杭州分戶驗收方案詳解

1、1 編制依據2 工程概況3 準備工作4 分戶驗收的目的及內容要求5 分戶驗收檢測項目及內容為了加強本住宅工程質量管理，強化建設各方主體責任，進一步減少工程質量通病，根據國務院建設工程質量管理條例及國家有關建設工程質量驗收規(guī)范，結合本工程的實際情況特編制該分戶檢驗專項方案。1、編制依據1.1 、建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范GB5021020011.2 、建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一規(guī)范GB503020011.3 、杭州市住宅工程質量分戶檢驗管理暫行規(guī)定1.4 、杭州市住宅工程分戶檢驗指引1.5 、建筑給排水工程質量驗收規(guī)范1.6 、電氣施工質量驗收規(guī)范GB50303-20021.7 、施工合同、招標

2、文件、施工圖紙；2、工程概況工程名稱：楊家村多層農居拆復建（石橋立交、重工路）工程工程建設單位：杭州市下城區(qū)多層農居建設管理中心設計單位：浙江金瑞建筑設計有限公司監(jiān)理單位：杭州信安建設監(jiān)理有限公司施工單位：誠達建設集團有限公司本工程位于下城區(qū)楊家村，總建筑面積71679m2,1#婁建筑面積16042平米,2#樓建筑面積12605平米，檐口高39.2米，3#樓建筑面積4747平米，檐口高22.4米，4#樓建筑面積4169平米，檐口高19.6米，5#樓建筑面積15635平米，檐口高36.4米。地下室建筑面積18481平米。建筑物室內±0.000相當于黃海高程6.800m。戶數：1#樓15

3、0戶，2#樓126戶，3#樓48戶4#樓42戶，5#樓156戶。第 1 頁 共 24 頁戶型附后。3、準備工作3.1、 技術準備3.1.1、 建設、監(jiān)理、施工單位中參加分戶驗收的人員需提前參加分戶驗收相關管理辦法培訓的學習。3.1.2、 參加分戶驗收的人員認真學習本方案和分戶驗收相關資料、裝飾裝修等相關規(guī)范、標準，熟悉圖紙，確保分戶驗收能夠順利完成。3.2、 資料準備3.2.1、 分戶驗收的相關資料的準備。3.2.2、 分戶驗收填寫的表格和資料。3.3、 成立分戶驗收領導小組組長：蔣妙松副組長：吳文蘭、張海軍組員：王江紅、何興云、黃何、項先法、王志成、劉從俊、謝余水、章海榮、經炎4、分戶驗收的

4、目的及內容、要求4.1、 分戶驗收的目的為了進一步加強住宅質量管理，保障竣工房屋使用功能，杭州市建委根據中華人民共和國建筑法和建設工程質量管理條例及國家施工驗收規(guī)范，結合杭州市實際，制定了杭州市住宅工程質量分戶檢驗管理暫行規(guī)定，杭州市質量安全監(jiān)督總站制定了杭州市住宅工程分戶檢驗指引，推進住宅工程質量分戶驗收工作。4.2、 分戶驗收的概念分戶驗收以單位工程每套住宅和公共部分的走廊（含樓梯間、電梯間）、地下車庫劃分為一個子單位工程進行驗收，在單位工程驗收前，當某一套住宅的某項檢驗批具備質量驗收條件時，根據國家施工驗收規(guī)范以及經審查合格的施工圖設計文件，重點對觀感質量和影響使用功能的質量為主要驗收項

5、目進行檢查，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。4.3、 、分戶驗收的內容4.3.1 共有八類必驗項目，按表格內容進行驗收。八類內容是：4.3.1.1 、樓地面、墻面、天棚面層質量；4.3.1.2 、門窗安裝質量；4.3.1.3 、欄桿安裝質量；4.3.1.4 、防水工程質量；4.3.1.5 、室內空間尺寸質量；4.3.1.6 、給水、排水系統(tǒng)安裝質量；4.3.1.7 、室內電氣工程安裝質量；4.3.1.8 、其他規(guī)定、標準中要求分戶檢查的內容。4.3.2 、分戶驗收對象是對每一戶住宅及公共部分的走廊、地下車庫的專門驗收。4.3.3 、驗收合格后，要出具合格證明文件（住宅工程質量分戶驗

