高層辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)模與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、高層辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)模與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Pla&izaencEconoffiicrge fHighrQ fsfeicBallding李珣聰Lixuncong摘要：隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高層辦公樓的建設(shè)成為城 市建設(shè)的主要內(nèi)容。眾所周知，我國土地資源、特別是可耕地資源并不寬裕。如何在有限的土地上建設(shè)高層辦公樓，其使用率和經(jīng)濟(jì)性成為建設(shè)方及社會關(guān)注的一個焦點(diǎn)。本文 試圖以歸納法總結(jié)現(xiàn)有的一些高層辦公樓實(shí)例中標(biāo)準(zhǔn)層規(guī) 模與使用率的關(guān)系，給高層辦公樓經(jīng)濟(jì)性研究提供一個有 實(shí)用意義的參考。筆者經(jīng)實(shí)例歸納得岀結(jié)論：高層辦公樓從 面積規(guī)模與平面使用效率的角度出發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)層面積規(guī)模宜 控制在1 2 0 0就以上進(jìn)深宜保

2、持在 121印左右。關(guān)鍵詞：標(biāo)準(zhǔn)層 平面規(guī)模 使用率容量，以及管井和結(jié)構(gòu)面積等）應(yīng)有一個科學(xué)合理的比例，盲目地壓縮這部分面積，雖然表面上平面實(shí)用率提高，但是降低了核體交通、 疏散和設(shè)備系 統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)施的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 這種做法是不足取的。 其 二是有效使用平面（殼體）的空度尺度（開間、進(jìn) 深）的合理性，將影響到使用平面的合理的使用功 能。另外，在上面的章節(jié)中，筆者也討論過利用率還 將受到辦公室布局方式的影響，及核體形狀和平面形狀的影響。較小。根據(jù)筆者收集的53幢國內(nèi)抽樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，標(biāo)準(zhǔn)層面積規(guī)模從114 0.深圳市抽樣的果是標(biāo)準(zhǔn)層面積平均值為1 3 8 0.9怦，面積范圍由一、標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)模與影

3、響使用率的因素高層辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層平面的規(guī)模的確定是受 很多的內(nèi)部設(shè)計和外界條件所限制和影響的。首 先，作為一個開發(fā)項(xiàng)目，它首先要受到投資額度和市場需求的影響，這就不在本文討論范圍之內(nèi)了。 在設(shè)計方面，地形環(huán)境的限制是第一性的。用地的 大小、形狀；規(guī)劃紅線的劃定；容積率和建筑高度的 限制等都直接或間接地影響到標(biāo)準(zhǔn)層平面的規(guī)模。高層辦公樓其規(guī)模、高度和層數(shù)變化都很大， 很明顯，建筑層數(shù)越多，由于容納的人員數(shù)目越大， 要求標(biāo)準(zhǔn)層平面相應(yīng)設(shè)置的垂直交通體和服務(wù)空 間亦越多。這樣就引發(fā)一個問題，以多大的標(biāo)準(zhǔn)層面積去與垂直體及服務(wù)空間所占面積相匹配？也就是標(biāo)準(zhǔn)層要多大規(guī)模合適？這一問題涉及面廣，較難回答。

4、首先，它涉及到不同使用功能、不同規(guī)模限定、不同結(jié)構(gòu)方式和辦公室布局方式的影響，還涉及具有相同功能內(nèi)容而有不同層數(shù)的建筑規(guī)模限 度的確定，同時還與城市規(guī)劃、 景觀、建筑場地等要 求有關(guān)，若再加上實(shí)際工程中的經(jīng)濟(jì)約束，甲方和管理部門的各種要求， 很難得到一個綜合評判標(biāo)準(zhǔn) 層平面規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)。為研究問題的簡單化，姑且撇開與設(shè)計關(guān)系不大的因素，單純從平面有效利用率原則分析，研究適度的標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)模。（注1）高層辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層有效利用率至少取決于 以下幾個因素：一是對建筑層數(shù)和面積一定的情況 下，標(biāo)準(zhǔn)層核體面積大?。ê娞?、樓梯的數(shù)量和、全國、深圳、日本標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模比較由于各種原因，我國高層辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層的面

5、積6 101?3 3 2 2tf，平均值為11幢高層辦公樓統(tǒng)計結(jié)4 7 014 5 4 6比全國抽樣均值高約2 0師而其中較早期的11 幢的標(biāo)準(zhǔn)層面積平均值約為110 2 1。對深圳市17童相對較新的項(xiàng)目統(tǒng)計則得：標(biāo)準(zhǔn)層 平面面積均值達(dá) 1 5 8 7.3可見，近年來深圳高層 辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層平面有逐漸加大趨勢。 另筆者收錄的2 3童日本抽樣例子中（2 4層6層），標(biāo)準(zhǔn)層面積 平均值為 2 3 0 7 1，面積范圍由13 5F1 6 3 5這; 一平均值比我國平均值高102瑤深圳市高 67%。三、日本關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)模、層數(shù)與使用率的研究日本高層辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層一般為長方形或正方形，平面布局嚴(yán)謹(jǐn)（與

