容積率審計(jì)案例

1、審計(jì)背景:我局在對(duì)縣本級(jí) 2007年度預(yù)算執(zhí)行及其他財(cái)政收支審計(jì)時(shí), 對(duì)財(cái)政部門征收國有土地出讓金的情況進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)查。審 計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的主要問題:一、 部分國有土地出讓金未納入預(yù)算管理。 2007年度國有土 地出讓金收入 21035.37萬元未納入預(yù)算管理。二、部分國有土地出讓金未按合同約定及時(shí)征收。1、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠交土地出讓金 3877.46萬元。 根據(jù)縣財(cái)政局提供的國有土地出讓合同計(jì)算,截至 2007年 底,根據(jù)合同條款規(guī)定有 6家 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)上繳國有 土地出讓金 16524萬元,至 2007年底實(shí)際上繳 11483.54萬 元,欠繳出讓金 3877.46萬元,占應(yīng)繳額的

2、23.47%。另外, 國土部門未按合同規(guī)定向開發(fā)商征收滯納金 433.46萬元, 也未按合同規(guī)定收取相應(yīng)的違約利息。對(duì)于零出讓的地塊,征收部門應(yīng)對(duì)拆遷成本進(jìn)行評(píng)估, 以評(píng)估值為基數(shù)征收契稅。根據(jù)測(cè)算,對(duì)部分零出讓的地塊 應(yīng)征收契稅 6.51萬元,為宋德才開發(fā)的位于歌風(fēng)路北迎賓 大道西側(cè)的地塊,面積 4195 。3、部分土地出讓金未實(shí)行收支兩條線管理。據(jù)了解, 縣國土局對(duì)于小于 10萬元的出讓金收入作為自身的預(yù)算外 收入安排使用,大于 10萬元的才上交給財(cái)政。僅 2007年度國土局就截留 323.21萬元,未按規(guī)定實(shí)行收支兩條線管理。 審計(jì)思路:根據(jù)審前調(diào)查了解和數(shù)據(jù)查詢分析,審計(jì)組 認(rèn)為財(cái)政及

3、國土部門在征收土地出讓金方面存在管理漏洞, 應(yīng)把土地出讓金的征收管理作為 2007年度預(yù)算執(zhí)行審計(jì)的 重點(diǎn)之一;由于縣審計(jì)局在縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下,審計(jì)工作必須 服從和服務(wù)于縣政府的經(jīng)濟(jì)工作中心,審計(jì)組經(jīng)過討論認(rèn) 為,考慮到審計(jì)時(shí)間和審計(jì)成本、審計(jì)結(jié)果的時(shí)效性,此次 審計(jì)不宜全面開花、面面俱到,應(yīng)以擴(kuò)大審計(jì)成效、促進(jìn)制 度建設(shè)、增加財(cái)政收入、規(guī)范征收管理為出發(fā)點(diǎn),重點(diǎn)審核 商業(yè)用地建筑容積率調(diào)整漏征的土地出讓金和契稅, 利用 AO 審計(jì)軟件輔助審計(jì),分清環(huán)節(jié)和責(zé)任、開展延伸審計(jì)調(diào)查, 其他相關(guān)問題只報(bào)數(shù)字、不作詳細(xì)審查。審計(jì)概念及審計(jì)依據(jù):建筑“容積率” ,是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),房 屋的總建

4、筑面積與宗地面積的比值,分為實(shí)際容積率和規(guī)劃 容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率,即宗地內(nèi) 規(guī)劃允許的總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反 映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低,也反映了地價(jià)水平 的差異。對(duì)于取得的各類經(jīng)營性建設(shè)用地 , 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按 照規(guī)劃行政主管部門確定的容積率 , 進(jìn)行開發(fā)建設(shè) , 任何單 位和個(gè)人 , 都無權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率。 審計(jì)所需資料:(以下資料,有的主管部門有電子資料、有的主管部門無規(guī)范的電子資料, 需要審計(jì)人員根據(jù)其業(yè)務(wù) 資料或業(yè)務(wù)檔案統(tǒng)計(jì)匯總,整理成規(guī)范的電子表格 需要特別說明的是 :一個(gè)地區(qū)同時(shí)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,每 個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)

