公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用----兼論《物權(quán)法草案建議稿》的修改

1、    公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用-兼論物權(quán)法草案建議稿的修改張朝暉【學(xué)科分類】民法總則【寫作年份】2002年【正文】     公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用   -兼論物權(quán)法草案建議稿的修改      引 言   由于物權(quán)法將是未來(lái)民法典的一個(gè)重要組成部分，正在制定中的物權(quán)法已經(jīng)成為目前我國(guó)法律界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)之一，其中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及不動(dòng)產(chǎn)登記制度則是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。作為一名執(zhí)業(yè)公證人,筆者了解到大陸法國(guó)家公證人的大量業(yè)務(wù)與不動(dòng)

2、產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)有關(guān),因而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度及不動(dòng)產(chǎn)登記制度，給予了必要的關(guān)注。      一、物權(quán)變動(dòng)的主要立法模式   根據(jù)民法物權(quán)理論，所謂物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅。所謂物權(quán)的設(shè)立，指的是創(chuàng)設(shè)一項(xiàng)本來(lái)不存在的物權(quán)，例如，抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)的設(shè)立；所謂物權(quán)的移轉(zhuǎn)，指的是物權(quán)在不同民事主體之間的轉(zhuǎn)讓，例如，買賣、贈(zèng)與；所謂物權(quán)的變更，指的是在物權(quán)主體不變情況下改變物權(quán)的內(nèi)容，例如，土地使用權(quán)期限的變更；所謂物權(quán)的消滅，指的是物權(quán)的終止，例如，所有權(quán)的拋棄。   導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的原因有兩類，一類是法律行為，

3、包括單方行為（如所有權(quán)的拋棄）和契約行為（如買賣）；另一類是非法律行為，包括民法上的原因（如時(shí)效、先占）和公法上的原因（如征收、強(qiáng)制執(zhí)行）。因?yàn)榉尚袨樗鶎?dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)最為重要和常見，所以如果沒(méi)有特別說(shuō)明，本文所討論的物權(quán)變動(dòng)主要為法律行為，特別是契約行為，所導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。   由于法律和歷史傳統(tǒng)的不同，在立法上，大陸法國(guó)家關(guān)于物權(quán)變動(dòng)形成了三種主要立法模式，分別是意思主義立法模式、形式主義立法模式和折中主義立法模式。    （一）意思主義立法模式   意思主義立法模式為1804年法國(guó)民法典所有創(chuàng)立，故又稱為法國(guó)主義。根據(jù)該立法模式

4、，物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)只須當(dāng)事人的意思表示，就足以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而不須以公示作為其成立或生效要件。   意思主義立法模式具有以下特點(diǎn)：1、發(fā)生債權(quán)的意思表示，即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，兩者合二為一，并無(wú)區(qū)分。2、物權(quán)變動(dòng)只須當(dāng)事人的合意即可完成，公示（不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為交付）為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件而非生效要件。3、一個(gè)法律行為，可以發(fā)生債權(quán)和物權(quán)變動(dòng)的雙重效果，也就是說(shuō)，物權(quán)行為為債權(quán)行為所吸收，物權(quán)變動(dòng)不過(guò)是債權(quán)行為的效果而已，故物權(quán)行為無(wú)獨(dú)立性可言.4、既然物權(quán)行為無(wú)獨(dú)立性，其效果自然受其原因關(guān)系即債權(quán)行為的影響。   以土地買賣為例。在當(dāng)事人

5、達(dá)成買賣契約時(shí)，不僅發(fā)生債權(quán)關(guān)系，除有特別情形外，同時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。也就是說(shuō)，土地買受人在雙方的意思表示一致時(shí)，買受人即取得土地所有權(quán)，辦理土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記不過(guò)是對(duì)抗第三人的要件，而非買受人取得土地所有權(quán)的生效要件。    （二）形式主義立法模式   形式主義立法模式由1896年德國(guó)民法典所創(chuàng)立，故又稱為德國(guó)主義。根據(jù)該立法模式，物權(quán)因法律行為變動(dòng)時(shí)，須另有物權(quán)變動(dòng)的意思表示，并履行法定的公示形式，物權(quán)變動(dòng)才能成立或生效。   形式主義立法模式具有以下特點(diǎn)：1、嚴(yán)格區(qū)分發(fā)生債權(quán)的意思表示和發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的意思表示。德國(guó)法將發(fā)生債權(quán)的合

6、意稱為普通契約，將變動(dòng)物權(quán)的合意稱為物權(quán)合意，以示區(qū)別。2、物權(quán)變動(dòng)除當(dāng)事人的物權(quán)合意外，還須履行法定的公示形式（不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為交付）。也就是說(shuō)，公示是物權(quán)變動(dòng)的成立要件，而非對(duì)抗要件。3、一個(gè)法律行為不能同時(shí)發(fā)生債權(quán)和物權(quán)變動(dòng)的雙重效果。債權(quán)行為只能發(fā)生債的關(guān)系，必須另有物權(quán)行為，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。故物權(quán)行為具有獨(dú)立性。4、因物權(quán)行為有獨(dú)立性，所以物權(quán)行為的效力不受其原因關(guān)系即債權(quán)行為的影響，此即物權(quán)行為的無(wú)因性。   以土地買賣為例。當(dāng)事人訂立買賣契約（債權(quán)行為），僅發(fā)生債的關(guān)系，當(dāng)事人之間還須達(dá)成所有權(quán)移轉(zhuǎn)的合意（物權(quán)行為），并辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)的登記手續(xù)，才

7、能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，買受人才能取得土地的所有權(quán)。    （三）折中主義立法模式   折中主義立法模式為瑞士、奧地利等國(guó)所采納，故又稱為瑞士主義或奧地利主義。根據(jù)該立法模式，物權(quán)因法律行為而發(fā)生變動(dòng)時(shí)，除債權(quán)合意外，還須履行法定的公示形式，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。   折中主義立法模式具有以下特點(diǎn)：1、發(fā)生債權(quán)的意思表示，即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，兩者合一，并無(wú)區(qū)別。這一點(diǎn)與意思主義立法模式同，與形式主義立法模式異。2、物權(quán)變動(dòng)的生效，除有當(dāng)事人的債權(quán)意思表示外，還須履行公示方式（不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為交付）。公示為物權(quán)變動(dòng)的成立要件，而

8、非對(duì)抗要件。這一點(diǎn)此與意思主義立法模式異，與形式主義立法模式同。3、一個(gè)法律行為不能同時(shí)發(fā)生債權(quán)與物權(quán)變動(dòng)的效果，但物權(quán)變動(dòng)只須在債權(quán)意思表示之外加上登記或交付即可，不需要另有物權(quán)變動(dòng)的合意，故物權(quán)行為不能單獨(dú)存在。4、既然物權(quán)行為不能單獨(dú)存在，其效果自然受原因關(guān)系即債權(quán)行為的影響，故無(wú)物權(quán)行為的無(wú)因性可言。   以土地買賣為例。雙方當(dāng)事人雖已簽訂買賣契約，但憑此債權(quán)行為，買受人并不能取得土地所有權(quán)，必須辦理土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)后，買受人才能取得土地的所有權(quán)。   通過(guò)對(duì)上述三種物權(quán)變動(dòng)的立法模式特點(diǎn)的分析，可以將其分別表述為：   

