2019年曲周溫泉SPA度假村開發(fā)項目可行性報告

1、曲周溫泉 SPA 度假村開發(fā)項目可行性報告第一章 項目概述第一節(jié) 項目說明項目名稱：曲周溫泉 SPA 度假村項目地點：曲周縣城 309 國道南側開發(fā)占地面積： 67000 平方米（ 100畝），總建筑面積： 25000 平方米，總 投資 7900 萬元 RMB 。承辦單位：河北眾誠房地產開發(fā)集團有限公司開發(fā)時間：2004年2007年第二節(jié) 開發(fā)目標曲周溫泉度假村開發(fā)項目是曲周縣國土資源局確定的建設項目之一。 作為開 發(fā)曲周縣旅游產業(yè)結構溫泉旅游， 其開發(fā)要本著高標準、 高起點、 高檔次的 原則。以承攬各種會議、團體及散客、高級服務項目為三大定位。目前，國內旅 游市場一直存在著南熱北冷的局面，尤

2、其是冬季，南北差距更大，究其原因，北 方寒冷的冬季缺乏熱點的載體，大部分旅游景點因季節(jié)因素基本上處于冬眠狀 態(tài)，這種情況嚴重制約了這一區(qū)域旅游業(yè)的正常發(fā)展。 由于溫泉旅游受季節(jié)的影 響較輕。而且，冬季的溫泉旅游項目對游客更有吸引力。因此，開發(fā)建設溫泉旅 游項目要本著彌補北方冬季旅游清淡的局面， 以該區(qū)域增加冬季旅游新熱點為基 本發(fā)展目標。 現(xiàn)在，溫泉旅游項目的開發(fā)在南方已達到了如火如荼的程度， 而在 北方還處在起步階段， 具有較大的發(fā)展空間。 因此，曲周縣這一開發(fā)項目要充分 利用豐富、 優(yōu)質的地熱資源， 瞄準河北省南部地區(qū)及周邊旅游市場， 努力開發(fā)吸 引河南、山東等外省游客，建造一處集健身、療

3、養(yǎng)、娛樂、訓練和文化享受等于 一體的大型綜合旅游服務設施。基于這一發(fā)展設想，曲周溫泉 SPA 度假村的開 發(fā)建設要努力達到和實現(xiàn)以下目標：建立河北乃至北方冬季旅游市場的新熱點；建立中原地區(qū)自然健康的會議中心；建立北方溫泉文化休閑娛樂場所；建立國內重點溫泉療養(yǎng)康復基地；第三節(jié) 主要設施曲周溫泉 SPA 度假村規(guī)劃占地面積 6.7 萬平方米。主要設施由休閑娛樂設 施和綜合服務設施兩大部分組成，具體如下：一、水上樂園水上樂園是溫泉 SPA 度假村的重要娛樂設施。在規(guī)劃和設計上要根據北方 四季分明的特點和溫泉的自身優(yōu)勢， 分別建立適宜四季嬉水的室內外水上娛樂設 施，形成度假村能夠及引游客的主要服務場所

4、。水上樂園規(guī)劃占地面積 10000 平方米，由室內嬉水館、室外水上娛樂場和 游泳館三部分組成。整個建筑的風格要注意互相呼應， 可視環(huán)境景觀為主要部分。 整個區(qū)域要努力追求自然風格， 成為有山、 有水和綠樹成蔭的人造景區(qū)。 嬉水娛 樂設施要考慮以青少年為消費主體，選擇安裝和引進國內外先進的設施和形式， 使之成為度假村的主要閃光部位。 游泳館要配套服務設施完善， 一年四季皆宜游 泳的場所。二、溫泉世界溫泉世界是溫泉 SPA 度假村的主要工程，是度假村的主打服務項目，該工 程規(guī)劃建筑面積 12000 平方米，由溫泉浴城、休閑湯都及 SPA 水療中心三部分 組成。1、溫泉浴城：是溫泉世界的基礎設施要突