5、項(xiàng)目又處于審批、在建、部分銷售、全部銷售 等不同階段,部分房地產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)地塊可能又分為一、二、 三期滾動(dòng)開發(fā),因此,利用 AO 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增加的建 筑面積進(jìn)行分析時(shí),不能用實(shí)際建筑面積與規(guī)劃審批面積直 接計(jì)算,而要用縣國土局、縣規(guī)劃局、縣建設(shè)局、縣房管局 等部門提供的電子業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)根據(jù)其項(xiàng)目進(jìn)展分別核對(duì),計(jì)算 每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際增加的建筑面積。(一土地出讓合同。包含的字段:1、受讓人2、宗地面積(平方米3、出讓金額4、出讓位臵5、土地用途6、合同簽訂時(shí)間7、容積率8、合同建筑面積(平方米(二規(guī)劃局審批建筑面積表。包含的字段:1、受讓人2、宗地面積(平方米3、出讓金額4、出讓位臵5、土地用途

6、6、規(guī)劃證上的容積率7、規(guī)劃證上的建筑面積(平方米(三建設(shè)局審查面積表。包含的字段:1、受讓人2、宗地面積(平方米3、出讓金額4、出讓位臵5、土地用途6、施工圖的建筑面積(平方米(四房管局預(yù)售面積表。包含的字段:1、開發(fā)企業(yè)2、宗地面積(平方米3、出讓金額4、出讓位臵5、土地用途6、房管局預(yù)售建筑面積(平方米審計(jì)步驟:步驟一:采集有關(guān)單位、部門的電子業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。 要求縣國土局、縣規(guī)劃局、縣建設(shè)局、縣房管局等部門提供相關(guān)的電子業(yè)務(wù)數(shù)據(jù),主要包括土地出讓合同 、 規(guī) 劃局建筑面積 、 建設(shè)局審查面積 、 房管局預(yù)售面積等 4張業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)表, 按照 AO 軟件規(guī)定的采集步驟, 將上述 4張 數(shù)據(jù)表成功的

7、采集轉(zhuǎn)換到 AO 軟件中去。步驟二:生成應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表 1(規(guī)劃 容積率大于合同容積率 。 (規(guī)劃局審批環(huán)節(jié)增加部分 對(duì)土地出讓合同和規(guī)劃局建筑面積 2張表的結(jié) 構(gòu)和有關(guān)字段進(jìn)行分析,設(shè)臵條件編制 SQL 語句進(jìn)行關(guān)聯(lián), 條件是土地出讓合同表的“受讓人”字段等于規(guī)劃局 建筑面積 表的 “受讓人” 字段, 并且 where 語句條件為 規(guī) 劃局建筑面積表的“規(guī)劃證上的建筑面積(平方米 ”字 段值大于土地出讓合同表的“合同建筑面積(平方米 ” 字段的值,要顯示的字段有“受讓人” 、 “合同建筑面積(平 方米 ” 、 “規(guī)劃證上的建筑面積(平方米 ”等字段,對(duì)應(yīng)的 SQL 語句為:Sel

8、ect a.受讓人 ,a.合同建筑面積 (平方米 ,b.規(guī) 劃證上的建筑面積(平方米 ,(a.出讓金額 /合同建筑面積(平方米 *(b.規(guī) 劃證上的建筑面積 (平方米 -a.合同建筑面積 (平方米 as 應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金 ,(a.出讓金額 /合同建筑面積(平方米 *(b.規(guī) 劃證上的建筑面積(平方米 -a.合同建筑面積(平方米 *0.04 as 應(yīng)補(bǔ)征的契稅into 應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表 1(規(guī)劃容積率大于 合同容積率From業(yè)務(wù) _土地出讓合同 ainner Join 業(yè)務(wù) _規(guī)劃局建筑面積 bOn a.受讓人 =b.受讓人 WHERE b.規(guī)劃證上的建筑面積(平方米 >a.合

9、同建 筑面積(平方米 步驟三:生成建設(shè)局審查面積大于規(guī)劃局建筑面積 表 。 (建設(shè)局審圖未加監(jiān)管設(shè)計(jì)增加部分對(duì)建設(shè)局審查面積和規(guī)劃局建筑面積 2張表的 結(jié)構(gòu)和有關(guān)字段進(jìn)行分析, 設(shè)臵條件編制 SQL 語句進(jìn)行關(guān)聯(lián), 條件是建設(shè)局審查面積表的“受讓人”字段等于規(guī)劃 局建筑面積表的“受讓人”字段,并且 where 語句的條件 是建設(shè)局審查面積表的“施工圖的建筑面積(平方米 ” 字段值大于規(guī)劃局建筑面積表的“規(guī)劃證上的建筑面積 (平方米 ”字段值,顯示的字段有“受讓人” 、 “施工圖的 建筑面積 (平方米 ” 、 “規(guī)劃證上的建筑面積 (平方米 ” 、 “施 工圖的建筑面積(平方米 ”與“規(guī)劃證上的

