房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)匯編資料24p

1、經(jīng)典資料，WORD文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。§ 1房地產(chǎn)的概念及其特性 § 3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素§ 1房地產(chǎn)的概念及其特性一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)及其估價(jià)概述§ 2房地產(chǎn)的價(jià)格及其種類§ 4房地產(chǎn)估價(jià)（一）什么是房地產(chǎn)通俗地講，real estate 就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地、建筑物及固著于土地建筑物上不可分離的部分，包括 物質(zhì)實(shí)體和依附于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。（二）房地產(chǎn)的構(gòu)成：是實(shí)物與權(quán)益的結(jié)合。（1）房地產(chǎn)實(shí)物（1）土地，是地球陸地表面一定高度和深度范圍內(nèi)的土壤、巖石、礦產(chǎn)藏、水文、大氣、植物以及人類過(guò)去和現(xiàn)在 活動(dòng)成果所構(gòu)

2、成的自然一經(jīng)濟(jì)綜合體。（2） 建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。（3）其他附著物女口排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、庭院、花園、假山等2、房地產(chǎn)權(quán)益指由法律設(shè)定的房地產(chǎn)各種權(quán)益以及享有這些權(quán)利所獲得的利益或收益。我國(guó)土地上能夠進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的土地權(quán)益有：土地使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。房屋有所有權(quán)、使用權(quán)之分 國(guó)“房隨地走”的原則。二、房地產(chǎn)的特性：有自然特性與經(jīng)濟(jì)特性。（一）房地產(chǎn)的自然特性1、 不可移動(dòng)性：位置固定具有區(qū)位差異地區(qū)性市場(chǎng)2、 耐久性：土地的永續(xù)性，建筑物的壽命很長(zhǎng)，我國(guó)土地使用權(quán)的有限性3、個(gè)別性（異質(zhì)性） 4、數(shù)量有限性（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性1、用途多樣性 2 、具有雙重經(jīng)濟(jì)身份3 、涉及廣泛性

3、 4 、高昂的投資資金特性5、難以變現(xiàn)性 6、保值增值性（抵御通脹性）7、權(quán)益受限性§ 2房地產(chǎn)的價(jià)格及其種類一、房地產(chǎn)價(jià)格:指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)為取得房地產(chǎn)及其相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成滿足三個(gè)條件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有需求 三、房地產(chǎn)價(jià)格類型 房地產(chǎn)價(jià)格體現(xiàn)的是房地產(chǎn)權(quán)益的交換價(jià)值，房地產(chǎn)權(quán)益的多樣性必然導(dǎo)致價(jià)格的多樣性。（一）按價(jià)格的形成分類1、成交價(jià)格（事實(shí)價(jià)格）2、市場(chǎng)價(jià)格（反應(yīng)平均價(jià)格水平）3、理論價(jià)格4、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格5、評(píng)估價(jià)格6、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)（二）按實(shí)物形態(tài)分類1 、土地價(jià)格按土地開(kāi)發(fā)程度不同，有 生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格 。按土地使用

4、權(quán)取得市場(chǎng)不同，分為 出讓價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格?？偟貎r(jià)、單位地價(jià)及樓面地價(jià)單位地價(jià)=總地價(jià)十土地面積樓面地價(jià)=總地價(jià)十建筑面積樓面地價(jià)=單位地價(jià)十容積率2、建筑物價(jià)格3、房地產(chǎn)價(jià)格2 2我國(guó)的單位有m、ft、坪。房地產(chǎn)單價(jià)有單位建筑面積、單位使用面積之分 按交易表的狀況不同，有現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格之分 在開(kāi)發(fā)商經(jīng)銷中，有起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià)之分（三）按不同的經(jīng)濟(jì)行為分類1、買賣價(jià)格2、租賃價(jià)3、抵押價(jià)格4、保險(xiǎn)價(jià)格5、課稅價(jià)格6、征地價(jià)格§ 3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一、一般因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是整體的和全方位的，覆蓋面是整個(gè)地區(qū)。包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度因素三項(xiàng)（一）社會(huì)因素1、人口

5、狀況人口數(shù)量：影響房地產(chǎn)需求，人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)性。人口素質(zhì)： 受制與受教育程度和文化素質(zhì)。主要影響住宅價(jià)格家庭人口： 家庭結(jié)構(gòu)變化，影響居民戶數(shù)，引起住宅套數(shù)需求的改變2、城市化及公共設(shè)施條件3、教育及社會(huì)福利狀況4、房地產(chǎn)交易慣例5、生活方式6、心理因素7、國(guó)內(nèi)政治狀況8 、社會(huì)治安狀況9、國(guó)際政治狀況（二）經(jīng)濟(jì)因素1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)及投資水平3、財(cái)政與金融狀況4、物價(jià)、居民收入和就業(yè)水平5、稅負(fù)6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況7、城市交通體系狀況&國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況（三）制度（行政）因素1、土地制度 2、住房制度 3、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃4、建筑規(guī)格5、房地產(chǎn)有關(guān)稅制6、地價(jià)政

6、策7、交通管制8、行政隸屬變化二、 區(qū)域因素：指房地產(chǎn)所在區(qū)域由于本身特性而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。（一）住宅區(qū)域的影響因素（二）自然地理因素：日照 、溫度、濕度、4、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配置狀況（二）商業(yè)區(qū)域的影響因素1、商業(yè)業(yè)務(wù)種類、規(guī)模及商業(yè)集聚程度4、商品進(jìn)出運(yùn)輸?shù)谋憷潭?、地域內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)新性及資本實(shí)力（三）工業(yè)區(qū)域的影響因素1、對(duì)外交通設(shè)施的便利程度2、動(dòng)力配置及排放設(shè)施費(fèi)用5、勞動(dòng)力資源狀況及生活條件風(fēng)向等2、街道狀況 3、離市中心距離及交通設(shè)施狀況5、洪水、地震、噪音、污染等發(fā)生可能性6、景觀狀況2、商業(yè)鄰近地域狀況3、交通工具及停車設(shè)施狀況、臨街道路可及性及通行能力6、營(yíng)