5、破傳統(tǒng)的洗浴觀念，在傳統(tǒng)洗浴設 施功能的前提下增加和引進先進的洗浴服務設施和服務項目， 提高服務檔次和設施 水平。該服務項目的市場定位主要是本地企事業(yè)單位及周邊居民及短期觀光游客。2、休閑湯都：是溫泉世界的精華。該服務區(qū)要注重突出溫泉文化，重點吸納 東、西方的溫泉泡湯文化，采眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服 務項目，一改傳統(tǒng)的溫泉“洗澡”和“治病”觀念，要設計建造各式各樣的溫泉湯池， 重點突出回歸自然的形式。如各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處 于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。各個湯池有大有小， 大者可容納百十人，小的鴛鴦湯池僅供二人。 休閑湯都

6、主要吸引高消費層次的入境 旅游者（以愛好“泡湯”的日本、韓國、臺灣的游客為主）和國內的私營企業(yè)主、企 事業(yè)單位高級白領高消費旅游者。它是溫泉度假村的主打品牌。3、SPA 水療中心：是度假村的特殊服務設施，也是休閑的主要配套服務設 施。 SPA 水療為近來香港、臺灣及東南亞地區(qū)非常熱門的項目，是利用地熱溫 泉及自然植物藥物、專門為男、女士進行保健及美容服務的項目。隨著國民收入的增加和生活水平的提高，人們的旅游消費水平也不斷地提 高，而且，近年來，健身游客量不斷增長，這對傳統(tǒng)的接待方式又提出了新的要 求，尤其是對度假型的健身要求呈不斷增長的態(tài)勢。就曲周溫泉 SPA 度假村周 邊及整個邯鄲的旅游景區(qū)

7、來看，目前尚未具備有特色和競爭力的健身旅游項目。 隨著邯鄲市及周遍地區(qū)工農業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們工作的勞累是需要放松、鍛煉、 休閑、保健項目的，可以推想，健身型的接待設施極具市場開發(fā)前景，而且，由 于開發(fā)建設中的溫泉 SPA 度假村內本身就有吸引游客的、水上樂園、溫泉 SPA 水療中心等觀光、娛樂和其它服務設施。因此，開發(fā)建設溫泉 SPA 度假健身項 目在市場方面不會有太大的困難，甚至一定能成為該區(qū)度假消費的熱點。曲周溫泉溫度高， 含有多種對身體有益的礦物質。 因此， 要有充分發(fā)揮溫泉 這種固有功效的基礎上， 針對治病和健身的需要， 配合純中草藥及中醫(yī)針炙、 按 摩、推拿、拔罐等治療形式及文化娛樂

8、健身設施達到“有病治病，無病健身”的目 的，使之成為國內有名的溫泉康復所。三、游泳館、球類館游樂市場時興的臺球、沙球、保齡球等，達到休閑娛樂的要求。四、度假村酒店度假村酒店是位于溫泉度假村內的餐飲住宿服務設施。 酒店設計要合理， 服 務設施要配套、完善，而且，園村式的布局與規(guī)劃、設計中的溫泉度假村容易協(xié) 調、統(tǒng)一。該酒店位于度假村的北區(qū)或東區(qū)， 建筑面積 15000 平方米，投資 2000 萬元。 有 160 間高、中檔套房和標準房，具有供 300 人同時就餐住宿的會議能力。服 務設施按三星級的標準配套、 完善，而且還具備了與整個度假村各種服務設施和 要求相配套的最佳基本條件，是理想的規(guī)劃方案

9、。度假村酒店可以與其他單位合作或就讓他們單獨運做。第四節(jié) 項目用地溫泉 SPA 度假村位于曲周縣城 309 國道南側，屬曲周縣最有發(fā)展前景的黃 金地段，整個項目用地 100 畝，可由項目承辦單位自行調整解決。第五節(jié) 配套情況溫泉 SPA 度假村的配套主要有電、水兩大項。一、電：全村需要用電 100 萬度，由本曲周供電公司通過電網供應， 來源充足。二、水：生產用水分冷水和熱水兩部分。根據各設施年用水量估算，年用水60 萬立方米，其中冷水 40 萬立方米，熱水 20 萬立方米。冷水熱水均由自備生 產井供應。現(xiàn)有的溫泉生產井年出水量 120 萬立方米。整個生產所需的冷、熱 水完全可以保證需要。第六節(jié)

