物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式問題研究

1、物流前沿系列講座結(jié)課論文 題目：物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式問題研究學(xué) 號：姓 名：年 級：專 業(yè)：日 期：物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式問題研究摘 要物流業(yè)的發(fā)展，是社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果，物流地產(chǎn)業(yè)作為物流業(yè)的派生正獲得越來越多投資者的關(guān)注。所謂的“物流地產(chǎn)”，就是投資商根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商和物流公司等。然后，將有一個(gè)專業(yè)的資產(chǎn)管理隊(duì)伍對該物流設(shè)施進(jìn)行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。雖然近年來，物流地產(chǎn)在我國得到了快速發(fā)展，但在物流地產(chǎn)發(fā)展的如火如荼的同時(shí)，出現(xiàn)了違規(guī)圈地、盲目開發(fā)、惡性競爭等現(xiàn)象。面對物流園地產(chǎn)營困難的現(xiàn)狀，對物流地產(chǎn)運(yùn)營模式的研究就尤為

2、重要。本文力圖在介紹物流地產(chǎn)概念的基礎(chǔ)上，對國內(nèi)物流地產(chǎn)的四種運(yùn)營模式的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的對比分析，總結(jié)了目前我國物流地產(chǎn)運(yùn)營中存在的問題，提出了一些我國物流地產(chǎn)發(fā)展模式上的建議及設(shè)想。關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn) 運(yùn)營模式 物流 目 錄摘 要I一、引言1（一）選題背景和意義1（二）研究思路1二、 物流地產(chǎn)概述1（一）物流地產(chǎn)的概念1（二）物流地產(chǎn)的價(jià)值21.企業(yè)快速擴(kuò)張的需要22.提高投資利潤回報(bào)23.注重風(fēng)險(xiǎn)最小化2（三）物流地產(chǎn)服務(wù)方式21.標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施22.按客戶要求定制個(gè)性化設(shè)施23.幫助客戶提高財(cái)務(wù)效率24.提供咨詢服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)3三、物流地產(chǎn)的現(xiàn)狀研究3（一）國外物流地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀3（二）國

3、內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展3四、國內(nèi)物流地產(chǎn)存在的問題4（一）物流地產(chǎn)模式選擇不科學(xué)4（二）在用地過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象4（三）對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足，存在盲目開發(fā)，惡性競爭的現(xiàn)象5（四）整體實(shí)力較弱，企業(yè)規(guī)模小且專業(yè)化程度不高5（五）政府對需求把握不準(zhǔn)，缺乏相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)5（六）外資企業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)企業(yè)競爭壓力大5（七）中西部投資物流地產(chǎn)的規(guī)模不均5五、物流地產(chǎn)運(yùn)營模式分析6（一）物流地產(chǎn)運(yùn)營模式分類61.地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營模式62.物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營模式63.地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)合作型運(yùn)營模式64.第三方企業(yè)牽頭型運(yùn)營模式6（二）物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式的對比分析7六、我國發(fā)展物流地產(chǎn)的對策分析7（一）加強(qiáng)市場研究，作

4、出科學(xué)決策7（二）不斷創(chuàng)新改進(jìn)，提高管理水平7（三）建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫， 有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)8（四）正確把握市場，確保良性發(fā)展8（五）改變傳統(tǒng)政策，加強(qiáng)園區(qū)規(guī)劃8（六）增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢9（七）加強(qiáng)中西部物流企業(yè)的發(fā)展9七、物流案例研究以傳化物流為例10（一）傳化物流企業(yè)的概況10（二）傳化物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式10（三）傳化物流地產(chǎn)運(yùn)營模式存在的問題111.從行業(yè)發(fā)展趨勢上112.物流企業(yè)的發(fā)展要要形成規(guī)?；Ⅲw系化113.從傳化物流目前已建成的杭州、蘇州和成都三個(gè)物流基地來看11（四）應(yīng)對傳化物流所存在的問題的措施12（五）物流地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析121.市場需求環(huán)境分析122.自然環(huán)境因素分析12

5、3.政策環(huán)境分析12(六) 物流地產(chǎn)的定位分析131.服務(wù)區(qū)域分析132.服務(wù)對象分析133.服務(wù)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)模式分析13八、物流地產(chǎn)的經(jīng)營管理13(一) 盈利模式設(shè)計(jì)131.運(yùn)營初期的盈利模式132.發(fā)展期的盈利模式143.成熟期的盈利模式14(二) 招商制度設(shè)計(jì)14(三) 日常工作制度設(shè)計(jì)14(四)物流地產(chǎn)組織管理模式設(shè)計(jì)141.物流地產(chǎn)管理組織架構(gòu)142.物流地產(chǎn)管理公司的工作職責(zé)16九、論文總結(jié)16參考文獻(xiàn)：17III物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式問題研究一、引言（一）選題背景和意義隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，物流行業(yè)的迅猛發(fā)展，物流地產(chǎn)應(yīng)需而生，并成為未來值得關(guān)注和研究的物流行業(yè)之一。所謂“物流地產(chǎn)”

6、，就是由企業(yè)選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商和物流公司等，并組織專業(yè)的資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物流管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。隨著2003年，國際物流地產(chǎn)巨頭普洛斯把“物流地產(chǎn)”的概念帶入中國，國內(nèi)的物流地產(chǎn)投資就掀起了一股前所未有的熱潮。物流地產(chǎn)”模式的價(jià)值就在于更有效地幫助客戶管理運(yùn)用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競爭力。物流地產(chǎn)商通過有效合理的運(yùn)營模式來創(chuàng)造更大的利潤和價(jià)值，優(yōu)秀的物流地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效的成本控制和優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)業(yè)不斷的發(fā)展和革新。因此，本文在系統(tǒng)地闡述了物流地產(chǎn)的基本含義，在對物流地產(chǎn)相關(guān)理論的研究基礎(chǔ)上探討了國內(nèi)外物流地產(chǎn)的發(fā)展。借鑒了國外物流地產(chǎn)