7、業(yè)類別及競(jìng)爭(zhēng)狀況2、商品銷售市場(chǎng)及原材料購(gòu)入市場(chǎng)與廠區(qū)的位置關(guān)系4、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置6、有關(guān)法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定三、個(gè)別因素：指房地產(chǎn)的個(gè)性因素。（一）土地的個(gè)別因素自然條件包括宗地的地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、面積、形狀及與道路街面的方位局部區(qū)域條件及環(huán)境狀況包括宗地所處的地段位置、離街面的距離、街面的幅寬、構(gòu)造等，交通設(shè)施狀況、相鄰房地 產(chǎn)及周圍情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況及有無(wú)不利因素等（二）建筑物的個(gè)別因素建筑物用途類別：分為住宅建筑、商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、公共建筑及其他建筑等五類建筑結(jié)構(gòu)：分為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易房四類七等 層數(shù)：分為低層建筑、多層建筑和高層建筑 質(zhì)量&

8、#167; 4房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為了特定目的。遵循估價(jià)原則，按照一定的程序，依據(jù)有關(guān)依據(jù)和 標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。并提供相關(guān) 專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)1、科學(xué)性：建立在科學(xué)的估價(jià)理論和方法之上。2、 客觀性：應(yīng)完整、客觀、準(zhǔn)確地描述、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況。3、 藝術(shù)性：估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)，需要很強(qiáng)的推理和判斷能力，需要一定的技巧4、綜合性三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的買賣、租賃、

9、交換、抵押、保險(xiǎn)、課稅、糾紛、損失賠償?shù)取?、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要第二章房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)理論內(nèi)容提要§ 1房地產(chǎn)估價(jià)的理論依據(jù)§ 2房地產(chǎn)估價(jià)的意義§ 3房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則§ 4房地產(chǎn)估價(jià)的程序§ 1房地產(chǎn)估價(jià)的理論依據(jù)一、地租理論二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理論三、購(gòu)買者行為理論四、效用價(jià)值理論五、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論六、替代原理七、收益遞增遞減原理§ 2房地產(chǎn)估價(jià)的意義一、為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一種不完全競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，并且具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)價(jià)格存在很大的價(jià)格差異，這就要求必須有專 業(yè)人士對(duì)每一交易房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。二、有利于提高

10、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率理論上，房地產(chǎn)資源的最佳配置就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于“怕累托狀態(tài)”（一般均衡狀態(tài)），使房地產(chǎn)資源得到充分利用，且供需平衡。但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的非完全性、信息傳遞與反饋的非充分性、非及時(shí)性、非真實(shí)性等，可能引起外部不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題， 使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行難以實(shí)現(xiàn)“怕累托狀態(tài)”（一般均衡狀態(tài)）。而房地產(chǎn)估價(jià)人員可通過(guò)運(yùn)用專業(yè)理論知識(shí)和方法體系為參與者提供相對(duì)科學(xué)的存量或增量房地產(chǎn)價(jià)格，從而科學(xué)引導(dǎo)參與者尤其是供需雙方的經(jīng)濟(jì)行為，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資源配置更有效率。三、確立公平的收益分配制度的基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其收益分配涉及到房地產(chǎn)的多元產(chǎn)權(quán)主體、多元投資主體。依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

11、經(jīng)營(yíng)收益分配額度，具有較強(qiáng)的說(shuō)服力。四、有利于稅負(fù)公平根據(jù)房地產(chǎn)的收益價(jià)格來(lái)征稅，則相對(duì)公平。房地產(chǎn)估價(jià)可為政府合理征稅提供依據(jù)。§ 3房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則估價(jià)的基本原則是估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中，所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。一、獨(dú)立、客觀、公平原則二、合法性原則合法的產(chǎn)權(quán)：不合法的產(chǎn)權(quán)或有爭(zhēng)議、糾紛的房產(chǎn)不能進(jìn)行估價(jià) 合法使用和處置：房地產(chǎn)的使用應(yīng)符合土規(guī)、城規(guī)、土地管理法、房地產(chǎn)管理法的要求房地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、抵押、典當(dāng)?shù)忍幹眯袨閼?yīng)以法律法規(guī)為依據(jù)，不得非法處置，否則，不受法律保護(hù)。三、最有效使用原則（ prin ciple of highest and best use）體現(xiàn)為幾點(diǎn)

12、：（1 ）最佳用途（2）最佳規(guī)模表現(xiàn)為適度規(guī)模與最佳的利用集約度。（三）最佳狀態(tài)：一指房地產(chǎn)內(nèi)部處于最佳均衡狀況，土地與建筑物達(dá)到最優(yōu)匹配狀態(tài)；二指房地產(chǎn)與外圍環(huán)境處于最佳協(xié)調(diào)狀況。4）最佳效益四、估價(jià)期日原則：根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)期日。估價(jià)期日可以為現(xiàn)在、過(guò)去、將來(lái)的某一時(shí)點(diǎn)五、替代原則 在同一供需圈，類似房地產(chǎn)都具有一定程度的替代性。女口：房地產(chǎn)收益的“替代 ”，可比交易實(shí)例價(jià)格的“替代”， 基準(zhǔn)地價(jià)“替代”宗地價(jià)格六、供求原則七、預(yù)期收益原則：房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于其預(yù)期收益。八、貢獻(xiàn)原則（收益分配原則）收益的取得是有多種要求組合而產(chǎn)生的，因由各要素參與收益分配?？偸找娴姆峙湟罁?jù)各要素貢

