物業(yè)維修管理制度

1、日常報修規(guī)程一、目的 為規(guī)范日常保修程序，提高維修效率，特制定本規(guī)程。二、適用范圍 適用于小區(qū)所轄物業(yè)內(nèi)業(yè)主委托和管理處報修的處理。三、職責(zé)1) 小區(qū)維修組負(fù)責(zé)報修事項的維修。2) 小區(qū)管理處負(fù)責(zé)維修結(jié)果的驗證，以及對業(yè)主委托維修項目的回訪。四、操作規(guī)程維修類別： 維修類別分急修、小修、二種。急修要求維修工在接到報修 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn) 場，8 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對報修人做出合理解釋，做出 限時承諾。小修要求 2 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。1、急修： 凡符合以下條件的屬于急修：A. 水管迸裂或破損；B. 下水管道阻塞導(dǎo)致污水外溢；C. 電路故障，存在觸電危

2、險或漏電現(xiàn)象；D. 生活水泵，電梯故障；E. 熱水管路迸裂或破損等。2、小修：凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小 修工程。如墻體裂縫修補(bǔ)，管路、電路小型調(diào)整等。五、維修流程 1、業(yè)主向管理處電話或口頭報修，管理處應(yīng)予以記錄、約定維修時間，并填寫 “維修單”?！熬S修單”一式兩聯(lián)，一聯(lián)存底，一聯(lián)報維修組維修。維修單上應(yīng) 注明業(yè)主報修時間、內(nèi)容、維修類別以及約定時間。2、維修組收到維修單后派員維修，并同時填寫“服務(wù)聯(lián)系單”。3、上門維修時應(yīng)注意禮節(jié)禮貌、服務(wù)規(guī)范。4、維修完畢后維修人員應(yīng)在維修單上填寫維修時間、耗用材料等內(nèi)容，并請業(yè)主 在“服務(wù)聯(lián)系單”上簽字驗收。5、

3、維修人員憑“服務(wù)聯(lián)系單”報請管理處人員驗收。管理員應(yīng)對業(yè)主進(jìn)行回訪， 報修項目雖修復(fù)但業(yè)主對服務(wù)態(tài)度不滿意的應(yīng)在維修單上注明。6、維修延時的由維修人在“維修單”上注明延時原因。未能修復(fù)的，維修組應(yīng)做 返工處理。六、報修流程圖 業(yè)主委托維修流程圖業(yè)主口頭或電話報修管理處填寫“維修單”維修單送達(dá)維修組維修組填寫有償/委托服務(wù)聯(lián)系單并派員維修維修工按維修單維修業(yè)主簽字驗收管理處回訪、簽字驗收管理處銷單，維修組匯總管理處委托維修流程圖管理處填寫“維修單”維修單送達(dá)維修組維修組派員維修維修工按維修單維修6記錄維修單有償/委托服務(wù)聯(lián)系單住戶室內(nèi)安裝/維修規(guī)程1目的2 規(guī)范住戶室內(nèi)安裝/維修程序，確保高效率

4、、高質(zhì)量地完成住戶室內(nèi)安裝 /維修 工作。2適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作。3職責(zé)小區(qū)管理處負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作驗證和回訪。小區(qū)維修組主管負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作的組織實施。特殊維修項目（如：電 表維修、水表維修、煤氣熱水器維修、電熱水器維修）則由維修組主管負(fù)責(zé)聯(lián)系相 關(guān)專業(yè)公司組織維修。維修組員工具體負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作。4操作規(guī)程維修工進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝/維修時的基本要求4.1.1維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)安裝/維修時，要注意禮節(jié)禮貌具體應(yīng)做到如下幾點：a）自覺維護(hù)公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽(yù)的事；b）不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細(xì)地匯報給維修

5、組主管，請求支援解決；c）安裝/維修開始前，如屬有償服務(wù)的，應(yīng)事先向住戶說明，并征得住戶同意、。4.1.2 維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)維修時應(yīng)征詢住戶意見，盡量恢復(fù)維修前的原 貌原樣，如有改動應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng) 向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)安裝 / 維修前，首先應(yīng)設(shè)計好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢 測、判斷出故障部位（元器件）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返 工或引起住戶投訴。維修組員工接到住戶室內(nèi)安裝 / 維修通知單后，應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝 / 維 修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布

