(完整版)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理試題

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理試題一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，每題 1 分，共 30分） 1對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收 益大于零的持續(xù)時(shí)間稱(chēng)為（ ）。A .設(shè)計(jì)壽命 B .經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D .自然壽命2地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A .變現(xiàn)性差 B .易受政策影響C .依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理 D .效益外溢和轉(zhuǎn)移3. 甲乙物業(yè) 2008 年 10 月的價(jià)值均為 1100 萬(wàn)元。預(yù)計(jì) 2009 年 10 月甲物業(yè)的價(jià)值為 1200 萬(wàn)元和 1000 萬(wàn)元的可能性均為 50%，乙物業(yè)的價(jià)值為 130

2、0 萬(wàn)元和 900 萬(wàn)元的可能性也均 為 50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A 甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D 難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為4. 如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為 9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整0. 23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（ ）。A. 10. 38%B. 11. 07%C. 12. 45% D. 13. 62%5. 2008年，某市可供租售的房屋面積為 3000萬(wàn)i n2,其中可供銷(xiāo)售的住宅面積為 1800萬(wàn) m2,可供出租的住宅面積為 450萬(wàn)怦；當(dāng)

3、年銷(xiāo)售和出租的房屋總面積為 2750萬(wàn)I 112,其中銷(xiāo)售的住宅面積為 1680萬(wàn)m,出租的住宅面積為 320萬(wàn)m2。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為）。A. 71. 11% B. 88. 89% C. 91. 67% D. 93. 33%6. 某市 2008 年存量商品住宅的吸納率為 50%,該市同期存量商品住宅的吸納周期是 （ ）。A .半個(gè)月B . 2個(gè)月 C .半年 D . 2年7房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性B .房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C. 土地所有權(quán)的排他性D .土地的有限性8房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中,在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上,空置

4、率 由（ ）。A上升到下降B下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D 低于合理空置率到高于合理空置率9橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（）。A .質(zhì)量控制B .進(jìn)度控制 C.成本控制 D .合同管理10. 在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺 陷清單。A .開(kāi)發(fā)商 B .承包商 C .監(jiān)理工程師D .使用單位11. 需要使用損益平衡圖來(lái)制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A .目標(biāo)定價(jià)法B .價(jià)值定價(jià)法C .挑戰(zhàn)定價(jià)法 D .成本加成定價(jià)法12. 在一定時(shí)期內(nèi)，某類(lèi)商品房的市場(chǎng)潛量是指這類(lèi)商品房的（）。A .市場(chǎng)需求上限B .市場(chǎng)有效需求C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D

5、 .市場(chǎng)最低需求13. 某市2008年住宅的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為 500萬(wàn)怦，實(shí)際銷(xiāo)售量為650萬(wàn)怦，平滑指數(shù)為0.75,利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009年住宅銷(xiāo)售量為（）萬(wàn)怦。A. 500. 0B. 537. 5 C. 612. 5 D. 650. 014. 某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅,該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是（ ）戰(zhàn)略。A .形象差異化B .人員差別化C.服務(wù)差別化D .產(chǎn)品差別化15. 某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程,這一現(xiàn)象反映了 消費(fèi)者市場(chǎng)的（ ）。A .替代性B .發(fā)展性C .地區(qū)性D.復(fù)雜性16. 認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定

6、的代表性理論是（）。A .馬克思的利率決定理論B.可貸資金利率理論C.I s 1M曲線模型利率理論D .流動(dòng)性偏好利率理論17. 若名義利率為 10%,通貨膨脹率為 4%,則實(shí)際利率為（）。A. 5. 77% B. 6. 00% C. 10. 00% D. 14. 40%18. 某商鋪的租賃期為15 年,租金按每年 5%的比例遞增,第 1 年的租金為 1 萬(wàn)元,租金 于每年的年初收取,年利率為 8%,則該商鋪 15年租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。A. 11. 41 B. 11. 49 C. 12. 41 D. 12. 4919李某從銀行貸款 56 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，該筆貸款的期限為 20 年，

7、年利率為 7 5%， 按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金 10萬(wàn)元，則從第 8 年開(kāi)始的月還款額為（ ）元。A345609 B350595 C 350974 D370573 20某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3 年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為 40年，土地使用權(quán)年限為 50 年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（ ）年。A37 B40 C 43 D5021 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i =14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)i =15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200 萬(wàn)元，平均資金成本率為 132%，基準(zhǔn)收益率為 1 0%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A20% B1431% C1469