7、的經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，對我國物流地產(chǎn)運(yùn)營模式的構(gòu)建提出了建議。（二）研究思路通過對國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，對比分析我國物流地產(chǎn)現(xiàn)有的四種運(yùn)營模式的優(yōu)缺點(diǎn)，以及對我國物流地產(chǎn)運(yùn)營模式中存在的問題分析，結(jié)合傳化物流案例的研究，提出了應(yīng)對當(dāng)前國內(nèi)物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式所存在的問題的措施。2、 物流地產(chǎn)概述（一）物流地產(chǎn)的概念物流地產(chǎn)是指物流地產(chǎn)商根據(jù)社會(huì)發(fā)展的需求，在全球范圍內(nèi)選擇合適的信息化建設(shè)高效、優(yōu)質(zhì)、完善相關(guān)物流設(shè)施，又可以租到物流設(shè)施包括制造物流公司等，都有相關(guān)的物流業(yè)務(wù)需求的客戶和物流地產(chǎn)投資商專業(yè)管理物業(yè)管理服務(wù)的物流活動(dòng)。這里是房地產(chǎn)開發(fā)商，投資者可以物流業(yè)務(wù)或?qū)I(yè)投資者。通過物流地產(chǎn)這一

8、創(chuàng)新形式，一方面有需求的企業(yè)擁有的資產(chǎn)租賃可以減少巨大的負(fù)擔(dān)，把更多的注意力放在企業(yè)的核心業(yè)務(wù)；另一方面房地產(chǎn)投資者也可以得到更穩(wěn)定的租金收入。究其本質(zhì)而言，物流地產(chǎn)其實(shí)是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化相互結(jié)合的產(chǎn)物，通過其相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充來實(shí)現(xiàn)原有物流業(yè)價(jià)值鏈的延伸。為現(xiàn)代物流的發(fā)展提供了個(gè)性化和標(biāo)準(zhǔn)化的物流硬件設(shè)施，為客戶企業(yè)節(jié)約建設(shè)資金，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這些都有利于從系統(tǒng)角度整合優(yōu)化物流服務(wù)，為企業(yè)帶來更多的附加值。這也是物流地產(chǎn)商傾向于物流地產(chǎn)亦是國內(nèi)物流地產(chǎn)業(yè)興起的重要?jiǎng)右颉＃ǘ┪锪鞯禺a(chǎn)的價(jià)值客戶作為物流地產(chǎn)的租用方，為什么多選擇租用物流地產(chǎn)的物流設(shè)施而不是建設(shè)自己的物流設(shè)施呢？總結(jié)有以

9、下幾種原因：1.企業(yè)快速擴(kuò)張的需要隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，全球化經(jīng)營的理念要求企業(yè)在最短的時(shí)間內(nèi)在合適的地點(diǎn)進(jìn)行布點(diǎn)、運(yùn)營，這使得企業(yè)不得不改變傳統(tǒng)的經(jīng)營策略，不再循規(guī)蹈矩只依靠自己的資源和資產(chǎn)積累來發(fā)展，而是通過租用相關(guān)物流設(shè)施來滿足企業(yè)的低成本發(fā)展戰(zhàn)略。2.提高投資利潤回報(bào)許多企業(yè)十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)投資回報(bào)率，降低負(fù)債，通常會(huì)從縮減固定資產(chǎn)的投入入手。許多公司傾向于少建、不建倉儲設(shè)施，通過租用物流設(shè)施來創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)利潤最大化的空間，而將這部分資金投入到研發(fā)等核心業(yè)務(wù)上來，提升企業(yè)的盈利能力。3.注重風(fēng)險(xiǎn)最小化許多企業(yè)往往對自己物流設(shè)施需求的預(yù)測不準(zhǔn)確，就會(huì)出現(xiàn)物流設(shè)施不足或過剩的現(xiàn)象，在一定程度上會(huì)造成

10、資源的浪費(fèi)，從而影響到企業(yè)的正常運(yùn)營。而選擇物流地產(chǎn)商提供的物流設(shè)施和服務(wù)則比較靈活，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求租用不同面積、不同地理位置的物流設(shè)施，從根本上降低了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（三）物流地產(chǎn)服務(wù)方式在物流地產(chǎn)的運(yùn)營活動(dòng)中，物流地產(chǎn)商是出資建設(shè)物流設(shè)施的實(shí)施者，物流地產(chǎn)商為客戶所提供的服務(wù)方式可以分為以下：1.標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施物流地產(chǎn)商在選定了合適的相關(guān)物流設(shè)施點(diǎn)后，開始進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)等系列的工作，將建設(shè)好的物流設(shè)施轉(zhuǎn)租給客戶，為客戶提供便捷、高性價(jià)比的物流設(shè)施。2.按客戶要求定制個(gè)性化設(shè)施定制個(gè)性化設(shè)施是指物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的特定需求，最大限度地滿足客戶的商業(yè)用途.3.幫助客戶提高財(cái)務(wù)效率為了幫助客

11、戶實(shí)現(xiàn)不斷增加的財(cái)務(wù)目標(biāo)，物流地產(chǎn)商可以采用收購的方式，將客戶現(xiàn)有的物流配送設(shè)施購買回來，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后再回租給客戶。通過物流地產(chǎn)商提供的收購與回租方案，不少物流公司削減了固定資產(chǎn)負(fù)債，將其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，因此提高了資產(chǎn)回報(bào)率，減少了企業(yè)負(fù)債率。與此同時(shí)，物流地產(chǎn)商從中獲得了大量盈利性物流設(shè)施，擴(kuò)大了設(shè)施規(guī)模，從而提高了物流設(shè)施的周轉(zhuǎn)利用率。4.提供咨詢服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)物流地產(chǎn)的商業(yè)是使用自己的專業(yè)管理平臺，為客戶提供專業(yè)的咨詢服務(wù)，幫助客戶設(shè)計(jì)和優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，幫助客戶實(shí)現(xiàn)物流業(yè)務(wù)流程再造，解決問題的業(yè)務(wù)。物流開發(fā)者可以收取適當(dāng)?shù)奈锪髯稍冑M(fèi)用。三、物流地產(chǎn)的現(xiàn)狀研究（一）國外物流地產(chǎn)的發(fā)