6、等），按與 住戶約定的時間提前 5 分鐘趕到（特殊情況除外）。特殊情況需急修的，應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)趕到。維修組員工來到住戶門前，應(yīng)先按門鈴（ 3 次左右），如無門鈴時可用手輕輕 敲門。見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行安 裝/ 維修。維修組員工進(jìn)行安裝 / 維修前應(yīng)做好相應(yīng)的施工準(zhǔn)備，要把有礙操作的物品小 心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。安裝 / 維修時盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。進(jìn)入住戶室內(nèi)，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進(jìn)入住戶室內(nèi)。 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修日光燈維修 日光燈維修要求應(yīng)：a）檢查測量日

7、光管兩端電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)；b）檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是 否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個啟輝器；c）檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管；d）檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整修日光管管座，整修后達(dá)不到要 求的應(yīng)更換；e）檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個同規(guī)格的 鎮(zhèn)流器；f）維修工作完成后應(yīng)開燈試驗，日光管閃爍應(yīng)不超過 3 次就能點亮，否則應(yīng) 重新檢修，直至故障排除。4.2.2 開關(guān)維修開關(guān)維修要求應(yīng)：a) 計算用電負(fù)荷，如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請增容；b) 拉下

8、總電源開關(guān)，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應(yīng)先對懷疑點進(jìn)行 檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除；c) 拉下總電源開關(guān)，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起 頭“，則表明線路漏電，此時應(yīng)逐條線路檢查，直至故障排除；d) 故障全部排除后，換上一個同規(guī)格的開關(guān)；e) 試驗開關(guān)應(yīng)開閉正常。4.2.3 電表維修電表維修要求應(yīng)：a) 計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容；b) 對電表加負(fù)載試驗，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個經(jīng)供電局校驗后 合格的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎蚵㈦姳砝锩婷盁?、電表接線住燒 穿；c) 電表安裝應(yīng)方正牢固、無傾斜、無松動，注意進(jìn)、出線的正確接法；d)

9、 安裝完畢后進(jìn)行通電實驗，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，無異常噪音；e) 會同公共事務(wù)部管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。4.2.4 水嘴、閘閥維修 水嘴、閘閥維修要求應(yīng)：a) 關(guān)掉水嘴、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水嘴或閘閥；b) 擰開水嘴或閘閥，加密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥 桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個同規(guī)格的水嘴或閘閥；c) 在水嘴或水管螺牙段纏繞水膠布(順時針方向)，裝上水嘴或閘閥；d) 開水試驗，螺牙連接處應(yīng)不滲水，開關(guān)水嘴或閘閥應(yīng)靈活，水嘴或閘閥關(guān) 水后應(yīng)不漏水。4.2.5 水表維修 水表維修要求應(yīng)：a) 關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表；b) 拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物

10、堵住，如是則應(yīng)清除臟物；清潔水表讀數(shù) 盤，重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個新水表；c）裝回水表，應(yīng)注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一 致。水表安裝應(yīng)牢固無松動、水平無傾斜；d）水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活；e）會同公共事務(wù)部管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。4.2.6 煤氣熱水器維修煤氣熱水器維修要求應(yīng) :a）開機(jī)時不著火：檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池；如果開機(jī)能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常否則應(yīng)更換 電子打火總成；檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶內(nèi)是否有煤氣或煤氣閥門是否擰 開；第二種情況是檢查

11、煤氣電磁閥是否卡住，如是則應(yīng)拆開電磁閥檢修（擦除臟 物、加潤滑油）。b）開機(jī)時有“嘭”的爆炸聲：先關(guān)閉煤氣瓶閥門；用電風(fēng)筒吹干高壓打火線；調(diào)整點火間隙；開機(jī)時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則 應(yīng)擰開電磁閥修理（加潤滑油、擦除臟物）；打開煤氣瓶閥門，開機(jī)點火正常，反復(fù)試 35次。c）燃燒火焰為紅色應(yīng)清除空氣進(jìn)氣門臟物；d）先導(dǎo)閥門控制的煤氣熱火器維修：開機(jī)時先導(dǎo)閥處未點火此時應(yīng)修理先導(dǎo)閥；開機(jī)電先導(dǎo)閥處點火，但主電磁閥打不開，不能正常點火。此時應(yīng)拆修 主電磁閥（活動閥芯多次，清除污物）。4.2.7 煤氣灶維修煤氣灶維修要求應(yīng)：a）開機(jī)不著火：開機(jī)時如點火電機(jī)無火花則說明壓

