合作開發(fā)房地產(chǎn)的會計處理

1、第 7 講 合 作 開 發(fā) 房 地 產(chǎn) 的 會 計 處 理曹越 2014.02知識點概覽1. 實質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)2. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為3. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的非貨幣性資產(chǎn)交換行為4. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的借款行為5. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋買賣行為6. 以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋租賃行為 特定事項的稅務(wù)處理（ 2013）：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、 單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目， 且該項目未成立獨 立法人公司的，按下列規(guī)定處理：（一）合作建房、合作分房凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分 配開

2、發(fā)產(chǎn)品時， 如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本， 其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間 的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計稅成本， 則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅 務(wù)處理。（二）合作建房、合作分錢凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅， 不得在稅 前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 （先稅后分）2. 投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（三）投地建房、合作分房企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的， 將土地使用

3、權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的， 按以下規(guī)定進(jìn)行處 理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時， 將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所 得稅處理， 并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品 （包括首次取得的和以后應(yīng)取得的） 的市場公允價值計算 確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。一、實質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)無論是成立法人項目公司，還是不成立法人公司的隱名開發(fā)、顯名開發(fā)，只要在一方出地，一方 出資合作開發(fā)房地產(chǎn)中， 合作合同或協(xié)議約定雙方共享利潤、 共擔(dān)風(fēng)險的， 為實質(zhì)的合作開發(fā)房地產(chǎn) 行為。（一）成立獨立法人公司合作開發(fā)房地產(chǎn) 例 71 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3000萬元的貨幣資

4、金出資，共同 投資成立獨立法人丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為 3000 萬元，公允 價值為 4500萬元，占丙公司 60的股份， 乙公司出資占丙公司 40的股份， 雙方約定按出資比例采 取利潤共享，風(fēng)險共擔(dān)的分配形式。當(dāng)年實現(xiàn)銷售收入為 25000 萬元，稅后利潤 1500萬元，年終股 東（大）會決議以 50的股利支付率采用貨幣資金方式分配利潤?！旧娑惙治黾坝嬎?】1. 營業(yè)稅對于甲公司以土地使用權(quán)向獨立法人公司丙公司的出資行為， 不征營業(yè)稅。 乙公司以貨幣資金出 資，不涉及營業(yè)稅。在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對于丙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為， 應(yīng)按銷售不動產(chǎn)交納營

5、業(yè) 稅，甲、乙公司分得的利潤不征營業(yè)稅。丙公司應(yīng)交營業(yè)稅=25000x5% =1250 （萬元）2. 土地增值稅 甲公司以土地使用權(quán)向獨立法人公司丙公司的出資行為屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。 丙公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 建成后按比例分房自用的， 對分配房屋的行為暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)征收土地增值稅。3. 契稅丙公司接受甲公司以土地使用權(quán)出資， 對丙公司應(yīng)征收契稅， 其計稅依據(jù)為丙公司取得土地使用權(quán)的公允價值 4500萬元。假設(shè)契稅稅率為 4%，則丙公司應(yīng)交契稅計算為： 4500x4%=180 （萬元）4. 企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按 4500萬元銷售

6、土地使用權(quán)和投資兩項業(yè)務(wù)，并計算 確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，為免稅收人，甲公司、乙公司從丙公 司分配的利潤，免征企業(yè)所得稅?！緯嫹治黾疤幚怼?. 甲公司會計分析及處理（ 1 ）按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時：借：長期股權(quán)投資丙公司 45000000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30000000營業(yè)外收入 15000000【值得注意：有待改進(jìn)】（2）按照投資比例分配利潤時：借：應(yīng)收股利 4500000貸：投資收益 4500000（3）實際分配利潤時：借：銀行存款 4500000貸：應(yīng)收股利 45000002. 乙公司會計分析及處理乙公司對丙公司具有重大影響

7、，應(yīng)采用權(quán)益法進(jìn)行長期股權(quán)投資核算（1）按照協(xié)議投入資金時： 借：長期股權(quán)投資丙公司 30000000貸：銀行存款 30000000（2）丙公司實現(xiàn)利潤時：借：長期股權(quán)投資損益調(diào)整 6000000貸：投資收益 6000000（3）按照投資比例分得投資收益時：借：銀行存款 3000000貸：長期股權(quán)投資損益調(diào)整 3000000假設(shè)例 7-1 中，丙公司年終股東（大）會決議，對投資各方應(yīng)分配的利潤采取分配房屋的實物 分配的方式，當(dāng)年建成住宅用房 400套，當(dāng)年銷售 300套，每套均價 32 萬元，每套平均成本 22萬元， 其中甲方分配房屋 15 套，乙方分配房屋 10套。這里除分配環(huán)節(jié)與上述不同外

