商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛典型案例

1、近日，記者從貴陽(yáng)仲裁委獲悉，2010年貴陽(yáng)仲裁委受理各類仲裁案件 308件，其中 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以 上。商品房認(rèn)購(gòu)糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問(wèn)題等依 然是2010年商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的熱點(diǎn)。就以上熱點(diǎn)問(wèn)題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對(duì) 一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對(duì)購(gòu)房者有所警示。熱點(diǎn)一：認(rèn)購(gòu)糾紛案例回放：2010年7月，市民張先生與某房開(kāi)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。協(xié)議中就 認(rèn)購(gòu)商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn) 購(gòu)的房屋還處于開(kāi)發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購(gòu)協(xié)議，向房

2、開(kāi)公 司支付了 2萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金。2010年9月，張先生收到房開(kāi)公司的書(shū)面通知：“一期 物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！迸c此同時(shí)，房開(kāi)公司表示由 于整體樓市房?jī)r(jià)大幅上漲，所以張先生之前訂購(gòu)的房屋房?jī)r(jià)也由之前約定的每套20萬(wàn)元左右，上調(diào)至25余萬(wàn)元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開(kāi)公司通知的價(jià)格簽 訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則視為放棄原定的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。對(duì)此，張先生表示不能接受，在 雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購(gòu)房者分別向法院提起訴訟。近日，法院已對(duì)該案作出判決，在交易中違背了誠(chéng)信原則的開(kāi)發(fā)商將向購(gòu)房者 們作出巨額賠償。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。但本案中某房開(kāi)

3、 公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂完、購(gòu)房者按約支付了認(rèn)購(gòu)款后，卻提出了大大超過(guò)雙方預(yù)約 時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國(guó)合同法所規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購(gòu) 房者締約機(jī)會(huì)的喪失，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開(kāi)公司向購(gòu) 房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認(rèn)購(gòu)價(jià)的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了 2萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的 2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款也如數(shù)返還。律師點(diǎn)評(píng)：商品房認(rèn)購(gòu)糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背 認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失 責(zé)任。承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第 三人訂立合同機(jī)會(huì)的損失，并不包

4、括強(qiáng)制簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的責(zé)任。熱點(diǎn)二：逾期交房糾紛案例回放:市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同， 合同約定 房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，房開(kāi)公司卻無(wú)法出示房屋竣工 驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以 房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開(kāi)公司告上法庭，申請(qǐng)法院 判令房開(kāi)公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬(wàn)元。庭審中，房開(kāi)公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入 住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收 備案表，故無(wú)需出示

5、驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開(kāi)公司對(duì)李女士提交的租賃協(xié) 議等均不認(rèn)可。法院認(rèn)為，原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同為雙方的真實(shí)意思表示，合同中 明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)房開(kāi)公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院 對(duì)房開(kāi)公司的抗辯理由不予支持。此外，依照合同法規(guī)定，違約金和實(shí)際損失 不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng) 以李女士的房租替代。最終，法院判令房開(kāi)公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等 損失共計(jì)3.6萬(wàn)余元。律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于商品房（建筑工程）的交付條件，我國(guó)多部法律、法規(guī)以及地方 性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第二十六條第二款規(guī)定：“房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

6、項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條 規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符 合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織 竣工驗(yàn)收。這一條既對(duì)規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門(mén)的 驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第十七條 第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不 合格的，不得交付使用”。根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人交付的商品房的強(qiáng)制性條 件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。2008年新修訂的消防法對(duì)消防驗(yàn)收制度作了重大

7、修改，即只有對(duì)國(guó)務(wù)院公 安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未 經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對(duì)于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅 小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。就貴州省地方規(guī)定來(lái)看，自2009年5月1日起施行的貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)出具的認(rèn)可文 件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)備案；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù) 設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國(guó)家規(guī)定的投入使用條件，已 經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理

8、權(quán)，并且以書(shū)面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他 條件?！本C合上述法律法規(guī)的規(guī)定， 不難看出，自2009年5月1日起，我省對(duì)于商品房 的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了 上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。熱點(diǎn)三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛案例回放：2010年3月,市民黃女士與某房開(kāi)公司簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定，黃女士購(gòu)買(mǎi)該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬(wàn)元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬(wàn)元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開(kāi)公司支付了12萬(wàn)元首付款。在黃女士與房開(kāi)公司簽訂合同后不久，"國(guó)十條"調(diào)控

9、政策出臺(tái)。"國(guó)十條"要求嚴(yán)格限制各 種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商 業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過(guò) 程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無(wú)法獲得銀行 貸款的情況下，黃女士要求解除與房開(kāi)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并返還當(dāng)初支 付的12萬(wàn)元首付款。房開(kāi)公司卻認(rèn)為，在黃女士申請(qǐng)銀行貸款問(wèn)題上房開(kāi)公司并無(wú) 過(guò)錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。 黃女士除一次性付清28萬(wàn)元余款外，還 應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買(mǎi)賣(mài)雙方因貸款問(wèn)題引發(fā)的糾紛開(kāi) 始不斷升級(jí)。律師點(diǎn)評(píng)