10、 環(huán)保情況溫泉 SPA 度假村建設項目是以健身療養(yǎng)、 休閑娛樂為主體的綜合服務項目， 不同于工業(yè)生產項目的開發(fā)，不會產生廢氣、廢渣，無粉塵、無噪音。其溫泉綜 合服務區(qū)和酒店產生的洗浴廢水和生活污水經過處理，完全能夠達到排放標準。 因而，整個項目完全符合環(huán)保要求。一、水上樂園。 主要服務項目為嬉水和水上運動項目， 池水只需消毒和經常 更換，不會形成污染源，可自然排放和二次利用。如垂釣養(yǎng)魚用水等。二、酒店及其它餐飲服務區(qū)用油、氣作燃料，屬環(huán)保型燃料。三、溫泉世界和酒店及餐飲服務區(qū)產生的洗浴廢水和生活污水通過循環(huán)處 理，然后經過排污管道進入地下進行自然過濾，可達到排放要求。第七節(jié) 項目投資一、資金總

11、額：曲周溫泉 SPA 度假村集食宿、健身、理療、娛樂、度假為 一體的綜合服務項目，工程量大，需要大量的資金。據估算，整個項目總建筑面 積 25000 平方米，總投資 5900 萬元人民幣。二、資金來源：由河北眾誠房地產開發(fā)集團有限公司投資解決。第八節(jié) 開發(fā)步驟溫泉 SPA 度假村由于內設服務項目多，工程量大，開發(fā)建設需要較長的時 間，因此，應堅持一邊開發(fā)，一邊經營，一邊完善的原則，逐步完成各項服務設 施的建設。建設將分三個階段進行。一、完成基礎設施和中心設施的開發(fā)建設。溫泉 SPA 度假村的水上樂園、溫 泉世界和 SPA 水療中心等休閑娛樂設施是整個項目的基礎和主體。就整個工程的 建設順序來看

12、，應首先將資金投入到溫泉世界的開發(fā)建設上，其次是 SPA 水療中 心的建設，根據資金和招商情況進行實際性的運作。因此，應將開發(fā)單位的自籌金 首先投入到溫泉世界的開發(fā)建設上，計劃該工程到 2004 年底或 2005 年初交付 使用。二、游泳館、 球類館的建設， 作為二期開發(fā)階段。 爭取 2005 年底交付使用。三、綜合服務設施的開發(fā)建設階段。 這一階段將根據第一階段決定的項目投資參 與者的意見， 對基礎設施和主體設施做局部計劃修改和完善。 同時， 開始向投資 者招集水上樂園和溫泉世界內配套項目的經營權的合作方式。 并重點抓好度假村 酒店服務設施的完善、配套、使其達到三星級旅游涉外飯店的標準。此外

13、，第一 階段的在建工程將繼續(xù)進行，預計第二階段到 2006 年底基本結束。（也可以與 其他單位合作建設酒店，但要進入度假村整體規(guī)劃中）三、完成并完善規(guī)劃設計中各項服務設施的開發(fā)建設。 這一階段為度假村開 發(fā)建設的攻堅階段， 同時，注重提高完善已建項目的服務功能， 將規(guī)劃要求中的 各個項目配置完整，到 2007 年 6 月前溫泉度假村的整體開發(fā)基本結束。第二章 開發(fā)條件及意義第一節(jié) 開發(fā)背景近年來，我國加快了旅游業(yè)的發(fā)展步伐， 旅游業(yè)作為國民經濟的又一支柱產 業(yè)，普遍得到全社會的重視。 今年，國務院對于大力發(fā)展我國的旅游業(yè)又提出更 高的要求。 我國旅游業(yè)的基礎設施還比較落后， 旅游資源開發(fā)和保護