8、， 其他會計與稅務(wù)處理 與上述相同，在此僅進(jìn)行分配環(huán)節(jié)的稅務(wù)與會計處理。【涉稅分析及計算】1. 營業(yè)稅丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，則應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅。此處并未明確 丙公司將房屋分配給甲、 乙公司時是否繳納營業(yè)稅， 丙公司將房屋分配給甲乙公司的過程屬于視同銷 售行為，應(yīng)該屬于征收營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 丙公司向甲公司、 乙公司分配房屋的實物分配行為應(yīng)交營 業(yè)稅為：25x32x5% =40 （萬元）如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)為是利潤分配， 而認(rèn)為是按比例分房， 將可能面臨對甲公司以土地使用權(quán)出資 行為征收營業(yè)稅的風(fēng)險。2. 土地增值稅對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分

9、房自用的，暫免征收土地增值稅， 建成后轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)征收土地增值稅。 丙公司向甲公司、 乙公司分配房屋的實物分配行為暫免征收土地 增值稅。3. 契稅甲公司、乙公司接受丙公司向其分配房屋的行為，應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為 4%。甲公司應(yīng)交契稅 =15x32x4% =19.2（萬元）乙公司應(yīng)交契稅 =10x32x4% =12.8 （萬元）會計分析及處理】1. 甲公司會計分析及處理因甲公司持有丙公司 60的股權(quán)，應(yīng)采用成本法核算。借：固定資產(chǎn)房屋 4800000貸：投資收益 48000002. 乙公司會計分析及處理乙公司會計分析同甲公司，因乙公司持有丙公司 40的股權(quán)，應(yīng)采用權(quán)益法核算。乙公司取得丙公

10、司分配的房屋時：借：固定資產(chǎn)房屋 3200000貸：長期股權(quán)投資損益調(diào)整 32000003. 丙公司會計分析及處理借：應(yīng)付股利 8000000貸：主營業(yè)務(wù)收入 8000000借：主營業(yè)務(wù)成本 5500000貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋 5500000（二）以出地方為主體的隱名合作開發(fā)房地產(chǎn)模式 例 7-2 甲公司以 4500 萬元的貨幣資金投資，乙公司以 6.5 萬平方米的土地使用權(quán)投資，雙方 約定不成立獨立法人公司， 成立項目部， 以乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。 甲公司股份比 例占 60，乙公司股份比例占 40，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風(fēng)險共擔(dān)的分配形式。乙公司當(dāng)年實現(xiàn)稅收利潤 150

11、0 萬元，年終按照合作雙方約定，以 50的股利支付率，采用貨幣資金方 式分配利潤?！旧娑惙治黾坝嬎恪?. 營業(yè)稅甲公司以貨幣資金出資， 在出資環(huán)節(jié)， 不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為； 以乙公司為開發(fā)主體合作開發(fā)房 地產(chǎn)，出資環(huán)節(jié)不涉及土地使用權(quán)過戶，乙公司不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對 于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司 開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3. 契稅投資環(huán)節(jié)、分配利潤環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為。4. 企業(yè)所得

12、稅甲公司分配的利潤視同股息、 紅利等權(quán)益性投資收益免征企業(yè)所得稅； 乙公司應(yīng)將合作開發(fā)項目 形成的利潤并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅?！鞠榷惡蠓帧俊緯嫹治黾疤幚怼?.甲公司會計分析及處理甲公司以貨幣資金隱名出資，應(yīng)通過“其他應(yīng)收款”核算，合作項目分配利潤屬于投資收益。（1）按照協(xié)議投入貨幣資金時：借：其他應(yīng)收款乙公司 45000000貸：銀行存款 450000002）合作項目實現(xiàn)利潤時：借：其他應(yīng)收款乙公司 4500000貸：投資收益 4500000（3）收到被投資方分配的利潤時：借：銀行存款 4500000貸：其他應(yīng)收款 45000002.乙公司會計分析及處理分配合甲公司以貨幣資金隱名

13、出資， 乙公司收到甲公司的出資款， 應(yīng)通過“其他應(yīng)付款” 作項目利潤通過“利潤分配”核算。（1）收到甲公司出資時：借：銀行存款 45000000貸：其他應(yīng)付款甲公司 45000000（2）宣告分配利潤：借：利潤分配應(yīng)付利潤 4500000貸：其他應(yīng)付款甲公司 4500000（3）支付投資方利潤時：借：其他應(yīng)付款甲公司 4500000貸：銀行存款 4500000三）顯名合作開發(fā)在顯名合作開發(fā)下， 一方以土地使用權(quán)、 另一方以貨幣資金共同出資建房， 一般不涉及土地使用 權(quán)過戶，在這一合作過程中， 實質(zhì)上為雙方在各自擁有的土地使用權(quán)的土地上合作建房， 出地方發(fā)生 了轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)的行為， 對出地