13、獻(xiàn)程度的大小進(jìn)行。§ 4房地產(chǎn)估價(jià)的程序一、接受并受理估價(jià)任務(wù)、明確估價(jià)事項(xiàng)1 、獲取估價(jià)任務(wù)渠道：估價(jià)需求者主動(dòng)委托；積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲取不應(yīng)承接的估價(jià)業(yè)務(wù)：1 ）有利害關(guān)系或利益沖突（2）超出業(yè)務(wù)范圍估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)不同，其許可的業(yè)務(wù)范圍就不同。一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；二級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)可以從事除上市公司、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；二級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)可以從事除上市公司、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（3）超出自身專業(yè)能力房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)資質(zhì)：（1） 時(shí)間要求：從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)估價(jià)資質(zhì)三年以上。（2） 注冊(cè)資本金與出資

14、額要求：有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本200萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額120萬(wàn)元以上。（3） 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求：有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。（4） 業(yè)績(jī)要求：在申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50萬(wàn)平方米以上或者土地面積 25萬(wàn)平方米以上。二級(jí)資質(zhì)：（1） 時(shí)間要求：取得三級(jí)估價(jià)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)4年以上。（2） 注冊(cè)資本金與出資額要求：有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額60萬(wàn)元以上。（3） 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求：有8名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。（4） 業(yè)績(jī)要求：在申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30萬(wàn)平方米以上或

15、者土地面積 15萬(wàn)平方米以上。三級(jí)資質(zhì)：（1） 注冊(cè)資本金與出資額要求：有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額 30萬(wàn)元以上。（2） 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求：有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。（3） 業(yè)績(jī)要求：在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)平方米以上或者土地面積 3萬(wàn)平方米以上。2、 委托方向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)：評(píng)估委托人填寫(xiě)評(píng)估委托書(shū)3、估價(jià)業(yè)務(wù)的受理： 在收到評(píng)估委托書(shū)、有關(guān)證明及資料后，在有限時(shí)間內(nèi)進(jìn)行決策受理。4、明確估價(jià)事項(xiàng)1 ）明確估價(jià)目的：即明確估價(jià)報(bào)告的用途。估價(jià)目的不同，決定估價(jià)技術(shù)路線、價(jià)值類型等。2 ）明確估價(jià)對(duì)象：主要包括房地產(chǎn)的權(quán)利狀況、房地產(chǎn)的

16、實(shí)體及其區(qū)位條件、房地產(chǎn)的構(gòu)成狀況等。3 ）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)日期的區(qū)別二、擬定估價(jià)方案1、 擬定估價(jià)工作方案主要包括工作步驟、進(jìn)度，所需人力、經(jīng)費(fèi)，調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道等2、 擬定估價(jià)技術(shù)路線估價(jià)技術(shù)路線即通過(guò)什么估價(jià)思路、借助于哪些技術(shù)手段、運(yùn)用什么樣的估價(jià)方法達(dá)到房地產(chǎn) 估價(jià)的目的。三、資料的收集和整理不同的估價(jià)方法所需的資料不同。資料類型：包括基礎(chǔ)性資料、方法性資料、圖件資料。資料來(lái)源：委托人提供；查閱房地產(chǎn)信息資料；估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的資料；政府部門資料；房地產(chǎn)交易中 心、咨詢中心獲?。粚?shí)地查勘等。資料的整理四、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象：實(shí)地考察和核實(shí)，并取得影像圖片

17、資料。五、選用估價(jià)方法并估算根據(jù)估價(jià)目的、對(duì)象的類型、適用條件以及收集的資料情況，選用合理的、可操作的估價(jià)方法，并選用具體的公式進(jìn) 行價(jià)格估算。六、確定估價(jià)結(jié)果兩種以上的估價(jià)方法，其結(jié)果可能有差異。應(yīng)進(jìn)行分析比較，尋找和排除出現(xiàn)差錯(cuò)的原因，并進(jìn)行校正與修改。七、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和結(jié)論。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的分析報(bào)告。由以下部分組成。(1)封面(2)目錄 (3 )致估價(jià)委托人函(4)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(5) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(6 )估價(jià)結(jié)果報(bào)告(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(8)附錄房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作要

18、求(1 )內(nèi)容祥實(shí) (2 )描述客觀情況(3 )用詞準(zhǔn)確 (4)語(yǔ)言簡(jiǎn)練八、估價(jià)提交及資料歸案第三章房地產(chǎn)估價(jià)方法之一市場(chǎng)比較法內(nèi)容提要§ 1市場(chǎng)比較法的基本原理§ 2市場(chǎng)比較法的估計(jì)步驟§ 3市場(chǎng)比較法的實(shí)務(wù)分析§ 1市場(chǎng)比較法的基本原理一、市場(chǎng)比較法的概念市場(chǎng)比較法是利用市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析，并進(jìn)行適當(dāng)修正，以此作為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。為比準(zhǔn)價(jià)格二、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理 通過(guò)類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格求取估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格。三、運(yùn)用市場(chǎng)比較法的基本前提1 、要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市

19、場(chǎng)2、公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比交易實(shí)例可比交易實(shí)例：指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的類似房地產(chǎn)。四、市場(chǎng)比較法的基本公式交易案例價(jià)格修正待估房地產(chǎn)價(jià)格需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正公式表示為:估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)§ 1 擊135比較法的注本原理 C > 直接比較修正公我立附恬 況快IT 彳占價(jià)刈=呵比女 1001OOIX KLA1 就 帙J7XOOX 7l匕豐交講d勉一膠足 以韻1itrrx才煞房地產(chǎn)4X7兄