12、展現(xiàn)狀國外的物流地產(chǎn)于20世紀(jì)80年代開始發(fā)展，到現(xiàn)在歷經(jīng)了20多年的發(fā)展。在當(dāng)今全球化物流經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，為了滿足全球化或區(qū)域化的物流服務(wù)，物流地產(chǎn)企必須擴(kuò)大并形成規(guī)模效益。隨著國際物流的發(fā)展，美國和歐洲的大型物流地產(chǎn)企業(yè)開始聯(lián)盟合并，以發(fā)展國際物流地產(chǎn)市場，以爭取更大的市場份額。國外物流對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，在建設(shè)節(jié)約型合作，專注于物流園區(qū)物流企業(yè)將更加集中，發(fā)揮整體優(yōu)勢的企業(yè)規(guī)模和專業(yè)化的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)。同時(shí)，這些企業(yè)可共享一些基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，從而降低運(yùn)營成本，效益。另外，物流地產(chǎn)的規(guī)?；c網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)得到越來越多的物流地產(chǎn)投資商的重視，以普洛斯為代表，在全球范圍內(nèi)倉儲設(shè)施，并實(shí)

13、現(xiàn)全球化的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。物流的發(fā)展方向是最終實(shí)現(xiàn)綠色化與低碳化。物流的發(fā)展的同時(shí)又會(huì)對城市環(huán)境產(chǎn)生不利影響，比如交通阻塞、噪聲、排放有害的污染等。因此，21世紀(jì)對物流地產(chǎn)的發(fā)展提出了綠色物流的新要求。發(fā)達(dá)國家政府倡導(dǎo)的綠色物流則是在交通量、交通流三個(gè)方面制定了相關(guān)政策進(jìn)行約束；另一方面綠色物流是建廢料處理的物流系統(tǒng)。物流地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把目前的“線性開放式的生產(chǎn)物流能夠回收產(chǎn)品廢料的“循環(huán)式的回收物流”。（二）國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展雖然中國物流地產(chǎn)于2002年在東部沿海地區(qū)產(chǎn)生，但到2003年美國物流地產(chǎn)巨頭普洛斯進(jìn)駐中國物流市場后，中國的物流地產(chǎn)才開始被大家熟悉。近兩年，無論是外資企業(yè)還是國內(nèi)企業(yè)動(dòng)

14、作都非常明顯。最早在國內(nèi)打出“物流地產(chǎn)”口號的普洛斯，在外資中的擴(kuò)張速度最快，目前已墓本被蓋國內(nèi)物流的主要城市。國內(nèi)一些地產(chǎn)或本身就有物流業(yè)務(wù)的企業(yè)開始投資物流地產(chǎn)業(yè)，如招商地產(chǎn)、福利地產(chǎn)、和記黃埔、寶供物流、中外運(yùn)等。目前，國內(nèi)物流地產(chǎn)的項(xiàng)目主要都集中于長三角、珠三角和環(huán)渤海。據(jù)2006年對中國倉儲和物流行業(yè)的調(diào)查顯示，接受調(diào)查企業(yè)中85%的倉儲設(shè)施都集中在長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三個(gè)主要地區(qū)，最為集中的是以上海為中心的長江三角洲。四、國內(nèi)物流地產(chǎn)存在的問題自2003年普洛斯公司將物流地產(chǎn)概念引進(jìn)中國以來，AMB、新熙地、古德曼、豐樹信托投資基金和騰飛集團(tuán)等有物流地產(chǎn)背景的外資企業(yè)

15、也通過項(xiàng)目收購或新地產(chǎn)開發(fā)等方式在我國大力開展物流地產(chǎn)投資，開啟了我國物流地產(chǎn)市場的大門，為客戶提供現(xiàn)代化物流倉儲設(shè)施服務(wù)。國內(nèi)企業(yè)的快速跟進(jìn)更使得物流地產(chǎn)發(fā)展勢頭上揚(yáng)。雖然物流地產(chǎn)市場在我國快速發(fā)展，但其仍是一個(gè)新興的行業(yè)，沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，故在其發(fā)展過程中存在不少問題。主要表現(xiàn)在:（一）物流地產(chǎn)模式選擇不科學(xué)物流設(shè)施在投入運(yùn)營后所呈現(xiàn)的出定位不準(zhǔn)、空置率高、效益不佳諸多問題，是由于大部分建成或在建的物流設(shè)施缺乏深入市場調(diào)研和明確的目標(biāo)定位，進(jìn)而導(dǎo)致很多物流設(shè)施在功能定位和目標(biāo)客戶鎖定上表現(xiàn)出盲目性。因此，對物流設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以及運(yùn)營的過程進(jìn)行規(guī)范管理是必要的。物流地產(chǎn)運(yùn)營管理的主要內(nèi)容就是

16、物流地產(chǎn)的前期的規(guī)劃建設(shè)管理、投入運(yùn)營后的經(jīng)營管理和為入駐企業(yè)提供各種配套服務(wù)等。在前期規(guī)劃管理中主要是對物流地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境、定位、選址、規(guī)模以及總體規(guī)劃等進(jìn)行分析；在投入運(yùn)營后，招商、宣傳推廣、物業(yè)出租與管理、安全監(jiān)督變成了這個(gè)時(shí)期的重點(diǎn)；待前期規(guī)劃、初步運(yùn)營完成后，就要完善各種設(shè)施，提供配套服務(wù)，滿足地產(chǎn)租用方的需求。（二）在用地過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象圈地現(xiàn)象嚴(yán)重。由于工業(yè)用地的拿地成本大大小于商業(yè)項(xiàng)目的拿地成本，一些地產(chǎn)商鉆政策的空子，待省市規(guī)劃出物流地產(chǎn)后，便以低價(jià)進(jìn)駐，囤積土地，然后轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。還有一些開發(fā)商通過土地的一級開發(fā)，然后通過招商把相應(yīng)的地塊出讓給物流企業(yè)，由承租企業(yè)根

17、據(jù)自身和需要建立物流設(shè)施，其目的在于土地升值而不是通過物流業(yè)本身的運(yùn)營來獲取利潤。這些現(xiàn)象都不利于我國物流地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。（三）對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足，存在盲目開發(fā)，惡性競爭的現(xiàn)象各類企業(yè)由廉價(jià)的土地吸引，進(jìn)入物流地產(chǎn)。但由于運(yùn)行模式的壓力，可以恢復(fù)收期相對較長、風(fēng)險(xiǎn)較大和市場風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，導(dǎo)致了物流地產(chǎn)戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)確，規(guī)劃不充分，使物流地產(chǎn)低水平重復(fù)建設(shè)。這種熱潮，在促進(jìn)我國物流市場的發(fā)展的同時(shí)；也會(huì)形成惡性競爭，從而造成設(shè)施和資源的浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)中國物流園區(qū)空置率已經(jīng)高達(dá)6 0%左右。（四）整體實(shí)力較弱，企業(yè)規(guī)模小且專業(yè)化程度不高由于專業(yè)分工的落后，現(xiàn)在的物流地產(chǎn)很多都是由物流企業(yè)自己來做，大部

