guò)程中，價(jià)格確認(rèn)要結(jié)合信

36、息價(jià)并參照市場(chǎng)價(jià)確定。主要材料市場(chǎng)價(jià)格有大幅度調(diào)整時(shí)超過(guò)10%時(shí)預(yù)算也要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。3) 對(duì)所編制的土建及安裝等預(yù)算要進(jìn)行本錢的拆分及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析；以調(diào)整投資估算和積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。4) 對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)偏大的工程要及時(shí)和設(shè)計(jì)、工程提出，進(jìn)行方案的修改及優(yōu)化。5) 所有預(yù)算資料必須整理與相應(yīng)圖紙一并歸檔。二工程結(jié)算管理1、工程結(jié)算流程示意圖2、流程說(shuō)明：1) 目的2) 詳細(xì)說(shuō)明：a) 結(jié)算工程，需相關(guān)單位提供完整的完工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并經(jīng)工程部確認(rèn)簽字方可申報(bào)結(jié)算。b) 施工單位上報(bào)結(jié)算清單，本錢需根據(jù)相關(guān)圖紙、合同、施工工序、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行審核。c) 審核完畢后，需填寫(xiě)工程審定單并走相應(yīng)的流程。d) 對(duì)

37、結(jié)算清單及相關(guān)圖紙、資料進(jìn)行歸檔。e) 工程完工后，整理資料，匯總所有工程結(jié)算，進(jìn)行整體工程的決算，對(duì)已完工程的結(jié)算進(jìn)行本錢劃分及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，調(diào)整投資估算。f) 工程資料進(jìn)行整理，歸檔。3、支持性文件三工程進(jìn)度款管理1、工程進(jìn)度款流程示意圖2、流程說(shuō)明：1) 目的2) 詳細(xì)說(shuō)明：a) 在施工工程，根據(jù)合同，對(duì)工程部門(mén)提供的形象進(jìn)度進(jìn)行復(fù)核。合同清單的工程量如沒(méi)有，那么需重新編制，如和實(shí)際無(wú)較大的偏差，根據(jù)工程已完的工程量劃定支付款。并對(duì)施工單位申報(bào)的量?jī)r(jià)進(jìn)行審核來(lái)確定支付價(jià)款。b) 所有的進(jìn)度款審批，由本錢填寫(xiě)工程款支付申請(qǐng)表，經(jīng)監(jiān)理公司和工程部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)簽章并由公司領(lǐng)導(dǎo)核實(shí)前方予以支付如與

38、合同不符，以合同為準(zhǔn)，不得與合同相背。c) 所有的工程款必須記錄在冊(cè)，工程.本錢.財(cái)務(wù)等部門(mén)要定期溝通核對(duì)，以免發(fā)生與工程進(jìn)度不一致或超付等情況。3、支持性文件九、工程施工管理1、 流程示意2、 目的：確保公司的工程工程進(jìn)度、質(zhì)量、平安、現(xiàn)場(chǎng)本錢到達(dá)預(yù)定的管理目標(biāo)，嚴(yán)格過(guò)程管理和合同約束；嚴(yán)格建設(shè)成果驗(yàn)收。3、 詳細(xì)說(shuō)明：4、 支持性文件： a 工程通知單、聯(lián)系單； b 工程會(huì)議紀(jì)要 C 材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)移交單 d 現(xiàn)場(chǎng)簽證表 e工程款支付申請(qǐng)表 f 扣款通知單 g竣工驗(yàn)收表 十、工程簽證管理1、流程示意 2、目的：為了加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批管理，標(biāo)準(zhǔn)工作流程，切實(shí)有效地控制本錢，確保工程質(zhì)量和工程進(jìn)

39、度，制定本實(shí)施方法。3、職責(zé)a) 工程部：工程主管代表只對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價(jià)的簽證,工程經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)每周的施工簽證進(jìn)行抽查，抽查量不少于20%,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)必須對(duì)照有關(guān)合同條款含清單附件、原施工圖紙及相關(guān)工作內(nèi)容慎重處理。交叉施工的簽證要把握工作界面，防止費(fèi)用的重復(fù)計(jì)算。如是損壞重修工程的簽證需找出相應(yīng)破壞方開(kāi)具相應(yīng)的工程罰單。b) 本錢組：檢查工程組提供的附件材料，包括工程量簽證單、圖紙等；勘察現(xiàn)場(chǎng)，了解審核內(nèi)容與實(shí)際情況是否一致；計(jì)算工程工程量，復(fù)核費(fèi)用。c) 監(jiān)理工程師：只對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價(jià)的簽證,在審核施工簽證時(shí)，應(yīng)明確審核內(nèi)容詳細(xì)做法

