對物業(yè)管理條例實施中幾個問題認識

1、對物業(yè)管理條例實施中幾個問題認識摘要：對物業(yè)管理條例實施中幾個問題的認識,法的有關精神，國務院對條酚進行了幡訂.近年來，各地通過認真貫徹落實條例的精神，物業(yè),服務合同中，物業(yè)撅務企業(yè)則應對物業(yè)管理條例實施中幾個問題的認識對物業(yè)管理條例實施中幾個問題的朱洪斌徐龍燦專2003年9月1日,國務院頒布了物業(yè)管理條例（簡稱條例）,2007年8月26日，根據(jù)物權法的有關精神，國務院對條例進行了修訂.近年來，各地通過認真貫徹落實條例的精神，物業(yè)管理的法制化進程得到有力推進，物業(yè)管理行業(yè)取得快速發(fā)展.從總體上看，條例對于規(guī)范物業(yè)管理活動，改善人們居住環(huán)境，構建和諧社會都起到了非常重要的作用.但與此同時，在貫徹

2、落實條例的實踐中，也出現(xiàn)了一些現(xiàn)實的問題需要進一步研究和探索.37_uUSHANDoN6REALESl.ATE，業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題條例未對業(yè)主委員會是否具有訴訟主體資格問題作出明確規(guī)定，在司法實踐上也看法不.根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法（簡稱民事訴訟法）的規(guī)定，公民，法人和其它組織可以作為民事訴訟主體.業(yè)主委員會顯然不是公民.對于法人，根據(jù)中華人民共和國民法通則第三十七條的規(guī)定,法人應具備四個條件:一是依法成立;二是有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費;三是有自己的名稱，組織機構和場所;四是能夠獨立承擔民事責任.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，本身并不獨立.因此，業(yè)主委員會不具備法人資格.對于其他組

3、織，最高人民法院關于適用民事訴訟法若干問題的意見第四十條規(guī)定,“其他組織合法成立，有定的組織機構和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織根據(jù)有關規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共財產(chǎn)屬于全體業(yè)戶，并非屬于業(yè)主委員會，業(yè)主委員會也沒有獨立處置的權力.因此，業(yè)主委員會也不屬于其他組織.鑒于以上青況，有一種觀點就認為業(yè)主委員會不具備民事訴訟主體資格,不能參加民事訴訟.筆者認為,業(yè)主委員會雖然不具備民事訴訟法規(guī)定的訴訟主體的條件，但也應具備訴訟主體資格.因為，物業(yè)管理工作需要業(yè)主委員會具有訴訟主體資格.如果業(yè)主委員會不具備訴訟主體資格，就不能代表業(yè)主參與物業(yè)管理訴訟，也就不能行使條例賦予的職責，這與條38例設立業(yè)主委

4、員會制度的初衷是相違背的.2003年北京市高級人民法院制定的關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）就規(guī)定業(yè)主委員會四種情況下可以參與訴訟為此，筆者建議，為解決業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題，現(xiàn)階段可由最高人民法院做出司法解釋,明確業(yè)主委員會具備訴訟主體資格或在特定情況下具備訴訟主體資格.待時機成熟后，通過修改民事訴訟法作出法律上的規(guī)定.二,政府在業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作中的指導作用問題條例第十條規(guī)定,”同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)，縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會.”但條例未對房地產(chǎn)行政主管部門應如何進

5、行指導作出具體規(guī)定.在實踐中，各地作法不一，有的房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府親自操作業(yè)主大會的成立及業(yè)主委員會的選舉工作,有的則不聞不問.筆者認為，上述兩種作法都欠妥.前一種做法政府涉入太深，會影響業(yè)主作用的發(fā)揮,違背了業(yè)主自治的原則.后一種做法則會使業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作失控.為此，筆者認為，房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉時應把握兩點:一要充分發(fā)揮業(yè)主自身的作用，二要認真履行指導職責.在具體工作中,不應涉入具體事務，具體事務應由業(yè)主代表組成的籌備組進行操作.政府的指導作用主要應體現(xiàn)在以下方面:（一）指導成立業(yè)主大會籌備

6、組;（二）指導籌備組按規(guī)定程序操作;（三）指導籌備組擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和管理規(guī)約（草案）;（四）對業(yè)主委員會選舉過程進行監(jiān)督;（五）處理業(yè)私寸上述工作的投訴.三，物業(yè)服務合同的性質(zhì)問題條例未對物業(yè)服務合同的性質(zhì)進行規(guī)定.對此問題目前看法不一.主要有兩種觀點，一種觀點認為物業(yè)服務合同是委托合同，另一種觀點則認為是代理合同.筆者認為,物業(yè)服務合同既不是委托合同也不是代理合同，而是種具有自身特征的特殊合同.因為物業(yè)服務合同與這兩種合同都有區(qū)別.其區(qū)別主要表現(xiàn)在：物業(yè)服務合同與委托合同的區(qū)別:一是委托合同主體不特定，委托行為可以在彳七可兩個民事主體之間進行;物業(yè)服務合同的主體特定，一方為業(yè)主

