物業(yè)有限公司管理系統(tǒng)房屋共用部位日常維修養(yǎng)護方案設(shè)計

1、物業(yè)房屋日常維修養(yǎng)護方案一、房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)維（一）確定房屋本體共用部位維修養(yǎng)護圍周期房屋本體共用部位維修養(yǎng)護圍周期如下表所示。房屋本體共用部位維修養(yǎng)護圍周期表圍房屋承重結(jié)構(gòu)部位抗震結(jié)構(gòu)部位外墻面公共通年限（年基礎(chǔ)層面梁、柱墻體構(gòu)造體構(gòu)造梁墻公共房屋道、樓梯 間、公共 墻面123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修厶大修（二）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案如下表所示:房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案項目容計劃方案房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1、 局部受損2、施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題每周

2、巡查一次，發(fā) 現(xiàn)問題，立即處理、 維修由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受 損較輕，由工程管理部按房屋 修繕規(guī)定實施維修；如局部受 損較重，應請專家會診”提 出方案，委托專業(yè)公司實施外墻面1、外墻面起鼓脫落2、外墻面局部滲漏3、外墻面大面積滲漏每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按有關(guān)修繕規(guī)程 實施公共屋面1、隔熱層破損2、防水層破損造成屋面滲漏每月檢查，出現(xiàn)問 題，及時維修由工程管理部按相應作業(yè)指導書實施維修公共通道、門廳、樓梯間1、公用地面的維修改造2、公共通道、 門廳的墻、天棚維護3、樓梯間墻面、扶手、 踏步的維護每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應技術(shù)要施 維修（三）房屋本

3、體共用部位定期維修養(yǎng)護方案房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案如下表所示:房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案序號項目容計劃方案1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1、局部受損2、施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題每年對房屋基礎(chǔ)進行 一次檢查，注意白蟻 侵害、地基沉降、外 力損壞等引起的損害由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受 損較輕，由工程管理部按房屋 修繕規(guī)定實施維修，如局部受 損較重，應請專家會診”提 出方案，委托專業(yè)公司實施2外墻面1、 外墻面起鼓脫落2、外墻面局部滲漏3、外墻面大面積滲漏4、外墻面翻新1、 每兩年對較大面積 的滲漏外墻應局部翻 新，防止面積繼續(xù)擴 大及污染墻面2、 每年兩季前對窗臺 進行一次密封檢查， 防

4、止雨水的侵入由工程管理部按有關(guān)修繕規(guī)程 實施3公共屋面1、 隔熱層破損2、 防水層破損造成屋 面滲漏3、避雷網(wǎng)脫焊、間斷4、屋面積水1、避雷網(wǎng)每年刷 漆一次，防止銹蝕2、每年全面修補 一次屋面隔熱層板； 每半年疏通一次屋面 雨水口3、每年對屋面防 水層檢修一次由工程管理部按相應作業(yè)指導書實施維修4公共通道、門 廳、樓梯間1、公用地面的維修改造2、公共通道、門廳的墻、天棚維護3、樓梯間墻面、扶手、 踏步的維護1、 每半年對公共地面 誰護一次2、 每年維修一次通 道，門廳及樓梯間墻 壁、扶手及欄桿3、 每年全面維護一次 樓梯間踏步，對墻面 地面起鼓、開裂、破 損等進行修復由工程管理部按相應技術(shù)要施

5、 維修（四）房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準如下表所示。房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1、 房屋修繕標準2、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)1、 安全、正常使用2、功能完好2外墻面1、 房屋修繕標準2、外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一3公共屋面1、房屋修繕標準2、相應修繕作業(yè)規(guī)程1、 無積水、無滲漏2、隔熱層完好無損3、避雷網(wǎng)無間斷， 各種避雷裝置焊接 點牢固可靠，通雷測試端實測電阻小于4歐姆4公共通道、門廳、樓梯間1、 相應建筑部分修繕技術(shù) 流程2、房屋修繕標準1、整潔，無缺損，無霉跡2、 扶手完好，無貼痕跡（五）房屋本體共

6、用部位日常檢查表 房屋本體共用部位日常檢查表，如下表所示。房屋本體共用部位日常檢查表名稱編號地址檢查人負責人檢查時間年 月曰檢查項目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養(yǎng)不善其他原因基礎(chǔ)承重部件 承重墻屋角隔熱層 接地面墻角門樓梯護欄 墻面檢測方法直觀法刺探法 儀器檢測法 計算法整體質(zhì)量評定 完好基本完好 一般損壞 嚴重損壞二、共用設(shè)施設(shè)備日常維修（一）確定共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期如下表所示:共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期表共用設(shè)施重大維修區(qū)道路室外照明溝?消防設(shè)施批電設(shè)備導視牌給排水管道年限（年）工程項目12345O678910O111213