20、為嬪母 < 賦nw為i_oo 分，將叮1：匕*彳列濟(jì)地嚴(yán)肖尺7兄 弓估形T兄寸象房地產(chǎn)劃“兄進(jìn)行FI扌產(chǎn)曰津交- 評(píng)分口 Wf上匕寶f列序地產(chǎn)I犬:兄若Lt fi1!偽寸 除房地產(chǎn)狀彳兄 近J 貝U所得分 散泄f氐T100 5> o（二）間接比較修正公式間接比較修正是設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)， 以該房地產(chǎn)為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較。 以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，通常將其每個(gè)因素分?jǐn)?shù)定為100分，然后將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與均與它逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分。又分為區(qū)域因素間接比較修正和個(gè)別因素間接比較修正1、區(qū)域因素間接比較修正公式估價(jià)對(duì)二可比實(shí)v 100 象

21、榆搐例橋格 （交易惜 況修整X 12 X100100交易H標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)域因 于別因 期稼正棒正 叢條正 素條正2、個(gè)別因素間接比較修正介式1OO1001OO交易1S 亦騎曰 況修正 期修正艮域禺 標(biāo)準(zhǔn)優(yōu) 個(gè)別因 麥修正熔正 素?zé)齺?zhàn)計(jì)對(duì) 諱價(jià)格五、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與使用范圍（一）特點(diǎn)（1 ）具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說(shuō)服力（2 ）在非正常情況下，比準(zhǔn)價(jià)格常偏離收益價(jià)格（3）要求估價(jià)人員具有較高的專業(yè)水平（4）以替代原理為基礎(chǔ)（二）適用范圍適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁地域，主要試用于交易性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估也適用于房地產(chǎn)租金及其他有關(guān)參數(shù)的求取。、收集交易實(shí)例有交易實(shí)例的收集內(nèi)容:1 ）交易雙方的基本情況及交易目

22、的（2 ）交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（3）成交價(jià)格及成交日期4 ）付款方式 （5 ）交易情況、選擇可比實(shí)例（一）數(shù)量要求交易實(shí)例并非可比實(shí)例。一般選擇3-10個(gè)可比實(shí)例。（二）質(zhì)量要求1、區(qū)位相同或相似2、用途相同3、建筑結(jié)構(gòu)相同4、權(quán)利性質(zhì)相同5、交易類型吻合6、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 7、成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格三、建立價(jià)格比較基礎(chǔ)包括以下方面：1、統(tǒng)一付款方式（以一次付款所需金額為基準(zhǔn)）2、統(tǒng)一貨幣單位 3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵4、統(tǒng)一面積單位5 、統(tǒng)一采用單價(jià)§ 2市場(chǎng)比較法的估計(jì)步驟四、進(jìn)行交易情況修正可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能不是正常的，對(duì)于不正常的交易，應(yīng)把它修正為正

23、常的，這就是交易情況 修正。（一）不正常的交易情況的類型1、有利害關(guān)系人之間的交易2 、急于出售或購(gòu)買3 、強(qiáng)迫出售或者購(gòu)買4、交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)信息了解不充分5、交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏愛(ài)6、相鄰房地產(chǎn)的合并交易7 、特殊交易方式下的價(jià)格8、交易稅費(fèi)屬于非正常負(fù)擔(dān)的交易（二）交易情況修正的方法一般采用百分比率進(jìn)行修正，修正公式為：可比實(shí)例正常價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高或者低S%寸，則公式為：可比實(shí)例正常價(jià)格= 可比實(shí)例成交價(jià)格X 1/ （1 ± S%或者為：可比實(shí)例正常價(jià)格 = 可比實(shí)例成交價(jià)格X 100/ （10

24、0 ± +S）五、進(jìn)行交易日期修正即把可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。一般采取百分率法進(jìn)行修正。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的價(jià)格漲跌S%寸，公式為：估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期的價(jià)格X（1+T%或者為：估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 = 可比實(shí)例成交日期的價(jià)格X100/ （100+T）也可以采用價(jià)格指數(shù)修正，公式為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期的價(jià)格X估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期的價(jià)格X成交日期下一時(shí)期價(jià)格指數(shù)X成交日期再下一時(shí)期價(jià)格指數(shù)X估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)六、進(jìn)行區(qū)域因素修正（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素1 繁華

25、程度2交通便捷程度3環(huán)境4公共設(shè)施配套完備程度5城市規(guī)劃限制（二）區(qū)域因素修正方法一般采取百分率法進(jìn)行修正，假設(shè)可比實(shí)例在其區(qū)域條件下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格高低的百分比為 R%寸，則公式為：在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格 =可比實(shí)例的區(qū)域條件下的價(jià)格X1/ （1+R%在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格=可比實(shí)例的區(qū)域條件下的價(jià)格X100/ （100+R）七、進(jìn)行個(gè)別因素修正（一 ）影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素土地的個(gè)別因素：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整度、地勢(shì)、地質(zhì)水文、使用年限等建筑物|的個(gè)別因素：新舊程度、裝飾、設(shè)施設(shè)備、平面布局、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。（二

26、）個(gè)別因素修正方法一般采取百分率法進(jìn)行修正，假設(shè)可比實(shí)例在其個(gè)別狀況下的價(jià)格比待估價(jià)對(duì)象個(gè)別狀況下的價(jià)格高低的百分比為 G%寸，則公式為：在估價(jià)對(duì)象個(gè)別狀況下的價(jià)格=可比實(shí)例的個(gè)別狀況下的價(jià)格X1/ (1+G%在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格=可比實(shí)例的區(qū)域條件下的價(jià)格X100/ (100+G)八、求取比準(zhǔn)價(jià)格(一) 進(jìn)行綜合修正可比交易實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述修正后就變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。綜合修正公式：1 、修正系數(shù)連乘形式估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X 1/ (1+S% X( 1+T% X 1/ (1+R%) X 1/ (1+G%2、修正系數(shù)累加形式估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交