9、;意思主義物權(quán)變動(dòng)=債權(quán)行為（公示為對(duì)抗條件）   形式主義物權(quán)變動(dòng)=債權(quán)行為+物權(quán)行為+公示（公示為生效條件）   折中主義物權(quán)變動(dòng)=債權(quán)行為+公示（公示為生效條件）      二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法-登記   （一）物權(quán)變動(dòng)的公示原則和公示的方法   不難發(fā)現(xiàn)，上述三種物權(quán)變動(dòng)的立法模式中，均體現(xiàn)了物權(quán)變動(dòng)的公示原   則。所謂物權(quán)變動(dòng)的公示原則，即物權(quán)的各種變動(dòng)必須以一種可以公開的、能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式向全社會(huì)予以展示，進(jìn)而影響物權(quán)變動(dòng)的

10、效力的原則。   物權(quán)變動(dòng)公示原則是物權(quán)對(duì)世性、排他性的要求。導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律行為僅僅是當(dāng)事人自己的意思表示，但這種意思表示的后果，即物權(quán)的變動(dòng)卻要發(fā)生排他的效力。既然要發(fā)生排他的效力，它就應(yīng)當(dāng)依一種公開的方式表現(xiàn)出來(lái)，使得人們通過(guò)這種表現(xiàn)方式知道物權(quán)的存在，即知道該物權(quán)有排他性，以此來(lái)消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也對(duì)物權(quán)人有一定的保護(hù)作用   大陸法系對(duì)于物權(quán)變動(dòng)公示方法的規(guī)定與其對(duì)于物的分類是互相聯(lián)系的。將物分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是大陸法國(guó)家對(duì)于物和物權(quán)的最典型分類。動(dòng)產(chǎn)就其性質(zhì)而言，可以隨時(shí)轉(zhuǎn)移，因而可以隨時(shí)交付，所以，交付

11、是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法。但是，不動(dòng)產(chǎn)就其性質(zhì)而言，無(wú)法隨時(shí)移動(dòng)，因而不可以隨時(shí)交付，所以大陸法國(guó)家大都選擇登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方法。   物權(quán)變動(dòng)的公示原則是各國(guó)物權(quán)立法的共同原則；動(dòng)產(chǎn)以交付為公示，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示，是各國(guó)物權(quán)立法中共同采用的公示方法。所不同的只是，對(duì)于公示的內(nèi)容和效力等，各國(guó)有不同的規(guī)定。    （二）不動(dòng)產(chǎn)的公示方法-登記   由于不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于社會(huì)和每個(gè)人都有著巨大的政治、經(jīng)濟(jì)意義,因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歷來(lái)是世界各國(guó)物權(quán)立法的核心。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式及其公示登記制度是當(dāng)前我國(guó)物權(quán)立法的重點(diǎn)與難點(diǎn)，也是本文所要

12、討論的核心。   不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地的國(guó)家專職機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及各種變動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記又稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.雖然，各國(guó)均將不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，但是，根據(jù)立法上對(duì)于登記內(nèi)容、效力等的不同規(guī)定，可以將大陸法國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度分為兩類，即契約登記制和權(quán)利登記制。   、契約登記制   契約登記制起源于法國(guó)，又稱為法國(guó)登記制或形式主義登記制。除法國(guó)外，日本、意大利、比利時(shí)及西班牙等國(guó)均采此種登記制度。契約登記制，具有下列特點(diǎn)：（1）登記只是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的

13、要件，而不是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記是已經(jīng)發(fā)生效力的物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件。（2）登記是對(duì)物權(quán)的動(dòng)的狀態(tài)的公示，在登記簿上所記載的是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律行為-債權(quán)契約，并非僅記載物權(quán)之現(xiàn)在的狀態(tài)。（3）登記無(wú)公信力，國(guó)家并不對(duì)物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性和合法性提供擔(dān)保。已經(jīng)登記的事項(xiàng)，如果在實(shí)體法上不成立或無(wú)效時(shí)，事實(shí)上的權(quán)利人可以其不成立或無(wú)效對(duì)抗善意第三人（登記上的權(quán)利人或法律上的權(quán)利人）。（4）登記簿不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而是以人為標(biāo)準(zhǔn)編制。   、權(quán)利登記制   權(quán)利登記制，又稱為德國(guó)登記制或?qū)嵸|(zhì)主義登記制。除德國(guó)外，瑞士、匈

14、牙利、奧地利等國(guó)均采此種登記制度。權(quán)利登記制，具有下列特點(diǎn)：（1）登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力，除當(dāng)事人的合意之外，還必須進(jìn)行登記。（2）登記是對(duì)物權(quán)的靜的狀態(tài)的公示，即在登記簿上，不記載導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律行為，僅記載物權(quán)的現(xiàn)在的狀態(tài)。（3）登記有公信力，國(guó)家對(duì)物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性和合法性提供擔(dān)保，已經(jīng)登記的事項(xiàng)，如果在實(shí)體法上不成立或無(wú)效時(shí)，事實(shí)上的權(quán)利人不可以其無(wú)效或不成立善意對(duì)抗第三人（登記上的權(quán)利人或法律上的權(quán)利人）。（4）登記簿以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)編制，而不是以人為標(biāo)準(zhǔn)編制。    通過(guò)上述分析，可以發(fā)現(xiàn)，在大陸法國(guó)家物權(quán)變動(dòng)模式與不動(dòng)產(chǎn)登記制度

15、有一定的內(nèi)在聯(lián)系。采用意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的國(guó)家，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上，實(shí)行契約登記制；采用形式主義和折中主義物權(quán)變動(dòng)模式的國(guó)家，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上，實(shí)行權(quán)利登記制。    （三）、關(guān)于登記中的形式審查主義與實(shí)質(zhì)審查主義   根據(jù)登記過(guò)程中，登記人員對(duì)于登記申請(qǐng)，在何種范圍內(nèi)，具有多大限度的審查權(quán)限，可以將登記審查方式分為兩類：形式審查主義與實(shí)質(zhì)審查主義。   實(shí)行形式審查，僅就登記申請(qǐng)，是否在登記程序上合法加以審查，對(duì)于登記申請(qǐng)是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，不予審查。因此，登記人員就登記申請(qǐng)，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，不得加以審查

16、，也不得以此決定是否對(duì)登記申請(qǐng)予以受理.形式審查的事項(xiàng)是：（1）登記機(jī)關(guān)有無(wú)管轄權(quán)；（2）登記申請(qǐng)書及文件是否齊全，并符合規(guī)定格式及依規(guī)定方式填寫；（3）登記規(guī)費(fèi)和罰款是否繳納；（4）證明原因文件是否齊備且真實(shí)；（5）應(yīng)提出的權(quán)利證書是否提出。   實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，不僅就登記申請(qǐng)是否在程序上合法加以審查，同時(shí)，就登記申請(qǐng)是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系是否有效，加以審查。因此，登記人員應(yīng)審查其登記原因的法律行為，在實(shí)體法上，是否已成立并生效。如果登記人員認(rèn)為，登記原因的法律行為在實(shí)體法上未成立，或雖已成立但不生效，則登記人員有權(quán)駁回其登記申請(qǐng).實(shí)質(zhì)審查的

17、事項(xiàng)除上述形式審查的事項(xiàng)外，還包括：（1）申請(qǐng)人有無(wú)權(quán)利能力；（2）申請(qǐng)人有無(wú)行為能力；（3）申請(qǐng)表所填寫事項(xiàng)和所附文件與登記簿記載有無(wú)不符；（4）申請(qǐng)人有無(wú)權(quán)利處分，有無(wú)登記之權(quán)利人、義務(wù)人或與其申請(qǐng)登記之法律關(guān)系有關(guān)的權(quán)利人之間的爭(zhēng)執(zhí)；（5）是否應(yīng)繳納并繳納完畢各項(xiàng)稅費(fèi)；（6）代理人權(quán)限與資格是否完備；（7）是否應(yīng)由當(dāng)事人或第三人同意或簽字；（8）是否應(yīng)提出其他文件供審核；（9）有無(wú)其他法律規(guī)定的限制。   長(zhǎng)久以來(lái)，對(duì)于登記過(guò)程中登記人員是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，一直存在著錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。通常認(rèn)為，在實(shí)行契約登記制的國(guó)家，登記人員不對(duì)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查；在實(shí)行權(quán)利登記制的國(guó)家

