物業(yè)維修方案

1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)方案第一：項(xiàng)目概況271、項(xiàng)目位置：主校區(qū)在北辰區(qū)龍泉道 2889 號(hào)；南開小區(qū)在南開區(qū)五馬路 號(hào)；華苑校區(qū)在西青區(qū)候臺(tái)東2、物業(yè)類型：混合型項(xiàng)目、教學(xué)樓、行政樓、圖書樓、學(xué)生宿舍等。3、占地面積： 131207.48 平方米4、建筑面積： 107390.95 平方米5、綠化面積：適當(dāng)6、物業(yè)管理服務(wù)用房：適當(dāng)7、機(jī)動(dòng)車泊車位：8、供熱站及變電站第二：設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)準(zhǔn)備1、根據(jù)工程各系統(tǒng)運(yùn)行管理辦法，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行圖紙收集、整理 或標(biāo)注，重點(diǎn)放在消防系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、供水供暖系統(tǒng)等1）消防系統(tǒng)是否正常，聯(lián)動(dòng)是否有效，冬季系統(tǒng)運(yùn)行是否可靠。2）高低壓配電主要關(guān)

2、注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè) 能否正常運(yùn)營(yíng)以及出現(xiàn)過的故障等；3）、用電大戶的使用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入自用回路；4）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動(dòng)控制，是否采取了節(jié)能措施；5）供水供暖系統(tǒng)是否為低層市政直供；2、從物業(yè)日常需要出發(fā)提出合理化建議：1）各系統(tǒng)是否合理、可靠。不足之處需要制定補(bǔ)救措施；2）掌握設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否 能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；3）對(duì)于易損材料、零件做好一定儲(chǔ)備，維修時(shí)可以順利完成。第三：各物業(yè)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保特點(diǎn)A、辦公樓（行政樓、教學(xué)樓、實(shí)訓(xùn)樓、圖書館、黨校樓等）1）、門禁設(shè)施靈敏

3、有效， 工作秩序良好有序， 水、電、氣、供暖各系統(tǒng)運(yùn)行正常，2）、消防、排水、電梯、扶梯運(yùn)行正常， 聯(lián)合消防、電梯、水電氣暖等供應(yīng)、 維保部門共同協(xié)作為校方提供良好的辦公環(huán)境。3）樓內(nèi)通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，專用線纜（如有）運(yùn)行正常，同各協(xié)助單位一起 為校方提供良好的辦公環(huán)境。4）及時(shí)維修門窗、桌椅、拉手等小修項(xiàng)目，保證樓內(nèi)設(shè)施良好有效。B、宿舍樓等1）維護(hù)好宿舍樓門禁、門窗等設(shè)施，保證樓內(nèi)水電氣暖的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2）及時(shí)修繕照明、開關(guān)、上下水等生活設(shè)施，小修項(xiàng)目及時(shí)完成。3）按時(shí)查驗(yàn)、保養(yǎng)消防、電梯（如有） 、天臺(tái)等危險(xiǎn)部位，消除不安全隱患。4） 按照甲方要求，學(xué)生的需要，提供必要的物業(yè)管理工程服務(wù)

4、，為學(xué)生學(xué)習(xí) 生活提供良好的安全舒適環(huán)境。C、校區(qū)1）校區(qū)公共部位的消防、供電、供水、監(jiān)控、通訊等設(shè)施設(shè)備按期查看、年檢， 有問題及時(shí)修復(fù)，其他情況及時(shí)報(bào)告甲方。做好運(yùn)行維護(hù)。保持正常狀態(tài)。2）消防系統(tǒng)會(huì)同保安全員按期啟動(dòng)運(yùn)行，按期查看消防控制中心記錄，對(duì)于出 現(xiàn)的問題、故障及時(shí)報(bào)修并向甲方匯報(bào)。3）對(duì)于常壓鍋爐、 洗浴設(shè)施要每日檢查、維修，保證正常使用。4）變配電室嚴(yán)格按規(guī)定運(yùn)行與值守，按期導(dǎo)電倒閘，線路維護(hù)。夏季運(yùn)行嚴(yán)格 檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。保證安全平穩(wěn)有效運(yùn)行。D各設(shè)施運(yùn)行經(jīng)濟(jì)、有效、規(guī)范、達(dá)標(biāo)。1）各系統(tǒng)設(shè)施按時(shí)檢查保養(yǎng)維修。2）消防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、鍋爐按時(shí)年檢。3）消防設(shè)施、