14、方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅。 出 資方以貨幣資金購買土地使用權(quán)，沒有發(fā)生銷售行為，不應(yīng)征收營業(yè)稅。出地方出售土地使用權(quán)， 按實際取得的轉(zhuǎn)讓收入交納營業(yè)稅。 因在顯名合作開發(fā)中， 出地方的出 地環(huán)節(jié)不涉及土地使用權(quán)的過戶問題，故不涉及土地增值稅的應(yīng)稅行為。建成后按比例分房自用的， 暫免征收土地增值稅、建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在顯名合作開發(fā)模式下，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第 2 號長期股權(quán)投資及其應(yīng)用指南規(guī)定，企 業(yè)使用本企業(yè)的資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)資源與其他合營方共同進(jìn)行某項經(jīng)濟(jì)活動 （該經(jīng)濟(jì)活動不構(gòu)成獨立的 會計主體），并且按照合同或協(xié)議約定對該經(jīng)濟(jì)活動實施共同控制的，為共同控制經(jīng)

15、營。在共同控制經(jīng)營下， 每一合營方歸集本企業(yè)發(fā)生的相關(guān)成本費用， 同時按照合營合同或協(xié)議約定 分享合營產(chǎn)生的收入。二、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為（一）成立法人公司中，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定 利潤的分配方式 例 7-3 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3000 萬元的貨幣資金出資，共同投 資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投人土地使用權(quán)的取得成本為 3000 萬元，公 允價值為 4500 萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按銷售收入的 2.5 提成作為投資收益， 剩余利潤歸乙公司所有， 該項目結(jié)束后公司注銷

16、。 丙公司共取得房屋銷售收入 25000 萬元，甲方取得 投資收益 625 萬元。 業(yè)務(wù)實質(zhì)分析 此案例中，出地方以土地使用權(quán)對外“投資”為名義，只收取固定的收益，根據(jù)法釋 20055 號 規(guī)定，提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 只收取固定利益的， 其實質(zhì)上屆于出地方向丙公司轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)行為， 不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 以下分甲、乙、丙公司進(jìn)行涉稅及會計分析及處理。 涉稅分析及計算 1. 營業(yè)稅甲公司應(yīng)交營業(yè)稅 =（4500+625-3000）x5 =106.25（ 萬元 ） 對于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，故不涉及營業(yè)稅。 對丙公司應(yīng)按全部房屋的銷售收入

17、依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。丙公司應(yīng)交營業(yè)稅： 25000x5 =1250（萬元 ）2. 土地增值稅 出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨立法人公司丙公司的出資行為，應(yīng)繳納土地增值稅。 獨立法人丙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)出資，丙公司作為產(chǎn)權(quán)承受方應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4，則丙公司應(yīng)交契稅=4500x4% =180（萬元）。4. 企業(yè)所得稅 甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得應(yīng)交納企業(yè)所得稅；根據(jù)企業(yè)所得稅法第=十六條規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，為免稅收入，乙公司從丙公司分配的利潤，免 征企業(yè)所得稅。 會計分析及處理

18、1. 甲公司會計分析及處理出地方甲公司按照 企業(yè)會計準(zhǔn)則第 7 號非貨幣性資產(chǎn)交換 進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資的會計處理。持有期間按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第 2 號長期股權(quán)投資中的成本法核算。（1）按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時：借：長期股權(quán)投資丙公司 45000000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30000000營業(yè)外收入 15000000(2) 按銷售收入的一定比例提成時：借：銀行存款 6250000貸：投資收益 6250000(3) 按協(xié)議收回投資時：借：銀行存款 45000000貸：長期股權(quán)投資丙公司 450000002. 乙公司會計分析及處理出資方按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第 2 號長期股權(quán)投資 進(jìn)行投資業(yè)

19、務(wù)的會計處理， 應(yīng)當(dāng)按照實際 支付的購買價款作為初始投資成本。持有期間按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)則規(guī)定的權(quán)益法核算。按照協(xié)議投人貨幣資金時：借：長期股權(quán)投資丙公司 30000000貸：銀行存款 300000003. 丙公司會計分析及處理丙公司按照接受出資、 分配利潤進(jìn)行賬務(wù)處理， 接受非貨幣資產(chǎn)出資的， 按照評估確認(rèn)的價值或 合同、協(xié)議或公司章程約定的價值入賬。(1) 收到甲、乙公司出資時：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45000000銀行存款 30000000貸：實收資本甲公司 45000000乙公司 30000000(2) 分配甲公司提成時：借：利潤分配應(yīng)付利潤 6250000貸：應(yīng)付股利 625000