12、電陶瓷損壞，此時應(yīng)更換點火器總 成；清除空氣進(jìn)氣門臟物b) 燃燒火焰為紅色：清潔爐頭管路及爐頭臟物；清除空氣進(jìn)氣門臟物。c )漏煤氣：如軟管接頭處漏氣則應(yīng)整改處理接頭處；如點火器總成漏煤氣則應(yīng)拆換點火器總成。4.2.8 坐廁水箱維修坐廁水箱維修要求應(yīng)：a) 水箱浮球閥漏水：用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應(yīng)高速浮球閥桿陰位螺釘；用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置；整修后如 仍漏水則應(yīng)更換水箱配件總成。b) 水箱出水膠塞漏水：調(diào)整膠塞位置；如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。4.2.9 電熱水器維修電熱水器維修要求應(yīng)：a) 開關(guān)跳制：電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電，此時應(yīng)更換同規(guī)格的電熱

13、棒；如是開關(guān)本身質(zhì)量問題則應(yīng)更換同規(guī)格的開關(guān)。b) 電熱水器不能熱水，如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱 棒。抽油煙機(jī)維修抽油煙機(jī)維修要求應(yīng)：a) 檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應(yīng)更換統(tǒng)一規(guī)格的電容；b) 檢查電動機(jī)是否漏電，如是則應(yīng)更換一個同型號規(guī)格的電動機(jī)；c) 檢查電動機(jī)軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動，如是則應(yīng)對波絲加潤滑油；d) 檢查電動機(jī)溫度保護(hù)器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護(hù)器?？照{(diào)器的維修空調(diào)器的維修要求應(yīng)：a) 詢問住戶關(guān)于空調(diào)器的故障情況；b）檢查空調(diào)器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應(yīng)查找出具體故障部位 并進(jìn)行相應(yīng)的整改；c）觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如

14、有則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改；d）觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時應(yīng)將接頭擰緊；e）用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說明空調(diào)器制 冷劑不夠，此時應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑；f）觀察毛細(xì)管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜，而其他部位有少量凝露或干燥無露，則表明空調(diào)器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時應(yīng)查找除泄漏部位并排 除；g）用手摸干燥過濾器，正常適應(yīng)比環(huán)境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的感覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時應(yīng)更換干燥過濾器；h）用復(fù)合壓力表測量空調(diào)器高低壓力，如果低壓低于，則說明空調(diào)器有泄漏，此時應(yīng)查找出故障部位并排除?？照{(diào)器正常時的高低

15、壓為（30C時）：低壓為，高壓為；i）用鉗形表測量運轉(zhuǎn)電流，比較測量值與額定值是否有較大的偏差，如有則 應(yīng)分析產(chǎn)生的原因，并排除故障；j）全部工作完成后，啟動空調(diào)器試運轉(zhuǎn)，仍有故障則應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故 障排除?？照{(diào)器的安裝4.3.1 窗式空調(diào)器安裝窗式空調(diào)器安裝步驟應(yīng)：a）在窗口或墻壁上開一個孔（如果有預(yù)留孔則不用重開），其孔的大小由空調(diào) 器的外形尺寸決定；b）根據(jù)空調(diào)器的外形尺寸，用40 x 40mm勺鋁角鋼制作一個支撐架；c）根據(jù)支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架；d）將窗式空調(diào)器安裝在支撐架上，務(wù)必使窗式空調(diào)器外殼室內(nèi)側(cè)比室外高510mm；e）窗式空調(diào)器的室外部

16、分的上面應(yīng)裝一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調(diào)器約20mm；f）用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調(diào)器四周空隙并在四周打上玻璃膠；g）試運轉(zhuǎn)窗式空調(diào)器，確認(rèn)一切正常。4.3.2 分體式空調(diào)器的安裝 分體式空調(diào)器安裝步驟應(yīng)：a）根據(jù)室外機(jī)的外形尺寸，用40 x 40mm勺鋁角鋼制作一個支撐架（應(yīng)考慮室 外機(jī)距墻為250mm為宜）；b）打墻洞，墻洞的大小以能穿過連接管的護(hù)管為原則，墻洞應(yīng)向室外側(cè)向下傾斜；c）室內(nèi)機(jī)組的安裝： 用水平儀測量掛板是否平直，如平直則根據(jù)掛板上固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上作出相應(yīng)的記號；根據(jù)記號在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內(nèi)裝入膠粒； 重新用水平儀測定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板； 掛