27、價(jià)格X (1+T% / (1+S%+R%+G%有直接比較公式和間接比較公式。(二) 求取比準(zhǔn)價(jià)格有多個(gè)可比實(shí)例時(shí)，就有多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。需要進(jìn)行數(shù)學(xué)處理，求取綜合價(jià)格。1、簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù)法 2、加權(quán)算術(shù)平均樹(shù)法 3、中位數(shù)法4、眾數(shù)法實(shí)務(wù)分析一：為了評(píng)估重慶市某商品住宅在2012年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表。交易災(zāi)例衷可比實(shí)列A可比實(shí)例匕可比實(shí)例仁成奩日期 奩易倚況 區(qū)域因余 個(gè)別因秦5500 JE A 艮幣 /M2201 111 月 I 曰 -琢朋0死人民 幣/KI1 2012年I月1曰 cm十3%十宓5600

28、元:丄民 幣1 /hrl22012年E月1曰-2*表中，在區(qū)域因素、個(gè)別因素比較時(shí)，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，正負(fù)值表示可比實(shí)例的區(qū)域因素 優(yōu)劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素所導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另外，假設(shè)2012年1月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯率價(jià)為1 : 6.5，假設(shè)2012年9月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯率價(jià)為1 : 6.3，此類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格在2011年6月1日至2012年2月28日之間平均每月比上月上漲1%在2012年3月1日至2012年9月1日之間平均每月比上月下降1.5%。試?yán)靡陨腺Y料估算該商品住宅在2012年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。分析如下：1、估價(jià)

29、公式的選擇：選擇直接比較法修正公式。基本公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X 1/ (1+S% X( 1+T% X 1/ (1+R% X 1/ (1+G%2、求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格 A=5500X 1/ ( 1-5% )X( 1 + 1% 4 X( 1-1.5% ) 6 X 1/(1+2%) X 1/(1-3%) =5500 X 1.0526 X 1.0406 X0.9133 X 0.9804 X 1.0309=5560.88(元人民幣 /M比準(zhǔn)價(jià)格 B=860X6.5 X 1/ ( 1-0% )X( 1+1%) X( 1-1.5%) X 1/(1+3%) X 1/(1+5%)

30、 =5590 X 1 X 1.0201 X1.0406 X 0.9709 X 0.9524 =5486.97( 元人民幣 /M2 )比準(zhǔn)價(jià)格 C=5600X 1/ ( 1+2% X( 1-1.5%) XX 1/(1-2%) X 1/(1-2%) =5600 X 0.9804 X 0.9557 X 1.0204 X 1.0204 =5463.28(元人民幣 /M )3. 綜合求取估算結(jié)果因上述比準(zhǔn)價(jià)格很接近，則采用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值作為估算結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象價(jià)格=(5560.88+ 5486.97+ 5463.28) /3 =5503.71( 元人民幣 /M2 )實(shí)務(wù)分析二：為了評(píng)估一宗住宅用地的價(jià)

31、格，選取了四宗可比實(shí)例。這四宗地的交易情況與估價(jià)對(duì)象土地一致。其他條件比較如表1所示。在區(qū)域因素、個(gè)別因素比較時(shí)，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，表中正負(fù)值表示可比實(shí)例的區(qū)域 因素優(yōu)劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素所導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。在區(qū)域因素、個(gè)別因素中，各因子的權(quán)重相等。2所示。根據(jù)以上條件，評(píng)估該住宅用地于2010年10月的價(jià)另外，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，得到該城市的定基低價(jià)指數(shù)如表 格表1:可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較表1頂目可比卿可比姦例UE*匕浜例Q住宅住宅住宅住宅住宅成交匕期20 2年ID月年 ID 月年衛(wèi)月ECHO 年JJ月108年4月1成乂價(jià)格1日夕00元心尸42O07E.3000

32、元心I2-2%0-3%基礎(chǔ)設(shè)施-1%-F2%O交通條件2%+ 3%-2%地勢(shì)22%0形狀+ 3%+3呀七-4%其他3%-3%0§ 3市場(chǎng)比較法的頭務(wù)分析 Jcz 心譏j阻價(jià)扔敎衣Rd總 fr i J J2 1 J2009 ； 斗.1 J2009 釘IO J J2009 :|12 U2010 '| i a 12oior &nsol on1OJ JJillXrtLliOO1 O1103109111112HI 9121分祈評(píng)估過(guò)亞帳那収上條ft” 來(lái)月i市豐交去酋古i夷京土地白寸仃T格”1，估價(jià)公戎的選毎進(jìn)拌 接比如蠱桂 出舍無(wú) 慕本拴天ftU 2 =1OO/ l 1OO+

33、S X C 1OO-KTX 100/ I 1OO-I-R.、 X 1OO/ t 1OOH-G2、確定修正系數(shù)：1) 交易情況修正：情況一致，不需修正。2) 交易時(shí)間修正：根據(jù)定基地價(jià)指數(shù)表可比實(shí)例 A： 121/109可比實(shí)例 B: 121/111 可比實(shí)例 C: 121/119 可比實(shí)例 D: 121/1033) 區(qū)域因素修正：根據(jù)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較表可比實(shí)例 A： 1/ ( 1-2%-1%-2% =100/95可比實(shí)例 B: 1/ ( 1-2%-1%-2%)=100/95可比實(shí)例 C: 1/ ( 1+2%+3% =100/105可比實(shí)例 D: 1/ ( 1-3%-2%) =100/9