18、分企業(yè)服務(wù)能力和品質(zhì)都不高，已建成的物流地產(chǎn)一般規(guī)模較小，開發(fā)地域分散，與普洛斯相比，國內(nèi)的物流地產(chǎn)呈點(diǎn)狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)，而且高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)匱乏，專業(yè)化管理水平低，設(shè)施陳舊，多適用于低層次的倉儲管理?？鐓^(qū)域物流發(fā)展需要的并非單純的企業(yè)組織和基礎(chǔ)設(shè)施，更大程度上需要打破地區(qū)、行業(yè)界限的政策環(huán)境的支撐，來形成較大規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。（五）政府對需求把握不準(zhǔn)，缺乏相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為迎合物流行業(yè)發(fā)展的需要，政府一般會(huì)規(guī)劃一些物流園區(qū)，但由于對物流地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏明確的政策和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，存在著究竟將其劃入工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)還是單獨(dú)的物流地產(chǎn)的意識混淆，將工業(yè)用地和物流用地混在一起，致使土地使用存在不

19、透明和不確定性。同時(shí)忽視市場導(dǎo)向，對需求把握不準(zhǔn)，達(dá)不到效益。（六）外資企業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)企業(yè)競爭壓力大目前，國內(nèi)物流地產(chǎn)投資每年增長約為20%，其中外資比例增長為一半以上。外資的進(jìn)入以幫助促進(jìn)物流地產(chǎn)市場的專業(yè)方向。但另一方面也給我國企業(yè)帶來巨大的競爭壓力。目前我國物流地產(chǎn)還處于初級階段，整體實(shí)力弱，在制度約束的條件下，設(shè)施落后、服務(wù)滯后、管理不善等多種因素的影響，使得與其他發(fā)達(dá)國家的物流地產(chǎn)有著非常大的差距。如果國內(nèi)企業(yè)還不趕快把握時(shí)機(jī)，日后受制于人的現(xiàn)象將不可避免。（七）中西部投資物流地產(chǎn)的規(guī)模不均中西部物流地產(chǎn)的規(guī)模不均，使得國內(nèi)物流地產(chǎn)的規(guī)模化發(fā)展難以形成，更別說形成網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。據(jù)2

20、006年對中國倉儲和物流行業(yè)的調(diào)查顯示，85%倉儲設(shè)施集中在長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)，其中43%主要集中于以上海為中心的長江三角洲，42%分別被珠江三角洲地區(qū)平分占據(jù)。在城市分布格局中，11%的份額被廣州占據(jù)，深圳占據(jù)9%，北京天津占據(jù)4%，成都占據(jù)5%，其余的城市所占份額不多。五、物流地產(chǎn)運(yùn)營模式分析（一）物流地產(chǎn)運(yùn)營模式分類根據(jù)不同的投資建設(shè)和管理的主體、不同的融資方式對物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式進(jìn)行劃分，由于投資建設(shè)和建設(shè)主體的多樣化，致使物流地產(chǎn)投資商的投資側(cè)重點(diǎn)不同，形成了以下四種物流地產(chǎn)運(yùn)營模式。1.地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營模式這種模式是以房地產(chǎn)企業(yè)做主導(dǎo)的，將物流設(shè)備租售給有相關(guān)需求的客戶代

21、為管理。是房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的物流地產(chǎn)開發(fā)投資、通過充分市場調(diào)研和可行性分析、位置、施工完成物流基礎(chǔ)設(shè)施，房地產(chǎn)企業(yè)只提供給客戶相應(yīng)的物流設(shè)施、物業(yè)管理、物流信息服務(wù)，客戶沒有涉到企業(yè)的日常運(yùn)作。為了滿足客戶定制需求，房地產(chǎn)企業(yè)在提供客戶服務(wù)相關(guān)的物流地產(chǎn)方面，可以尋找客戶對物流設(shè)備、物流服務(wù)有哪些具體要求，并根據(jù)客戶的具體需求，在此基礎(chǔ)上制定了采購物流設(shè)施或改造現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，為特別的技術(shù)服務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的技術(shù)研究，最大限度地滿足客戶的定制需求，在一定程度上也實(shí)現(xiàn)他們自己的價(jià)值和企業(yè)創(chuàng)新。2.物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營模式運(yùn)營模式建設(shè)的主體的物流企業(yè)，根據(jù)物流設(shè)施需求市場及國際物流發(fā)展趨勢，

22、通過公司設(shè)施的規(guī)劃、位置，取得土地、設(shè)計(jì)、施工、施工完成相關(guān)物流設(shè)施，以自己的企業(yè)實(shí)體發(fā)展的同時(shí)，其余部分的物流設(shè)施或者出租給其他相關(guān)配套服務(wù)需求的客戶企業(yè)。3.地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)合作型運(yùn)營模式這種運(yùn)營模式要求地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)共同出資、合作經(jīng)營成立物流地產(chǎn)投資公司，通過項(xiàng)目利益合作協(xié)議、合同契約方式使分工合作的條件。在合作中，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)揮其雄厚的資金實(shí)力和物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力?？梢园l(fā)揮專業(yè)物流企業(yè)的物流管理技術(shù)、經(jīng)營管理能力，通常在物流地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中發(fā)揮各自的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)利潤最大化的共同努力， 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則可以使雙方的損失不至于過高。4.第三方企業(yè)牽頭型運(yùn)營模式這種模式是通過

23、第三方牽頭，將物流企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)各自的優(yōu)勢資源進(jìn)行整合，同時(shí)對物流企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查、實(shí)力審核，確保實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。三方協(xié)議達(dá)成后，開始由第三方中介組織負(fù)責(zé)對物流運(yùn)營管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，而企業(yè)收益也將由第三方企業(yè)代為審查并依據(jù)協(xié)議進(jìn)行公平合理的利益分配。（二）物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式的對比分析優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型可以借助地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢和物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力，幫助客戶合理開展物流業(yè)務(wù)，為客戶創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物流設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)較高，基礎(chǔ)設(shè)施較先進(jìn)，從而造成租金成本較高，使得實(shí)力較弱的客戶無力，造成一些客戶資源的流失。物流企業(yè)主導(dǎo)型能夠發(fā)揮物流企業(yè)本身的專業(yè)管理技能，了解客

