財務(wù)分析案例課件

1、LOGLOGO O LOGO 公公 司司 簡簡 介介1 行行 業(yè)業(yè) 篩篩 選選 報報 表表 分分 析析 綜綜 合合 分分 析析234Contents5 前前 景景 展展 望望LOGOCHINA VANKE CO.,LTD公司簡介：公司簡介：地產(chǎn)巨頭：地產(chǎn)巨頭： 到今年到今年2424歲，歲，仍舊金槍不倒，仍舊金槍不倒，青春永駐。青春永駐。 上市公司：上市公司： 9090年代深圳年代深圳第一批上市公司，第一批上市公司，2424年來依舊扮演年來依舊扮演股民的搖錢樹。股民的搖錢樹。 王石：王石： 萬科靈魂人物，萬科靈魂人物，好比巴薩的小羅。好比巴薩的小羅。19991999年退居幕后。年退居幕后。 萬科

2、周刊：萬科周刊：中國第一內(nèi)刊，中國第一內(nèi)刊，注重企業(yè)文化，注重企業(yè)文化，飽含人文精神。飽含人文精神。 建筑無限生活：建筑無限生活： 萬科宗旨，已萬科宗旨，已伴隨著萬科成為伴隨著萬科成為 城市時尚標簽。城市時尚標簽。 四季花城：四季花城： 十年磨一劍，十年磨一劍， 出鞘光芒耀，出鞘光芒耀， 引導(dǎo)居住理念引導(dǎo)居住理念 前沿。前沿。 住宅產(chǎn)業(yè)化：住宅產(chǎn)業(yè)化： 這是萬科的這是萬科的專業(yè)化選擇，務(wù)專業(yè)化選擇，務(wù)求引導(dǎo)行業(yè)標準。求引導(dǎo)行業(yè)標準。 海螺行動：海螺行動： 解決城市低解決城市低收入人群住房收入人群住房問題，體現(xiàn)企問題，體現(xiàn)企業(yè)公民的責任。業(yè)公民的責任。LOGO公司簡介：公司簡介：萬萬 科科 發(fā)發(fā)

3、 展展 軌軌 跡跡 98年，地產(chǎn)上市公司數(shù)量劇增，反映了行業(yè)的發(fā)展。 04年，在寬松信貸環(huán)境下，九大地產(chǎn)公司抬頭，領(lǐng)跑房地產(chǎn)進入繁榮期 。 萬科開始從眾多房地產(chǎn)企業(yè)中分離出來，連上臺階，尤其在06、07年把其他公司遠遠拋在后面。LOGO凈凈利利潤潤凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)營業(yè)營業(yè)利利潤潤營業(yè)營業(yè)收入收入篩選標桿企業(yè)和可比企業(yè)篩選標桿企業(yè)和可比企業(yè)行業(yè)分析行業(yè)分析: : 大大 浪浪 淘淘 沙沙總資產(chǎn)總資產(chǎn)總資產(chǎn)總資產(chǎn)凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)營業(yè)收入營業(yè)收入營業(yè)利潤營業(yè)利潤凈利潤凈利潤000002000002000002000002000002600048600048600048600048600048600383000

4、402600383600663600663000024600383600246600246600246000402000024000926002244002244600376600663601588600383600383601588000046600663601588600675000046601588600675600675601588600663600325000024000667000667002244000667600376600325000006LOGO資產(chǎn)負資產(chǎn)負債表債表利潤表利潤表現(xiàn)金流現(xiàn)金流量表量表資產(chǎn)負資產(chǎn)負債表債表利潤表利潤表現(xiàn)金流現(xiàn)金流量表量表報表分析報表分析會計分析會

5、計分析比率分析比率分析財務(wù)報表分析財務(wù)報表分析存貨明細結(jié)構(gòu)分析存貨明細結(jié)構(gòu)分析LOGO資產(chǎn)負債表分析資產(chǎn)負債表分析資產(chǎn)結(jié)構(gòu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)資產(chǎn)中流動資產(chǎn)平均占資產(chǎn)中流動資產(chǎn)平均占95%以上，其中存貨所以上，其中存貨所占比重很高，平均在占比重很高，平均在70%以上，由此可推知存以上，由此可推知存貨會成為資金需求和占用的重要因素。排在第貨會成為資金需求和占用的重要因素。排在第二位的是貨幣資金，由于房地產(chǎn)業(yè)是資金高度二位的是貨幣資金，由于房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集性的行業(yè)，開發(fā)房地產(chǎn)項目所占用的資金密集性的行業(yè)，開發(fā)房地產(chǎn)項目所占用的資金非常龐大，非常龐大， 從同行業(yè)的其他公司比較可以看出從同行業(yè)的其他公司比較

