股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的稅務(wù)問(wèn)題

1、叮叮小文庫(kù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅務(wù)問(wèn)題甲開(kāi)發(fā)商于2004 年取得土地一宗，帳面價(jià)值為1 億元，公司資本金為2000萬(wàn)元(A股東1200萬(wàn)元，B股東800萬(wàn)元)，銀行貸款8000萬(wàn)元。由于資金存在問(wèn)題，一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)。2007 年上半年某房地產(chǎn)集團(tuán)擬100%收購(gòu)該公司股權(quán)，該土地市場(chǎng)價(jià)值1.4 億元。某房地產(chǎn)集團(tuán)與甲開(kāi)發(fā)商的股東以及達(dá)成協(xié)議，以 6000 萬(wàn)元購(gòu)入2000 萬(wàn)元的股權(quán)，銀行貸款由某房地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)歸還。請(qǐng)問(wèn)：1) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納土地增值稅?2) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)是否繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅?3) 支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)款，如何進(jìn)行帳務(wù)處理?能否計(jì)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本?4) 這種方式對(duì)某房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)

2、于該項(xiàng)目的企業(yè)所得稅、土地增值稅匯算是否有利 ?答： 1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅問(wèn)題。2、由于甲房地產(chǎn)企業(yè)的股東有兩個(gè)一個(gè)是 A股東，一個(gè)是B股東，A股東 占 60%， B 股東占 40%，這里某房地產(chǎn)企業(yè)是以支付現(xiàn)金受讓股權(quán)的，因此，受讓股權(quán)的價(jià)格為6000 萬(wàn)現(xiàn)金，甲房地產(chǎn)企業(yè)的初始資本金為2000 萬(wàn)元，這里就存在 4000 萬(wàn)元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)，這里的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)，對(duì)于甲房地產(chǎn)企業(yè)的A、B股東就存在所得稅問(wèn)題，如果是個(gè)人股東就按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個(gè)人所得稅，如果為企業(yè)股東，就按溢價(jià)繳納企業(yè)所得稅。3、由于這是一個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，一般在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，在會(huì)計(jì)上

3、按評(píng)估后的價(jià)格確認(rèn)資產(chǎn)的賬面成本，對(duì)于評(píng)估增值的部分，甲房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。比如這里，土地的賬面價(jià)值為1 億，評(píng)估后價(jià)值1.4 億，則對(duì)于4000萬(wàn)的評(píng)估增值，甲房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅。由于是股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)撤康禺a(chǎn)公司是將6000 萬(wàn)直接支付給甲房地產(chǎn)企業(yè)股東的，與甲房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)關(guān)，因此，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不進(jìn)行帳務(wù)處理，只要在工商登記做變更企業(yè)股東處理就可以了。這里也就不存在股權(quán)溢價(jià)進(jìn)開(kāi) 發(fā)成本的問(wèn)題。而是由于甲房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估 增值的部分實(shí)際就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)的部分，但這部分所謂的溢價(jià)也就是評(píng)估增 值要進(jìn)開(kāi)發(fā)成本的前提是該房地產(chǎn)企業(yè)必須將評(píng)估增值部分先繳納

4、企業(yè)所得稅。 如果甲房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估就轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話(huà)，資產(chǎn)評(píng)估增值就不能在賬 面上體現(xiàn)出來(lái)，這樣股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分也就無(wú)法進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，實(shí)際評(píng)估增值 部分要進(jìn)開(kāi)發(fā)成本的前提，是評(píng)估增值甲房地產(chǎn)企業(yè)必須先繳納企業(yè)所得稅。4、這種方式對(duì)于某房地產(chǎn)集團(tuán)不是很有利，我們以這個(gè)例子分析一下。甲開(kāi)發(fā)公司假設(shè)土地1億，銀行貸款8000萬(wàn)，凈資產(chǎn)2000萬(wàn)，土地評(píng)估 增值為1.4億。評(píng)估后凈資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，因此某房地產(chǎn)企業(yè)以6000萬(wàn)受讓 全部股權(quán)，但是實(shí)際上這里是存在問(wèn)題的。因?yàn)?，?duì)于評(píng)估增值的部分即4000萬(wàn)是存在企業(yè)所得稅和土地增值稅的問(wèn)題的，這個(gè)稅負(fù)還是要由甲房地產(chǎn)企業(yè) 承擔(dān)的，因此，如果按正

5、常程序，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先進(jìn)行評(píng)估做帳，將 4000 萬(wàn)的評(píng)估增值按33繳納企業(yè)所得稅，實(shí)際在轉(zhuǎn)讓前，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的凈資 產(chǎn)只有4680萬(wàn)元(6000-4000 X 33%),而不是6000萬(wàn)。而且，我們知道各個(gè)稅 種的計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本是不一樣的。就企業(yè)所得稅而言，土地的企業(yè)所得稅 計(jì)稅成本是1億，而評(píng)估增值后，土地的會(huì)計(jì)成本為 1.4億，只有將增值繳納 了企業(yè)所得稅后，土地的計(jì)稅成本才能變?yōu)?1.4億。同樣，對(duì)于土地增值稅而 言，土地的初始計(jì)稅成本為1億，評(píng)估后會(huì)計(jì)成本為1.4億，但這部分增值由 于未繳納土地增值稅，即使他將 4000萬(wàn)繳納了企業(yè)所得稅，也只能說(shuō)土地的企 業(yè)所得稅計(jì)稅成

