房地產(chǎn)市場調(diào)研報告分析

1、1 / 73目錄第一部分 宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研 .2一、新密經(jīng)濟進展?fàn)顩r分析 .2二、都市總體規(guī)劃對零售業(yè)的阻礙 .11第二部分項目SWO分析.13一、 項目地塊差不多情況 .13二、 項目SWO分析.16第三部分 商業(yè)市調(diào). . 19一、新密市商業(yè)現(xiàn)狀 .19二、 項目競爭商場比較分析 .42三、 項目所在區(qū)域商業(yè)分析 .44第三部分 消費者調(diào)研. . 46一、調(diào)查差不多情況 .47二、調(diào)查問卷情況 .47三、訪談總結(jié) .63第一部分 宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研新密宏觀經(jīng)濟背景及地產(chǎn)狀況分析一、新密經(jīng)濟進展?fàn)顩r分析（一）、新密市差不多概況新密市地處中原腹地的嵩山東麓，雙洎河上游，東臨新鄭， 西接登封，南傍

2、禹州，北依滎陽，東北與鄭州搭界，西北與鞏義 相連。距省會鄭州40公里，地勢西高東低， 西、北、南三面環(huán)山， 中部丘壑相間，東部地勢較為平坦。新密總面積1001平方公里， 下轄3個鄉(xiāng)、12個鎮(zhèn)、3個街道辦事處、304個行政村，總?cè)丝?0萬，其中城區(qū)人口14.4萬。1、自然環(huán)境新密市屬溫帶大陸性氣候，年平均氣溫14.3C,四季分明。2 / 733 / 73地勢西高東低，除東部平坦，其余三面多為山地丘陵。一般海拔350825米，最高海拔1108.5米，最低海拔114米。境內(nèi)水系200公里，常年有流水河流30余條，山泉、湖泊散布各處，水量 充盈。2、礦產(chǎn)資源新密市資源富蘊， 已探明的要緊礦藏有煤炭、

3、石灰石、鋁礬石、 耐火土、耐火土、天然油、 石英鐘、磷礦石、 大理石、水晶石、 石棉石、硅石、玉石等。煤炭地質(zhì)儲量達50億噸，煤田遍及全境， 被譽為“烏金之鄉(xiāng)”。鋁礬土儲量4億噸，氧化鋁含量在40-80%之間。工業(yè)硅儲量10億噸，氧化硅含量均在98%以上。石灰石儲 量50億噸，氧化鈣含量50%以上。特不是以堅硬、質(zhì)細、 色鮮、美觀為特點的密玉馳名中外， 儲量在百萬噸以上， 是全國聞名的 玉礦基地之一，玉雕產(chǎn)品暢銷美國、西歐和東南亞。3、旅游資源 悠久的歷史，燦爛的文化給新密留下了豐富的人文景觀。全 市擁有國家和省市重點文物愛護單位79處，其中國家級重點文物 愛護單位2處。軒轅黃帝宮、打虎亭漢墓

4、、神仙洞、楊業(yè)祠、雪 蓮宮、天仙廟、古城寨等名勝古跡，吸引大量游客。地處鄭州至 少林寺國際旅游熱線中段，距少林寺55公里，地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。4、交通狀況境內(nèi)鐵路、公路兼?zhèn)?，密新、宋大兩條鐵路緊密相連，杞密 地點鐵路和鄭4 / 73臨、靈永兩條省級公路橫貫全境，密榮、密新等4條干線公路和28條市鄉(xiāng)公路縱橫交錯， 形成了以市區(qū)為中心， 聯(lián) 結(jié)省會鄭州、全國各地的四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。公路總里程921.571公里（不含村道101條269.433公里）。其中省道5條113.036公里，縣道8條118.542公里，鄉(xiāng)道73條679.993公里， 專用道2條10公里。公路網(wǎng)密度92.07公里/百平

5、方公里，名列 全省前茅。（二）、經(jīng)濟進展現(xiàn)狀1、新密市國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長2003年全市完成生產(chǎn)總值98.4億元，人均GDP1.3萬元RMB全市民用車輛擁有量：2.2萬輛。據(jù)初步測算，2004年1-6月份 全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值58.02億元，同比增長1 4.7%（扣除價格因素） ， 其中第一產(chǎn)業(yè)增加2.39億元，同比增長1.8；第二產(chǎn)業(yè)增加值35.58億元，同比增長17.0；第三產(chǎn)業(yè)增加值20.58億元，同 比增長12.9。2001年，規(guī)模工業(yè)增加值完成19.05億元，原煤 產(chǎn)量達到750噸，居河南省第一位；造紙業(yè)年產(chǎn)量95萬噸，尤其 是大隗鎮(zhèn)， 被譽為全國造紙第一鎮(zhèn)， 耐火材料工業(yè)年產(chǎn)150萬噸