6、收表），這才證明工程是合格的，才可以進行單位工程竣工驗收。4.3.4 、分戶驗收檢驗批與分項工程檢驗批區(qū)別4.3.4.1 、檢驗批劃分不同：分戶驗收檢驗批以每戶為單位劃分。（分項工程檢驗批示根據實際情況協(xié)商劃分）；功能的質量。（分項工程包括材料、試驗、隱檢、預檢）；4.3.4.3、 實測項目數量不同。4.3.4.4、 參加人員不同：（分戶：甲方、施工方、監(jiān)理及物業(yè)參加，原分項工程只是施工方和監(jiān)理參加）；4.3.4.5、 使用檢查記錄表格不同。4.4 、分戶驗收相關要求4.4.1、 除每戶外還包括公共部分的走廊（含樓梯間、電梯間）、地下車庫；4.4.2、 驗收的工程要符合設計圖紙等設計文件的要求

7、；4.4.3、 可觀察到的工程觀感和使用功能要全部檢查，以房間為單位檢查并記錄；4.4.4、 實測實量部位，按“分戶驗收指導手冊”規(guī)定的檢查部位，檢查數量，確定檢查點。必要時確定實測值的基準值，記錄在相應項目表格中第一個空格內，實測值與基準值相比在允許偏差范圍內判為合格。當超出允許偏差時，應在此實測值記錄上畫圈做出不合格記號，以便判斷不合格點是否超出允許偏差1.5倍和不合格點率。實測值應全數記錄。當混凝土結構、砌體結構裝飾裝修工程、通風空調工程分戶檢驗批一般項目的實測偏差值大于允許偏差的1.5倍，或不合格點率超出20%寸，應整改合格后重新驗收，并記錄整改項目測量結果。觀感為每戶全數檢查，實測、

8、實量仍按規(guī)范要求的比例及最低數量檢查，但檢驗批劃分改為以每戶為基準來劃分，要預先定出測量點并記錄下來。4.4.5、 分戶驗收主控項目和一般項目判定合格方法按規(guī)范規(guī)定執(zhí)行；4.4.6、 不合格的要整改、重新驗收，并記錄整改項目測量結果；4.4.7、 分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設、施工、監(jiān)理單位負責人簽第5頁 共24頁章確認的住宅質量分戶驗收表，并加蓋建設、施工、監(jiān)理單位質量驗收專用章,不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。4.5 住宅分戶驗收公共部位劃分及規(guī)定：4.5.1、 劃分原則：影響住戶正常使用的公共部位；4.5.2、 部位劃分：公共部分的走廊（含樓梯間、電梯間），地下車庫；4

9、.5.3、 檢驗批劃分：走廊部分按樓層劃分，車庫宜按防火劃分（土建）；4.5.4、 驗收項目及確定：按可觀察到的觀感，使用工能和實測項目為主要驗收項目原則，確定驗收項目和內容。并在施工完畢時，某項檢驗批具備質量驗收條件時，就可組織驗收。用戶質量驗收記錄表記錄，用靠尺板、水平儀和尺子等檢查工具，按質量驗收標準規(guī)定的檢查數量和方法進行檢查驗收。4.6 、分戶驗收的組織：4.6.1、 建設單位責任：4.6.1.1、 建設單位項目負責人應認真組織分戶驗收工作。組織施工單位編制分戶驗收方案，宜在施工單位結構工程施工前，組織施工單位編制分戶驗收方案，并由監(jiān)理、建設單位驗收；4.6.1.2、 與施工、監(jiān)理單

10、位共同商定分戶檢驗批項目及內容，組織、參與、協(xié)調施工單位、監(jiān)理單位分戶驗收有關工作，協(xié)助解決測量設備、人員、資金等困難問題；4.6.1.3、 施工（含分包）、監(jiān)理、物業(yè)單位有關人員，共同檢查驗收并及時確認，簽字驗收；4.6.1.4、 住宅交付使用時，將住宅分戶質量工程驗收表作為住宅質量保證書的附件一并交給業(yè)主；4.6.1.5、 住宅質量保證書內容為：a、保修范圍和保修期限；b、施工單位工程質量保修負責人姓名、電話及辦公地點；c、物業(yè)公司名稱、電話、地點；d、工程質量保修程序和處理時限；e、建設單位工程質量保修監(jiān)督電話；f、上述事項在住宅工程交付使用時，在住宅單元入口進行公示，公示期不得少于6個