14、的總體水平 較低，服務質量還有待提高。 要求實施精品戰(zhàn)略， 努力建設和推出一批在海內外 旅游市場上影響大和競爭力強的旅游景區(qū)、 景點和旅游線路。 曲周縣國土資源局 也提出了“科學開發(fā)利用地熱資源，提出溫泉旅游項目，加快旅游業(yè)開發(fā)，推動 三產發(fā)展”的工作思路，并且為發(fā)展旅游業(yè)與河北眾誠集團制定了相應的措施。 在這種旅游業(yè)大發(fā)展的良好氛圍下， 我們審時度勢， 經過認真分析研究， 認為加 快溫泉旅游項目的開發(fā)和建設， 既符合全國的發(fā)展政策， 又具有很好的經濟效益 和社會效益，完全符合全國旅游業(yè)的發(fā)展方向。我國加入 WTO 在即，世界經濟 一體化是發(fā)展所必須， 邯鄲地區(qū)也是對外開放的窗口， 外國友人的

15、來訪不斷增長。 所以，在廣泛深入考察論證的基礎上， 我們決定做好溫泉旅游項目的開發(fā)和建設， 推出“溫泉之旅”這一特色旅游項目。此項目的開發(fā)必將得到省、市、縣各級有關 部門的大力支持。第二節(jié) 開發(fā)優(yōu)勢一、資源優(yōu)勢：曲周縣擁有豐富的地熱資源，根據地質勘察探險資料顯示， 地熱分布于曲周縣區(qū)南部， 面積約 1.5 平方公里， 是一處產于變質巖和花崗巖交 匯帶，受區(qū)內最大斷裂帶平斷裂帶控制的地熱泉。 該地熱泉水是由雨水和 地表水下沉至地殼深處， 再由巖石裂隙循環(huán)到地面而形成的。 曲周溫泉井深 2800 米，出井溫度為 88 攝氏度，天然自熱，單井出水量達 80 立方米 /小時，整個地熱日水量達 3000

16、 立方米 /小時，是邯鄲市境內溫度最高、出水量最大的熱水泉 溫泉富含鈣、納、鉀、鐵、鎂、硫、氮等二十多種礦物質，還含有微量具有醫(yī)療 價值的放射元素鐳、氫。用該溫泉洗浴后，對人體的運動、神經、皮膚、消 化、心血管、 呼吸等系統(tǒng)的疾病均有十分顯著的療效。 曲周溫泉集中分布于縣南 區(qū)，地理位置十分優(yōu)越，大環(huán)境建設容易配套，有利于整個項目的開發(fā)和建設。二、環(huán)境優(yōu)勢： 曲周及其周邊擁有豐富的人文資源， 處于河北省邯鄲地區(qū)東 部板塊的中心。曲周即將開發(fā)建設的邯鄲第一個溫泉旅游項目面對的是巨大的市 場空白， 在這一地區(qū)沒有任何競爭對手， 既具有較強的壟斷性， 又有極大的吸引 力，這將為溫泉旅游市場帶來較大的

17、客源。 曲周南邊有河南安陽、 東部有山東濟 寧、西部有邯鄲、 周邊各縣等城市和縣城， 臨近的邢臺等景點也表現(xiàn)出極大的發(fā) 展?jié)摿Γ遥?周邊的旅游項目多為觀光娛樂型， 還沒有產生較大的壟斷性和競 爭力較強的度假型經營項目。因此，以度假和休閑健身為重點的溫泉 SPA 度假 村極有可能成為河北省南部旅游觀光線路上的一個有益的補充， 成為一個連接東 西旅游板塊的獨具特色的休憩、娛樂、健身及享受的旅游“驛站”。三、交通優(yōu)勢：曲周縣位于邯鄲東部，方圓 100 公里之內全部為服務區(qū)域。 即將開通的東西高速公路橫穿境內，公共汽車四通八達，交通非常便利。同時， 曲周又是上述城市相向的重要交通樞紐，具備了發(fā)展旅