24、戶的具體行業(yè)需求，以便可以更好地做到滿足客戶定制化的需求。在運(yùn)營初期可能會(huì)因資金不足，分?jǐn)偨o客戶的物流相關(guān)服務(wù)跟不上客戶發(fā)展的節(jié)奏，不能提供給客戶優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)合作型雙方合作中，地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)揮其強(qiáng)大的資金實(shí)力和建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施的能力，物流企業(yè)可以發(fā)揮專業(yè)的物流技術(shù)和運(yùn)營管理能力，優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)共贏。風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則可降低雙方的損失。在雙方合作過程中，會(huì)存在信用風(fēng)險(xiǎn)，特別是在利益分配、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)方面。第三方企業(yè)牽頭型可充分利用了第三方企業(yè)獨(dú)立的審核制度，避開物流企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)間的不信任。由第三方進(jìn)行擔(dān)保，可以降低雙方的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而避免后期所產(chǎn)生的矛盾爭執(zhí)。對第三方企業(yè)的要求很

25、高，管理能力、企業(yè)實(shí)力、信用程度等方面都要嚴(yán)格地進(jìn)行考核和篩選。還要求第三方在執(zhí)行義務(wù)時(shí)也要有嚴(yán)格的行業(yè)自律，需要建立社會(huì)信用檔案。六、我國發(fā)展物流地產(chǎn)的對策分析（一）加強(qiáng)市場研究，作出科學(xué)決策在中國，物流地產(chǎn)只是一件新生事物，各級政府在物流地產(chǎn)規(guī)劃、土地審批審批控制措施還沒有科學(xué)合理的規(guī)劃。地方各級政府要聚集專家，根據(jù)相關(guān)情況制定相關(guān)的政策和計(jì)劃，保證物流地產(chǎn)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)為物流地產(chǎn)廣泛的位置并不準(zhǔn)確，規(guī)劃不充分而導(dǎo)致失敗的項(xiàng)目，將物流地產(chǎn)、物流市場和物流運(yùn)作為科學(xué)、緊密聯(lián)系在一起。完成供需市場前期的研究和分析，專業(yè)物流地產(chǎn)的特點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向，做好項(xiàng)目可行性，提高決策的科學(xué)性。（二）不斷

26、創(chuàng)新改進(jìn)，提高管理水平物流地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)調(diào)的是以物流客戶為服務(wù)中心，以信息網(wǎng)絡(luò)為技術(shù)支持，提高信息設(shè)施，提高企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，電子文件管理、貨物跟蹤和客戶查詢系統(tǒng)的管理，最大限度地為資源的整合，提升企業(yè)的服務(wù)能力和質(zhì)量;形式的集成鏈的物流配送網(wǎng)絡(luò)，使各物流園區(qū)、物流中心、配送中心的建設(shè)、運(yùn)營進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)的階段，從傳統(tǒng)的企業(yè)模型的限制，不斷創(chuàng)新，改善，將物流地產(chǎn)、物流市場和物流運(yùn)作緊密結(jié)合，形成現(xiàn)代物流企業(yè)特色的發(fā)展之路。（三）建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫， 有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)物流地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，建立一套完整的資料庫為后來的同一類型的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理做借鑒，數(shù)據(jù)庫應(yīng)該包括:有關(guān)法律法規(guī)制度、政府監(jiān)管部門的相關(guān)政策

27、報(bào)告，內(nèi)部控制程序控制項(xiàng)目文檔；風(fēng)險(xiǎn)事件數(shù)據(jù)庫：財(cái)務(wù)信息；市場信息；投資資訊；人力資源信息；安全生產(chǎn)信息等建立信息數(shù)據(jù)庫。建立綜合風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，從每一個(gè)相應(yīng)的職業(yè)挑出個(gè)人的團(tuán)隊(duì)，建立一個(gè)IRT設(shè)計(jì)，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目有顯著的風(fēng)險(xiǎn)在物流提供解決方案，目的是為了讓這些人在一起就可以有效的工作，來解決一些問題的一個(gè)給定的要求。通過團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，能較好地反映整個(gè)工程施工過程整個(gè)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的不同層次的問題。（四）正確把握市場，確保良性發(fā)展物流地產(chǎn)是以市場需求為導(dǎo)向，以盈利為目的，為客戶提供長期租賃、物業(yè)管理服務(wù)，還要具有標(biāo)準(zhǔn)的、規(guī)模、專業(yè)化、現(xiàn)代化管理物流設(shè)施和輔助的財(cái)產(chǎn)。只有正確把握現(xiàn)代物流地產(chǎn)的內(nèi)涵和社會(huì)功

28、能，以市場為導(dǎo)向，充分發(fā)揮物流、房地產(chǎn)等資源的整體效應(yīng)，可以理順政府和企業(yè)在物流地產(chǎn)開發(fā)各自的功能。避免盲目“物流地產(chǎn)”建設(shè)熱， 圈地?zé)岷痛罅康蜆?biāo)準(zhǔn)德物流物業(yè)開發(fā)，能促進(jìn)物流服務(wù)和物流地產(chǎn)的社會(huì)分工，促進(jìn)房地產(chǎn)市場形成的物流和健康的發(fā)展。目前中國的物流地產(chǎn)發(fā)展主要還是在實(shí)踐探索階段，缺乏相關(guān)的理論研究、物流和財(cái)產(chǎn)的人才是十分少見的。為了提高物流運(yùn)營效率、物流地產(chǎn)的發(fā)展，注重培養(yǎng)物流地產(chǎn)的高級人才，引進(jìn)了國外先進(jìn)的物流地產(chǎn)研究成果，加強(qiáng)相關(guān)理論。物流方面的專家、學(xué)者使用他們的專業(yè)知識，周密的調(diào)查工作和研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用理論指導(dǎo)實(shí)踐特點(diǎn)，充分發(fā)揮輿論的作用和智囊，對國家和企業(yè)多提建議。應(yīng)該更多關(guān)注