18、，登記人員必須對(duì)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查. 作者認(rèn)為，通說(shuō)并未準(zhǔn)確地反映實(shí)際情況。在實(shí)行契約登記制的國(guó)家，登記沒(méi)有公信力，只有公示的作用，這并不意味著這些國(guó)家的法律對(duì)于所公示的契約的真實(shí)性、有效性不予重視。在實(shí)行權(quán)利登記制的國(guó)家，登記具有公示的作用和權(quán)利確定的作用，登記有公信力，這也不意味著登記人員應(yīng)當(dāng)對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，或者說(shuō)實(shí)質(zhì)審查是由登記官吏單獨(dú)進(jìn)行。事實(shí)上，在多數(shù)情況下，無(wú)論在實(shí)行契約登記制的國(guó)家，還是在實(shí)行權(quán)利登記制的國(guó)家，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)審查的主要是由公證人完成的。      三、大陸法國(guó)家的公證制度和公證人制度   （

19、一）大陸法國(guó)家公證制度的概念及其起源   大陸法國(guó)家的公證制度，又稱為拉丁公證制度，是以國(guó)家公權(quán)力，就請(qǐng)求人請(qǐng)求公證的法律行為或有關(guān)的法律事實(shí)，作成公證書或認(rèn)證私證書，證明法律行為之成立或有關(guān)法律事實(shí)之存在，并賦予其真實(shí)性、合法性的制度。   公證制度最早可以追溯到古埃及、希臘、猶太的時(shí)期，當(dāng)時(shí)因民智不是很開放，所以當(dāng)民眾需要書寫及訴訟時(shí)，就需要一些人幫忙做書記或記載。此時(shí)就誕生了書記的行業(yè)，這是公證人最早的起源。羅馬時(shí)代的書記分為三種，第一種負(fù)責(zé)保管政府的文書；第二種就是代書，代他人整理文書或作書記，有點(diǎn)類似于今日的律師的代書；第三種負(fù)責(zé)文書制作及認(rèn)證

20、，認(rèn)證的目的是證明某件文書確實(shí)是由具有某種名義的人所制作的，而且此文書具有某種效力。此種書記已經(jīng)具有當(dāng)今公證人的雛形。羅馬帝國(guó)滅亡后，日耳曼帝國(guó)繼起，原有之公證制度，雖然受政局影響，但并未完全滅亡。在日耳曼帝國(guó)中公證人的工作變成由僧侶來(lái)?yè)?dān)任。接下來(lái)到了1270年法國(guó)國(guó)王路易十四在位時(shí)，他在巴黎一共設(shè)置60所公證機(jī)構(gòu)。1803年2月25日法國(guó)頒布了世界首部公證法。而后，世界各國(guó)的公證法，大都是以這部法典為藍(lán)本而制定的。其后，法國(guó)也對(duì)這部法典不斷修訂，因此而正式確立了公證制度。    （二）大陸法國(guó)家公證制度的特征   首先，公證是非訴訟的司法制度。大陸法國(guó)

21、家的民事程序法有兩大部分組成，即民事訴訟法和非訴訟法。民事訴訟法是治療性的司法，非訴訟法則是預(yù)防性的司法。非訴訟法與民事訴訟法可以說(shuō)是民事程序法的兩大支柱，私法上的法律生活有權(quán)利保護(hù)的必要時(shí)，凡是不受民事訴訟法程序規(guī)范的，均屬非訴訟法規(guī)范。非訴訟法規(guī)范的事項(xiàng)范圍很廣，凡是運(yùn)用國(guó)家司法權(quán)來(lái)監(jiān)督、維護(hù)的民事事件均為非訴訟法規(guī)范的范圍。這些事件包括文書事件、登記事件、財(cái)產(chǎn)管理事件、監(jiān)護(hù)事件、繼承事件、以及商事事件。公證所管轄的就是上述事件中無(wú)爭(zhēng)議的部分，屬于非訴訟的司法制度。   其次，公證是國(guó)家公權(quán)力的運(yùn)用，法律賦予公證書以公信力。國(guó)家將證明權(quán)賦予公證人，公證人的公證行為是國(guó)家

22、權(quán)力的運(yùn)用，因此，公證人出具的公證書屬于公文書。公證書在沒(méi)有被法院裁判所推翻之前，具有公信力。該公信力包括兩方面的內(nèi)容：即真實(shí)性和合法性。公證書所具有的證據(jù)效力和執(zhí)行效力均是公信力的反映。與公證書不同，私證書是以個(gè)人名義作出的，是個(gè)人信譽(yù)的反映，因而不具有公信力。普通法國(guó)家的公證人出具的公證書，在嚴(yán)格意義上說(shuō)，只具有有限的公信力。   最后，公證所證明的對(duì)象是經(jīng)申請(qǐng)的法律行為和法律事實(shí)。公證必須有當(dāng)事人提出申請(qǐng)，而不能由公證人主動(dòng)作出。所謂法律行為是指能夠產(chǎn)生私法上效力的法律行為，而不是產(chǎn)生公法上效力的法律行為。所謂法律事實(shí)是指能夠?qū)λ椒ㄉ系臋?quán)利產(chǎn)生影響的事實(shí)。  

23、;  （三）公證制度的主要執(zhí)行者-公證人   任何制度及其功能的實(shí)施都必須有人的參與，公證人是公證職能的主要執(zhí)行者.公證人是經(jīng)國(guó)家授權(quán)，依法獨(dú)立地為社會(huì)提供以證明為主的法律服務(wù)的法律專業(yè)人士。公證人具有下列特征：   首先，公證人是法律專業(yè)人士。大陸法對(duì)公證人的專業(yè)要求非常高，公證人必須受過(guò)法律高等教育，并通過(guò)一定的資格考試。公證人的法律專業(yè)素質(zhì)是其執(zhí)行職務(wù)過(guò)程中對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)作出法律上的判斷,依法出具公證書，以及為當(dāng)事人提供法律咨詢服務(wù)的基礎(chǔ)。普通法國(guó)家的公證人通常不具有上述法律專業(yè)背景，所以他們不需要，也不可能對(duì)公證事項(xiàng)的合法性作出判斷。 &#

24、160; 其次，公證人的職業(yè)具有雙重性，公證人是履行公共職能的自由職業(yè)者。   一方面，公證人履行職務(wù)的依據(jù)來(lái)源于國(guó)家的授權(quán)，履行職務(wù)的內(nèi)容和方式由法律規(guī)定，履行職務(wù)的過(guò)程受法律的監(jiān)督，并承擔(dān)法律規(guī)定的義務(wù)，這些，都說(shuō)明公證人所履行的是公共職能。另一方面，公證人是自由職業(yè)者，具有獨(dú)立性。公證人直接為當(dāng)事人提供法律服務(wù)，該服務(wù)全部憑借公證人個(gè)人的知識(shí)和能力；公證人自主執(zhí)業(yè)，獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任；公證人的收入來(lái)源于當(dāng)事人；公證人實(shí)行行業(yè)管理。   再次，公證人不僅從事法律證明，而且提供其他法律服務(wù)。公證人所從事的核心工作是證明，即公證和認(rèn)證，但是，公證人的