10、建 筑面積(平 方米 ”的字段值差額(另起名為“審圖面積與規(guī)劃面積的 差額” ,對(duì)應(yīng)的 SQL 語句為:Select a.受 讓 人 ,a.施 工 圖 的 建 筑 面 積 (平 方米 ,b.規(guī)劃證上的建筑面積(平方米 ,a.施工圖的建 筑面積(平方米 -b.規(guī)劃證上的建筑面積(平方米 as 審圖面積與規(guī)劃面積的差額Into 建設(shè)局審查面積大于規(guī)劃局建筑面積表From業(yè)務(wù) _建設(shè)局審查面積 ainner Join 業(yè)務(wù) _規(guī)劃局建筑面積 bOn a.受讓人 =b.受讓人 WHERE a.施工圖的建筑面積(平方米 >b.規(guī)劃證上 的建筑面積(平方米 步驟四:生成應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表 2

11、(建設(shè) 審圖面積大于規(guī)劃建筑面積 。對(duì)土地出讓合同和建設(shè)局審查面積大于規(guī)劃局建 筑面積表 2張表進(jìn)行內(nèi)連接,設(shè)臵條件編制 SQL 語句,條 件是土地出讓合同表的“受讓人”字段等于建設(shè)局審 查面積大于規(guī)劃局建筑面積表的“受讓人”字段,要顯示 的字段有“受讓人” 、 “合同建筑面積(平方米 ” 、 “規(guī)劃證 上的建筑面積(平方米 ”等字段,對(duì)應(yīng)的 SQL 語句為: Select a.受 讓 人 ,a.審 圖 面 積 與 規(guī) 劃 面 積 的 差 額 ,b.出讓金額 /b.合同建筑面積(平方米 *a.審圖面 積 與 規(guī) 劃 面 積 的 差 額 as 應(yīng) 補(bǔ) 征 的 出 讓 金 ,b.出 讓 金 額 /

12、b.合同建筑面積(平方米 *a.審圖面積與規(guī)劃面積 的差額 *0.04 as 應(yīng)補(bǔ)征的契稅Into 應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表 2(建設(shè)審圖面積大 于規(guī)劃建筑面積from 建設(shè)局審查面積大于規(guī)劃局建筑面積表 ainner join 業(yè)務(wù) _土地出讓合同 bon a.受讓人 =b.受讓人 步驟五:生成房管局預(yù)售面積大于規(guī)劃局建筑面積 表 。 (房屋銷售環(huán)節(jié),房管局未依法監(jiān)督部分對(duì)房管局預(yù)售面積和規(guī)劃局建筑面積兩張表的 結(jié)構(gòu)和有關(guān)字段進(jìn)行分析, 設(shè)臵條件編制 SQL 語句進(jìn)行關(guān)聯(lián), 條件是房管局預(yù)售面積表的“開發(fā)企業(yè)”字段等于規(guī) 劃局建筑面積表的“受讓人”字段,并且 where 語句的條 件是房管

13、局預(yù)售面積表的“房管局預(yù)售建筑面積(平方 米 ”字段值大于規(guī)劃局建筑面積表的“規(guī)劃證上的建 筑面積(平方米 ”字段值,顯示的字段有“開發(fā)企業(yè)” 、 “房 管局預(yù)售建筑面積(平方米 ” 、 “規(guī)劃證上的建筑面積(平 方米 ” 、 “房管局預(yù)售建筑面積(平方米 ”與“規(guī)劃證上的 建筑面積(平方米 ”的字段值差額(另起名為“預(yù)售面積 與規(guī)劃面積的差額” ,對(duì)應(yīng)的 SQL 語句為:Select a.開發(fā)企業(yè) ,a.房管局預(yù)售建筑面積(平方 米 ,b.規(guī)劃證上的建筑面積(平方米 ,a.房管局預(yù)售 建筑面積(平方米 -b.規(guī)劃證上的建筑面積(平方米 as 預(yù)售面積與規(guī)劃面積的差額Into 房管局預(yù)售面積大