5、電梯設(shè)備與維護(hù)保養(yǎng)公司密切合作，保證安全使用。4）其他甲方要求的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。第四：工程管理方案設(shè)計(jì) 一、人員大致配置：（參考）電梯工 1 人（兼）（一般維護(hù)檢查記錄和故障處理記錄和管理，保持和維保單位 溝通等）配電房值班電工 9 人（24 小時(shí)值班制）弱電工 1 人（兼）（包括網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、 消防、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、排煙風(fēng)機(jī)等） 水泵房 1 人（兼）（包括給排水及消防水泵設(shè)施設(shè)備和控制強(qiáng)電柜） 強(qiáng)電 5 人（包括各用電設(shè)備和控制強(qiáng)電柜）綜合維修工 2 人（包括給各種維修，含以上人員有效使用） 派駐工程維修技術(shù)人員管理人員 1 人。主管職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行甲方及項(xiàng)目經(jīng)理指令，全面負(fù)責(zé)物業(yè)工程

6、維修維保方面的日常事務(wù) 管理與維護(hù)等全部工作； 負(fù)責(zé)協(xié)助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理 工作；定期將本部門工作情況向公司經(jīng)理匯報(bào)并對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)2、參與接管物業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝 修項(xiàng)目的驗(yàn)收和數(shù)據(jù)核實(shí)工作； 與工程項(xiàng)目部配合， 對(duì)各項(xiàng)目的工程維保技術(shù)改 造提供合理建議和方案，處理及解決工程遺留問題、工程維保技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度 等方面的問題并監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目的整改全過程。3、負(fù)責(zé)組織制訂管轄內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程； 負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制設(shè)備、 設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃； 制定物業(yè)工程維修維保管理方案； 協(xié)助 建立完整的設(shè)施設(shè)備技術(shù)檔案和維修維保檔案

7、； 負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)數(shù) 據(jù)的搜集、管理工作；負(fù)責(zé)制定工程維修、設(shè)施設(shè)備大、中修計(jì)劃、保養(yǎng)計(jì)劃、 月采購(gòu)計(jì)劃的預(yù)算和控制維修保養(yǎng)費(fèi)用支出以及人員配置計(jì)劃； 提交管轄范圍內(nèi) 工程改造、設(shè)施設(shè)備更新、改造建議的方案及預(yù)算編制進(jìn)行技術(shù)審核并送有關(guān)部 門評(píng)審。確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行。 掌握好能耗及維修費(fèi)用， 確保最大限 度節(jié)能、節(jié)支； 推行節(jié)能運(yùn)行計(jì)劃的實(shí)施和運(yùn)行維修費(fèi)用預(yù)算的控制； 協(xié)助分析 工程項(xiàng)目報(bào)價(jià)單，檢查施工與工程進(jìn)度。 現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工， 控制工程質(zhì)量與進(jìn)度。4、負(fù)責(zé)針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，組織對(duì)突發(fā)事件應(yīng)急處 理預(yù)案的演練； 實(shí)施考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正 措施，并對(duì)下屬進(jìn)行考核。工程維保維修服務(wù)有助于建筑空間的維護(hù)維修和保養(yǎng)：養(yǎng)護(hù)建筑（房屋本體） 、 維護(hù)設(shè)備（網(wǎng)絡(luò)、消防、監(jiān)控、門禁、給排水、電梯、發(fā)電機(jī)組、供配電、中央 空調(diào)及系統(tǒng)等等）、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供應(yīng)、意 外事故應(yīng)急處理等， 由于商鋪的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的使用頻率較高， 統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)管 理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修， 增加使用的安全性和耐久性， 延 長(zhǎng)其使用壽命。第五：維修工作流程圖 維修工