25、職業(yè)要求不止于此。解答法律咨詢、提供法律建議、起草法律文書、代為辦理登記和納稅、甚至調(diào)解和仲裁等都已經(jīng)成為公證人工作的一部分。幾乎可以說(shuō)，公證人的工作涉及所有的非訴訟領(lǐng)域。   最后，公證人為當(dāng)事人提供平等的法律服務(wù)，不得偏袒任何一方。律師只能是交易一方當(dāng)事人的代理人，同時(shí)接受交易各方的委托為法律所禁止。公證人則必須在交易的各方當(dāng)事人之間保持中立，并為各方當(dāng)事人提供平等的服務(wù)，維持當(dāng)事人的利益在法律上的平衡是公證人的職業(yè)要求。從一定意義上講，公證人是為整個(gè)交易提供服務(wù)，是各方當(dāng)事人的共同咨詢?nèi)恕?   （四）大陸法國(guó)家設(shè)立公證制度的目的  &#

26、160;設(shè)立公證制度的首要目的是保存證據(jù)。大量的法律糾紛都是因?yàn)闆](méi)有證據(jù)或證據(jù)不充分，導(dǎo)致爭(zhēng)議。就法律行為和法律事實(shí)所出具的公證書可以證明該行為的成立、有效或者該事實(shí)的存在，公證人認(rèn)證的私證書可以證明該文書的簽名的真實(shí)性。公證的過(guò)程就是保存證據(jù)的過(guò)程。首先，公證人必須明確申請(qǐng)人的身份及其權(quán)利能力和行為能力；其次，公證人對(duì)于申請(qǐng)人的陳述及公證人自己在受理公證申請(qǐng)及審查過(guò)程中所體驗(yàn)的情形，都會(huì)記錄在案；最后，公證人有保存公證書或私證書繕本的義務(wù)。公證制度對(duì)于證據(jù)的保存，尤其是書證，有重大價(jià)值。   與保存證據(jù)相聯(lián)系，設(shè)立公證制度的另一個(gè)目的是預(yù)防糾紛、減少訴訟。首先，公證形式可

27、以使當(dāng)事人產(chǎn)生某種交易性之氣氛，可喚醒其法律意識(shí)，促使其三思，并確保其作出之決定之嚴(yán)肅性； 其次，公證人出具公證書的前提是法律行為和法律事實(shí)的真實(shí)性與合法性，從而在源頭上避免了虛假行為、無(wú)效行為或可撤消行為的發(fā)生。另外，由于公證人在公證中時(shí)刻保持著不偏不倚的中間人地位，并為雙方當(dāng)事人提供平等的法律服務(wù)，所以當(dāng)事人各方的利益能夠得到法律上的平衡。公證制度預(yù)防糾紛、減少訴訟的功能節(jié)約了大量的司法資源和社會(huì)資源。      四、各國(guó)（地區(qū)）公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用   在大陸法國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和不動(dòng)產(chǎn)登記制度功能的發(fā)揮與公證制度的

28、配合及公證人的參與是分不開的。無(wú)論實(shí)行任何一種物權(quán)變動(dòng)的立法模式或不動(dòng)產(chǎn)登記制度，各國(guó)均從立法上強(qiáng)調(diào)公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用。實(shí)踐中，公證人已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中不可或缺的一環(huán)。為了達(dá)到分析的全面性和典型性，以下分別對(duì)公證人在法國(guó)（意思主義物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)契約登記制的代表）、德國(guó)（形式主義物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制的代表）、瑞士（折中主義物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制的代表）公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用進(jìn)行分析。另外，不久前，臺(tái)灣當(dāng)局通過(guò)民法修正，將公證人制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)我國(guó)物權(quán)法的制定具有啟示意義。   （一）法國(guó)公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作

29、用   法國(guó)是現(xiàn)代公證制度的誕生地，其規(guī)則之完善，效用之充分，信譽(yù)之卓著，在世界各國(guó)同行業(yè)中首屈一指。在法國(guó)，公證人的服務(wù)范圍相當(dāng)廣泛，不動(dòng)產(chǎn)交易、家庭關(guān)系和信貸是公證人的三大業(yè)務(wù)，其中，與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的公證業(yè)務(wù)占公證人全部業(yè)務(wù)的40%左右。   法國(guó)公證人，在不動(dòng)產(chǎn)交易中的作用是以法國(guó)民法典的規(guī)定為基礎(chǔ)的。從歷史上看，不動(dòng)產(chǎn)公示制度的建立與抵押借款及贈(zèng)與有密切的關(guān)系，根據(jù)法國(guó)民法典的規(guī)定，抵押借款與贈(zèng)與都必須有公證人的介入。法國(guó)民法典第931條規(guī)定：載明生前贈(zèng)與的任何證書，均應(yīng)按契約的通常形式在公證人前作成；證書的原本應(yīng)留在公證人處，否則，贈(zèng)與契約無(wú)

30、效。第931條第二款規(guī)定：接受贈(zèng)與，得在贈(zèng)與人生前，以隨后經(jīng)公證的文書為之。文書之原本留在公證人處。第932條第2款規(guī)定：此項(xiàng)委托書（即委托他人接受贈(zèng)與）應(yīng)在公證人前作成。第2127條規(guī)定：約定的抵押權(quán)，僅得在公證人二人面前，或者在公證人一人與證人二人前，以經(jīng)過(guò)公證的證書設(shè)立。第2129條規(guī)定：約定的抵押權(quán)的設(shè)立，僅在經(jīng)公證的設(shè)定債權(quán)的證書或隨后經(jīng)公證的證書中按照以下第2146條之規(guī)定，專門聲明同意用于設(shè)定抵押權(quán)的每一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)與所在位置時(shí)，始為有效。   由于法國(guó)實(shí)行意思主義物權(quán)變動(dòng)模式，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在當(dāng)事人意思表示一致時(shí)，物權(quán)變動(dòng)即發(fā)生效力，然而，當(dāng)事人之間的物權(quán)

31、變動(dòng)的意思表示對(duì)于其他人是沒(méi)有效力的，由于這種原因，物權(quán)變動(dòng)的意思表示必須在公共登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，從而達(dá)到對(duì)抗第三人的目的。   在法國(guó)，所謂的公共登記機(jī)關(guān)，稱為抵押登記局。登記在不動(dòng)產(chǎn)所在地的抵押登記局進(jìn)行。抵押登記局是行政機(jī)關(guān)，隸屬于法國(guó)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)政部。由于法國(guó)實(shí)行契約登記制，抵押登記局所登記的是當(dāng)事人之間導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約。抵押登記的目的在于對(duì)法律行為或權(quán)利的宣告，而不是對(duì)契約所導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行確定。登記人員只對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行形式審查，不需要對(duì)契約行為的適當(dāng)性進(jìn)行審查，也無(wú)權(quán)對(duì)契約的效力作出評(píng)價(jià)。因此，在法律上，登記只有公示效力，并無(wú)確權(quán)的效力，更無(wú)公信力。法國(guó)的

32、不動(dòng)產(chǎn)登記并不意味著可以根據(jù)登記簿推定權(quán)利的真實(shí)性，而作為第三人幾乎無(wú)法對(duì)所登記契約及相關(guān)物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性和合法性作出正確判斷。形式主義審查導(dǎo)致登記的公示效力大大降低。法國(guó)民法典關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押和贈(zèng)與必須公證的規(guī)定部分地解決了公示的可靠性，但是對(duì)于買賣等其他導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形，問(wèn)題依然存在。   由于上述原因，法律作出補(bǔ)充規(guī)定，規(guī)定只有真實(shí)的契約，才能進(jìn)行登記。1955年1月4日的法令對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作出了具體、詳細(xì)的規(guī)定。該法令第4條規(guī)定，只有經(jīng)過(guò)認(rèn)證的行為，才能交由抵押登記機(jī)關(guān)予以公示。雖然，公證書只是認(rèn)證的一種形式，但其本身所具有的真實(shí)性和可靠性與公示的要求是完全