6、結(jié)構(gòu)抗震有關(guān)）。注重建筑 經(jīng)濟(jì)性、空間利用率和服務(wù)設(shè)施組織配套現(xiàn)代化等 方面以及核心構(gòu)成組織與規(guī)劃研究，并己趨于成 熟。相比之下，歐美的高層辦公建筑從平面選型及 立面造型上更加靈活多變一些。筆者認(rèn)為，鑒于現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)尚處于發(fā)展階段，應(yīng)多借鑒日本方面圖1與圖2是日本關(guān)于高層辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層平17 11 (I thirta Aodemic Journal Ekctronic Publishing All rights reserved, httpTAvwwjznlcLnet關(guān)于經(jīng)濟(jì)效率的研究，而對歐美的新奇風(fēng)格模仿應(yīng) 有所節(jié)制。f i丨/-hIta. * -/J圖1標(biāo)準(zhǔn)層面積與有效率關(guān)系面有效率與標(biāo)

7、準(zhǔn)層面積與建筑層數(shù)的關(guān)系圖。由圖1看到，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層面積為 2 0 0 0怦左右平 面有效率可接近 7 8嚇準(zhǔn)層面積小于1 5 0 0怦或者大于3 0 0 0平面有效率均下降較快，說明面積過小則平面相當(dāng)部分被必需滿足運(yùn)輸、疏散和結(jié)構(gòu)功能的核體所占有，導(dǎo)致使用率低。而面積過大則由 于隨著辦公人數(shù)的增加，導(dǎo)致電梯數(shù)量增加， 當(dāng)超過一定規(guī)模時（約3 0 0 0廳垂直交通的劇增令使 用面積越來越少。 因此，面積的增大也是有限制的， 并非越大越有利。由圖2可看到，隨著建筑層數(shù)增加， 面積有效 率也會降低。如 2（層建筑的效率為 7 7%當(dāng)建筑升 高到4（層時，面積有效率將降至 7 5%說明層數(shù)越 高，垂直核

8、體所占標(biāo)準(zhǔn)層面積越大。 （注2）由這兩個圖可以得出這樣的結(jié)論，標(biāo)準(zhǔn)層面積應(yīng)該保證一定的規(guī)模，最好能在1 0 0 0怦1 5 0 0怦左右，且層數(shù)不宜建得太多，應(yīng)該提倡十多層至二十層左右的項(xiàng)目，符合這樣規(guī)模的高層辦公樓一般 都能達(dá)到比較高的使用率。日本建筑師上述關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)層面積規(guī)模、層數(shù)與使用率的研究是具相當(dāng)參考意義的。但上面章節(jié)已經(jīng)討論過日本高層辦公樓多采用大空間辦公室布 置，相應(yīng)采用大進(jìn)深， 而國內(nèi)高層辦公樓多采用小 間式或至多是中型布局方式，相應(yīng)采用淺進(jìn)深。四、國內(nèi)（深圳）高層辦公樓平面規(guī)模、 層數(shù)與 使用率關(guān)系1 國內(nèi)深圳）高層辦公樓使用率較高的正確 理解曠平面使用毛面枳泡括隔墻*夕徘、外

9、墻面枳）1標(biāo)港層面祝尹_平面便用毛面枳十走療面枳纟標(biāo)推層畫只-深圳市是中國實(shí)行改革開放政策的最早試點(diǎn)。 相應(yīng)地，高層辦公樓伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也在深圳市 遍地開花。各種規(guī)模、各種造型、各種高度在深圳市 幾乎都能找到范例。因此，筆者認(rèn)為研究深圳市的案例是具有代表意義的。筆者按60P4 0 0 0怦的標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)模分段選擇了1個深圳市高層辦公樓實(shí)例，并根據(jù)下列公式計算得出K!和K兩個數(shù)值：K!數(shù)值比較真實(shí)反映國內(nèi)辦公樓的使用率， 因?yàn)閲鴥?nèi)多用走廊來聯(lián)系小間或中間辦公室。而 K2值是反映大開間辦公室，不設(shè)走廊的情形， 與日本及國外情況相同。計算結(jié)果顯示，深圳市取樣的案例中，K平均值為 7 0.5%，平均

10、值為 8 0.2% 而日本高層辦公樓相應(yīng)的K2值約在 7 0 %3 0%在筆者取得的部分日本高層辦公樓案例資料中，K2均值為75.9%。可見對比日本深圳市的平面使用 率是稍高些。根據(jù)王一珺高層辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層與 核心的組織 文中數(shù)值資料求得的另1例國內(nèi)案例的使用率值，K呼均值為8 0.3與深圳持平。筆者認(rèn)為不能光從這一點(diǎn)分析，就斷定我們的高層辦公樓比日本更經(jīng)濟(jì)合理。數(shù)值上看來，我國的使用率較高，亦即核體區(qū)面積較低。但是，我們還 要看到，造成核體區(qū)面積相對較低的原因固然是有 部分辦公樓設(shè)計合理，精心布局所得結(jié)果； 但主要原因是我國高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)相對日本方面很 不完善，造成設(shè)備部面積遠(yuǎn)小于日本。