20、0(3) 支付甲公司提成時：借：應(yīng)付股利甲公司 6250000貸：銀行存款 6250000(二) 隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配， 或提取固定利潤 例 7-4 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3000 萬元的貨幣資金出資，不成立 獨立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。 雙方協(xié)議約定， 房屋建 成后，甲公司提取 500 萬元固定利潤的方式參與分配， 剩余利潤歸乙公司所有， 該項目結(jié)束后甲公司 收回投資。 業(yè)務(wù)實質(zhì)分析 此案例中，屬于甲公司將土地使用權(quán)以對外“投資”為名義，只收取固定的收益，根據(jù) 20

21、0515 號司法解釋的規(guī)定， 提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 只收取固定利益的， 實質(zhì)上屬于買賣土 地使用權(quán)行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計算 1. 營業(yè)稅甲公司實質(zhì)上屆于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為， 應(yīng)對甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征收營業(yè)稅， 以全部 收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額?！币夜疽载泿刨Y金出資的行為不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為； 在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對于乙公司開發(fā) 完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。2. 土地增值稅甲公司實質(zhì)上屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為， 以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)應(yīng)繳納土地增值稅； 在房屋建成 后銷售環(huán)節(jié)，

22、對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅甲公司實質(zhì)上屆于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，在出地環(huán)節(jié)乙公司應(yīng)繳納契稅。4. 企業(yè)所得稅甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得應(yīng)交納企業(yè)所得稅； 乙公司應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并人當(dāng)期應(yīng) 納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。【討論：甲公司分得的 500 萬固定利潤還要交稅嗎？】 會計分析及處理 1.甲公司會計分析及處理實質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，甲公司通過“應(yīng)收賬款”進(jìn)行核算。(1) 按照協(xié)議投人土地使用權(quán)時：借：應(yīng)收賬款乙公司 4500000貸：其他業(yè)務(wù)收入 45000000借：其他業(yè)務(wù)成本 30000000貸：無形

23、資產(chǎn)土地使用權(quán) 30000000(2) 取得固定利潤時：借：銀行存款 5000000貸：其他業(yè)務(wù)收人 5000000(3) 按照協(xié)議收回出資時：借：銀行存款 45000000貸：應(yīng)收賬款乙公司 450000002.乙公司會計分析及處理實質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，乙公司通過“應(yīng)付賬款”核算。(1) 收到甲公司投入土地使用權(quán)時：借：開發(fā)成本 50000000貸：應(yīng)付賬款甲公司 50000000(2) 按照協(xié)議向甲方支付固定利潤時：借：應(yīng)付賬款 5000000貸：銀行存款 5000000(3) 按照協(xié)議向甲方支付出資時：借：應(yīng)付賬款甲公司 45000000貸：銀行存款 45000000(三) 隱名

24、開發(fā)中，以出地方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利 潤的分配方式 例 7-5 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3000 萬元的貨幣資金出資，不成立獨立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的甲公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。 雙方協(xié)議約定， 甲公司 提取 5000 萬元固定資金，房屋建成后，該項目開發(fā)的全部開發(fā)產(chǎn)品登記為乙公司名下。 業(yè)務(wù)實質(zhì)分析 這是實務(wù)中很常見的以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 在這種方式下， 一般出資 方無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且一般為從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限制的行政事業(yè)單位，其為了改善職工住房， 以單位的名義統(tǒng)一與房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合

25、作， 將房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有的土地作價， 以房地產(chǎn)開發(fā)公 司的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，實質(zhì)為甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 稅務(wù)分析及計算 1. 營業(yè)稅甲公司按照對外銷售房屋的行為，按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。乙公司以貨幣資金出資的行為不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為。2. 土地增值稅甲公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對于甲公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為， 應(yīng)按稅法規(guī)定繳納 土地增值稅。3. 契稅乙公司購買房屋，作為產(chǎn)權(quán)承受方應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4，則乙公司應(yīng)交契稅=3000x4% =120（萬元）。4. 企業(yè)所得稅甲公司應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅。 會計分析及處理 1. 甲公司

26、會計分析及處理名義上，甲公司收到乙公司貨幣出資時，應(yīng)按“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算(1) 按照協(xié)議收到乙公司貨幣出資時：借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款乙公司(2) 房屋交付確認(rèn)收入時：借：預(yù)收賬款乙公司貸：主營業(yè)務(wù)收入 30000000同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。2. 乙公司會計分析及處理 實務(wù)中乙公司按房屋買賣進(jìn)行會計核算。(1) 投入貨幣資金時：借：預(yù)付賬款甲公司 30000000貸：銀行存款 30000000(2) 房屋轉(zhuǎn)移時：借：固定資產(chǎn) (或其他科目 )30000000貸：預(yù)付賬款甲公司 30000000三、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的非貨幣性資產(chǎn)交換行為(一)成立法人公司模式下，出地方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分