11、月。4.6.2、 、施工單位責任：4.6.2.1、 制定分戶驗收方案，主要內容：a、各方職責：參照相關規(guī)定，由建設單位組織監(jiān)理，施工單位共同確定；b、根據確定的檢驗批內容、原則，確定公共部分及每套住宅的項目、內容及數量；c、繪制抽查點分布圖（各戶項目分別繪制）；d、根據設計文件、戶型特點，編制含有戶型不通做法的戶型做法表。4.6.2.2、 配備足夠人員及測量工具、質檢人員要具備相應資格，熟悉和掌握分戶驗收內容及方法。根據工程在裝修、竣工階段工作量大的特點，安排和及時調整質檢人員及測量工具；4.6.2.3、 按檢驗批項目和內容，參照“戶型做法表”和“抽查點分布圖”，會同建設、監(jiān)理單位有關人員對分

12、戶驗收項目檢查，并及時記錄，簽字蓋章；4.6.2.4、 、分包單位專業(yè)技術負責人也應會同總包單位，參加分包項目質量分戶驗收，完善手續(xù)；4.6.2.5、 、住宅工程竣工前，施工單位要制作工程標牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。工程標牌應包括以下內容：a、工程名稱、竣工日期；b、建設、設計、監(jiān)理、施工單位全稱；c、建設、設計、監(jiān)理、施工單位負責人姓名。4.6.3、 、監(jiān)理單位責任：4.6.3.1、 驗收施工單位制定的分戶驗收方案；4.6.3.2、 參與確定分戶驗收方案中的每套住宅和公共部分的分戶檢驗批項目及檢查內容和數量；4.6.3.3、 配備一定數量具有相應資格的監(jiān)理人員以及足夠的檢查驗收工具;4.

13、6.3.4、 按分戶驗收方案中確定的每套住宅及公共不問檢驗批項目和內容,參照“戶型做法表”和“抽查點分布圖”驗收施工單位對分戶驗收項目檢查，評定結果并及時記錄，簽字蓋章。4.6.4、 、物業(yè)單位責任：4.6.4.1、 參與分戶質量驗收；4.6.4.2、 配備相應資格人員及測量工具；4.6.4.3、 驗收施工單位對分戶驗收項目檢查評定結果（不簽字）。4.7 、分戶驗收填寫的表格和資料的收集、整理：4.7.1、 填寫表格的形式：4.7.1.1、 住宅工程質量分戶檢驗必檢內容及檢驗標準：共1個附件表，在檢查驗收時，填寫該相應的表格。4.7.1.2、 住宅工程質量分戶檢驗記錄：全部驗收合格后，由建設、

14、監(jiān)理、施工單位、物業(yè)負責人確認，分別簽認該表格。4.7.2、 簽字人員資格規(guī)定：4.7.2.1、 、分戶質量驗收記錄表：建設單位：專業(yè)技術負責人監(jiān)理單位：監(jiān)理人員施工單位：專業(yè)質量檢查員4.7.2.2、 、住宅工程質量分戶檢驗匯總表建設單位：項目負責人監(jiān)理單位：總監(jiān)理工程師施工單位：單位負責人或委托項目經理4.7.3、 、資料收集整理：4.7.3.1、 分戶驗收檢查時，填住宅工程質量分戶檢驗記錄，全部驗收后填；單位工程應匯總各套住宅住宅工程質量分戶檢驗匯總表，將有關信息填入下表中（見附件）4.8 、強調做好分戶驗收工作的四個結合：4.8.1、 、分戶驗收要與（分項工程）檢驗批質量驗收相結合；4

15、.8.2、 、分戶驗收要與發(fā)現問題及時整改復查相結合；不合格項如實記錄，監(jiān)理發(fā)不合格項處置記錄表，限期整改，整改后復驗。在表中相應位置要記錄，該情況是監(jiān)督機構檢查重點。4.8.3、 、分戶驗收要與成品保護相結合。4.8.4、 、分戶驗收要與通病專項治理相結合。分戶驗收主要是觀感、實測、工程項目的質量驗收，故對通病要在施工過程中重點從施工工藝做法、選材、嚴格復驗等方面精心策劃，精心施工，促進工程順利竣工，避免使用中通病發(fā)生。4.8.5、 、分戶驗收要與嚴格按照質量、工藝標準施工相結合第 9 頁 共 24 頁4.9 、住宅工程質量分戶檢驗記錄要求：該表是專為分戶驗收判定的檢驗批驗收記錄表，八類驗收