14、于規(guī)劃局建筑面積表From業(yè)務(wù) _房管局預(yù)售面積 ainner Join 業(yè)務(wù) _規(guī)劃局建筑面積 bOn a.開發(fā)企業(yè) =b.受讓人 WHERE a.房管局預(yù)售建筑面積(平方米 >b.規(guī)劃證 上的建筑面積(平方米 步驟六:預(yù)售面積大于建設(shè)局審圖面積(開發(fā)商超出設(shè) 計(jì)圖紙私建增加部分步驟六:生成應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表 3(預(yù)售 面積大于規(guī)劃建筑面積 。對(duì)土地出讓合同和房管局預(yù)售面積大于規(guī)劃局建 筑面積表兩張表進(jìn)行內(nèi)連接,設(shè)臵條件編制 SQL 語句,條 件是土地出讓合同表的“受讓人”字段等于房管局預(yù) 售面積大于規(guī)劃局建筑面積表的“開發(fā)企業(yè)”字段,要顯 示的字段有“開發(fā)企業(yè)” 、 “合同建

15、筑面積(平方米 ” 、 “房 管局預(yù)售建筑面積(平方米 ”等字段,對(duì)應(yīng)的 SQL 語句為: Select a.開發(fā)企業(yè) ,a. 預(yù)售面積與規(guī)劃面積的差額 , b.出讓金額 /b.合同建筑面積(平方米 *a.預(yù)售面 積與規(guī)劃面積的差額 as 應(yīng)補(bǔ)征的出讓金 ,b.出讓金額 /b.合同建筑面積(平方米 *a.預(yù)售面 積與規(guī)劃面積的差額 *0.04 as 應(yīng)補(bǔ)征的契稅into 應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表 3(預(yù)售面積大于規(guī)劃建筑面積from 房管局預(yù)售面積大于規(guī)劃局建筑面積表 ainner join 業(yè)務(wù) _土地出讓合同 bon a.開發(fā)企業(yè) =b.受讓人 步驟七:計(jì)算出應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅。設(shè)

16、臵條件,編制相應(yīng)的 SQL 語句,分別對(duì)應(yīng)補(bǔ)征的土 地出讓金及契稅表 1(規(guī)劃容積率大于合同容積率 、 應(yīng)補(bǔ) 征的土地出讓金及契稅表 2(建設(shè)審圖面積大于規(guī)劃建筑面 積 、 應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表 3(預(yù)售面積大于規(guī)劃 建筑面積 3張數(shù)據(jù)表中的“應(yīng)補(bǔ)征的出讓金”和“應(yīng)補(bǔ)征 的契稅”字段進(jìn)行求和,逐次執(zhí)行以下三條語句,針對(duì)執(zhí)行 的結(jié)果,將三個(gè)對(duì)應(yīng)的“ sum(應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金 ” 、 “ sum(應(yīng)補(bǔ)征的契稅 ”進(jìn)行相加,計(jì)算總的應(yīng)補(bǔ)征的土地 出讓金及相應(yīng)的契稅。對(duì)應(yīng)的 SQL 語句為:Select sum(應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金 ,sum(應(yīng)補(bǔ)征的契稅 From 應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表

17、1(規(guī)劃容積率大于合同 容積率 ;Select sum(應(yīng)補(bǔ) 征 的 出讓 金 ,sum(應(yīng) 補(bǔ) 征的契 稅 From 應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表 2(建設(shè)審圖面積大于規(guī) 劃建筑面積 ;Select sum(應(yīng)補(bǔ) 征 的 出讓 金 ,sum(應(yīng) 補(bǔ) 征的契 稅 From 應(yīng)補(bǔ)征的土地出讓金及契稅表 3(預(yù)售面積大于規(guī)劃建筑面積） 。 步驟八：驗(yàn)證核實(shí)查詢的結(jié)果 對(duì)上述步驟中查出的問題進(jìn)行比對(duì)分析，分清各主管局 的責(zé)任,找相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行詢問核實(shí)，手工剔除房管局與 建設(shè)局重復(fù)計(jì)算部分的面積，計(jì)算有關(guān)結(jié)果并最終作出結(jié) 論。 審計(jì)成果： 因?qū)徲?jì)期間與開發(fā)商開發(fā)期間不一致，有部分小區(qū)尚未 完整申報(bào)預(yù)售房面積，房管部門提供的相應(yīng)預(yù)售面積不全， 審計(jì)組最后確定選擇 10 個(gè)地塊的相關(guān)問題，向縣政府提交 專題報(bào)告，出讓合同規(guī)定的建筑面積為 688835.14 ，實(shí) 際建筑面積 871295.36 ，增加建筑面積 182460.22 ， 調(diào)增率為 26.49%。按簽訂土地出讓合同時(shí)的征收標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，