40、、工程量及工程材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、配比等。4、詳細(xì)說(shuō)明：1) 乙方在發(fā)生簽證時(shí)應(yīng)約監(jiān)理、工程部、本錢組隱蔽工程時(shí)共同到現(xiàn)場(chǎng)審核。簽證當(dāng)日必須帶統(tǒng)一表格并三方確認(rèn)工作內(nèi)容和工程量并簽字。乙方有義務(wù)準(zhǔn)備齊全資料、圖紙等，有藍(lán)圖的必須在相關(guān)圖紙上做簽證尺寸與做法修改。2) 每月5日前，發(fā)包單位、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，核清造價(jià)送本錢組復(fù)核。本錢組在兩周內(nèi)將其結(jié)清并和乙方核對(duì)，并將結(jié)果在每月25日前向本錢委員會(huì)提交。3) 年底時(shí)本錢組將月結(jié)整理匯總年結(jié)算，進(jìn)入決算單的初步填寫(xiě)。4) 所有呈報(bào)及返回時(shí)間都要求有收發(fā)簽字認(rèn)可程序，施工單位的簽證辦理時(shí)間逾期，監(jiān)理公司

41、、工程管理公司、工程組、本錢組有權(quán)不予認(rèn)可；如假設(shè)甲乙雙方在簽證費(fèi)用產(chǎn)生分成歧意，不能及時(shí)返回，甲方應(yīng)向乙方說(shuō)明原因，并確定解決的時(shí)間,如遇緊急情況(如搶險(xiǎn)等)，或簽證金額極小的500元以下，現(xiàn)場(chǎng)甲方代表可先作處理，但必須按審批程序及時(shí)補(bǔ)辦簽證手續(xù)。5、支持性文件：工程現(xiàn)場(chǎng)簽證表十一、營(yíng)銷工作管理（一） 營(yíng)銷工作1、流程示意營(yíng)銷工作流程銷售策略擬定時(shí)間節(jié)點(diǎn) 工作內(nèi)容 詳細(xì)局部總體營(yíng)銷推廣思路籌劃階段價(jià)格策略擬定售樓處包裝廣告策略擬定樣板房包裝開(kāi)盤(pán)方案銷售階段銷售備案簽約、回款交房準(zhǔn)備交房初始化登記辦理房產(chǎn)證、土地證辦理2、詳細(xì)說(shuō)明1) 工程聽(tīng)證會(huì)前：市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)可行性調(diào)研分析報(bào)告2) 工程立項(xiàng)

42、確定后：市場(chǎng)定位工程定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位3) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議開(kāi)發(fā)節(jié)奏、戶型、立面、庭院、配套4) 規(guī)劃方案確定后：工程操作籌劃銷售推廣籌劃、前期銷售工作方案5) 正式出售前3-6個(gè)月：銷售推廣實(shí)施銷售準(zhǔn)備,廣告籌劃,包裝籌劃6) 樓花銷售期 ：正式出售銷售組織、信息反應(yīng)；合同按揭手續(xù)7) 樓花銷售期：銷售策略調(diào)整上月銷售總結(jié)、下月銷售推廣方案、階段銷售總結(jié)及策略調(diào)整8) 入伙前1-3個(gè)月：尾盤(pán)促銷尾盤(pán)促銷方案9) 正式入伙前7-20天：業(yè)主入伙入伙組織、安排10) 銷售率達(dá)95%以上：工程銷售總結(jié)工程銷售總結(jié)報(bào)告及客戶分析報(bào)告11) 入伙1個(gè)月后：辦理業(yè)主房產(chǎn)證房地產(chǎn)

43、初始登記、辦理業(yè)主房產(chǎn)證二銷售管理1. 籌劃公司管理：1) 工程銷售策略及執(zhí)行報(bào)告2) 銷控安排3) 廣告策略4) 包裝策略5) 媒體方案以上各工程由甲方審核認(rèn)可后執(zhí)行或委托執(zhí)行；2. 代理銷售公司管理：1) 具體價(jià)格表包括銷售底價(jià)、表價(jià)、成交價(jià)2) 銷售策略3) 價(jià)格策略4) 促銷方式5) 銷售人員組織與培訓(xùn)方案以上各工程由甲方審核認(rèn)可后執(zhí)行或委托執(zhí)行；3. 媒體管理管理4. 銷售管理1) 在正式銷售開(kāi)始前，可采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或內(nèi)部咨詢方式進(jìn)行市場(chǎng)試探市場(chǎng)反映，同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱，為正式銷售累積客戶資源。2) 工程建設(shè)進(jìn)度到達(dá)法定要求，憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)胤抗芫址康禺a(chǎn)市場(chǎng)處領(lǐng)取