16、項目共2張表格與分項工程檢驗批表格比，增加了建設單位及物業(yè)公司，按國家有關驗收規(guī)范標準執(zhí)行。但以觀測為主，故看不見的項目不檢。4.9.1、 、檢查內容：可根據觀察實測內容，參照表的內容執(zhí)行，看不見的不測。4.9.2、 、檢查標準、數量、方法：4.9.2.1、 一般規(guī)定：a、檢查標準：按設計圖紙及驗收規(guī)范要求執(zhí)行；b、每套住宅劃分為一個檢驗批，數量符合相關規(guī)定；c、每套住宅觀感、功能全數檢查，以房間為單位進行記錄；e、實測實量按規(guī)定部位及數量確定檢查點，必要時先確定基準值，如房凈高基準值，可用層高減地面、樓板做法厚度算出。實測值要全數記錄。f、主控項目要全數合格，一般項目80以點測點合格，且不合

17、格偏差不得大于1.5倍允許值方為合格。g、現澆結構拆模后，由建設單位組織監(jiān)理單位、施工單位進行檢查。4.9.2.2、 、主控項目：a、觀感質量：不應有嚴重缺陷，如有則施工單位處理，處理后重檢。檢查數量：全數檢查。檢驗方法：觀察，檢查技術方案b、尺寸偏差：不應有影響功能的尺寸偏差，如超過，則施工單位出方案，經監(jiān)理認可后處理。檢查數量：全數檢查檢驗方法：測量，檢查技術處理方案。4.9.2.3、 、一般項目：a、觀感質量：外觀不宜有一般缺陷，如有則施工單位處理，處理后復驗。檢查數量：全數檢查。檢驗方法：觀察、檢查技術處理方案。b、尺寸偏差：符合表內數值檢查數量：梁、柱不少于3間，墻、板不少于3間；大

18、空間墻5m高查1面，小于5m高的查3面。檢查方法：靠尺、塞尺、尺子4.9.2.4、 實測項目說明a、結構墻：測量軸線位移、垂直度、平整度、標高、截面尺寸；使用工具，實測檢查：被查房間軸線位移：鋼尺，對每面墻測量，每面墻不少于1點，可先放出房間兩墻間中間線，再量出居中線推斷出軸線。（主要量凈空尺寸推斷）第 11 頁 共 24 頁分戶驗收檢測項目及內容附件1住宅工程質量分戶檢驗必檢內容及檢驗標準室內檢驗項目檢驗內容檢查方法及數量檢驗標準參照標準、備注1、樓地面、墻面、天棚面層樓地面空鼓、裂縫小錘輕擊、觀察檢查。全數檢查?？展拿娣e不大于400cm2,且每自然間不多于2處可/、計；不得出現裂縫GB50

19、209-20025.2.5、5.3.4墻面、天棚空鼓、裂縫、脫層和爆灰無空鼓、脫層；距檢查面1m處正視無裂縫和爆灰GB50210-20014.2.52、門窗安裝窗臺高度鋼尺檢查，每個窗臺不少干-處。全數檢查。窗臺或落地窗防護欄桿高度不彳氐于900mm且不得有負偏差GB50352-20056.10.3GB50368-20055.1.5外窗滲漏淋水1h或卜附后，觀察檢查。全數檢查。外窗及周邊無滲漏建筑法第六十條推拉窗防脫落措施觀察，手扳檢查。全數檢查。推拉窗必須設置防脫落裝置GB50210-20015.3.4、5.4.5安全玻璃認證標識觀察檢查安全認證標識凡應使用安全玻璃的，不得使用非安全玻璃代替

20、，玻璃上有安全認證標識（標識不得隱蔽）發(fā)改運行（2003）2116號第五、六條3、欄桿安裝欄桿高度鋼尺測量，每片欄桿不少十例處。全數檢查。臨空圖度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.05m;臨空圖度在24m及24m以上（包括中高層住宅）時，欄桿局度小應低于1.10m,不得有負偏差GB50352-20056.6.3豎桿設置凈間距不應大于0.11m,正偏差小大于3mm,應后防止攀登措施GB50352-20056.6.3護欄玻璃觀察檢查3c安全標識，游標卡尺測量護欄玻璃的使用必須符合設計要求，并符合建筑玻璃應用技術規(guī)程（JGJ113一2003）6.2.5的規(guī)定JGJ11320036.2.54、防水工