17、上室內(nèi)機(jī)組，務(wù)必使室內(nèi)機(jī)組平直、牢固。d）室外機(jī)的安裝：根據(jù)支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔； 用膨脹螺栓固定支撐架；把室外機(jī)組安裝在支撐架上。e）室內(nèi)外機(jī)組的管路連接： 喇叭口連接時，一定要交兩管同心對正，然后用手螺母套入，最后用板手緊固。緊固時應(yīng)一把扳手固定，一把扳手旋轉(zhuǎn)。緊固時應(yīng)注意用力力度（© 16mm 銅管，如果用20cm扳手，憑腕力就基本上足夠了；© 10mn銅管，如果用20cm扳 手，憑臂力就基本上足夠了）；管路轉(zhuǎn)彎處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不得有凹、扁等變形，應(yīng)盡量減少管路彎曲次數(shù)；管路連接好后，必須在其外部加

18、以保溫并用塑膠帶包嚴(yán)。f）排除空氣： 用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時松開氣體連接管螺母； 將液體閥的閥桿反時針轉(zhuǎn) 1/4 圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到?jīng)鏊瑫r則應(yīng)迅速擰緊氣體連接螺母；全部打開液體和氣體閥，然后再將液體閥和氣體閥 3圈，裝回液體閥的堵g）系統(tǒng)檢漏：用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則 應(yīng)再擰緊螺母，直至不冒氣泡為止；h）將管路（包括排水管）整理好，并把墻孔用橡皮泥堵?。籭）試運轉(zhuǎn)：開機(jī)試驗，過35分鐘后應(yīng)有涼風(fēng)吹去，應(yīng)無異常聲響，各種顯 示、指示正常，否則應(yīng)查明原因并排除故障。牽涉到產(chǎn)品質(zhì)量問題則應(yīng)及時請示 主管退貨。給水管的安裝4.4.1 根據(jù)現(xiàn)

19、場情況確定為最佳管路走向（綜合考慮如下因素：住戶要求、美 觀效果、最省材料以及最省人力）。安裝水管前的準(zhǔn)備工作 安裝水管前做如下準(zhǔn)備工作：a）根據(jù)住戶室內(nèi)安裝/維修通知單領(lǐng)取所需的主要材料（如水管、直通、 彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）；b）輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等）；c）借用所需的公用工具（如三輪車、開牙機(jī)等）。4.4.3 安裝要領(lǐng) 給水管安裝要領(lǐng)如下：a）整個給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進(jìn)水口處；b）給水管應(yīng)盡量貼陰角、陽角或墻壁；c）給水管每米垂直偏差應(yīng)2mm橫向偏差應(yīng)1mm（吊線尺量）；d）冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平等安裝時

20、，熱水管必須在冷 水管上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)；e）給水管每兩米及拐彎處應(yīng)加管碼固定；f）刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）；g）試水時應(yīng)整個管路沒有一處滲漏水。安裝/維修工作完成后，維修組員工應(yīng)及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入 塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾 （如泥沙、磚頭、紙箱） 要搬到附近的垃圾桶 （箱）邊上； 用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）；恢復(fù)各物品的原來狀 態(tài)（位置）。全部工作完成后，維修組員工要實驗安裝/維修后的效果給住戶看；同時要給 住戶講解應(yīng)注意的事項，如果住戶不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時進(jìn)行整 改直至住戶滿意為止。

21、確認(rèn)一切正常后，維修組員工應(yīng)禮貌地請住戶在有償服務(wù)聯(lián)系單上簽名確 認(rèn)。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議，維修組員工應(yīng)根據(jù)有償服務(wù)收費標(biāo) 準(zhǔn)向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。維修組員工離開住戶家時，應(yīng)禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與 諒解。維修組員工回到維修組后要及時在維修單上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包 括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時等，然后簽上維修人員姓名，交管理處 驗收。5記錄維修單有償/委托服務(wù)聯(lián)系單共用設(shè)施中、大修管理規(guī)程1目的對共用設(shè)施的中、大修進(jìn)行控制，確保其滿足業(yè)主的需要。2適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)共用設(shè)施的中修和大修。3引用標(biāo)準(zhǔn)和文件:2000質(zhì)量管理