8、% D1480%22某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為 100 萬(wàn)元， 其中 60 萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。 該貸款在 10 年內(nèi)按年等額 償還，年利率為 7%，預(yù)計(jì)該商鋪第 1 年稅后凈現(xiàn)金流量為 3 萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收 益，則第 1 年的投資回報(bào)率為（ ）。A500% B750% C1836% D2885%23. 趙某以12000元加的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了 230怦的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀 行貸款。該貸款在 10年內(nèi)按年等額償還，年利率為 10%，每年可用于還本付息的折舊、攤 銷(xiāo)、利潤(rùn)共 34 萬(wàn)元，則其償債備付率為（ ）。A. 0. 12 B. 0. 21 C. 1. 26 D. 2. 052

9、4. 房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A .獨(dú)立方案B .互斥方案 C.凈現(xiàn)值法D .等額年費(fèi)用法25對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A 等額年值法B 差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D 等額年費(fèi)用法26下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A 空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B 通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C 權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加此時(shí)D 金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率27各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依

10、據(jù)， 應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（ ）。A凈現(xiàn)值B 凈現(xiàn)值期望值 C 凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D 凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)28下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）A .出租率 B .基準(zhǔn)收益率 C.成本利潤(rùn)率 D .財(cái)務(wù)杠桿比率29某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40怦，總建筑面積為 6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/m2,每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（ ）萬(wàn)元。A 1800 B. 2040 C 2100 D 238030將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（）。A 全部投資現(xiàn)金流量表B 資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算

11、表D 投資計(jì)劃與資金籌措表二、多項(xiàng)選擇題（每題 3 分,共 45 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意,錯(cuò) 選或多選的,不得分；少選每選對(duì) 1 個(gè)選項(xiàng)得 05分） 1下列風(fēng)險(xiǎn)中,屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）。A 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C 利率風(fēng)險(xiǎn) D 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析,除了要分析供求結(jié)構(gòu),通常還分析（）。A 價(jià)格結(jié)構(gòu)B 總量結(jié)構(gòu)C.檔次結(jié)構(gòu) D 投資結(jié)構(gòu) E.租買(mǎi)結(jié)構(gòu)3房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（）。A .競(jìng)爭(zhēng)性 B .壟斷性 C .外部性 D .均衡性 E.信息不對(duì)稱(chēng)性4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包

12、括（）。A 工程質(zhì)量保修書(shū)B(niǎo) 可行性研究報(bào)告 C 竣工圖D .住宅使用說(shuō)明書(shū)E.竣工驗(yàn)收備案表5采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有（）。A 開(kāi)發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位B 開(kāi)發(fā)商難以估算成本C.開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D 開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處E.開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力6房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開(kāi)發(fā)商（）。A 選擇合適的項(xiàng)目位置B 尋找投資合作伙伴C.確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型D 判斷租買(mǎi)時(shí)機(jī)E.進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策7開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有（）。A .供需分析 B .競(jìng)爭(zhēng)分析 C.市場(chǎng)占有率分析D 投資收益分析 E.宏觀因素分析&下列房地產(chǎn)投

13、資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。A 購(gòu)買(mǎi)一持有一出租一出售B 購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出售C購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出租一出售D 開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售E開(kāi)發(fā)一持有一出租一出售9投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（）。A .物業(yè)增值收益B .所得稅 C .還本付息額D .投資者權(quán)益增加值E.權(quán)益投資10. 下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A .差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差B .差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率C .差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率D .差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益

14、率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩 比選，從中確定優(yōu)選方案11. 下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有（）。A .風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析B .風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析C.風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)D .風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析E.風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析12. 實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A .可預(yù)測(cè)性 B .不可控性 C.不可逆性 D .可延期性 E.不可彎更性13. 編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A .現(xiàn)金流量表B .損益表C.資金使用計(jì)劃D .資金籌措計(jì)劃E.資金來(lái)源與

15、運(yùn)用表14. 按信托性質(zhì)分類(lèi)，房地產(chǎn)投資信托基金的類(lèi)型有（）。A 權(quán)益型B 抵押型C 傘型合伙D 多重合伙 E.混合型15物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A .確立管理目標(biāo)B .制定維修養(yǎng)護(hù)方案C .制定安全保衛(wèi)方案D .提出預(yù)算E.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三、判斷題（請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“/表示正確，用“X”表示錯(cuò)誤。每題1分，共15分。）1 .具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。（）2. 房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）3. 量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。（ ）4. 開(kāi)發(fā)商在選擇

16、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售周期。 （）5. 一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋?。（?.個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。 （）7. 只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。（ ）8. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包括含銷(xiāo)售稅金。（ ）且其發(fā)生概率也未知的決策。9. 借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（ ）10. 不確定型決策是指未來(lái)事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，11. 最高租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）12. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 （）13. 預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源。（ ）14. 無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（）15. 收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為有效毛收入。（）參考答案：一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，每題1 分，共 30 分）1、 B2、 D3、 B、4、 A 5、 C6、D7、A8、C9、B10、C11、A12、A13、C14、D15、B16、D17、A18、C19、C20、B21、C22、C