6、， 成為全國八大耐火材料生產(chǎn)基礎(chǔ)之一。2004年1-6月份，規(guī)模工 業(yè)增加值累計完成16.79億元，同比增長31.2%。1-6月，原煤產(chǎn) 量380萬噸，比去年同期增長10.9%；紙漿70.2噸，比去年同期 增長26.7%；耐火材料65.6噸，比去年同期增長41.7%。5 / 732、民營經(jīng)濟新密市經(jīng)濟進展的主力軍至2004年6月底，新密市非公有制經(jīng)濟戶數(shù)為12萬余家， 其中私營企業(yè)1218家，個體工商戶11萬家，民營經(jīng)濟占全市 經(jīng)濟總量的80以上，成為新密市財源主導(dǎo)力量。3、消費品零售市場狀況1-6月份，全市社會消費品零售總額達21.22億元，同比增長17.1。按銷售地區(qū)分：市區(qū)零售額為8.2

7、5億元，同比增長24.3；市以下零售額為13.96億元，同比增長12.9。按行業(yè) 銷售分：批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)為18.16億元，同比增長17.9；餐 飲業(yè)為2.03億元，同比增長13.3；其他行業(yè)為1.03億元，同 比增長11.0。社會消費品零售總額持續(xù)增長，消費市場穩(wěn)中趨活。4、新密房地產(chǎn)住宅市場新密市的房地產(chǎn)進展差不多處于剛剛起步時期，市場上沒有 形成具有一定規(guī)模和檔次的住宅產(chǎn)品。目前僅有三個較有小區(qū)規(guī) 模的住宅小區(qū)，其差不多情況如下：新密市在售樓盤調(diào)查表6 / 73項目名稱凱悅園邸鑫苑花園棲霞花園公司名稱東森房地產(chǎn)壟鑫房開個人位置長安路與冃屏西大街青屏廣長樂路與嵩山路交匯處場西側(cè)路交匯處規(guī)模

8、總建筑面積：9棟七層住宅4棟六層住宅樓3.4萬左右300余戶100余戶建筑結(jié)構(gòu)不墅、聯(lián)排、疊多層（七層）多層加、多層一層車庫戶型面積二房：108二房：100二房：約100(rf)三房：130-160三房：130-140三房：130-170四房：150-182四房：180-200四房：170聯(lián)排：220復(fù)式：200左右7 / 73疊加：200-230不墅：327-347住宅價格多層：12009001160二、三、四層：（元/m2）沿街多層：1100950疊加：1420五層：750聯(lián)排：1620六層：650不墅：1900左右層差價（元/m2）100100左右100-200商鋪價格（元）一層商鋪：3

9、800沿西大街36間3500兀左右二層商鋪：2800商鋪，差不多空置物業(yè)治理價格未定0.30兀左右/ m2未疋銷售率（%907060新密商品房要緊集中在惠豐街以西、雪花路以東、嵩山大道以北區(qū)域，開發(fā)規(guī)模小，樓盤檔次較低，多以自建房為主。由此可見，新密房地產(chǎn)開發(fā)處于初級時期。新密的房地產(chǎn)要緊表現(xiàn)出以下幾個方面的特點：（1）、規(guī)模有限自建房差不多是單體建筑，而所開發(fā)的住宅小區(qū)，規(guī)模都比較小，凱悅花園、鑫苑花園目前開發(fā)面積都不到5萬平方米，專8 / 73門難體現(xiàn)出規(guī)模社區(qū)的優(yōu)勢。（2）、沒有高層建筑，歐式建筑風(fēng)格為主。建筑形態(tài)以多層、不墅為主，建筑風(fēng)格也多為歐式。房地產(chǎn) 市場產(chǎn)品單一，可供選擇的余地專門小。（3）、園林景觀單一除新開發(fā)的凱悅園邸、鑫苑花園規(guī)劃有園景觀外，其他以自 建形式的樓盤差不多沒有園林景觀概念。作為新密目前最高檔的 小區(qū)凱悅花園，小區(qū)內(nèi)設(shè)有園林景觀，但不墅區(qū)密度過大，都沒 有設(shè)置前后私家花園，依舊有比較理想的銷售業(yè)績。（4）、由于缺乏投資理念，房價相對較低在新密房地產(chǎn)投資僅限于自建房形式