21、程屋面滲漏雨后或淋水2h后，觀察檢查。全數檢查。無滲漏GB50207-200210.0.5衛(wèi)生間等有防水要求的地面滲漏蓄水24小時后放水，最小蓄水深度不得小于20mm,觀察檢查。全數檢查。無滲漏、排水順暢、無積水GB50209-20024.9.8外墻滲漏雨后或淋水1h后，觀察檢查。全數檢查。墻向尢滲漏、滴水線無爬水建筑法第六十條5、室內空間尺寸室內凈高（樓地面設泛水坡度的房間除外）1.室內凈Hr每個房間抽測5點（其中距墻、柱四角300500mm處各測1點,中間測1點）；2.室內凈開間、凈進深每個房間各抽測2處（其中距墻、柱四角300500mm處各測1處），無墻體則測柱間凈距（距柱邊處各測1處）

22、。3.使用激光測距儀進行檢測。全數檢查。最大負偏差/、超過20mm,極差/、超過20mm（偏差為實測值與推算值之差；極差為實測值中最大值與最小值之差/室內凈開間、凈進深極差/、超過20mm6、給排水安裝工程管道滲漏觀察檢查。全數檢查。給水管管道、水嘴、閥門等無滲漏；排水管通水后無滲漏GB5024220024.2.1、5.2.1管道坡度觀察檢查、尺量檢查。全數檢查。順直，坡向、坡度正確GB5024220025.2.3地漏水封高度試水觀察檢查、尺量檢查。全數檢查。地漏水封高度不得小于50mm（或設置存水彎）GB5024220027.2.1阻火圈（防護套管）設置觀察檢查。全數檢查。高層建筑明設排水塑

23、料管道是否按設計設置阻火圈（防護套管）GB5024220025.2.47、電氣安裝工程插座相位、接地使用“漏電保護相位檢測器”檢查。全數檢查?！奥╇姳Ｗo相位檢測器”無接錯顯示GB50303200222.1.2、3.1.7電源控制回路編號及標識、漏電保護靈敏度觀察和開、關漏電保護器檢查。全數檢查。接線照明配電箱（盤）內接線整齊，回路編號齊全，標識正確，漏電保護靈敏GB5030320026.1.9、6.2.8GB50243-200排水通氣止回閥、防火閥按規(guī)定安裝；26.2.48、其它管、煙道設觀察檢查。全數檢查。排水通氣管、屋面煙道出屋面6.2.5、6.3.1置及附件高度符合設計及規(guī)范要求。GB5

24、0242-20025.2.10附件2住宅工程質量分戶檢驗記錄第13頁 共24頁工程名稱房（戶）號幢單元室建設單位監(jiān)理單位施工單位物業(yè)公司序號檢驗項目檢驗內容檢驗整改情況檢驗結論1樓地面、墻面裂縫、空鼓、脫層、地面起砂、和天棚墻面爆灰2門窗窗臺高度、滲漏、推拉窗防脫落措施、安全玻璃標識3欄桿欄桿高度、豎桿間距、防攀爬措施、欄桿玻璃4防水工程屋面滲漏、衛(wèi)生間等防水地面滲漏、外墻滲漏5室內空間尺寸室內凈高，凈開間、凈進深尺寸6給排水安裝工程管道滲漏、坡向、地漏水封、阻火圈（防火套管）設置7電氣安裝工程插座相位、接地、控制箱配置8其它煙道等檢驗結論建設單位監(jiān)理單位施工單位物業(yè)公司檢驗人員：檢驗人員：檢驗人員檢驗人員第15頁共24頁年月曰年月曰年月日年月曰頁第頁室內凈高、凈開間尺寸抽測表房（戶）號抽測時間200年月日房間凈W推算值（mm）實測值（mm）計算值（mm）HH1H2H3H4H5L1L2L3L4凈高凈開間最大偏差極差極差實測房間，不合格房間，需整改處理房間：。抽測人員：（建設單位）（監(jiān)理單位）（施工單位）室內凈空尺寸測量示意