10、：購(gòu)房者因無(wú)法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任 究竟該由誰(shuí)承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。以黃女士買(mǎi)房糾紛為例，黃女士與房開(kāi)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在房貸新 政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時(shí)無(wú)法 預(yù)見(jiàn)的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。根據(jù)最高 人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）第二十六條規(guī)定： “合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成 的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的

11、，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平 原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！比绻咐m紛中商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢(shì)變 更原則。在沒(méi)有其他約定的情況下，購(gòu)房者還可以依據(jù)最高人民法院關(guān)于商品房 買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的 權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事 人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的， 對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂 立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解 除合同，出賣(mài)人應(yīng)

12、當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人”。雖然人 民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡(jiǎn)單地 豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理 地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過(guò)程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新 協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方而言，不管是主動(dòng) 還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。那么，購(gòu)房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控力度加大， 不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺(tái)的情況下， 市民在準(zhǔn)備購(gòu)房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行， 全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無(wú)

13、法貸款而引發(fā)不 必要的違約糾紛。律師提醒：從以上幾個(gè)典型案例不難看出，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi) 容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識(shí)到合同的重要性，從根 源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購(gòu)房者，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)盡量明確簽訂商品房買(mǎi) 賣(mài)合同的時(shí)間、盡量多涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、商品房買(mǎi)賣(mài)合同磋商不成 的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé) 任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)限及違約責(zé)任，以及約定的其他 事項(xiàng)等，以防范糾紛的發(fā)生。（以上案例由典正律師事務(wù)所提供，典正律師事務(wù)所盧 安龍律師予以點(diǎn)評(píng)）（記者 劉圓圓）在現(xiàn)實(shí)生

14、活中，你和誰(shuí)在一起的確很重要，這或許能改變你的成長(zhǎng)軌跡，決定你的人生成敗。和什么樣的人在一起，就會(huì)有什么樣的人生。和勤奮的人在一起，你不會(huì)懶惰；和積極的人在一起，你不會(huì)消沉。與智者同行，你會(huì)不同凡響；與高人為伍，你能登上巔峰。01科學(xué)家研究認(rèn)為：人是唯一能接受暗示的動(dòng)物。積極的暗示，會(huì)對(duì)人的情緒和生理狀態(tài)產(chǎn)生良好影響，激發(fā)人的內(nèi)在潛能，發(fā)揮人的超常水平，使人進(jìn)取，催人奮進(jìn)。遠(yuǎn)離消極的人吧！否則，他們會(huì)在不知不覺(jué)中偷走你的夢(mèng)想，使你 漸漸頹廢，變得平庸。積極的人像太陽(yáng)，照到哪里哪里亮；消極的人像月亮，初一十五不一樣。態(tài)度決定一切。有什么樣的態(tài)度，就有什么樣的未來(lái)；性格決定命運(yùn)，有怎樣的性格，就有

15、怎樣的人生。有人說(shuō)，人生有三大幸運(yùn)：上學(xué)時(shí)遇到好老師；工作時(shí)遇到一位好師傅，好老板；成家遇到一個(gè)好伴侶。有時(shí)他們一個(gè)甜美的笑容，一句溫馨的問(wèn)候，就能使你的人生與眾不同，光彩照人。生活中最不幸的是：由于你身邊缺乏積極進(jìn)取的人，缺少遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的人，使你的人生變得平平庸庸，黯然失色。有句話說(shuō)得好，你是誰(shuí)并不重要，重要的是和誰(shuí)在一起。02古有盆母三遷”足以說(shuō)明和誰(shuí)在一起的確很重要。雄鷹在雞窩里長(zhǎng)大，就會(huì)失去飛翔的本領(lǐng)，怎能博擊長(zhǎng)空，翱翔藍(lán)天；野狼在羊群里成長(zhǎng)，也會(huì)愛(ài)上羊”而喪失狼性，怎能叱咤風(fēng)云,馳騁大地。原本你很優(yōu)秀，由于周?chē)切┫麡O的人影響了你，使你缺乏向上的壓力，喪失前進(jìn)的動(dòng)力，而變得俗不可耐，如此平庸。不是有這樣的觀念嗎？“大多數(shù)人帶著未演奏的樂(lè)曲走進(jìn)了墳?zāi)?。”如果你想像雄鷹一樣翱翔天空，那你就要和群鷹一起飛翔，而不要與燕雀為伍；如果你想像野狼一樣馳騁大地，那你就要和狼群一起奔跑，而不能與鹿羊同行。正所謂畫(huà)眉麻雀不同嗓，金雞鳥(niǎo)鴉不同窩?！边@也許就是潛移默化的力量和耳濡目染的作用。03如果你想聰明，那你就要和聰明的人在一起，你才會(huì)更加睿智；如果你想優(yōu)秀，那你就要和優(yōu)秀的人在一起，你才會(huì)出類拔萃。俗話說(shuō)