18、游業(yè)所必須的交通條件。第三節(jié) 開發(fā)意義開發(fā)建設溫泉 SPA 度假村，不僅可以改變傳統(tǒng)的地熱利用觀念，充分發(fā)揮 溫泉的理療保健作用， 提高人民群眾的物質文化水平， 而且能夠有效的加快本地 旅游市場的形成，提高全市第三產業(yè)的快速增長，促進整個經濟的發(fā)展。一、充分發(fā)揮了溫泉的理療保健作用， 促進了人民群眾的身心健康。 曲周溫 泉含有豐富的有益人體健康的礦物質和微量元素。許多專家經實地考察后指出： 曲周溫泉具有較高的醫(yī)療價值，如果加強在康復理療方面與中醫(yī)有效的結合，那 么，治病健身的功效將會更佳。因此，曲周溫泉的開發(fā)建設，將為促進人們身體 的健康發(fā)揮不可替代的作用，從全民要普遍提高身體素質的角度來看，

19、溫泉旅游 潛在的客源極為豐富，開發(fā)前景比較廣闊。二、能夠促進本地旅游市場的盡快形成， 推動旅游業(yè)的全面迅速發(fā)展。曲周的旅游業(yè)開發(fā)較晚，至今還沒有完全形成地區(qū)的旅游市場體系。 造成了旅游資源 的嚴重浪費，影響了全縣經濟的快速發(fā)展。就我市旅游業(yè)的總體規(guī)劃要求和發(fā)展 方向來看，溫泉旅游項目既是開發(fā)建設全縣旅游市場的重要主體，又是全縣旅游市場的重要補充，這一項目的開發(fā)建設可積極帶動其它旅游經營項目的發(fā)展。就溫泉的開發(fā)基礎來看，溫泉的基礎服務設施比較完善，容易盡快配套，因此，優(yōu) 先選擇溫泉旅游項目，能夠做到多、快、好、省、既可盡快的加速全市旅游市場的形成，同時，溫泉旅游項目如果開發(fā)成功，完全可成為經濟建

20、設的一個重要補 充。曲周處在山東省、山西省兩大熱點板塊之中，是東西部的交匯點，以休憩、 娛樂和康復為主要內容的溫泉度假村，可以作為游客在山東省境內自東向西、自 西向東或南北相向觀光旅游的一個中途歇腳點。舒適的溫泉享受和水上娛樂活 動，可以讓游客洗去風塵，洗去疲勞，抖摟精神，再踏旅途。同時，由于溫泉旅 游項目受天氣因素的影響較少，尤其是北方寒冷的冬季，多數(shù)季節(jié)性的旅游景點 基本上處于“休假”階段，熱點旅游景點較少。因此，開發(fā)建設溫泉旅游項目，不 僅對游客有較大的吸引力，而且可以填補邯鄲地區(qū)冬季無旅游熱點的空白， 有助 于拉動和激活該地區(qū)的冬季旅游市場。三、能夠拉動相關產業(yè)的發(fā)展，促進地方經濟的快

21、速增長。我們開發(fā)建設溫 泉度假村，就是要以溫泉的綜合開發(fā)為切入點，針對人們健康意識的消費品位日 益增長的趨勢， 著重發(fā)揮基理療健康和休閑娛樂的功能， 并以此為龍頭， 配套完 善相關的各類服務英目，最終把曲周溫泉度假村開發(fā)建設成為一個集旅游“六大 要素”（吃、住、行、游、購、娛）為一體的綜合旅游場所，形成溫泉產業(yè)集團， 形成我縣國民經濟的重要產業(yè)，促進經濟的發(fā)展。第三章 市場分析第一節(jié) 客源預測溫泉 SPA 度假村根據其設計的服務項目和功能，客源可分為外來游客、療 養(yǎng)人員和本地消費者三部分，具體如下：一、外來游客：曲周溫泉度假村處于熱點交通通道上，附近有山東、山西、 河南，客源非常豐富， 開發(fā)潛