7、1415OO1617181920O2122232425O2627282930OO注：中修厶大修 更換O（二）共用設(shè)施設(shè)備日常維修方案共用設(shè)施設(shè)備日常維修方案如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備日常維修方案序號類型項目日常維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨 修由工程管理部按項目維修規(guī)程 實施2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨 修由工程管理部按作業(yè)指導實施柱頭燈蔵地燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問由工程管理部按作業(yè)指導書規(guī) 程實施雨水井污水井化糞池閥門井4機電設(shè)備變配電設(shè)備每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問 題，及時維修由工程管理部組織實施給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)5消防設(shè)備自動煙感報警系統(tǒng)每周檢

8、查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程 實施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示6給排水管道管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程 實施閥門7公用標識導視標識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程 實施警示牌8其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程 實施大門圍墻（三）共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準 共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準類別項目日常維修標準日常維修實施效果廣場道路路面、人行道、道牙1、路面修繕質(zhì)量標準2、人行道鋪設(shè)修繕標準平整、無坑洼、無積水、無缺損、 完好率達99%以上室

9、外照明高柱燈1、電氣作業(yè)安全操作規(guī)程2、燈具施工技術(shù)標準燈泡正常使用，燈罩完好清潔， 燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上柱頭燈蔵地燈溝渠池井雨水口1、 井無積物，井壁無皖落2、 化糞池出口及分隔池無 堵塞3、井蓋上標志清晰1、井蓋完好率達100%，標志 清晰2、無缺損，少污積3、無堵塞雨水井污水井化糞池閥門井機電設(shè)備變配電設(shè)備1、變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程2、給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程3、空調(diào)維護保養(yǎng)規(guī)程無故障，設(shè)備正常安全運行給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)消防設(shè)備自動煙感報警系統(tǒng)1、 給排水管道施工技術(shù)標 準2、消防設(shè)施施工技術(shù)標準1、消防設(shè)施正常有效2、靈敏準確報警消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示給排水管道管道給排水管道維

10、護規(guī)程管道通暢，無滲漏閥門公用標識導視標識牌1、標識清楚，無污漬、破損2、安放牢固1、標志設(shè)施完好率100%2、標志無損壞警示牌其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站1、 無破損2、無脫落3、外觀良好1、確保圍墻的完好2、確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用大門圍墻（四）共用設(shè)施設(shè)備定期維修方案 共用設(shè)施設(shè)備定期維修方案如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備定期維修方案類別項目定期維修計劃方案廣場道路路面、人行道、道牙1、每年對局部損壞嚴重，修補多次的 路面。道牙、人行道板進行翻新2、 路面翻新面積應控制在每年1%。以，翻新工作由工程管理部委托有關(guān)施工單位實施其他控制在每年5%。以，逐年遞增10%室外照明高柱燈1、燈桿每年刷漆一次2、每

11、月清潔竹具一次3、每季度檢修線路一遍4、對于破損燈具及有化線路的燈具進行更換由工程管理部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修柱頭燈蔵地燈溝渠池井雨水口1、化糞池每半年清理一次2、井蓋板每半年刷一次漆，防止銹蝕3、每季度清理井雜物一次4、每年全面維修一次由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施雨水井污水井化糞池閥門井園林綠化綠化1、 春、夏季各補換3%6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3%2、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、喬木每月修剪一次5、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施機電設(shè)備變配電設(shè)備1、每周檢查控制設(shè)備一次2、每季度檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固 件完好情況3、每年保養(yǎng)水

12、泵一次4、 空調(diào)主機每年保養(yǎng)一次由工程管理部組織實施給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)消防設(shè)備自動煙感報警系統(tǒng)1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一 次2、消防栓每半年排一次水，檢修一次3、消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一 次由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程實施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示給排水管道管道1、每年刷一次管道油漆2、每年檢測一次管道固定碼3、每半年維護一次閥門由工程管理部負責維修閥門公用標識導視標識牌1、每月清潔標識一次，并對標識安放 基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護一次2、每年對標識進行維護一次3、每5年更換一次標識由工程管理部組織實施警示牌其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站1、每年刷油漆一遍2、每季度檢查排水溝通暢情況3、每季度