33、一致的。事實(shí)上，公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的作用已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出抵押和贈(zèng)與的范圍。在土地購(gòu)買合同、住房購(gòu)買合同、房地產(chǎn)贈(zèng)與等工作中，不論是涉及住房規(guī)劃還是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給下一代，公證人都發(fā)揮著重要的作用。以買賣為例，不動(dòng)產(chǎn)買賣的通常程序是：首先，買方和賣方或他們的代理人，就買賣契約的主要內(nèi)容達(dá)成一致意見；然后，雙方依據(jù)契約范本起草買賣契約的草案；再后，雙方聘請(qǐng)一名公證人根據(jù)買賣契約的草案擬訂正式的買賣契約；最后，公證人對(duì)買賣契約實(shí)行公證。公證人的作用并不終止于出具公證書，根據(jù)法國(guó)1954年法令第32條的規(guī)定，公證人須辦理公證證書的登記申請(qǐng)程序?？梢哉f(shuō)，在法國(guó)，與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的契約的訂立和登記均由公證人負(fù)責(zé)

34、。由于有公證人的參與，實(shí)際上，登記的準(zhǔn)確性和公示效力并沒(méi)有因?yàn)榈怯泴彶榈男问叫远档?。此外，不?dòng)產(chǎn)公示制度如此精細(xì)，公示程序也僅有通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的人-特別是有法律專業(yè)背景的公證人-才能實(shí)行。   基于交易安全保護(hù)的需要，隨著時(shí)間的推移，不動(dòng)產(chǎn)公示和公證行為之間的聯(lián)系不斷擴(kuò)大和加強(qiáng)，以至于在一定意義上講，在法國(guó)，對(duì)于設(shè)定或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律行為的調(diào)整，較之抵押登記局的登記人員，公證人的作用更加重要。公證人是不動(dòng)產(chǎn)登記主要的提供者和這一制度的主要的用戶。    （二）德國(guó)公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用    “2001年中國(guó)物權(quán)法國(guó)際研討會(huì)

35、”上，德國(guó)民商法專家特別指出，在德國(guó)，從事司法實(shí)踐的人都有個(gè)經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移必須有三個(gè)條件，一是一部好的物權(quán)法，二是一個(gè)好的登記機(jī)構(gòu)，三是進(jìn)行公示、公證.德國(guó)公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用由此可見一斑。   德國(guó)民法典關(guān)于法律行為形式上的強(qiáng)制有三種：書面形式、認(rèn)證形式和公證形式。只能由公證人完成的公證形式大量存在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之中。德國(guó)民法典第313條規(guī)定：當(dāng)事人一方以轉(zhuǎn)讓或者受讓土地所有權(quán)為義務(wù)的合同，需經(jīng)公證人公證。第873條第2款規(guī)定：（轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)、對(duì)土地設(shè)定權(quán)利以及轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或者對(duì)此種權(quán)利設(shè)定其他權(quán)利），在登記前，雙方當(dāng)事人僅在對(duì)意思表示進(jìn)行公證人公證時(shí)，或

36、者向土地登記局作出或者呈遞意思表示時(shí)，或者權(quán)利人已將符合土地登記簿法規(guī)定的登記許可證交付相對(duì)人時(shí)，始受協(xié)議約束。第925條第1款規(guī)定：根據(jù)第873條的規(guī)定在轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)由出讓人與受讓人訂立協(xié)議的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)同時(shí)到場(chǎng)向主管登記處表示。在不影響其他登記處權(quán)限的情況下，允許任何公證人接受協(xié)議讓于。此外，民法典第311條、第515條、第2042條等都對(duì)法律行為作出了強(qiáng)制性的公證要求。   所謂認(rèn)證是對(duì)行為人身份及其簽名真實(shí)性的證明。德國(guó)民法典第129條規(guī)定，公證人可以從事認(rèn)證活動(dòng)。公證人認(rèn)證的文件或者是由公證人起草的，或者公證人已經(jīng)對(duì)該文件進(jìn)行了法律上的審查。德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)

37、法第29條規(guī)定，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，與下列不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)的同意登記的承諾必須認(rèn)證：地役權(quán)和限制人役權(quán)、物上用益權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)、土地負(fù)擔(dān)、抵押權(quán)、土地債務(wù)、預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)法第29條是對(duì)民法典313條的補(bǔ)充，其立法目的是為了確保不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性，即保證登記物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的一致性。如果沒(méi)有登記的準(zhǔn)確性，登記的公信力就失去了基礎(chǔ)。公證人的參與是對(duì)登記的準(zhǔn)確性的最有力保證。   德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記與法國(guó)不同，德國(guó)實(shí)行權(quán)利登記制，即登記除公示效力外，還有物權(quán)變動(dòng)的確定效力，登記有公信力。然而，在登記審查的方式上，德國(guó)經(jīng)歷了實(shí)質(zhì)審查主義到形式審查主義的轉(zhuǎn)變。1782年之前，德國(guó)的不動(dòng)

38、產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，登記人員的審查權(quán)非常大，不僅審查引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)契約，而且審查作為原因的債權(quán)契約。從另一方面將，登記人員的責(zé)任也非常大，如果審查不周發(fā)生錯(cuò)誤登記，登記人員需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。實(shí)質(zhì)審查主義的審查范圍過(guò)廣，導(dǎo)致登記時(shí)間延長(zhǎng)，交易成本增加；登記人員為了避免承擔(dān)錯(cuò)誤登記的責(zé)任，無(wú)限度地?cái)U(kuò)大審查范圍，侵犯私權(quán)利的情況也時(shí)有發(fā)生。1782年的普魯士土地所有權(quán)取得法的制訂在全社會(huì)對(duì)于廢棄實(shí)質(zhì)審查主義的呼喚中誕生，該法首次從立法上采納了物權(quán)契約及其無(wú)因性思想。依據(jù)物權(quán)契約無(wú)因性理論，物權(quán)變動(dòng)直接根據(jù)物權(quán)契約而生效，物權(quán)契約獨(dú)立于作為基礎(chǔ)關(guān)系的債權(quán)契約，債權(quán)契約的無(wú)效，并不導(dǎo)致物權(quán)契

39、約的無(wú)效。根據(jù)1782年普魯士土地所有權(quán)取得法，登記不再實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，而是實(shí)行形式審查主義。登記人員一般并不審查債權(quán)行為，而只審查物權(quán)行為 。所謂物權(quán)行為通常只是一個(gè)格式化的表述，用語(yǔ)句公示可以表示為：我同意轉(zhuǎn)讓我對(duì)某物的所有權(quán)于某人，或者我同意取得某人的某物.在不動(dòng)產(chǎn)登記中，只要登記申請(qǐng)人提供的資料能夠符合土地登記條例中對(duì)登記程序規(guī)定的條件，登記機(jī)關(guān)即將其納入登記，而對(duì)申請(qǐng)人與相對(duì)人的關(guān)于實(shí)體法律關(guān)系的意思表示不予審查。 即使登記人員對(duì)債權(quán)行為有疑問(wèn)，主動(dòng)對(duì)債權(quán)行為進(jìn)行審查，登記人員只能將疑問(wèn)通知登記申請(qǐng)人，而無(wú)權(quán)因此拒絕受理登記申請(qǐng)。1782年的普魯士土地所有權(quán)取得法的上述原則被189