34、54) 個(gè)別因素修正：根據(jù)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較表可比實(shí)例 A: 1/ ( 1-2%+3%-3% =100/98可比實(shí)例 B: 1/ ( 1-2%-3%-3%)=100/98可比實(shí)例C：1/3、求取比準(zhǔn)價(jià)格： 比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格(1+5% =100/105可比實(shí)例 D: 1/ ( 1-2%-4%-2%)=100/92A=3600100/100121/109100/95 X 100/98 =4292.52B=3900C=4200D=3000100/100100/100100/100121/111121/119121/103100/95 X 100/98 =4566.4510

35、0/105 X 100/105=3873.54100/95 X 100/92 =4032.3628經(jīng)典資料，WORD文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。2)/4 =4191.22(元 /M )4、確定估算結(jié)果： 因上述比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，則采用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值作為估算結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =(4292.52 + 4566.45 + 3873.54+4032.36第四章房地產(chǎn)估價(jià)方法之二一收益法§ 1收益法的基本原理一、收益法的概念有收益還原法、收益現(xiàn)值法收益資本化法等稱謂。它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。求其之和作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益價(jià)格。二、收益法

36、的理論依據(jù)預(yù)期收益原理：未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=純收益/利息率三、應(yīng)用收益法必須具備的前提條件1、被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量2、房地產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量3、被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)：1收益額（1）未來(lái)預(yù)期收益額；（2）客觀收益2折現(xiàn)率本質(zhì)為期望投資回報(bào)率。是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率構(gòu)成。3收益期限四、收益法的基本公式（一）最基本公式V=a/(1+r 1)+ a 2/(1+r 1) (1+r 2)+ a 2心+式中：V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格n1向2向3an 分別為房地產(chǎn)未來(lái)第 1，r 23rn

37、 分別為房地產(chǎn)未來(lái)第1) (1+r 2) (1+r 3)+ an/(1+r 1) (1+r 2)(1+r n)=刀 a" n (1+r j)房地產(chǎn)的收益期限1期、2期第n期末的純收益1期、2期第n期的報(bào)酬率說(shuō)明：1）該公式為收益法基本原理的公式化，其他公式可以由此推導(dǎo); （二）未來(lái)純收益不變的公式1、無(wú)限年期，其它因素不變的公式2）本公式只有理論分析上的意義。V=a/r2. 有限年期，其它因素不變的公式3、有限年期，資本化率為零的公式（三）純收益在前若干年有變化的公式V=a/r1-1/V=ax n(1+r) n1、無(wú)限年期，其它因素不變的公式V=a /(1+r)+ a2/(1+r)2

38、+ a 3/(1+r)3+ a t /r (1+r) t2.有限年期，其它因素不變的公式V=a"(1+r)+ a2/(1+r)2+ a3/(1+r)3+ a t/r (1+r) t1-1/(1+r) n-t （四）純收益按一定數(shù)額遞增的公式1、無(wú)限年期，其它因素不變的公式 式中：a為未來(lái)第一年的收益；b為收益逐年遞增的數(shù)額2. 有限年期，其它因素不變的公式V= （a/r + b/r 2） 1-1/V=a/r + b/r 2(1+r) n-b/rx n/ (1+r) n例如：需評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)預(yù)測(cè)，該房地產(chǎn)若投入使用，未來(lái)第一年的凈收益為50萬(wàn)元，以后每年還會(huì)在此基礎(chǔ)

39、上增加 3萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期及使用年期為35年的收益價(jià)格。解該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期的收益價(jià)格為：V=a/r + b/r 2=50/10%+3/ （10% 2=500+300=800 （萬(wàn)元）該宗房地產(chǎn)在35年內(nèi)的收益價(jià)格為:V= (a/r + b/r 2) 1-1/ (1+r) n-b/r x n/ (1+r) n =800 x 0.9644-30 x 1.2454 (萬(wàn)元)=734.158 (萬(wàn)元)(五) 純收益按一定數(shù)額遞減的公式有限年期，其它因素不變的公式V= (a/r-b/r 2) 1-1/ (1+r) n+b/r x n/ (1+r) n式中：

40、a為未來(lái)第一年的收益；b為收益逐年遞減的數(shù)額50萬(wàn)元，以后35年的收例如：需評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)預(yù)測(cè)，該房地產(chǎn)若投入使用，未來(lái)第一年的凈收益為每年還會(huì)在此基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期及使用年期為益價(jià)格。解該宗房地產(chǎn)在35年內(nèi)的收益價(jià)格為：V= (a/r-b/r 2) 1-1/ (1+r) n+b/r x n/ (1+r) n =200 x 0.9644+30 x 1.2454= 230.242(萬(wàn)元)該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期的收益價(jià)格為：V=a/r-b/r2=50/10%-3/ (10% 2=500-300=200 (萬(wàn)元)因此,純收益按一定

41、數(shù)額遞減的公式只有收益年期為有限年一種(六) 純收益按一定比率遞增的公式V=a/(r-s)s為收益逐年遞增的比率1 、無(wú)限年期，其它因素不變的公式式中：a為未來(lái)第一年的收益；V= ( V=a/(r-s)1-(1+ s ) / (1+r) nV=a/(r+s)s為收益逐年遞增的比率2. 有限年期，其它因素不變的公式(七)純收益按一定比率遞減的公式2.有限年期，其它因素不變的公式例如：某估價(jià)對(duì)象為一剩余土地使用權(quán)為 后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 解該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期的收益價(jià)格為：1 、無(wú)限年期，其它因素不變的公式 式中：a為未來(lái)第一年的收益；V=a/(r+s)1-(1- s ) / (1