29、政府的行為效用，在我國物流地產(chǎn)開發(fā)研究的地域特征。（五）改變傳統(tǒng)政策，加強(qiáng)園區(qū)規(guī)劃政府應(yīng)該改變傳統(tǒng)的政策和思路，做到招商與當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)協(xié)調(diào)。雙方都需要政府做好物流園區(qū)的規(guī)劃布局，又需要政府的物流園區(qū)發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、規(guī)劃和當(dāng)?shù)氐奈锪鳝h(huán)境，物流體系、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、企業(yè)分配和其他考慮因素，以節(jié)約資源開發(fā)為當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)服務(wù)。城市住宅和商業(yè)用地相對而言，物流地產(chǎn)開發(fā)商的投資回報(bào)率金額比較大，需要更長的時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)更大，更低的利潤。政府為了吸引有實(shí)力的資金在投資領(lǐng)域，必須降低土地價(jià)格，同時(shí)給予足夠的政策傾斜。政府應(yīng)該采取“政府作為一個(gè)整體規(guī)劃、政策支持引導(dǎo)，企業(yè)自主經(jīng)營“物流地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、政府排序函數(shù)，真

30、正的出口物流地產(chǎn)管理領(lǐng)域，在物流地產(chǎn)開發(fā)部門的利益協(xié)調(diào)、宏觀規(guī)劃、法規(guī)、規(guī)范、項(xiàng)目審批、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、指導(dǎo)和監(jiān)督管理的功能需求。政府應(yīng)該協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、交通、城市規(guī)劃等各方面的利益，科學(xué)規(guī)劃物流地產(chǎn)、規(guī)模限制和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)制定相關(guān)物流地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，使物流地產(chǎn)銷售使用清亮透明，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，保護(hù)公平競爭，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的審批和土地利用監(jiān)督，從源頭上遏制投機(jī)性和土地利用物流外殼擅自改變的現(xiàn)象。政府應(yīng)該增加物流標(biāo)準(zhǔn)化、信息平臺、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)物流服務(wù)商的發(fā)展，加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)，引導(dǎo)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代物流改革和轉(zhuǎn)變，改變大而全、小而全運(yùn)營組織方式，促進(jìn)社會(huì)物流業(yè)分工合作，為發(fā)展專業(yè)化、社會(huì)

31、化物流地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)造良好的條件。（六）增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢物流地產(chǎn)業(yè)雖然在中遙剛起步，但通過借鑒其在匡外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，不難看出物流地產(chǎn)商想獲得長期利潤與客戶的忠誠度是密不可分的。而客戶的忠誠度又是建立在良好服務(wù)及客戶滿意度之上的，一若物流地產(chǎn)商能提供傳統(tǒng)倉儲服務(wù)外的結(jié)算、倉一單質(zhì)押等一站式服務(wù)，既解決了客戶的后顧之憂，又能為自己創(chuàng)造增值利潤。成功的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)將會(huì)是銀行等金融機(jī)構(gòu)選擇合作伙伴的重要籌碼，這同樣也成為物流地產(chǎn)商在同行業(yè)中.競爭的優(yōu)勢所在。現(xiàn)階段，由于本土企業(yè)實(shí)力較弱，缺乏應(yīng)有的物流地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，而物流地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投人和足夠的經(jīng)營能力，加之外資地產(chǎn)巨頭的強(qiáng)大挑戰(zhàn)，所以國內(nèi)的

32、物流地產(chǎn)開發(fā)商亟需形成和提高自身的經(jīng)營能力。而且，物流地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身實(shí)力和市場競爭狀況，以市場需求為導(dǎo)向，恰當(dāng)進(jìn)行市場定位，發(fā)揮物流地產(chǎn)的規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化與協(xié)同效應(yīng)，提供特色鮮明、顧客滿意的物流地產(chǎn)服務(wù)，形成市場競爭優(yōu)勢，吸引并擁有一定規(guī)模的忠誠客戶群體，降低物業(yè)空置率，獲得良好的資產(chǎn)收益率。（七）加強(qiáng)中西部物流企業(yè)的發(fā)展物流企業(yè)為了更接近市場，也傾向于在集聚區(qū)集中，逐步形成物流園區(qū)。物流園區(qū)集中了多家物流企業(yè)，從事不同環(huán)節(jié)的物流服務(wù)，不滿足了制造業(yè)集聚后對物流服務(wù)規(guī)?；⒓苫囊?，而且整合了物流資源，減少物流基礎(chǔ)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)，促使物流服務(wù)集聚效應(yīng)的形成，促進(jìn)物流

33、企業(yè)的發(fā)展壯大。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)還有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是由第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)升級演進(jìn)，由勞動(dòng)密集型向資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)演進(jìn)。中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)主要以第一和第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)的比重相對較低，發(fā)展較為落后。而現(xiàn)代物流業(yè)本身就屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是第三產(chǎn)業(yè)的支柱，它的發(fā)展提升了第三產(chǎn)業(yè)在中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，同時(shí)，也促進(jìn)了中西部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。七、物流案例研究以傳化物流為例（一）傳化物流企業(yè)的概況傳化集團(tuán)創(chuàng)建于1986年，是一家多元化民營企業(yè)集團(tuán)，主要事業(yè)包括化工、物流、農(nóng)業(yè)、科技城、投資等五大事業(yè)領(lǐng)域。傳化集團(tuán)從1997年開始探索物流，從從轉(zhuǎn)

34、換經(jīng)營體制著手，將“傳化車隊(duì)”改組為“杭州傳化儲運(yùn)有限公司”，組建為企業(yè)自我服務(wù)的“自備車隊(duì)”從事第一方物流業(yè)務(wù)，后又經(jīng)歷了“集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)輸企業(yè)”、“為集團(tuán)內(nèi)外企業(yè)提供運(yùn)輸配送服務(wù)的企業(yè)”和“物流平臺經(jīng)營企業(yè)”三個(gè)階段。自1999年起探索物流平臺的建設(shè)，2000年確立現(xiàn)有物流平臺基本模式公路港物流模式。2002年開始投資建設(shè)首個(gè)基地浙江傳化物流基地，并于2003年4月18日正式營業(yè)。2006年，浙江傳化物流基地成為中國物流示范基地，傳化物流的創(chuàng)新模式受到廣泛認(rèn)可。2009.5.20一期投資10億元的西部物流航母成都傳化物流基地有限公司隆重開業(yè)，同時(shí)蘇州傳化物流基地正在緊鑼密鼓地建設(shè)中。到20