40、6年德國(guó)民法典采納，并延續(xù)至今。   實(shí)踐中，德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查主義，并沒(méi)有導(dǎo)致大量錯(cuò)誤登記，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力也沒(méi)有降低。根據(jù)德國(guó)民法典第313條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約必須由公證人公證，否則債權(quán)契約無(wú)效，因此，在登記提出之前，公證人已經(jīng)完成了對(duì)于債權(quán)契約的實(shí)質(zhì)性審查。至于物權(quán)行為，德國(guó)民法典并沒(méi)有強(qiáng)制公證的規(guī)定，但是，由于有民法典925條規(guī)定除登記機(jī)關(guān)外，公證人也有權(quán)接受物權(quán)合意，以及德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法29條對(duì)于認(rèn)證的強(qiáng)制性規(guī)定，所以，在德國(guó)實(shí)務(wù)上，債權(quán)契約、物權(quán)合意、利害關(guān)系人同意登記的承諾及登記承諾，通常在公證人面前以同一個(gè)證書作成.德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性和

41、公信力，實(shí)際上是由公證人和登記人員共同保障的。   （三）瑞士公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用   在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)上，瑞士沒(méi)有完全接受德國(guó)的物權(quán)行為理論（尤其是物權(quán)行為的無(wú)因性），而是采取了折中主義立法模式；在不動(dòng)產(chǎn)登記上，如同德國(guó)，瑞士實(shí)行權(quán)利登記制，但是，登記人員也不對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。   根據(jù)瑞士民法典，公證是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為的生效條件，也是進(jìn)行登記的必備條件。瑞士民法典第657條第1款規(guī)定，轉(zhuǎn)移（不動(dòng)產(chǎn)）所有權(quán)的契約，不經(jīng)公證，無(wú)約束力。第680條第2款規(guī)定，（不動(dòng)產(chǎn)）法定所有權(quán)的限制，因法律行為而廢除或變更，非

42、經(jīng)公證并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記不生效力。第783條第3款規(guī)定，土地負(fù)擔(dān)的取得及登記，如無(wú)另行規(guī)定，使用有關(guān)土地所有權(quán)的規(guī)定。第799條第2款規(guī)定，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的契約，須采用公證，始生效力。第963條第3款規(guī)定，公證官員，依州的指示，須將其執(zhí)行的公證事務(wù)，申請(qǐng)登記。由此可見，公證是許多導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為（債權(quán)契約）的生效條件。上述強(qiáng)制性公證的規(guī)定，是公證人參與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要法律依據(jù)。上述規(guī)定的立法目的有兩個(gè)，一方面在于防止當(dāng)事人締結(jié)不當(dāng)?shù)?、違反其真實(shí)意愿的契約；另一方面在于阻止以不正當(dāng)?shù)钠跫s為依據(jù)而登記。   在登記階段，登記人員對(duì)于原因關(guān)系的審查，其重點(diǎn)是確定

43、原因關(guān)系是否履行了必要的形式。瑞士民法典第965條第1款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的處分，諸如登記、變更、涂銷，不論何種情形，僅得依據(jù)處分權(quán)利證書和法律原因書證為之；第3款規(guī)定：法律原因的書證，即生效的必要條件已具備的書證。如前所述，對(duì)于轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)、設(shè)定土地負(fù)擔(dān)和土地?fù)?dān)保等的債權(quán)的法律行為，其生效的所需要的條件是公證。由此可見，登記人員，只須對(duì)登記申請(qǐng)作出形式審查，即原因行為是否進(jìn)行了公證。   在瑞士，公證是登記公信力的前提，公證人首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的原因行為進(jìn)行了審查，同時(shí)，公證書使得登記的程序得以簡(jiǎn)化和迅速完成。   （四） 臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中公

44、證人制度的引入   臺(tái)灣地區(qū)多年來(lái)一直實(shí)行法院公證人制度，但近年以來(lái)，法院公證人數(shù)量已經(jīng)不能滿足實(shí)際的需要，臺(tái)灣當(dāng)局遂于1999年4月21日修正了公證法，并引入了民間公證人制度。公證法第1條第1項(xiàng)規(guī)定，公證事務(wù)，由法院公證人或民間公證人辦理之。根據(jù)規(guī)定，修正后的公證法及其實(shí)施細(xì)則已經(jīng)于2001年4月21日生效。   2000年4月26日，臺(tái)灣當(dāng)局對(duì)其民法典的債權(quán)編進(jìn)行了修正，增加了第166條第1項(xiàng)。該項(xiàng)內(nèi)容為：契約以負(fù)擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之轉(zhuǎn)移、設(shè)定或變更之義務(wù)為標(biāo)的者，應(yīng)有公證人作成公證書。該條新增內(nèi)容的目的在于將公證人制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。  &

45、#160;關(guān)于新增166-1條的立法說(shuō)明書如下：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具有高度經(jīng)濟(jì)價(jià)值，訂立契約約定負(fù)擔(dān)移轉(zhuǎn)、設(shè)定或變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之義務(wù)者，不宜輕率。為求當(dāng)事人締約時(shí)能審慎衡酌，辨明權(quán)義關(guān)系，其契約應(yīng)由公證人作成公證書，以杜事后之爭(zhēng)議，而達(dá)成保障私權(quán)及預(yù)防訴訟之目的：爰參考德國(guó)民法第313條第1項(xiàng)及瑞士債務(wù)法第216條第1項(xiàng)之法例，而增訂第1項(xiàng)規(guī)定。   為了公證人制度能夠滿足實(shí)際的需要，臺(tái)灣當(dāng)局確立了民間公證人制度；在民法典實(shí)施多年之后，臺(tái)灣當(dāng)局為了將公證人制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不得不修正民法典。上述立法上的變化，確實(shí)值得我們深思。      

46、;五、物權(quán)法草案建議稿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度的選擇   由梁慧星教授牽頭的中國(guó)物權(quán)法研究課題組，在其起草的物權(quán)法草案建議稿中，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)確立了下列原則。    （一）原因行為和物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則   根據(jù)現(xiàn)有法律的規(guī)定和當(dāng)前法學(xué)理論界多數(shù)人對(duì)于物權(quán)行為的認(rèn)識(shí)，草案沒(méi)有采用物權(quán)行為理論，以及物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性原則。草案采用了原因行為（而不是物權(quán)行為）的概念，并確立了原因行為與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則。草案第7條規(guī)定：以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為，自合法成立之時(shí)生效。所謂原因行為，實(shí)質(zhì)上就是當(dāng)事人之間的債權(quán)行為。  

47、60; （二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記公示原則和登記生效原則   草案遵從大陸法國(guó)家的立法傳統(tǒng)將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，并以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效條件。草案第6條規(guī)定：以法律行為設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不經(jīng)登記者無(wú)效。草案第24條規(guī)定：設(shè)定、移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，受讓人自登記時(shí)取得指定的物權(quán)。草案第25條規(guī)定：變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，必須納入登記。草案第26條規(guī)定：拋棄不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)表示拋棄物權(quán)的意思，并進(jìn)行涂銷登記。    （三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記公信原則   所謂公信，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定

48、其為真正的權(quán)利人，如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵 ，對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。   1、權(quán)利正確性推定。草案第28條規(guī)定：在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定某人享有該項(xiàng)權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上涂銷某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該項(xiàng)權(quán)利消滅。   2、善意保護(hù)。草案第29條規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。   通過(guò)對(duì)于草案中上述關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本原則的分析，我們有理由得出這樣的結(jié)論：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，草案采納了折中主義物權(quán)變動(dòng)

49、立法模式和權(quán)利登記制。草案的選擇可以簡(jiǎn)單表述為：   不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)=原因行為（債權(quán)行為）+不動(dòng)產(chǎn)登記（權(quán)利登記制）      六、對(duì)草案的修改建議-將公證人制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)   對(duì)于草案的選擇，作者在此不作評(píng)價(jià)。 需要特別指出的是，與多數(shù)具有大陸法傳統(tǒng)的國(guó)家不同，草案在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及登記制度的設(shè)計(jì)上，幾乎完全忽略了公證人的作用。 作者認(rèn)為，草案沒(méi)有充分考慮了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的特殊性及公證制度的功能，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，特別是不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的發(fā)揮的重要作用和不可替代性。作者的認(rèn)為，正在制定