42、+r) n30萬(wàn)元，此45年的商業(yè)房地產(chǎn)，經(jīng)調(diào)查，該地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為2%該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。V= ( V=a/(r-s)1-(1+ s ) / (1+r)又假設(shè)上述房地產(chǎn)此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞減n=30/ ( 10%-2% 1- ( 1+2% / ( 1+10%45=362.46(萬(wàn)元)V=a/(r+s)1-( 1- s) / ( 1+r) n=248.62 (萬(wàn)元)適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)2%試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年期的收益價(jià)格為：五、收益法的使用范圍第二節(jié)收益法的估價(jià)步驟一、搜集整理資料通過(guò)走訪有關(guān)

43、部門及個(gè)人，搜集現(xiàn)有資料、實(shí)地調(diào)查獲取收益、費(fèi)用、報(bào)酬率等方面的資料。二、確定總收益(一) 收益的類型1、實(shí)際收益與客觀收益實(shí)際收益 是個(gè)別企業(yè)在個(gè)別經(jīng)營(yíng)管理情況下的實(shí)際收益，不可作為估價(jià)的依據(jù)。客觀收益 是排除了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中屬于特殊的、偶然的要素對(duì)收益的影響，為正常收益，可作為估價(jià)的依據(jù)?？陀^收益要考慮以下條件：1)使用者有良好素質(zhì)及正常使用能力；2)收益是持續(xù)而有規(guī)律的；3)收益是安全可靠的。2、有形收益與無(wú)形收益 既要考慮企業(yè)的有形收益，也要考慮無(wú)形收益。(二) 總收益的形式1、房地產(chǎn)出租的租金要求確定客觀租金，即要通過(guò)對(duì)實(shí)際租金額與估價(jià)期日同類型房地產(chǎn)租金額、租賃市場(chǎng)狀況等綜合分析后

44、得到。2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下，每年所得的與同類企業(yè)相類似的客觀收益。三、確定總費(fèi)用（一）、房地產(chǎn)出租中的總費(fèi)用包括：1、管理費(fèi)（一般為年租金 2%-5%2 、維修費(fèi)（按建筑物重置價(jià)格的一定比例計(jì)算）3 、保險(xiǎn)費(fèi)（一般按房屋重置價(jià)格或現(xiàn)值的一定比例計(jì)算）4 、稅金（根據(jù)各地規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)附加稅和教育附加稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)）5 、中介費(fèi)用（一般為一個(gè)月的租金額）（二）、企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用企業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同，費(fèi)用的構(gòu)成也不同。商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用主要有：商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè) 利潤(rùn)等。生產(chǎn)型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用主要有：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售

45、費(fèi)用、管理費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn) 等。四、計(jì)算純收益出租房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益-總費(fèi)用企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)純收益=年總收益-年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用五、確定資本化率資本化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大。資本化率的確定是估價(jià)工作的精髓。（一）資本化率的實(shí)質(zhì)資本化率是房地產(chǎn)純收益與其價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是資本投資的收益率。其有收益率、獲利率、報(bào)酬率、回報(bào)率等稱名。 資本化率的高低與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。因此。房地產(chǎn)估價(jià)中并無(wú)統(tǒng)一不變的資本化率。（二）資本化率的種類房地產(chǎn)的資本化率分為綜合資本化率F0、土地資本化率 Rl、建筑物資本化率 RB三者的關(guān)系為：R0= （Rlx Vl+ rbx VB） / （VL+

46、VB）或者：Ro= L X Rl+b X RB式中：V_表示土地價(jià)格，V B表示建筑物價(jià)格,L表示土地價(jià)格占房地產(chǎn)總價(jià)的比例，B表示建筑物價(jià)格占房地產(chǎn)總價(jià)的比例（三）資本化率求算的方法1、市場(chǎng)提取法：利用市場(chǎng)上類似區(qū)域或類似的房地產(chǎn)的純收益和價(jià)格資料，求取資本化率。2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法基本公式：資本化率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+其它的補(bǔ)償率3、復(fù)合投資收益率法R=M X R （1-M）X ReR為資本化率；M貸款價(jià)格比率（抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)格的比率）Rm抵押貸款資本化率，第一年還本息額與抵押貸款的比率Re自有資金要求的正常收益率70%貸款的年利息率為 5%自有資金的一般收益率例如

47、：某人購(gòu)買一房產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購(gòu)房資金的 為8%試計(jì)算房地產(chǎn)的資本化率。解房地產(chǎn)的資本化率=抵押貸款占房產(chǎn)價(jià)格的比例X抵押貸款利息率+自有資金占房產(chǎn)價(jià)格的比例X自有資金收益率=70% X 5%+30% X 8%=5.9%4、投資收益率排序插入法找出相關(guān)投資類型及其收益率，將收益率由低到高或由高到低的順序排列，制成圖表，再與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與其他投資進(jìn)行比較分析，考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)程度、管理難易、安全性等，找出同等風(fēng)險(xiǎn)投資，從而判斷資本化率應(yīng)落的區(qū)域范圍，判斷資本化率。六、求取收益價(jià)格 第三節(jié) 收益法的實(shí)務(wù)分析實(shí)務(wù)分析一某賓館委托估價(jià)，其提供的資料表明，該賓館有標(biāo)準(zhǔn)兩人間25間，床位50張

48、，平均每床位每天 140元，年空置率為15萬(wàn)元。25% 一般兩人間和三人間總床位數(shù)為180張，平均每床位每天 50元，年空置率為30%該賓館月?tīng)I(yíng)業(yè)花費(fèi)經(jīng)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館標(biāo)準(zhǔn)兩人間平均每床位每天150元，年空置率為 30% 一般兩人間和三人間平均每床位每天50元，年空置率為18%正常營(yíng)業(yè)每月?tīng)I(yíng)業(yè)花費(fèi)平均占每月總收入的32%該類房地產(chǎn)的資本化率為8%試運(yùn)用所給資料評(píng)估該賓館的價(jià)格。評(píng)估分析如下：根據(jù)所提供的資料分析，本估價(jià)適宜采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。1、測(cè)算年總收益年總收益=50X 150X 365X（ 1-30%） +180X 50X 365X（ 1-18%） =1916250+2693