35、10年，傳化物流將形成一港三基地的運(yùn)營規(guī)模，輻射范圍從長三角延伸至大西南。傳化物流定位于第四方物流，以信息化為核心，以公路運(yùn)輸為依托，通過搭建高效的物流運(yùn)營平臺，建立物流資源集聚區(qū)，提供一站式服務(wù)，實(shí)現(xiàn)車源與貨源的有效對接，成為公路港物流平臺整合運(yùn)營商。改變了以往“散、小、亂、差”以及資源浪費(fèi)高的行業(yè)運(yùn)行狀態(tài)，顯著提升了公路物流運(yùn)營效率。這一創(chuàng)新的公路港物流模式，被譽(yù)為“中國物流行業(yè)最具價(jià)值的創(chuàng)新”，榮獲“國家管理創(chuàng)新成果一等獎(jiǎng)”。通過11年的探索實(shí)踐，現(xiàn)已形成杭州、成都、蘇州、富陽等多個(gè)公路港物流基地的布局。單個(gè)公路港就將“一個(gè)基地、上千家第三方物流企業(yè)、幾十萬社會(huì)車輛、上萬家制造商貿(mào)企業(yè)”

36、打造成為一條極具整合創(chuàng)新優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈。目前正積極推進(jìn)全國公路港網(wǎng)絡(luò)布局，以“1核10樞紐60平臺”為目標(biāo)，構(gòu)建有形平臺與基于“云網(wǎng)絡(luò)”的“物聯(lián)網(wǎng)”協(xié)同互動(dòng)的運(yùn)營格局?！皞骰犯畚锪鳌蹦Ｊ将@得了10項(xiàng)國家自主知識產(chǎn)權(quán)和“國家管理創(chuàng)新一等獎(jiǎng)”，傳化物流被譽(yù)為“最佳物流平臺模式創(chuàng)新企業(yè)”，并參與了物流園區(qū)分類與基本要求、社會(huì)物流統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系等國家標(biāo)準(zhǔn)的制定。 （二）傳化物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式傳化物流地產(chǎn)定位為“物流平臺運(yùn)營商”、致力于為眾多物流企業(yè)提供包括“基礎(chǔ)性的物流設(shè)施”、“信息交易服務(wù)”和“商務(wù)配套服務(wù)”的綜合性運(yùn)營平臺。該平臺由基礎(chǔ)設(shè)施平臺和電子商務(wù)平臺構(gòu)成。傳化物流扮演物流平臺的組織者、管理

37、者和服務(wù)者的角色，本身并不直接從事第三方物流業(yè)務(wù)。在服務(wù)上遵循“基地服務(wù)于入駐的第三方企業(yè)群”、第三方物流企業(yè)服務(wù)于工業(yè)企業(yè)的服務(wù)鏈。物流平臺是支持物流企業(yè)運(yùn)營、推進(jìn)物流企業(yè)群發(fā)展的一個(gè)很好的方法和途徑。目前，傳化物流已建成浙江、蘇州、成都、富陽四個(gè)物流基地，輻射范圍將達(dá)到長江三角和西南部一些地區(qū)。傳化物流地產(chǎn)以明確的市場定位為基礎(chǔ)，目前傳化物流地產(chǎn)的角色主要是交易中心、信息中心、專業(yè)運(yùn)輸中心、專業(yè)倉儲中心、流通配送中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心。此外，還提供了監(jiān)管服務(wù)、技術(shù)支持服務(wù)和生活服務(wù)、建立起基礎(chǔ)設(shè)施、信息服務(wù)及商務(wù)配套服務(wù)等綜合性服務(wù)平臺。（三）傳化物流地產(chǎn)運(yùn)營模式存在的問題從物流行業(yè)公路貨運(yùn)發(fā)展趨

38、勢上來說，傳化物流在公路貨運(yùn)發(fā)展初期引導(dǎo)了一種行業(yè)發(fā)展的先進(jìn)模式，將行業(yè)內(nèi)運(yùn)營的一些散戶小戶甚至是“夫妻店”集中起來，整合和節(jié)約了一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本。其模式中對承運(yùn)單位誠信和信譽(yù)的考察，對貨源的集中管理，對裝卸搬運(yùn)效率的提高，都對浙江地區(qū)的企業(yè)發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。它迎合了以溫州模式為代表的浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。但是隨著時(shí)代的慢慢發(fā)展，國內(nèi)物流行業(yè)的日趨成長，傳化物流的以收取會(huì)員費(fèi)為收入的“第四方物流”經(jīng)營模式受到了一些挑戰(zhàn)。1.從行業(yè)發(fā)展趨勢上我們可以看到，國內(nèi)公路干散貨運(yùn)市場出現(xiàn)了一些大型企業(yè)，這些企業(yè)已在國內(nèi)形成一定規(guī)模，并在行業(yè)處于領(lǐng)先地位，如德邦、新邦、天地華宇。這是行業(yè)大趨勢，意

39、味著傳化物流發(fā)展初期的以小承運(yùn)人為物流模式支撐的服務(wù)平臺將會(huì)因不能滿足大型公司的需要而被逐步淘汰，繼而傳化物流的市場份額會(huì)逐步減小。2.物流企業(yè)的發(fā)展要要形成規(guī)模化、體系化目前傳化物流運(yùn)營模式有兩個(gè)已成型的復(fù)制點(diǎn)：蘇州和成都。因兩個(gè)基地建成時(shí)間都還比較短，可能現(xiàn)在評價(jià)其模式的可復(fù)制性還為時(shí)尚早，但是值得注意的是，蘇州和成都兩個(gè)物流基地的投資回報(bào)率是低于蕭山基地的。不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)對物流服務(wù)有著不同的要求，這也就是對傳化物流模式有了新的要求，傳化物流是否能夠在中華大地普遍開花結(jié)果，目前來看，還需要時(shí)間來證明。3.從傳化物流目前已建成的杭州、蘇州和成都三個(gè)物流基地來看杭州和蘇州這兩個(gè)物流基地距離太近