11、其次，日本及歐美發(fā)達(dá)國家在結(jié)構(gòu)材料上普遍采用輕質(zhì)高強(qiáng)材 料，以減輕自重，縮小結(jié)構(gòu)面積。國外已采用C8 0_C-18-V- 194-291- Chi r oa A cad rn i e J l : n 21 蔦注 cgi 撫it1!；： 1 Ciij;e. Allhl ip:.Vk i n 亡：圖3國內(nèi)高層辦公樓層數(shù)與使用率K值關(guān)系圖-1I L-丄J丄 f rLT JJ-LXU-J7pU-h! Hi 1“ tr一圖4國內(nèi)高層辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積規(guī)模與使用率 K值關(guān)系圖10高強(qiáng)混凝土 （在型鋼與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用 Cl FG13 $使結(jié)構(gòu)面積大大減少。而我國目前混 凝土強(qiáng)度僅在 C3C4范圍內(nèi)，如將混

12、凝土強(qiáng)度提 高到C6結(jié)構(gòu)面積可減少3（%注3）。而上述使用率的計算，使用面積是包括外墻、柱、隔墻面積的，因此考慮這一觀點(diǎn)， 使用率的高數(shù)值還要打折 扣。以廣州中天廣場為例， 單外墻、柱面積就達(dá) 13 2 m2,占標(biāo)準(zhǔn)層面積 6.15非?？捎^。再次， 國內(nèi)高 層辦公樓不論是新建還是較早期的，進(jìn)深均較淺， 只能采用小間式布局，增加很多隔墻面積，不但使到使用率的數(shù)值水份較高，還造成小間式布局易浪費(fèi)面積，不易將辦公單元緊湊布置。而國外大空間 辦公室。布局方式采用大進(jìn)深、布置靈活性高、節(jié)省 隔墻面積，且布局嚴(yán)密，在相同的面積上利用率較 高。還要提及一點(diǎn)是：核體內(nèi)部方面相似情況下，我國設(shè)置電梯數(shù)量較日本少

13、；另外，日本一般十幾層辦公電梯分 2一3區(qū)使用，而我國2 0層建筑多是 混用的，這必然造成延長等候時間及核心面積的浪 費(fèi)。2.國內(nèi)高層辦公樓使用率與規(guī)模、層數(shù)的關(guān)系根據(jù)前一小節(jié)所述的深圳市部分高層辦公樓 的K值，再加上廣州選取的兩幢超高層例子一一一 大都會市長大廈和中天廣場的K1直，筆者將其與層數(shù)或標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模分別作了關(guān)系圖式如圖3及圖4。圖3是關(guān)于層數(shù)與 K啲關(guān)系圖，從圖中可觀 察到，2 0層至4（層左右的高層辦公樓的使用率較 高，大多能保持在 7 1%7%而超過4（層的高層辦 公樓基本上處于 6 4網(wǎng)0%區(qū)域。圖4是關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)層面積規(guī)模和K1 直的關(guān)系圖，由圖中可觀察到6oolm12oom左右

14、的平面規(guī)模，使用率高（7 1%7%與使用率低（6577 0 %） 的案例基本各占一半，而1200m2000m左右平面規(guī)模的，使用率大部分都能保持在70%以上71%7 7%）面積規(guī)模在 2 5 0 0 m以上的兩例都保持較高 的使用率，其一為7 3黒二為6 9.5%）因此從這兩個關(guān)系圖中，筆者認(rèn)為層數(shù)與使用率的關(guān)系，國內(nèi)例子的結(jié)論與國外的大體相同，較經(jīng)濟(jì)的層數(shù)應(yīng)位于20層區(qū)間。而面積規(guī)模與使用率的關(guān)系則與日本的有所區(qū)別，從圖很難得到很明確的結(jié)論。因?yàn)? 0 01f1 2 0 0 m規(guī)模的也能達(dá)到高的使用率，很難下結(jié)論說這一部分的不經(jīng)濟(jì)。但 是可以大概下的結(jié)論是在1 2 0 012 0 0 0 m的大多能有較高的使用率。因此，筆者認(rèn)為，綜合考慮到大 進(jìn)深能擴(kuò)大空間辦公樓的發(fā)展，節(jié)約用地，節(jié)約能源各方面因素，采用低于1 2 0 0 m的平面規(guī)模是不合適的，高層辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)該保持高于1 2 0 0 m的平面規(guī)模，進(jìn)深在10115左右。（作者單位：廣東中人設(shè)計有限公司；2 0 0 6.6 ）注解：（1、2）參考：雷春濃.現(xiàn)代高層建筑設(shè)計（3）參考：蔡德道超高層建筑設(shè)計概念建筑學(xué)報.1 9 9 4.8主要參考書目：1、美國高層建筑與