44、商品房預(yù)銷售許可證，銷售正式展開(kāi)。三支持性制度、文件1、代理公司管理制度；2、配套表單、表格；3、月?tīng)I(yíng)度銷報(bào)告模板四定價(jià)流程1、定價(jià)流程示意競(jìng)爭(zhēng)狀況因素調(diào)整價(jià)格體系制定 樓盤(pán)分棟和銷售分期因素調(diào)整制定工程總體均價(jià)進(jìn)入銷售過(guò)程，制定調(diào)整策略形成銷售價(jià)目表形成調(diào)整后的價(jià)目表立體因素調(diào)整制定折扣/優(yōu)惠方案特別物業(yè)單位調(diào)整形成價(jià)目表制定樓層和平面價(jià)差制定分棟均價(jià)2、工程定價(jià)的方法考慮產(chǎn)品的本錢、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。定價(jià)方法通常有1) 本錢導(dǎo)向定價(jià)；2) 需求導(dǎo)向定價(jià)；3) 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)4) 可比樓盤(pán)量化定價(jià)法3、工程定價(jià)模版十二、入伙工程在通過(guò)質(zhì)檢綜合驗(yàn)收包括消防、人防、煤氣、水電等，準(zhǔn)備“房屋質(zhì)量保

45、證書(shū)和“房屋使用說(shuō)明書(shū)，具備入伙條件。（一） 物業(yè)管理局部1、前期介入工作內(nèi)容a) 從物業(yè)管理角度，對(duì)工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議；b) 搭建管理組織架構(gòu)、制定管理方案與計(jì)算管理份額；c) 制定管理工作流程及員工培訓(xùn)方案；d) 擬定物業(yè)管理文本包括業(yè)主公約；e) 核對(duì)客戶物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠名單及數(shù)額；f) 制定第一年度財(cái)務(wù)預(yù)算；2、施工安裝工作內(nèi)容a) 了解并審查各類設(shè)備的性能特點(diǎn)；b) 掌握各管線連接、分布狀況；3、竣工驗(yàn)收工作內(nèi)容a) 質(zhì)檢綜合驗(yàn)收完畢后，交付使用之前入伙之前，進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量驗(yàn)收；b) 制定各類設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制度；（二） 營(yíng)銷部工作內(nèi)容1. 移交客戶資料，協(xié)助客戶辦理入伙

46、手續(xù)2. 交房流程a) 交房流程示意交房流程部門(mén) 工作內(nèi)容 備注寄發(fā)?入戶通知書(shū)?物業(yè)管理中心業(yè)主帶?通知書(shū)?、交房資料核對(duì)業(yè)主身份物業(yè)管理中心結(jié)清房款、繳納配套費(fèi)、維修基金等，領(lǐng)取購(gòu)房發(fā)票繳納契稅、提供辦證相關(guān)文件、交付辦證費(fèi)用財(cái)務(wù)部繳納物業(yè)管理費(fèi)、領(lǐng)取?住戶手冊(cè)?物業(yè)管理中心領(lǐng)書(shū)處領(lǐng)取?兩書(shū)?驗(yàn)房、領(lǐng)取鑰匙以及相關(guān)文件物業(yè)管理中心登記備案交房完成b) 支持性文件附：入戶通知書(shū)尊敬的業(yè)主 ： 您好！ 首先恭祝您成為“春城花園大家庭中的一員。您所購(gòu)置的無(wú)錫市惠山區(qū)春城花園文惠路 商鋪，已到達(dá)了您與本公司簽定的?無(wú)錫市商品房買賣合同?約定的房屋交付條件。1、您辦理入戶的時(shí)間：2007年 9 月

47、30 日星期 六 9：0016：00為防止擁擠和節(jié)約您的珍貴時(shí)間，敬請(qǐng)您按照上述時(shí)間安排前來(lái)辦理入戶手續(xù)。2、辦理入戶地點(diǎn)：春城花園物業(yè)管理中心3、溫馨提示：為了保證您順利辦理入戶手續(xù)，請(qǐng)仔細(xì)閱讀以下所有入戶資料。1) 入戶條件敬請(qǐng)留意：辦理入戶前房款必須付清，按揭付款的業(yè)主須借款到帳前方可辦理入戶手續(xù)。2) 入戶所需資料 為了保證您順利入戶，請(qǐng)務(wù)必帶齊以下資料： 本?入戶通知書(shū)?原件： 應(yīng)帶好合同購(gòu)房人的有效身份證明及復(fù)印件二份，如委托他人辦理，需提供購(gòu)房人簽字并蓋章的?委托書(shū)?及委托人與被委托人身份證明原件、復(fù)印件二份： 帶好合同購(gòu)房人夫妻雙方戶口簿、結(jié)婚證、身份證原件與復(fù)印件二份如離婚，請(qǐng)帶好離婚證 帶好合同購(gòu)房人私章夫妻雙方或者多個(gè)共有人 購(gòu)房人帶好個(gè)人免冠1寸照片2張 帶好百大春城一期銷售預(yù)收款憑據(jù)； 請(qǐng)帶備如下第4項(xiàng)“入戶手續(xù)費(fèi)用所載之款項(xiàng)假設(shè)以票據(jù)形式付款的，請(qǐng)待票據(jù)實(shí)際到帳交