7、或開發(fā)建設單位，另一方為物業(yè)服務企業(yè).二是在委托合同中，受托人以委托人的名義處理事務;在物業(yè)務合同中，物業(yè)服務企業(yè)以自己的名義處理事務.三是委托合同可以是有償合同也可以是無償合同；物業(yè)服務合同一般是有償合同.四是在委托合同中，受托人處理事務的后果由委托人承擔;物業(yè)服務合同中，物業(yè)服務企業(yè)則應為自己的行為負責.物業(yè)服務合同與彳處里合同的區(qū)別:一是代理合同主體不特定，代理行為可以在任I可兩個民事主體之間進行;物業(yè)服務合同的主體特定，一方為業(yè)主或開發(fā)建設單位，另一方為物業(yè)服務企業(yè).二是代理人以被彳斕人的名義實施代理行為;物業(yè)服務企業(yè)貝0以自己的名義處理事務.三是代理合同可以是書面合同也可以是口頭協(xié)議

8、;根據(jù)條例三十五條的規(guī)定，物業(yè)服務合同為書面合同.四是代理關系是被彳斕人授予代理人代理權的單方行為;物業(yè)服務合同則是業(yè)主與物業(yè)務企業(yè)問的雙方行為.五是在代理關系中，被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任;物業(yè)服務企業(yè)應對自己的行為負責.綜合以上情況，物業(yè)務合同既不是委托合同也不是彳斕合同,而是一種具有自身特征的特殊合同.其主要特征是:一是合同主體特定.合同當事人一方是業(yè)主或開發(fā)建設單位另一方是經(jīng)合法登記注冊并具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè).二是合同標的復雜.物業(yè)服務合同類型的多樣性決定合同標的多樣性.三是合同關系以特定物業(yè)為依托.四是合同內(nèi)容與物業(yè)財產(chǎn)權和業(yè)主，物業(yè)使用人的權益緊密關聯(lián).五是采用書

9、面形式,且一般為有償合同.四,對業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用的處理問題當前,業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的現(xiàn)象非常普遍這一問題已嚴39UUSHANDoNGREALESl_TE重損害物業(yè)務企業(yè)的利益，阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展根據(jù)條例第六十七條的規(guī)定，對業(yè)主的欠費行為只能由以下兩種方法解決:一是由業(yè)主委員會督促其限期交納:二是由物業(yè)服務企業(yè)向人民法院起訴.但從實踐來看，這兩種方法都缺乏可操作性.對于前一種方法，業(yè)主委員會一般不愿意去做即使去做也缺乏有效手段.對于后一種方法，由于打官司需耗費大量時間和財力，即使勝訴也不易執(zhí)行.因此物業(yè)務企業(yè)一般不愿意為幾百元,甚至幾十元的費用去打官司.這就造成目前業(yè)主欠費很多，物業(yè)

10、服務企業(yè)起訴的卻很少.此問題如果得不到有效解決，將會影響物業(yè)管理行業(yè)的長遠發(fā)展.為此，筆者建議,針對此類案件，人民法院要盡快建立快速審結，執(zhí)行的機制.切實提高審判效率，縮短訴訟時限，降低訴訟費用并加大執(zhí)行力度.同時，房地產(chǎn)交易主管部門也可以做出規(guī)定，禁止拖欠物業(yè)管理費用的物業(yè)進行交易.五物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理安全事故中的責任問題在物業(yè)管理工作中,經(jīng)常會發(fā)生業(yè)主人身受到傷害或財產(chǎn)遭到損失的事件，但對于物業(yè)服務企業(yè)應承擔的責任問題卻有不同看法，由此引起的糾紛也不斷出現(xiàn),各地法院對此類問題的處理也不盡一致.筆者認為,處理此類問題應把握兩點:一要依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定處理二要依據(jù)物業(yè)絡合同的約定處理.條例第四十七條規(guī)定,"物業(yè)務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作.發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作條例第三十六第二款規(guī)定,"物業(yè)務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任為此，筆者認為.在安全事故中物業(yè)服務企業(yè)應承擔什么責任，關鍵看物業(yè)務企業(yè)是否履行