22、體系要求公司質(zhì)量手冊4職責(zé)設(shè)施管理部門負(fù)責(zé)所轄共用設(shè)施的中、大修正確使用和管理。工程技術(shù)部負(fù)責(zé)公司范圍內(nèi)共用設(shè)施的中、大修的計劃管理。維修中心負(fù)責(zé)共用設(shè)施中、大修的組織實施。5程序要求流程圖5.2.1凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。522大修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上。523大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。5.2.4大修工程主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。中修工程5.3.1凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工 程。5.3.2中修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下。5.3.3中修后的房屋70%以

23、上必須符合基本完好或完好的要求。5.3.4中修工程主要適用于一般損壞房屋。共用設(shè)施大、中修程序5.4.1管理部門提出大、中修申請，由工程技術(shù)部鑒定后，報總經(jīng)理審批。5.4.2總經(jīng)理批準(zhǔn)后，工程部會同管理部門、維修中心提出改造方案，送財務(wù)部審 核后交總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.4.3產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，或需要動用維修基金的應(yīng)報告業(yè)主委員會，并征得其書面 同意。5.4.4維修中心負(fù)責(zé)實施大、中修方案，改造方案既可由維修中心獨立完成，也可 委托專業(yè)單位完成。5.4.5大、中修方案委托給專業(yè)單位實施的，維修中心須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量 和工作進(jìn)度。5.4.6大、中修完成后，由工程部會同管理部門、維修中心進(jìn)行驗收，填寫

24、“維修 驗收單”，如由專業(yè)單位實施的，則收雙方簽字認(rèn)可，施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承 擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。6記錄維修驗收單3.4 上門維修服務(wù)規(guī)程1 目的為體現(xiàn)“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，保證維修服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范維修服務(wù) 行為，特制定此規(guī)程。2 適用范圍 適用于本公司接管的各類物業(yè)中，業(yè)主 / 使用人要求的上門維修服務(wù)。3 職責(zé) 上門維修的維修人員負(fù)責(zé)按本規(guī)范為業(yè)主 / 使用人提供上門維修服務(wù)。 維修中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)檢查上門維修服務(wù)規(guī)范落實情況。4 上門維修要求接受報修4.1.1 接 應(yīng)報修電話接 應(yīng)報修電話過程：a) 拿起聽筒先講：“您好，我是維修中心 / 管理處，先生小姐有什么事情 請講！”；b) 記錄業(yè)

25、主報修內(nèi)容及房號，并約定上門維修時間；c) 道“再見”后輕輕放下聽筒。4.1.2 如業(yè)主直接上門報修或托人傳遞報修信息，應(yīng)主動與業(yè)主溝通確定維修內(nèi) 容，約定維修時間。4.1.3 如業(yè)主通過管理處報修，上門維修人員在維修結(jié)束后，應(yīng)及時通報管理處維 修服務(wù)已經(jīng)結(jié)束。4.2 及時上門服務(wù)從接到報修開始應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)或約定時間前到達(dá)業(yè)主家。4.3 上門維修準(zhǔn)備 所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱，仔細(xì)檢查箱內(nèi)工具，并根據(jù)維修項目 做好相應(yīng)調(diào)整，做到工具齊備，箱體清潔。4.4 入戶維修4.4.1 按規(guī)定門鈴、叩門按業(yè)主家門鈴或叩門必須統(tǒng)一、規(guī)范：a) 到達(dá)業(yè)主家門口先輕按門鈴，如無反應(yīng)則在間隔 1

26、0 秒鐘后再按第二次， 不能連續(xù)按。b）如無門鈴則應(yīng)輕輕地叩門，先叩兩下如無反應(yīng)間隔 10 秒鐘以后再叩。4.4.2 在隔門與業(yè)主對話時，必須說明身份和來意；業(yè)主開門后應(yīng)招呼一聲“您 好”，取得同意后，穿上專用鞋套，在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間，不可隨意走 動。4.4.3 在維修開始前，應(yīng)再次詢問需維修項目，仔細(xì)查看維修現(xiàn)場及周邊狀況，如 有妨礙修理的物品應(yīng)主動協(xié)助業(yè)主移開。4.4.4 攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離 物以防止?jié)B水及垃圾撒落。4.4.5 在維修中應(yīng)專心致志，保證質(zhì)量，提高效率，并盡可能降低噪音，工具輕拿 輕放；嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費。4.4.6