27、配方式 例 7-6 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3000 萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3000 萬元，公允價值為 4500 萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按 20的比例分配房屋，剩余房屋歸乙公 司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋的公允價值為 4500 萬元，所分房屋的開發(fā)成本為 4000 萬元。 業(yè)務(wù)實質(zhì)分析 此案例中，甲公司將土地使用權(quán)以對外“投資”為名義， 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 只分配固定數(shù)量房屋， 實質(zhì)上屬于以土地使用權(quán)為對價換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣性資產(chǎn)交換行為， 這種行為不屬于合作開發(fā)房 地產(chǎn)行

28、為。值得注意的是， 這種按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品與以房屋分配利潤不同， 以房屋分配利潤是承擔(dān)經(jīng) 營風(fēng)險的利潤分配， 只是利潤分配的形式為房屋而不是貨幣資金， 而按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品沒有承 擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。 涉稅分析及計算 1. 營業(yè)稅房屋建成后， 出地方如果按分配一定比例開發(fā)產(chǎn)品的方式參與分配， 實質(zhì)上屬于甲公司以土地使 用權(quán)為對價換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣性資產(chǎn)交換行為。甲公司向丙公司出資土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅。 對于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為， 故 不涉及營業(yè)稅。丙公司將房屋分配給甲公司、乙公司的行為屬于視同銷售行為，應(yīng)屬于征收營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。

29、 甲公司、乙公司分配的房屋，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。2. 土地增值稅出地方甲公司以土地使用權(quán)為對價換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣資產(chǎn)交換行為， 既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、 土 地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移， 交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入， 屬于土地增值稅的征稅范圍， 甲公司以土地使 用權(quán)出資時應(yīng)繳納土地增值稅。 丙公司在房屋建成后向甲公司、 乙公司分配房屋的行為， 暫免征收土 地增值稅【合作建房，建成后自用，免征】。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)向丙公司出資的行為，丙公司應(yīng)繳納契稅。丙公司在房屋建成后向甲公司、 乙公司分配房屋的行為，甲公司、乙公司均應(yīng)繳納契稅。甲公司向丙公司出資土地使用權(quán)的行為， 應(yīng)在

30、首次分得房屋時， 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購人開發(fā)產(chǎn) 品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理， 并按應(yīng)分得的房屋的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或 損失。乙公司從丙公司分配的利潤，免征企業(yè)所得稅。 會計分析及處理 1. 甲公司會計分析及處理：出地方按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第 7 號非貨幣性資產(chǎn)交換 進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資 的會計處理。(1) 按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時：借：長期股權(quán)投資丙公司 45000000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30000000營業(yè)外收入 15000000(2) 按一定比例取得分配的房屋時， 應(yīng)按沖減投資成本或收回投資處理， 差額部分計入投資收益。借：固定資產(chǎn) 45000000貸：

31、長期股權(quán)投資丙公司 450000002. 乙公司會計分析及處理：出資方按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第 2 號長期股權(quán)投資 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會計處理， 應(yīng)當(dāng)按照實際 支付的購買價款作為初始投資成本。按照協(xié)議投入貨幣資金時：借：長期股權(quán)投資丙公司 30000000貸：銀行存款 300000003. 丙公司會計分析及處理：(1) 接受甲、乙公司投入土地使用權(quán)時：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45000000銀行存款 30000000貸：實收資本甲公司 45000000乙公司 30000000(2) 分配甲公司房屋時：借：實收資本甲公司 45000000貸：主營業(yè)務(wù)收入 45000000同時結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本 4

32、0000000貸：開發(fā)產(chǎn)品 40000000(二)隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式 例 7-7 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3000 萬元的貨幣資金出資，不成立 獨立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。 甲公司投入土地使用權(quán) 的取得成本為 3000 萬元，公允價值為 4500 萬元，雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按 20分配 房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋公允價值為4500 萬元，所分房屋的開發(fā)成本為 4000 萬元。 業(yè)務(wù)實質(zhì)分析 此案例中， 甲方將土地使用權(quán)以“合作開發(fā)房地產(chǎn)”為

33、名義， 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 只分配固定數(shù)量 房屋，實質(zhì)上屆于甲方以土地使用權(quán)為對價換取開發(fā)產(chǎn)品的非貨幣交換行為。 涉稅分析及計算 1. 營業(yè)稅甲公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅； 乙公司以貨幣出資也不涉 及營業(yè)稅應(yīng)稅行為。 乙公司向甲公司分配房屋的行為應(yīng)按照視同銷售行為， 按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳 納營業(yè)稅。乙公司應(yīng)分配房屋自用的，不涉及營業(yè)稅；自建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，應(yīng) 視同發(fā)生應(yīng)稅行為，交納營業(yè)稅。2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，出地方以土地使用權(quán)出資需要繳納土地增值稅。乙公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行為， 暫免征收土地增值稅。 乙公司分配房屋自用的不