13、檢查一次泄水孔疏通情況由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施圍墻大門（五）共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準類別項目日常維修計劃方案廣場道路路面、人行道、道牙1、路面施工質(zhì)量標準2、 人行道鋪設(shè)技術(shù)標準使局部損壞嚴重的路面通過翻新延 長壽命，從而使整個道路保持均衡 使用功能室外照明高柱燈燈具施工技術(shù)標準1、實現(xiàn)良好的燈具外觀2、照明系統(tǒng)正常有效啟用3、 照明設(shè)施線路完好率達99%以 上柱頭燈蔵地燈溝渠池井雨水口1、化糞池清理作業(yè)規(guī)程2、 井蓋刷漆防銹作業(yè)規(guī)程1、池、井沉積物及時清理，出口暢 順2、井蓋正常使用，密合3、流水通暢，無堵塞雨水井污水井化糞池

14、閥門井園林綠化綠化綠化工作標準綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊機電設(shè)備變配電設(shè)備機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程1、無故障停水、停電2、空調(diào)系統(tǒng)運行正常給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)消防設(shè)備自動煙感報警系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī) 程1、設(shè)施正常有效使用2、外觀完好，標識清楚3、關(guān)敏、準確報警消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示給排水管道管道給排水管道維護修繕標準1、管道通暢，無滲漏2、閥門靈活，不漏水閥門公用標識導視標識牌ABC國際標識、樓層標識、 警示牌制作安裝及管理規(guī) 程1、標識清潔美觀2、按放穩(wěn)固3、標識清晰警示牌其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站垃圾轉(zhuǎn)運站及圍墻維護標 準1、設(shè)施完全正常使用2、完好美觀大門圍墻（六）共用設(shè)施設(shè)備日常檢查

15、表共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表名稱編號地址檢查人負責人檢查時間年 月曰檢查項目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養(yǎng)不善其他原因區(qū)道路、路燈溝、渠、池、井、上下水主管道、室外消防設(shè)施機電設(shè)備公用標識導視、其他共用設(shè)施檢測方法直觀法刺探法儀器檢測法 計算法整體質(zhì)量評定完好基本完好 一般損壞嚴重損壞備注、工程維修養(yǎng)護方案F面是某物業(yè)公司的工程維修養(yǎng)護方案，供參考。一、房屋本體維護管理計劃和實施（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案如下表所示房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

16、常維修養(yǎng)護計劃和實施方案項目計劃方案標準及實施效果房屋承重及 抗震結(jié)構(gòu)部 位每月巡查一次，入駐 期間每天巡視，發(fā)現(xiàn) 問題，立即處理1、由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局 部受損較輕由工程管理部按 房屋修繕規(guī)定實施維修，如局 部受損較重請專家會診”提 出方案，委托專業(yè)公司實施2、因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu) 問題，請開發(fā)單位處理1、安全牢固，正常使用2、 功能完好外墻面每月檢查一遍， 發(fā)現(xiàn) 問題，及時維修由工程管理部按有關(guān)修繕規(guī)程實施1、無鼓無脫，無滲水、無裂紋2、 無違章，邊角線齊整3、 整潔、無污跡、銹跡公共層面每天檢查一遍， 發(fā)現(xiàn) 問題，及時維修由工程管理部按相應作業(yè)規(guī) 程實施維修1、無積水、無滲漏2、 隔

17、熱層完好無損3、 避雷網(wǎng)無間斷、缺損4、 屋面水箱無破損，無滲漏5、無違章、無亂堆放公用照明每月檢查一次， 發(fā)現(xiàn) 問題，及時維修由工程管理部按相應作業(yè)規(guī) 程實施維修1、線路無亂搭接2、 照明燈具正常有效3、 開關(guān)、箱體完好，無缺損本體消防設(shè) 施每月檢查一次， 發(fā)現(xiàn) 問題，及時維修由工程管理部按相應技術(shù)作 業(yè)規(guī)程實施維修1、箱體完好，標識清楚2、 設(shè)施能有效使用3、 靈敏，準確報警公共通道、門 廳、樓梯間、 會議室、會展 廳、架空層每天檢查一遍， 發(fā)現(xiàn) 問題，及時維修助理室、 工程管理部和清潔管 理部負責組織實施1、 墻體、地面、窗戶、頂棚完 好，無缺損2、 室設(shè)施齊全3、 整潔、無灰塵、無霉跡