50、中的物權(quán)法，應(yīng)當(dāng)遵循大陸法國(guó)家的立法經(jīng)驗(yàn)，將公證人制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為（主要是買賣、抵押、贈(zèng)與等）經(jīng)公證人公證（或認(rèn)證）后生效。   （一） 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為應(yīng)當(dāng)采取公證形式   如前所述，雖然大陸法國(guó)家采取不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式，實(shí)行不同的不   動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物權(quán)行為理論的態(tài)度也不同，但是，這些國(guó)家通常規(guī)定，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為，應(yīng)當(dāng)采取公證的形式，即原因行為經(jīng)公證后生效。上述規(guī)定，是與該原因行為的特殊性、復(fù)雜性密切聯(lián)系的。首先，不動(dòng)產(chǎn)是個(gè)人和社會(huì)存在和發(fā)展的重要物

51、質(zhì)基礎(chǔ)；其次，該原因行為涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，非法律專業(yè)人士幾乎不可能準(zhǔn)確把握；再次， 該原因行為涉及的標(biāo)的物-不動(dòng)產(chǎn)-價(jià)值往往較大或巨大；最后，不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議解決難度大，給司法機(jī)關(guān)造成沉重負(fù)擔(dān)。   規(guī)定原因行為應(yīng)當(dāng)采取公證形式，更是由公證形式的特殊作用決定的。   第一、 公證形式具有極強(qiáng)的證據(jù)效力。公證形式可以永久性保全法律行為   存在及其內(nèi)容之證據(jù)，并且可以預(yù)防糾紛、減少訴訟或者簡(jiǎn)化訴訟程序。在大陸法國(guó)家，公證書的內(nèi)容，在沒(méi)有法院撤消之前，推定為真實(shí)、合法。公證書不僅證明法律行為的存在-即對(duì)該行為的主體和存在時(shí)間、空間的限定，

52、而且為該行為的內(nèi)容作出全面而準(zhǔn)確的表述。由于法律規(guī)定公證人有保存公證書及相關(guān)證據(jù)的義務(wù)，因此，公證人的檔案是為當(dāng)事人所提供的長(zhǎng)期甚至永久的證據(jù)保障。正是由于公證書所具有的證據(jù)效力，使得當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)有明確的規(guī)定，從而減少了糾紛；即使產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人的舉證和法院的查證都因?yàn)楣C書的存在，而得以簡(jiǎn)化。   我國(guó)立法上關(guān)于公證書證據(jù)效力有明確的規(guī)定。我國(guó)民事訴訟法第67條規(guī)定：經(jīng)法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外。最高人民法院關(guān)于民事訴訟法若干問(wèn)題的意見第75條規(guī)定：已為有效公證書所證明的事實(shí)，在訴

53、訟上不需要證明即視為真實(shí)，可免除當(dāng)事人的舉證責(zé)任。   第二、公證形式有利于維護(hù)原因行為各方當(dāng)事人的利益。公證形式一方面使當(dāng)事人避免因操之過(guò)急而遭受損害，另一方面保證當(dāng)事人能夠獲得公證人提供的法律上的保護(hù)。在任何法律行為設(shè)立、變更或解除過(guò)程中，基于當(dāng)事人的輕率或由于當(dāng)事人受欺詐等原因，完全有可能使當(dāng)事人作出與其目的相矛盾的行為。要求當(dāng)事人完成公證形式，無(wú)異于強(qiáng)制當(dāng)事人對(duì)其行為進(jìn)行慎重的考慮，以避免其受到損害。公證形式可以通過(guò)具有很高法律素養(yǎng)的公證人的服務(wù)為當(dāng)時(shí)人提供最好的法律上的保護(hù)。根據(jù)德國(guó)公證法第17條的規(guī)定，1、公證人有義務(wù)查明相關(guān)當(dāng)事人的意圖，明確有關(guān)交易的實(shí)際內(nèi)容

54、，告知當(dāng)事人交易的法律后果，清楚而無(wú)歧義地記錄當(dāng)事人的意思表示。在上述過(guò)程中，他應(yīng)當(dāng)避免錯(cuò)誤和疑問(wèn)，注意防止缺乏經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的當(dāng)事人遭受不利益。2、如果公證人懷疑相關(guān)交易是否符合法律規(guī)定或者是否與當(dāng)事人的真實(shí)意圖相一致，公證人應(yīng)當(dāng)就上述疑問(wèn)與當(dāng)事人進(jìn)行商談。如果公證人對(duì)于交易的合法性有疑問(wèn)，然而當(dāng)事人堅(jiān)持要求公證，公證人應(yīng)當(dāng)將他所提供的指導(dǎo)和相關(guān)當(dāng)事人的要求記錄在案。3、如果涉及外國(guó)法的適用，或者可能涉及外國(guó)法的適用，公證人應(yīng)當(dāng)提醒當(dāng)事人注意并將其記錄在案。他沒(méi)有義務(wù)就外國(guó)法的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行指導(dǎo)。 根據(jù)上述規(guī)定，可以說(shuō)公證人在公證過(guò)程中，擔(dān)負(fù)著為相關(guān)當(dāng)事人提供法律保護(hù)的法定義務(wù)。

55、60; 第三、公證形式有利于維護(hù)個(gè)別的第三人的利益，這些第三人雖然不是有關(guān)法律行為的當(dāng)事人，但這些法律行為對(duì)他們產(chǎn)生效力。例如，臺(tái)灣民法第425條第2款規(guī)定：（買賣不破租賃）于未經(jīng)公證之不動(dòng)產(chǎn)租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。另外，公證形式有也利于維護(hù)公共利益，如有利于檔案管理或?qū)徟绦虻谋O(jiān)控，有利于征收稅金。   第四、公證人的參與有利于實(shí)現(xiàn)法律的引導(dǎo)作用。根據(jù)草案所確立的原因行為與物權(quán)變動(dòng)相互區(qū)分的原則，當(dāng)前立法中原因行為和物權(quán)變動(dòng)同時(shí)生效的立法模式將被放棄。如果規(guī)定原因行為經(jīng)公證后生效，公證人將在物權(quán)變動(dòng)的最初階段介入，甚至在原因行為成立前介入，

56、例如，公證人可以參加交易的談判和合同的起草。公證人作為公證職能的主要執(zhí)行者提前介入物權(quán)變動(dòng)，有助于使當(dāng)事人的意思以最符合法律規(guī)定的形式表現(xiàn)出來(lái)，對(duì)于國(guó)家法律在物權(quán)變動(dòng)中的貫徹起到積極的引導(dǎo)作用。   隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議的數(shù)量也大量增加。2000年全國(guó)法院系統(tǒng)受理不動(dòng)產(chǎn)案件197175件，比1999年上升9.3%，是1994年的兩倍多。雖然2000年不動(dòng)產(chǎn)案件僅占全部民事案件數(shù)的5.78%，但訴訟標(biāo)的高達(dá)401億元，占民事案件訴訟標(biāo)的總額的37.48%。 這些不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議，法律關(guān)系復(fù)雜，涉訟人員多，標(biāo)的額高，處理難度大，因而耗費(fèi)了大量的司法資源。從根源來(lái)看，相當(dāng)