34、 征收土地增值稅；對外銷售的，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅實質(zhì)上屬于出地方以土地使用權(quán)為對價換取開發(fā)產(chǎn)品的交換行為， 如土地使用權(quán)價格高于甲公司 按比例分配房屋的價格時， 應(yīng)由乙公司以兩者的價差為計稅依據(jù)繳納契稅； 反之，如甲公司按比例分 配房屋的價格高于土地使用權(quán)的價格，應(yīng)由甲公司以兩者的價差為計稅依據(jù)繳納契稅。乙公司分配房屋自用的，屬于開發(fā)產(chǎn)品自用，不繳納契稅。4. 企業(yè)所得稅乙公司在向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品時，如本例中甲公司分配房屋的計稅成本為 4000 萬元，則甲公 司【值得商榷？應(yīng)該是乙公司】 應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 4000 萬元與投資額 4500萬元的差額計入當(dāng) 期應(yīng)納稅所得額。 會

35、計分析及處理 1. 甲公司會計分析及處理：(1) 按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時： 借：應(yīng)收賬款乙公司 45000000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30000000 營業(yè)外收入 15000000(2) 按雙方協(xié)議約定，獲取房屋時：借：固定資產(chǎn) 45000000貸：應(yīng)收賬款 450000002. 乙公司會計分析及處理：(1) 按照協(xié)議收到投入土地使用權(quán)時：借：開發(fā)成本 45000000 貸：應(yīng)付賬款甲公司 45000000(2) 按照協(xié)議向甲公司分配房屋時： 借：應(yīng)付賬款甲公司 45000000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 45000000 同時結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本 40000000貸：開發(fā)產(chǎn)品 40000

36、000四、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的借款行為（一）成立法人公司，出資方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利 潤的分配方式 例 7-8 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3000 萬元的貨幣資金出資，共同投 資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為 3000 萬元，公 允價值為 4500 萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按銷售收入的 1.6 提成作為投資收益， 剩余利潤歸甲公司所有， 該項目結(jié)束后公司注銷。 丙公司共取得房屋銷售收人 25000 萬元，乙公司取 得投資收益 400 萬元。 業(yè)務(wù)實質(zhì)分析 此案例中，乙公司將

37、資金以對外“投資”為名義，只收取固定數(shù)額貨幣的，根據(jù) 20055 號司法 解釋的規(guī)定， 提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 只收取固定數(shù)額貨幣的， 實質(zhì)上屬于法人公司向出資 方借款行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)。 涉稅分析及計算 I. 營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)，對于出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。 對于乙公司以貨幣資金出資、收取銷售提成的行為，實質(zhì)上屬于乙公司向法人公司提供借款的行為， 應(yīng)以銷售提成的金額為基數(shù)，按“金融保險業(yè)”稅目繳納5的營業(yè)稅。在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，丙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。乙公司應(yīng)交營業(yè)稅 =400x5 =2

38、0（萬元 ）丙公司應(yīng)交營業(yè)稅=25000x5% =1250（萬元）2. 土地增值稅因所組建的獨立法人公司丙公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 甲公司以土地使用權(quán)向其投資時， 應(yīng)繳納土 地增值稅；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，丙公司對外銷售房屋應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)，丙公司應(yīng)繳納契稅。假設(shè)契稅稅率為4。則丙公司應(yīng)交契稅：4500x4 =180(萬元) 。4. 企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按 4500 萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項業(yè)務(wù)，并計算 確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。乙公司向法人公司丙公司提供借款取得的利息收入，應(yīng)并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 會計分析及處理

39、1. 甲公司會計分析及處理：出地方按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第 7 號非貨幣性資產(chǎn)交換 進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資 的會計處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時：借：長期股權(quán)投資 =丙公司 45000000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30000000營業(yè)外收入 150000002. 乙公司會計分析及處理：出資方按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第 2 號長期股權(quán)投資 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會計處理， 應(yīng)當(dāng)按照實際 支付的購買價款作為初始投資成本。(1) 按照協(xié)議以貨幣資金出資時：借：長期股權(quán)投資 30000000貸：銀行存款 30000000(2) 按銷售收入一定比例提成時，作投資收益處理：借：應(yīng)收股利 4000000貸：投資收益 4

40、000000(3) 收到銷售提成時：、借：銀行存款 4000000貸：應(yīng)收股利 40000003. 丙公司會計分析及處理： 法人公司按照接受出資進(jìn)行會計處理，按出資雙方確認(rèn)的價值入賬。(1) 收到甲、乙公司投入注冊資本時：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45000000銀行存款 30000000貸：實收資本甲公司 45000000乙公司 30000000(2) 向乙公司分配投資收益時：借：利潤分配應(yīng)付得潤 4000000貸：應(yīng)付股利 4000000(3) 支付乙公司投資收益時：借：應(yīng)付股利 4000000貸：銀行存款 4000000(二)隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出資方采取按銷售收入的一定比例提成，