6、本為1.4億，而土地增值稅的計(jì)稅成本仍為1億，這個(gè)大家是 必須要明確的。這里也是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅籌劃中經(jīng)常忽略的問(wèn)題，將 各個(gè)稅種的計(jì)稅成本混為一談。所以，實(shí)際上某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按6000萬(wàn)受讓甲房地產(chǎn)公司的股權(quán)(實(shí)際就是凈資產(chǎn))是吃虧的，因此，如果考慮這些稅收因 素，即在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，如果甲房地產(chǎn)企業(yè)按評(píng)估后的價(jià)值做帳，相關(guān)的稅收先 繳納的話(huà)，甲房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)并沒(méi)有 6000萬(wàn)。如果按6000萬(wàn)受讓?zhuān)@是 甲房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際成為了某房地產(chǎn)公司的全資子公司，甲公司的稅負(fù)實(shí)際就是 由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)，這樣他不僅要支付 6000萬(wàn)，還要承擔(dān)4000萬(wàn)評(píng)估增值 部分的企業(yè)所得稅和土地增值稅。因

7、此，在我們進(jìn)行房地產(chǎn)公司股權(quán)收購(gòu)時(shí)，涉及房地產(chǎn)評(píng)估增值的，一定 要將在考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)后的被收購(gòu)企業(yè)的凈資產(chǎn)作為收購(gòu)支 付價(jià)款的判斷標(biāo)準(zhǔn)。是評(píng)估增值要進(jìn)開(kāi)發(fā)成本的前提是該房地產(chǎn)企業(yè)必須將評(píng) 估增值部分先繳納企業(yè)所得稅。如果甲房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估就轉(zhuǎn)讓股權(quán) 的話(huà)，資產(chǎn)評(píng)估增值就不能在賬面上體現(xiàn)出來(lái)，這樣股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分也就無(wú) 法進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，實(shí)際評(píng)估增值部分要進(jìn)開(kāi)發(fā)成本的前提，是評(píng)估增值甲房地 產(chǎn)企業(yè)必須先繳納企業(yè)所得稅。請(qǐng)問(wèn)：如何理解國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土 地增值稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2000687號(hào)）的文件精神？（該文件明確規(guī)定：當(dāng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)涔蓹?quán)形

8、式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、 地上建筑物和附著物時(shí)，對(duì)這種行為，是應(yīng)該征收土地增值稅的。）答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅只對(duì)以 出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征稅，無(wú)論任何其他規(guī)定都不能違反暫行條例和實(shí)施細(xì)則的基本原則。你提到的關(guān)于轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2000687號(hào)）我們?cè)诳偩志W(wǎng)站以 及其他網(wǎng)站上都沒(méi)找到原文，但從你表述看應(yīng)該有這個(gè)問(wèn)題，但對(duì)于國(guó)稅函的 問(wèn)題，一般是根據(jù)某地稅務(wù)機(jī)關(guān)請(qǐng)示的問(wèn)題進(jìn)行答復(fù)的，因此在適用這些文件 規(guī)定時(shí)要注意一定的答復(fù)背景。我們認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓只涉及到企業(yè)的股權(quán)變更， 企業(yè)并沒(méi)有發(fā)生變化，企業(yè)所擁

9、有的房地產(chǎn)也沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，也就不存在 有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，這里對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)m然股權(quán)所代表的資產(chǎn)大部分是房 地產(chǎn)，但房地產(chǎn)的權(quán)屬并沒(méi)有發(fā)生任何轉(zhuǎn)移，征收土地增值稅是不符合暫行 條例的基本規(guī)定的，和條例原則發(fā)生沖突的規(guī)定是無(wú)效的。同時(shí)，土地 增值稅只是對(duì)房地產(chǎn)增值征收的一種稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，房地產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移， 房地產(chǎn)的增值只是評(píng)估增值，并不是轉(zhuǎn)讓增值，是不能征收土地增值稅的。最 后要提醒一點(diǎn)的是，正如你所說(shuō)的那個(gè)案例，土地原賬面價(jià)值為1億，評(píng)估后價(jià)值為1.4億，即使該企業(yè)在評(píng)估增值后按增值后價(jià)值 1.4億入土地成本，并 將4000萬(wàn)的增值收益繳納了企業(yè)所得稅了，但是在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地的

10、 計(jì)稅成本仍為1億，而不是1.4億。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)征稅問(wèn)題的批復(fù)（1997年12月29日國(guó)稅函1997700號(hào)）陜西省地方稅務(wù)局：你局關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)稅收問(wèn)題的請(qǐng)示（陜地稅函1997077號(hào)）收悉。關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投 資公司）將所擁有的陜西渭河電廠(chǎng)新廠(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)電廠(chǎng)）的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給香港 旭興發(fā)展有限公司的行為應(yīng)否征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的問(wèn)題，經(jīng)研究，現(xiàn)批 復(fù)如下：一、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題在投資公司將其擁有的電廠(chǎng)的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一 過(guò)程中，只涉及到電廠(chǎng)在20年經(jīng)營(yíng)期限中部分的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳛楠?dú)立核算的 電廠(chǎng)，其不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊淮嬖诎l(fā)生銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因 此，對(duì)投資公司轉(zhuǎn)讓電廠(chǎng)股權(quán)的行為不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。二、關(guān)于土地增值稅問(wèn)題對(duì)陜西省電力建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司將其擁有的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，暫不征 收土地增值稅。發(fā)布部門(mén)：國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布日期：1997年12月29日實(shí)施日期：1997年 12月29日（中央法規(guī)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的 批復(fù)2009-06-19 18 : 10發(fā)文日期：2000-09-05發(fā)文字號(hào)：國(guó)稅函2000687