49、700=460.99 （萬(wàn)元）年總費(fèi)用=4609950 X 32%=147.52 （萬(wàn)元）年純收益=年總收益-年總費(fèi)用=460.99- 147.52=313.48 （萬(wàn)元）賓館價(jià)格=313.48 /8%=3918.50 （萬(wàn)元）2、測(cè)算年總費(fèi)用3、測(cè)算年純收益4、測(cè)算賓館價(jià)格 實(shí)務(wù)分析二（一）估價(jià)對(duì)象概述估價(jià)對(duì)象是一棟整體出租的休閑娛樂(lè)中心，土地總面積為1100M2，總建筑面積為 5000 M2,建筑層數(shù)為地上 3層，地下1層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，土地使用年期為40年，從2000年5月16日起計(jì)。（二）估價(jià)目的求取該估價(jià)對(duì)象在 2010年5月16日的正常市場(chǎng)價(jià)格。（三）估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年

50、5月16日，估價(jià)作業(yè)期為 2010年5月18日-5月31日（四）資料收集1） 可供出租的凈使用面積總計(jì)為3000M?，占總建筑面積的60%其余部分為大廳、公共過(guò)道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生 間等；2） 月租金平均為 70元/M2 ;3）空置率年平均為 10%4）經(jīng)常費(fèi)平均每月為 3萬(wàn)元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔等費(fèi)用；5） 房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%測(cè)算過(guò)程：根據(jù)給定的資料，其適宜運(yùn)用收益法估算該房地產(chǎn)的價(jià)格。1、 測(cè)算年有效毛收入年有效毛收入=3000X 70X 12X（ 1-10%） =226.80（萬(wàn)元）2、測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1）年經(jīng)常費(fèi)：年經(jīng)常費(fèi)=3

51、X 12=36（萬(wàn)元）2）年房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅 =226.80 X 12%=27.22（萬(wàn)元）3）年其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi) =226.80 X 6%=13.61（萬(wàn)元）4）年總費(fèi)用：年總費(fèi)用 =36+ 27.22+ 13.61=76.83（ 萬(wàn)元）3、測(cè)算年凈收益年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=226.80-76.83 =149.97（ 萬(wàn)元）5、確定報(bào)酬率 經(jīng)調(diào)查得知，在該市場(chǎng)上相似風(fēng)險(xiǎn)的投資要求的報(bào)酬率為10%5、測(cè)算房地產(chǎn)的價(jià)格該房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估適宜的公式為：V=a/r1-1/（1+r） nV=149.99/10%1-1/（1+10%p°=1413.75（萬(wàn)元）第五章房地產(chǎn)估價(jià)方法

52、之三一成本法§ 1成本法的基本原理一、成本法的概念它是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的 方法。采用此方法估算出來(lái)的價(jià)格叫積算價(jià)格?！俺杀尽睘榉康禺a(chǎn)重新建造時(shí)的完全價(jià)格，包括建造成本、一切合理必要的費(fèi)用、稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)等，其實(shí) 質(zhì)為一種價(jià)格。“成本”并非歷史成本或帳面成本，為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的“成本”為客觀成本二、成本法的理論依據(jù)從賣方的角度：理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。是賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)建造該房地 產(chǎn)已經(jīng)花費(fèi)的代價(jià)。如果低于此價(jià)格，他就不愿出售（虧本

53、）。從買方的角度：理論依據(jù)是替代原理。即買方愿意支出的最高價(jià)格不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花 費(fèi)的代價(jià)，若高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建造房地產(chǎn)。三、成本法的基本前提從再取得房地產(chǎn)的角度反映房地產(chǎn)的價(jià)值，采用此方法的前提條件是：1 ）房地產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；2 ）具有可利用的歷史資料，其建立在歷史資料基礎(chǔ)上的許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。3 ）形成房地產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。四、成本法的基本公式（一）適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地、農(nóng)地整理、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地，也包括在城市舊區(qū)中拆出舊建筑 物等開(kāi)發(fā)的土地。這些

54、情況下成本法的基本公式為：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+ 土地增值收益）X修正系數(shù)1、土地取得費(fèi)若為征地，其取得費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及耕地開(kāi)墾費(fèi)等。若為舊城區(qū)拆出建筑物開(kāi)發(fā)土地的，其取得費(fèi)包括拆遷費(fèi)用（查項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)）、安置補(bǔ)償費(fèi)等（按照當(dāng)時(shí)拆遷安置補(bǔ)助的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)對(duì)土地開(kāi)發(fā)的費(fèi)用有三種：1 ）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)常概括為“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”?！叭ㄒ黄健笔亲鳛楣I(yè)用地最基本的條件，還不能立即上工業(yè)項(xiàng)目。在北方，只有“七通一平”項(xiàng)目才能正常進(jìn) 行。南方地區(qū)可以減少“通熱”。2 ）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)這與項(xiàng)目大小有關(guān)，根據(jù)具體情況而定。3）小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)根據(jù)具體情況而定開(kāi)發(fā)費(fèi)用要區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開(kāi)發(fā)程度；區(qū)分紅線內(nèi)外的建設(shè)；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。3、稅費(fèi)指在土地取得和土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須支付的有關(guān)稅費(fèi)。在土地取得和土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)主要有：耕地占用稅、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi)等。另外，部分省市自治 區(qū)還規(guī)定收取教育附加費(fèi)等。4、投資