41、或提取固定利 潤的分配方式 例 7-9 甲公司以 4500 萬元的貨幣資金出資，乙公司以 6.5 萬平方米的土地使用權(quán)出資，雙方 約定不成立獨立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。 投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司提取 540 萬元固定利潤的方式參與分配， 剩余利潤歸乙公司所有。 該項目結(jié)束后甲方收回投資。 業(yè)務(wù)實質(zhì)分析 此案例中，甲公司將資金以“合作開發(fā)房地產(chǎn)”為名義，只收取固定數(shù)額貨幣的，根據(jù) 20055 號司法解釋的規(guī)定， 提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 只收取固定數(shù)額貨幣或提取固定利潤的， 實質(zhì) 上屬于具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的出地方向出資方的借款行為，

42、不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計算 1. 營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)， 甲公司、乙公司均不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為； 甲公司按銷售提成分配利潤實質(zhì)上屆于 甲公司向乙公司提供借款，甲公司應(yīng)以固定利潤為基數(shù)，按“金融保險業(yè)”稅目繳納5的營業(yè)稅。甲公司應(yīng)交營業(yè)稅=540x5% =27（萬元）在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)， 對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為， 應(yīng)按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公 司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應(yīng)按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。3. 契稅在出資、分配環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為。4.

43、企業(yè)所得稅甲公司向乙公司提供借款取得的利息收人， 乙公司合作開發(fā)取得的利潤均應(yīng)并人當(dāng)期應(yīng)納稅所得 額繳納企業(yè)所得稅。 會計分析及處理 1. 甲公司會計分析及處理出資方甲方提取固定利潤參與分配， 實質(zhì)上屆于提供借款的行為， 借人方即乙方可通過“其他應(yīng) 付款”進(jìn)行核算，甲方可以通過“其他應(yīng)收款”進(jìn)行核算。(1) 按照協(xié)議出資時：借：其他應(yīng)收款乙公司 45000000貸：銀行存款 45000000(2) 取得固定利潤時：借：銀行存款 5400000貸：其他業(yè)務(wù)收入 5400000(3) 按照協(xié)議收回出資時：借：銀行存款 45000000貸：其他應(yīng)收款乙公司 450000002. 乙公司會計分析及處理

44、(1) 收到甲公司投入資金時：借：銀行存款 45000000貸：其他應(yīng)付款甲公司 45000000(2) 按照協(xié)議向甲方支付固定利潤時：借：財務(wù)費用 5400000貸：銀行存款 5400000(3) 按照協(xié)議向甲方支付出資時：借：其他應(yīng)付款甲公司 45000000貸：銀行存款 45000000五、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋買賣行為(一)成立法人公司，出資方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式 例 7-10 甲公司以 10 萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以 3000 萬元的貨幣資金出資，共同 投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按14分配房屋，剩余房屋留歸

45、丙公司銷售， 利潤歸甲公司所有。 假設(shè)分給乙公司的房屋實際成本為 2500 萬元。 該項目結(jié)束后公司注銷。 業(yè)務(wù)實質(zhì)分析 此案例中，乙公司將資金以對外“投資”為名義，只分配固定數(shù)量房屋，根據(jù) 20055 號司法解 釋的規(guī)定， 提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險， 只分配固定數(shù)量房屋的， 則實質(zhì)上屬于出資方向丙公司 購買房屋的行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計算 1. 營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)，對于出地方甲公司以土地使用權(quán)向獨立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。 出資方乙公司以貨幣資金出資的行為， 實質(zhì)上屬于出資方向法人公司購買房屋行為， 乙公司出資與分 配房屋的行為均不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，故

46、乙公司不涉及營業(yè)稅。丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，則應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅。丙公司將房屋 分配給甲乙公司的過程屬于視同銷售行為，應(yīng)該屬于征收營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。2. 土地增值稅甲公司以土地使用權(quán)向其投資時， 應(yīng)繳納土地增值稅； 丙公司在房屋建成后向甲公司、 乙公司分 配房屋的行為，暫免征收土地增值稅。3. 契稅甲公司以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)， 丙公司應(yīng)繳納契稅； 丙公司在房屋建成后向甲公司、 乙公司分配 房屋的行為，甲公司、乙公司均應(yīng)繳納契稅。4. 企業(yè)所得稅甲公司以土地使用權(quán)出資，應(yīng)將其分解為按 4500 萬元銷售土地使用權(quán)和投資兩項業(yè)務(wù)，并計算 確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。 會計分析