18、4、 無違章、無亂堆放衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一遍， 發(fā)現(xiàn) 問題，及時維修由工程管理部按相應技術(shù)作 業(yè)規(guī)程實施維修1、 墻體、窗戶頂棚完好，無缺 損2、 設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損3、 整潔，無污跡，無積塵，無 積水4、 無堵塞，無異味上、下水管道每天檢查一遍， 發(fā)現(xiàn) 問題，及時維修由工程管理部負責維修1、 上、下水管道暢通，無滲漏， 無堵塞2、 無污漬，無銹蝕3、 無違章，無私接，私斷管道冷、暖氣管 道，通信線 路，頂棚每月檢查一次， 發(fā)現(xiàn) 問題，及時維修由工程管理部負責維修1、完好，無破損，無開裂2、 線路暢通，使用正常（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案 房屋共用部位、共

19、用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案如下表所示房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止蟲 害及腐蝕性液體的侵害工程管理部負責組織實施1、 結(jié)構(gòu)安全，正常使 用2、結(jié)構(gòu)性能完好2外墻面1、每年對外墻面清洗一次2、每3年對較大面積的滲漏及損壞， 維修無效的，進行局部翻新3、每3年對外窗臺進行一次安全性檢 查工程管理部負責組織實施1、平整、無滲水、無裂紋2、整潔統(tǒng)一3公共層面1、每年粉刷避雷網(wǎng)一次2、 每年全面修補天面隔熱層一次3、 每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分4、 每半年疏通屋面雨水管

20、一次5、 每半年清洗天面水箱一次，消毒一次工程管理部與 清潔管理部協(xié) 同實施1、屋面無積水、無滲 漏2、 隔熱層完好3、避雷系統(tǒng)完好4、水箱水質(zhì)清潔，無 污染4、公用照明每年檢查一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程管理部 按相應作業(yè)規(guī) 程實施維修1、線路無老化2、燈具正常使用，照 明完好5本體消防設(shè)施1、每半年進行一次煙感試驗2、 每年對消防箱翻一次，消防帶晾曬一次3、 每年對消防疏散標志進行一次維護工程管理部負責組織實施1、設(shè)施完好率100%2、報警系統(tǒng)靈敏，有 效6公共通道、 門廳、樓梯 間、會議室、 會展廳、架 空層1、每半年對公共地面進行一次維護2、 每年對樓梯踏步進行一次全面

21、維護3、每3年對通道、門廳、墻面、天棚、 扶手、欄桿進行一次全面維護4、 每年對公共窗戶進行一次全面維護由工程管理部 按相應技術(shù)作 業(yè)規(guī)程實施1、美觀完好，無缺損2、整潔、清爽7衛(wèi)生間、茶水間1、每年對衛(wèi)生用具進行一次全面維護2、每年對水、電設(shè)施進行一次全面維 護3、每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次 全面維護由工程管理部 按相應技術(shù)規(guī) 程實施維修1、完好，無缺損2、使用正常3、整潔，清爽8上、下水管道1、每年粉刷管道一次2、 每年檢修一次，并堅固管道固定碼3、每年雨季前檢查一次雨水口， 更換 不合格部分由工程管理部 按相應技術(shù)規(guī) 程實施維修1、美觀完好2、上、下水通暢3、無滲漏9冷、暖氣管 道，

22、通信線 路，頂棚1、每年對冷、暖氣管道進行一次全面 維護2、 每年對頂棚進行一次全面維護3、 每年對通信線路進行一次全面檢修由工程管理部負責組織實施1、完好，無損環(huán)2、線路暢通，使用正 常二、機電設(shè)備設(shè)施的管理維護方案（一）供配電系統(tǒng)設(shè)備的定期維護保養(yǎng)方案和標準1、每日巡視保養(yǎng)項目每日巡視保養(yǎng)項目如下表所示。每日巡視保養(yǎng)項目序號項目部位容要求1電力變 壓器（干式）外殼1、查低壓母線2、 檢查殼體低壓母線不發(fā)熱、無變色外殼清潔、無染物、無放電痕跡溫度計1、 檢查是否完好2、觀察溫度指示顯示正常、無損壞、溫度不超過140 C聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)岀均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音變壓器室1、 檢查門窗、地面、四壁2、檢查通風道、通風設(shè)施3、檢查室照明設(shè)施4、檢查室消防設(shè)施無雜物、不滲水、能防止小動物進入，干 凈整潔、功能正常、 通風良好、 無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常2低壓開關(guān)柜柜正面1、 清掃（擦拭）柜正面2、檢