6、可以看出，萬科在行業(yè)中居于中游地位，屬正常現(xiàn)象。，萬科在行業(yè)中居于中游地位，屬正常現(xiàn)象。v資產(chǎn)負債率近幾年呈上升趨勢，而從其融資方資產(chǎn)負債率近幾年呈上升趨勢，而從其融資方式看，更傾向于短期負債，短期負債率平均在式看，更傾向于短期負債，短期負債率平均在45%以上。對比同行業(yè)其他企業(yè)可以看出，萬科以上。對比同行業(yè)其他企業(yè)可以看出，萬科的負債率在行業(yè)中居中游位置。的負債率在行業(yè)中居中游位置。v由此，我們得出結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主由此，我們得出結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要靠負債尤其是短期負債來支持，且主要是靠預(yù)要靠負債尤其是短期負債來支持，且主要是靠預(yù)收購買方、占用供應(yīng)商、及其他應(yīng)付款來供給。收購

7、買方、占用供應(yīng)商、及其他應(yīng)付款來供給。危機四伏危機四伏LOGO危機四伏危機四伏v短期償債更容易使企業(yè)陷入資金匱乏的危機短期償債更容易使企業(yè)陷入資金匱乏的危機v經(jīng)濟衰退使得面臨很高的資金供給斷裂風(fēng)險經(jīng)濟衰退使得面臨很高的資金供給斷裂風(fēng)險v無息短期負債很可能帶來更高的資金斷流風(fēng)險無息短期負債很可能帶來更高的資金斷流風(fēng)險LOGO存貨構(gòu)成分析存貨構(gòu)成分析v 由現(xiàn)金流量表附表可以看出，存貨占用由現(xiàn)金流量表附表可以看出，存貨占用資金是導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負的主要資金是導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負的主要因素，因此，我們對存貨項目進行分析。因素，因此，我們對存貨項目進行分析。本集團存貨構(gòu)成分析本集團存貨構(gòu)成分析

8、 2007年年 2006年年項目項目金額金額比重比重金額金額比重比重已完工開發(fā)產(chǎn)品已完工開發(fā)產(chǎn)品4,666,254,7347.02%2,967,461,5578.68%在建開發(fā)產(chǎn)品在建開發(fā)產(chǎn)品33,876,902,34750.95%14,762,305,35043.19%擬開發(fā)產(chǎn)品擬開發(fā)產(chǎn)品27,877,597,73741.93%16,439,381,36648.10%其他其他0.10%10,029,639.320.03%合計合計66,484,847,643100%34,179,177,913100%LOGO分析結(jié)論分析結(jié)論: :v 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，這些項目占用的資由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較

9、長，這些項目占用的資金周轉(zhuǎn)較慢，加之在建項目需要持續(xù)的后續(xù)資金金周轉(zhuǎn)較慢，加之在建項目需要持續(xù)的后續(xù)資金投入和迅速擴張的投資規(guī)模更加劇了商品采購和投入和迅速擴張的投資規(guī)模更加劇了商品采購和接受勞務(wù)的資金支出需求，所以勢必導(dǎo)致資金的接受勞務(wù)的資金支出需求，所以勢必導(dǎo)致資金的耗用越來越多，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)較強，那么耗用越來越多，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)較強，那么資金會不斷回流，但假如房地產(chǎn)市場一旦走下坡資金會不斷回流，但假如房地產(chǎn)市場一旦走下坡路，企業(yè)必然面臨資金周轉(zhuǎn)不靈的困境。路，企業(yè)必然面臨資金周轉(zhuǎn)不靈的困境。LOGO利潤表分析利潤表分析利潤較高利潤率較低利潤率較低綜合評價綜合評價03年至年至07

10、年各項利年各項利潤指標呈現(xiàn)穩(wěn)定的潤指標呈現(xiàn)穩(wěn)定的逐年上升的趨勢，逐年上升的趨勢，企業(yè)的盈利能力在企業(yè)的盈利能力在不斷增強，主要是不斷增強，主要是加大了對營業(yè)成本加大了對營業(yè)成本的控制，說明企業(yè)的控制，說明企業(yè)的利潤增長是合理的利潤增長是合理的可持續(xù)的。的可持續(xù)的。萬科的銷售凈利率萬科的銷售凈利率、營業(yè)利潤率等指、營業(yè)利潤率等指標均處于行業(yè)中下標均處于行業(yè)中下游的位置，主要在游的位置，主要在于其營業(yè)成本、營于其營業(yè)成本、營業(yè)稅費及銷售和管業(yè)稅費及銷售和管理費用率在行業(yè)中理費用率在行業(yè)中不突出，使其綜合不突出，使其綜合成本費用較高。成本費用較高。萬科向來以成本管理享譽業(yè)內(nèi)外，之所以出現(xiàn)此種現(xiàn)象，是

11、由萬科低價銷售策略引起的。因此，低價銷售策略能否提高盈利能力、增強競爭力還需對其財務(wù)效率作進一步分析。LOGO相關(guān)指標對比分析相關(guān)指標對比分析LOGO現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表分析除個別企業(yè)外，行業(yè)其他企業(yè)均存在不同程度此類問題。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)面臨非常高的風(fēng)險。萬科的造血功能力差，主要靠不萬科的造血功能力差，主要靠不斷斷的、更的、更大大規(guī)規(guī)模的模的資資金金籌籌集集來填補來填補越越來來越大的窟窿越大的窟窿，顯顯而易而易見見，其，其風(fēng)險風(fēng)險非常大，一旦其非常大，一旦其籌資籌資鏈條斷鏈條斷裂企裂企業(yè)將業(yè)將面面臨臨停停產(chǎn)產(chǎn)的危的危險險。投資活動現(xiàn)金流投資活動現(xiàn)金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化