57、一部分的不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議與原因行為有關(guān)。如果規(guī)定原因行為必須公證，一方面可以預(yù)防糾紛，有利于糾紛的解決，另一方面，必然減輕人民法院的負(fù)擔(dān)，為全社會(huì)節(jié)約大量的資源。    （二）公證有利于保證公示的準(zhǔn)確性和公信力   雖然各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)公示的內(nèi)容及其在物權(quán)變動(dòng)中的效力不同，但公示原則已經(jīng)是各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法上普遍堅(jiān)持的原則。在契約登記制國(guó)家，公示的內(nèi)容是原因行為本身。公示的內(nèi)容雖然沒(méi)有公信力，但公示是物權(quán)人對(duì)抗第三人的條件，同時(shí)也起到保護(hù)第三人的作用。如果公示的內(nèi)容是虛假的、無(wú)效的或可撤銷的，公示就必然失去其準(zhǔn)確性，進(jìn)而喪失其對(duì)抗效力和通過(guò)公示保護(hù)第三人的作用

58、。在實(shí)行權(quán)利登記制的國(guó)家，公示的內(nèi)容不是原因行為，而是物權(quán)變動(dòng)本身。然而，物權(quán)變動(dòng)是原因行為的結(jié)果，如果原因行為是虛假的、無(wú)效的或可以撤消的，所公示的物權(quán)變動(dòng)自然失去了存在的基礎(chǔ)，公示的公信力只能以蒼白的法律推定為支撐，長(zhǎng)此以往，公示的公信力必然大為減弱。如果公示喪失了準(zhǔn)確性和公信力，公示作為一項(xiàng)制度所應(yīng)具有的兩大價(jià)值，即交易安全和交易效率，必然是海市蜃樓。   公證人對(duì)于原因行為的審查和公證，保證了原因行為的真實(shí)性和合法性。規(guī)定原因行為經(jīng)公證后生效，可以將虛假的、無(wú)效的或可以撤消的原因行為有效地排除在公示之外，進(jìn)而保證了公示的準(zhǔn)確性。另一方面，公證書本身所具有的公信力，為

59、不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力提供有效的保證。   （三）引入公證制度是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的完善    不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，無(wú)論是在實(shí)行對(duì)抗主義登記制的國(guó)家，還是在實(shí)行實(shí)質(zhì)主義登記制的國(guó)家，均發(fā)揮著舉足輕重的作用。 根據(jù)草案的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)的生效的條件，同時(shí)，草案賦予登記以公信力。為了使不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠發(fā)揮其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的預(yù)想的功能，針對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，草案的起草者提出未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)五個(gè)統(tǒng)一：統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序和統(tǒng)一權(quán)屬證書。 五個(gè)統(tǒng)一有利于登記制度的完善，但是，任何一項(xiàng)法律制

60、度都必須在其他制度的配合之下發(fā)生作用，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度需要公證人的參與。   草案選擇權(quán)利登記制作為在不動(dòng)產(chǎn)登記制。權(quán)利登記制是對(duì)物權(quán)變動(dòng)的登記，而不僅是對(duì)原因行為的公開。由于物權(quán)變動(dòng)是原因行為的結(jié)果，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的登記必然以對(duì)原因行為的法律評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)。所謂法律評(píng)價(jià)不僅要求對(duì)原因行為的真實(shí)性作出評(píng)價(jià)，更重要的是對(duì)其合法性的評(píng)價(jià)。除了對(duì)原因行為作出法律評(píng)價(jià)之外，還必須從復(fù)雜的原因行為之中抽象出所包含的物權(quán)變動(dòng)。毫無(wú)疑問(wèn)，如果對(duì)原因行為的法律評(píng)價(jià)及對(duì)其中物權(quán)變動(dòng)的抽象概括，全部由登記人員單獨(dú)完成，對(duì)于登記人員的要求，特別是法律素質(zhì)的要求，將不低于對(duì)普通法官的要求。  

61、; 考慮到現(xiàn)行登記機(jī)關(guān)的性質(zhì)及目前法院的沉重負(fù)擔(dān)，中國(guó)未來(lái)的登記機(jī)關(guān)不可能附屬于法院，必然沿用現(xiàn)在的行政機(jī)關(guān)登記的模式.由于登記人員是行政機(jī)關(guān)工作人員，不是法律專業(yè)人員，因而不可能具有全面的法律素養(yǎng)。登記人員的身份決定了登記人員不具備單獨(dú)完成實(shí)質(zhì)性登記審查的條件。如果物權(quán)法規(guī)定登記人員必須對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，除了登記的準(zhǔn)確性和公信力受到威脅外，還可能導(dǎo)致兩方面的副作用。其一，就實(shí)質(zhì)審查是一種權(quán)力而言，登記人員權(quán)利過(guò)大，從而導(dǎo)致國(guó)家公權(quán)力對(duì)申請(qǐng)人私權(quán)的侵害?，F(xiàn)實(shí)生活中，由于登記人員法律素質(zhì)不高，對(duì)登記申請(qǐng)經(jīng)常提出不黨的要求。以房地產(chǎn)抵押為例，目前作者所在地區(qū)的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有下列規(guī)

62、定：登記必須使用登記機(jī)關(guān)提供的所謂標(biāo)準(zhǔn)合同；最高額抵押登記必須提供相應(yīng)的債權(quán)合同；抵押合同必須注明抵押期限；個(gè)人抵押房產(chǎn)必須提供第二住所證明；抵押登記所涉及的抵押物必須評(píng)估。以上規(guī)定或者直接與法律相沖突，或者與民商法理論相沖突，但是這些都是登記實(shí)踐中正在執(zhí)行或曾經(jīng)執(zhí)行過(guò)的規(guī)定，違反這些規(guī)定的直接結(jié)果是，登記申請(qǐng)不予受理。中國(guó)的登記機(jī)關(guān)權(quán)力過(guò)大，肆意踐踏登記申請(qǐng)人的權(quán)利，已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)中非常突出的一個(gè)問(wèn)題。其二、就實(shí)質(zhì)審查是一種義務(wù)而言，登記人員承擔(dān)了繁重的審查義務(wù)，此種義務(wù)甚至超出其能力（特別法律素質(zhì)）之外，結(jié)果是，登記人員因懼怕作出錯(cuò)誤登記而承擔(dān)責(zé)任，所以審查的程序十分復(fù)雜，自提出登記的申請(qǐng)到

63、登記的完成，需要相當(dāng)多的時(shí)間以及人力。登記效率低下，必然延緩不動(dòng)產(chǎn)交易的進(jìn)程，所以，實(shí)踐中對(duì)登記機(jī)關(guān)的工作效率頗有微詞。   實(shí)行權(quán)利登記制使得不動(dòng)產(chǎn)登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中處于中心地位。不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性是維護(hù)其公信力的重要基礎(chǔ)，對(duì)于交易安全和效率有重大影響。為了提高登記的準(zhǔn)確性，我們可以參考德國(guó)歷史上不動(dòng)產(chǎn)登記由實(shí)質(zhì)審查主義向形式審查主義轉(zhuǎn)變的立法經(jīng)驗(yàn)，由公證人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)行為（原因行為）完成實(shí)質(zhì)審查。如果由公證人對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行公證，并允許公證人代理申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)，不僅有利于提高登記的準(zhǔn)確性和公信力，而且可以有效克服登記人員實(shí)質(zhì)審查的所產(chǎn)生的副作用。一方面，公證人的介入可以減少國(guó)家公權(quán)力對(duì)于私權(quán)的過(guò)分干涉。經(jīng)過(guò)公證的原因證明文件，登記人員無(wú)權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，因?yàn)楣C書所證明的法律行為和法律事實(shí)的真實(shí)性和合法性是法律直接規(guī)定的，沒(méi)有法院的裁決，任何人不得對(duì)公證書的效力提