22、力巨大， 如果我們能夠按照規(guī)劃要求將度假村的各 項服務功能配齊，將市場著眼于周邊各縣及城市和旅游景區(qū)， 加大宣傳促銷力度， 估計吸引 2% 的客源，一年就可吸引游客 20 萬人。二、療養(yǎng)人員：邯鄲地區(qū)的礦藏資源十分豐富，尤其是鐵礦、煤礦所占的比 重較大，大量長期從事礦山生產工作的是一個極大的療養(yǎng)客源市場由于曲周溫泉 對長期從事井下及礦山作業(yè)的人員具有獨特的健身、療養(yǎng)和治病的作用，因此， 度假村完全可以成為全省及周邊礦山職工的定點療養(yǎng)基地，按日接待能力 150 人計，每年可接待前來療養(yǎng)的人員 5 萬人以上。三、本地消費者：邯鄲市現(xiàn)有人 110 萬，如果按市區(qū) 20%，其余 10% 的消 費者計算

23、，每年參與度假村的消費者可達 20 萬以上。此外，營造的轟動效應也 大大有助于吸引外來游客， 綜上所測，預計度假村每年接待的各類游客可以達到40 萬人以上第二節(jié) 效益分析一、水上樂園1、基本情況：項目占地面積 10000 平方米，總投資 1700 萬元，其中，基 建 800 萬元，設備投資 700 萬元，流動資金 200 萬元。2、營業(yè)收入：根據市場預測，估算如下：容量預算（萬人） 消費標準（元 /人） 年收入（萬元）25 80 20003、營業(yè)成本管理費：按營業(yè)收入2%計算：2000萬元X2% = 40萬元建筑折舊：按20年計算：800萬元/20年二40萬元/年設備折舊：按5年計算：700萬

24、元15年二14萬元/年維修費： 100萬元/年工資：15人X7200元/人=10.8萬元/年水電費： 28 萬元/年稅金：2000萬元X5.5%=110萬元/年4、利潤預測稅前利潤： 2000 萬元（40 萬元40 萬元14 萬元100 萬元10.8 萬元+ 28萬元+ 110萬元）=1657.2萬元/年所得稅：1657.2萬元X33% = 546.88萬元/年稅后利潤：1657.2萬元546.88萬元=1110.32萬元/年5、投資回收期：1700萬/1110.32萬元F.53年、溫泉世界1、基本情況：溫泉世界由溫泉浴城和 SPA 水療中心組成，總面積 12000平方米，總投資 3200 萬

25、元，其中溫泉浴城 7000 平方米，基建投資 1400 萬元， 設備投資 500 萬元，流動資金 100 萬元。 SPA 水療中心 5000 平方米，基建投 資 1000 萬元，設備投資 100 萬元，流動資金 100 萬元2、營業(yè)收入：根據市場預測，估算如下：項目名稱 容量預算（萬人）溫泉浴城 25SPA 水療中心 8消費標準（元 /人） 年收入（萬元）120300020016003600合計3、營業(yè)成本：管理費：按營業(yè)收入1.5%計算：3600萬元X1.5% = 54萬元建筑折舊：按20年計算：2400萬元/20年=120萬元/年設備折舊：按5年計算：600萬元/5年二120萬元/年維修費

26、： 125萬元/年人員工資：40人X8200元/人=32.8萬元/年水電費： 100 萬元/年營業(yè)物品消耗：35萬人X5元/人+ 8萬人X50元/人+ 8萬人X70元/人=1135萬元/年稅金：3600萬元X5.5% = 198萬元/年4、利潤預測稅前利潤： 3600萬元（ 54萬元 120萬元 120 萬元 125萬元 32.8萬元+ 100萬元+ 1135萬元+198萬元）=1705.2萬元/年所得稅：1705.2萬元X33% = 562.72萬元/年稅后利潤：1705.2萬元562.72萬元=1142.48萬元/年5、投資回收期：3200萬元/1142.48萬元P.8年四、游泳館、球類館1 、基本情況：總建筑面積 3000 平方米，總投資 1000 萬元，其中