47、及處理 1. 甲公司會計分析及處理出地方按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第 7 號非貨幣性資產(chǎn)交換 進(jìn)行以上地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資 的會計處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時：借：長期股權(quán)投資丙公司 45000000貸：無形資產(chǎn) - 土地使用權(quán) 30000000營業(yè)外收入 150000002. 乙公司會計分析及處理(1) 投入注冊資金時：出資方按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第 2 號長期股權(quán)投資 進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會計處理， 應(yīng)當(dāng)按照實際 支付的購買價款作為初始投資成本。借：長期股權(quán)投資 30000000貸：銀行存款 30000000(2) 丙公司分配房屋時，應(yīng)沖減投資成本：借：固定資產(chǎn) 30000000貸：長期股權(quán)投資丙公司 3

48、00000003. 丙公司會計分析及處理(1) 接受甲乙公司投入注冊資金時：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45000000銀行存款 30000000貸：實收資本甲公司 45000000乙公司 30000000(2) 丙公司向出資方乙公司按比例分配房屋時：借：實收資本乙公司 30000000貸：主營業(yè)務(wù)收入 30000000同時結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本 25000000貸：開發(fā)產(chǎn)品 25000000(二)隱名開發(fā)中，出資方按固定比例分配開發(fā)產(chǎn)品 例 7-11 甲公司以 4500 萬元的貨幣資金出資，乙公司以 6.5 萬平方米的土地使用權(quán)出資，不成 立獨立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為

49、主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。 雙方協(xié)議 約定，房屋建成后，甲公司按 20分配房屋的方式分配利潤并收回投資，剩余房屋歸乙公司所有。 假設(shè)甲公司分配房屋公允價值為 5000 萬元，實際成本為 4000 萬元。 業(yè)務(wù)實質(zhì)分析 此案例中，出資方甲公司將資金以“合作開發(fā)房地產(chǎn)”為名義，只分配固定數(shù)量房屋，根據(jù)20055 號司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，為房屋買賣 行為，不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為。 涉稅分析及計算 1. 營業(yè)稅在出資環(huán)節(jié)， 甲公司、乙公司均不涉及營業(yè)稅應(yīng)稅行為； 乙公司向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品的行為實 質(zhì)上屬于銷售開發(fā)產(chǎn)品的行為，應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”征收

50、營業(yè)稅。乙公司應(yīng)交營業(yè)稅 =5000x5=250（ 萬元）2. 土地增值稅在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及土地增值稅應(yīng)稅行為；對于一方出地，一方出資金，雙方 合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。乙 公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行為， 暫免征收土地增值稅。 乙公司分配房屋自用的不征收土 地增值稅，對外銷售的，應(yīng)繳納土地增值稅。3. 契稅在出資環(huán)節(jié)， 甲公司、乙公司均不涉及契稅應(yīng)稅行為； 在分配環(huán)節(jié)，乙公司向甲公司分配房屋時， 甲公司應(yīng)繳納契稅；乙公司分配房屋自用、對外銷售均不征收契稅。甲公司應(yīng)交契稅 =4500x4=18（ 萬元）4. 企

51、業(yè)所得稅乙公司在向甲公司分配開發(fā)產(chǎn)品時， 如開發(fā)產(chǎn)品已結(jié)算計稅成本的， 應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與甲 公司投資額 4500 萬元的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本的，應(yīng)將分配乙公司的開發(fā) 產(chǎn)品【商榷：將乙公司的投資額】視同銷售收入進(jìn)行稅務(wù)處理。對視同銷售收入的確定， 一般情況下為甲公司的投資額， 如果投資額明顯不合理， 稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 核定。 000 萬元核定視同銷售收入。此案例中稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能按照 5 會計分析及處理 1. 甲公司會計分析及處理出資方只分配固定數(shù)量房屋，實質(zhì)上屆于買賣房屋行為，出資方可通過“預(yù)付賬款”進(jìn)行核算， 收到出資一方可以通過“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算。(1) 按照協(xié)議投

52、入資金時：借：預(yù)付賬款 45000000貸：銀行存款 45000000(2) 按照協(xié)議分得房屋時：借：固定資產(chǎn) 45000000貸：預(yù)付賬款 450000002. 乙公司會計分析及處理(1) 收到甲公司投入資金時：借：銀行存款 45000000貸：預(yù)收賬款 45000000(2) 按照協(xié)議向甲公司分配房屋時：借：預(yù)收賬款甲公司 45000000貸：主營業(yè)務(wù)收入 45000000同時結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本 40000000貸：開發(fā)產(chǎn)品 40000000六、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋租賃行為（一）隱名開發(fā)中，出資方使用一定期限房屋 例 7-12 甲公司以 4500 萬元的貨幣資金出資，乙公司以 6.5 萬平方米的土地使用權(quán)出資，不成 立獨立法人公司， 以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。 雙方協(xié)議 約定，房屋建成后，由甲公司經(jīng)營 20 年