12、。負，趨于惡化?；I資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 投資活動現(xiàn)金流投資活動現(xiàn)金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化?；I資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 投資活動現(xiàn)金流投資活動現(xiàn)金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化?；I資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食經(jīng)營活動在蠶食越來越多

13、的資金。越來越多的資金。 投資活動現(xiàn)金流投資活動現(xiàn)金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化?；I資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 投資活動現(xiàn)金流投資活動現(xiàn)金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化?；I資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 投資活動現(xiàn)金流投資活動現(xiàn)金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化。籌資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部

14、甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經(jīng)營活動在蠶食經(jīng)營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 LOGO綜合分析綜合分析萬科萬科可比可比企業(yè)企業(yè)2007年年2006年年2005年年2007年年2006年年2005年年修正的杜邦財務(wù)分析體系修正的杜邦財務(wù)分析體系LOGO20072007年房地產(chǎn)業(yè)年房地產(chǎn)業(yè)9 9大企業(yè)各項財務(wù)指標大企業(yè)各項財務(wù)指標項目000002600048600383000024000402600376601588000046600663權(quán)益凈利率37.473%25.925%22.879%18.751%17.893%18.257%7.675%13.789%2

15、2.324%凈經(jīng)營資產(chǎn)利潤率15.699%9.114%9.422%8.010%9.466%4.303%3.731%6.499%21.863%杠桿貢獻率21.774%16.810%13.457%10.740%8.428%13.953%3.944%7.290%0.461%稅后經(jīng)營利潤率14.968%20.064%17.667%29.067%17.378%4.667%10.607%15.632%42.032%凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率104.885%45.426%53.333%27.558%54.469%92.200%35.176%41.574%52.015%經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)83616081096188310

16、94959149315621579經(jīng)營差異率15.184%9.207%9.103%7.940%7.954%3.565%3.494%6.512%16.967%凈財務(wù)杠桿143.397%182.588%147.823%135.274%105.962%391.374%112.884%111.945%2.717%LOGO 萬科之所以能取得該種萬科之所以能取得該種優(yōu)勢，與其良好的商業(yè)信譽優(yōu)勢，與其良好的商業(yè)信譽和作為行業(yè)老大強勁的經(jīng)濟和作為行業(yè)老大強勁的經(jīng)濟實力是分不開的。實力是分不開的。綜合分析綜合分析從以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：從以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：萬科負債比率在萬科負債比率在60%以上，以上，且

17、負債中短期無息債務(wù)為主，且負債中短期無息債務(wù)為主，比其他企業(yè)具有相對優(yōu)勢，比其他企業(yè)具有相對優(yōu)勢，較低利息率，帶來較高杠桿貢獻率。較低利息率，帶來較高杠桿貢獻率。萬科凈經(jīng)營資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)萬科凈經(jīng)營資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度具有絕對的優(yōu)勢。速度具有絕對的優(yōu)勢。主要歸功于：主要歸功于：成本控制的高效率成本控制的高效率低價銷售策略低價銷售策略房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)益凈利率都比較高，房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)益凈利率都比較高，以萬科尤為突出。以萬科尤為突出。主要驅(qū)動力：主要驅(qū)動力：較高的杠桿貢獻率較高的杠桿貢獻率較高的凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高的凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率LOGO前景展望前景展望v 房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)在20072007年以前屬于一個暴利

18、的行年以前屬于一個暴利的行業(yè)，行業(yè)平均利潤率高，企業(yè)規(guī)模增長迅速，但業(yè)，行業(yè)平均利潤率高，企業(yè)規(guī)模增長迅速，但是也潛存著很大的風(fēng)險。是也潛存著很大的風(fēng)險。 存在的問題存在的問題 政策建議政策建議 未來的挑戰(zhàn)未來的挑戰(zhàn)LOGO難題難題1難題難題2難題難題3難題難題4難題難題5現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流管理存貨存貨管理管理資金需求的壓資金需求的壓力日益增大力日益增大資本結(jié)構(gòu)傾向資本結(jié)構(gòu)傾向性明顯性明顯,不利于不利于抵抗風(fēng)險抵抗風(fēng)險股權(quán)結(jié)構(gòu)分散股權(quán)結(jié)構(gòu)分散,獲得的支持力獲得的支持力度有限度有限難題難題1難題難題2難題難題3難題難題4難題難題5現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流管理存貨存貨管理管理資金需求的壓資金需求的壓力日益增大力日益增大資本結(jié)構(gòu)傾向資本結(jié)構(gòu)傾向性明顯性明顯,不利于不利于抵抗風(fēng)險抵抗風(fēng)險股權(quán)結(jié)構(gòu)分散