27、 維修完畢后，應(yīng)對維修結(jié)果進(jìn)行自檢，待業(yè)主驗收認(rèn)可后，請業(yè)主簽字。4.4.7 按公司收費標(biāo)準(zhǔn)收費，如業(yè)主有異議，應(yīng)耐心解釋，不可與之爭執(zhí)。同時， 維修人員應(yīng)主動向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項。4.4.8 對未能及時完成維修的（如無法獨立完成、專業(yè)性太強(qiáng)、配件不齊等），應(yīng) 對業(yè)主說明情況，解釋原因，取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃（包括完成時 間），并盡快將其解決。4.4.9 如因各種原因確實無力完成的，應(yīng)告知業(yè)主，請其另行解決。4.5 清場 工作完畢后要做好清潔工作，工作前移動的物品要放回原處。4.6 離場 離開業(yè)主家時應(yīng)說聲“如有需要盡管與管理處 / 維修中心聯(lián)系”并向業(yè)主說“再 見”。4.7

28、 維修材料注意事項 原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買，業(yè)主確實不便購買的，可代為購買，購 買材料時，應(yīng)要求供方出示質(zhì)?？?，并開具發(fā)票。4.8 與管理處的通報 如該次維修服務(wù)為業(yè)主通過管理處報修，當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)主溝通后，及時將情 況向管理處通報，便于及時閉環(huán)。5 記錄維修單 接聽報修電話記錄有償/ 委托服務(wù)聯(lián)系單設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程1 目的 對設(shè)備的更新改造和大修進(jìn)行控制，確保其滿足業(yè)主的需要。2 適用范圍 適用于公司管轄范圍內(nèi)設(shè)備的更新改造和大修。3 引用標(biāo)準(zhǔn)和文件 ：2000質(zhì)量管理體系要求 質(zhì)量手冊4 職責(zé)設(shè)施設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)所轄設(shè)備的更新改造。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備更新改造、大修

29、的管理。 維修中心負(fù)責(zé)設(shè)備更新改造的實施。5 程序要求流程圖(附后)設(shè)備的改造5.2.1 設(shè)備改造必須符合一定條件 符合下列條件之一的可考慮改造：a) 技術(shù)水平陳舊落后，已不能滿足正常運行的需要；b) 設(shè)備的原設(shè)計和安裝中存在缺陷；c) 設(shè)備有形磨損嚴(yán)重，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新；d) 設(shè)備屢屢發(fā)生故障或事故，存在較嚴(yán)重的不安全因素，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更 新；e) 業(yè)主委員會要求進(jìn)行改造的。5.2.2 設(shè)備改造的原則設(shè)備改造須遵守如下原則：a) 符合實際情況和運行需要，采用的技術(shù)要先進(jìn)但更要適用；b) 制定改造方案時，采用的新工藝、新技術(shù)要有充分的把握。5.2.3 設(shè)備改造程序5.2.3.1 管理部門提

30、出改造申請，由工程技術(shù)部鑒定后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.2.3.2 工程部會同管理部門、維修中心提出改造方案，送財務(wù)部審核后交總經(jīng)理 批準(zhǔn)。5.2.3.3 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，或需要動用維修基金的應(yīng)報告業(yè)主委員會，并征得其書 面同意。5.2.3.4 維修中心負(fù)責(zé)實施改造方案，改造方案既可由維修中心獨立完成，也可委 托專業(yè)單位完成。5.2.3.5 改造方案委托給專業(yè)單位實施的，維修中心須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和 工作進(jìn)度。5.2.3.6 改造完成后，由工程部會同管理部門、維修中心進(jìn)行驗收，填寫“維修驗 收單”，如由專業(yè)單位實施的，則收雙方簽字認(rèn)可，施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承擔(dān) 相應(yīng)責(zé)任。設(shè)備的更新5.3.1 設(shè)備更新須符合一定條件 符合下列條件之一的可考慮進(jìn)行更新：a) 經(jīng)多次大修，技術(shù)性能達(dá)不到要求，無法保證正常運行的；b) 技術(shù)性能落后，經(jīng)濟(jì)效果很差的；c) 通過修理、改造雖能恢復(fù)性能但不經(jīng)濟(jì)的；d) 耗能大或污染環(huán)境嚴(yán)重的，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的；e) 不能滿足小區(qū)正常的生活需要的。5.3.2 設(shè)備更新程序5.3.2.1 管理部門提出更新申