40、，造成物流設(shè)施在輻射范圍內(nèi)的重復(fù)性建設(shè)（物流基地的最佳輻射范圍是100公里）。而成都基地是傳化物流在西部的戰(zhàn)略性布點(diǎn)，使得物流設(shè)施布點(diǎn)形不成網(wǎng)絡(luò)化。（四）應(yīng)對傳化物流所存在的問題的措施1.積極探索適合企業(yè)不同發(fā)展階段的物流地產(chǎn)運(yùn)營模式。隨著物流經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物流企業(yè)自身的組織結(jié)構(gòu)和客戶需求的層次結(jié)構(gòu)都在逐漸地發(fā)生變化，企業(yè)應(yīng)該適時(shí)改變運(yùn)營模式，對運(yùn)營模式進(jìn)行創(chuàng)新，以適合企業(yè)的不同發(fā)展階段，不斷地實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值。2.加大物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，推進(jìn)物流地產(chǎn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。發(fā)展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心就是注重物流設(shè)施的投資建設(shè)以及配套服務(wù)的提供。除了加快物流基礎(chǔ)設(shè)施之外，還要不斷引進(jìn)物流新設(shè)備、推廣新

41、技術(shù)、優(yōu)化物流信息系統(tǒng)，為滿足客戶需求打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施和完善的服務(wù)。另外，不斷推進(jìn)物流地產(chǎn)業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的方向發(fā)展。3.合理規(guī)劃物流基地網(wǎng)點(diǎn)，在中國中部如武漢、中國南部如廣東、中國北部如天津建立物流設(shè)施，形成物流設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)化，以實(shí)現(xiàn)每個(gè)物流基地在輻射范圍內(nèi)的價(jià)值最大化。（五）物流地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析物流地產(chǎn)隨著物流業(yè)的發(fā)展而派生出來的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，是市場需要的結(jié)果。因此，物流地產(chǎn)的規(guī)劃要以市場為依據(jù)，把握客戶的需求，還要對自然環(huán)境、競爭對手、政策環(huán)境進(jìn)行分析，準(zhǔn)確定位，真正為物流地產(chǎn)的發(fā)展起到積極作用。 1.市場需求環(huán)境分析物流業(yè)若在市場中崛起，要有強(qiáng)大的市場競

42、爭規(guī)模與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模做后盾。因此，對市場需求的科學(xué)分析和預(yù)測顯得尤為重要這個(gè)分析包括現(xiàn)實(shí)需求的依據(jù)和未來需求的預(yù)測，對當(dāng)?shù)匾约爸苓叧鞘械奈锪餍枨筮M(jìn)行分析，準(zhǔn)確把握各種可能的將來的市場需求，避免重復(fù)建設(shè)所導(dǎo)致的價(jià)格競爭和設(shè)備閑置。2.自然環(huán)境因素分析物流地產(chǎn)的優(yōu)越性在于它發(fā)達(dá)的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，它要求區(qū)域內(nèi)要具備一定規(guī)模的多種運(yùn)輸方式，還必須具備發(fā)達(dá)的通信系統(tǒng)，以滿足龐大的信息交換需求。優(yōu)越的地理位置、強(qiáng)大的運(yùn)輸組織、發(fā)達(dá)的通信系統(tǒng)，為物流地產(chǎn)的發(fā)展起到了積極作用。3.政策環(huán)境分析物流地產(chǎn)在規(guī)劃建設(shè)的初期，一定要得到地方政府的有力支持，并有相應(yīng)的支持導(dǎo)向政策，其中包括用地優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策以及信

43、貸融資優(yōu)惠政策等。(六) 物流地產(chǎn)的定位分析物流地產(chǎn)的定位關(guān)系到物流地產(chǎn)的經(jīng)營效果。因此，要依據(jù)本地的實(shí)際，結(jié)合物地產(chǎn)的服務(wù)區(qū)域、服務(wù)對象以及服務(wù)項(xiàng)目等綜合確定。1.服務(wù)區(qū)域分析服務(wù)區(qū)域是指物流地產(chǎn)企業(yè)提供物流服務(wù)的覆蓋范圍。作為一個(gè)物流地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的范圍是國際物流、全國物流、區(qū)域物流還是市域物流要有明確的劃分和定位。服務(wù)區(qū)域的確定需要與本物流地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的資金、設(shè)備、條件相匹配、要符合企業(yè)的實(shí)際情況。2.服務(wù)對象分析服務(wù)對象的確定是指物流地產(chǎn)企業(yè)為誰服務(wù)的問題，只有明確物流地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)對象，才能在提供物流服務(wù)時(shí)有的放矢，充分發(fā)揮企業(yè)有限的資源，為客戶提更完善、更周到的物流設(shè)施及相關(guān)服務(wù)。簡

44、單的話，物流地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)對象就是指需要物流設(shè)施及其配套服務(wù)的租賃方。3.服務(wù)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)模式分析物流地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目包括物流倉庫設(shè)施、物流設(shè)備、物業(yè)管理、物流信息服務(wù)、咨詢服務(wù)等。確定物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式是指物流地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)物流服務(wù)增值而采取的運(yùn)營體系，這里主要側(cè)重于業(yè)務(wù)流程能否順利的實(shí)施的模式。不同的物流設(shè)施及相關(guān)服務(wù)需要不同的運(yùn)作體系，物流地產(chǎn)企業(yè)要因時(shí)、因勢、因地制定相應(yīng)的物流設(shè)施及相關(guān)服務(wù)模式。八、物流地產(chǎn)的經(jīng)營管理物流地產(chǎn)商應(yīng)該確定物流園區(qū)的近遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而制定一系列的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營計(jì)劃，保證物流地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。(一) 盈利模式設(shè)計(jì)目前物流地產(chǎn)的盈利模式還停留在土地增值

45、、租賃物流設(shè)施設(shè)備等方式上。對物流地產(chǎn)的合理的盈利模式進(jìn)行研究有利于提高物流地產(chǎn)的運(yùn)營效果和資源配置的優(yōu)化。物流地產(chǎn)的建設(shè)是一個(gè)投入大、回收期長的項(xiàng)目，一步到位的設(shè)施建設(shè)需要耗費(fèi)大量的資金，因此，物流地產(chǎn)的發(fā)展可以分階段進(jìn)行，在建設(shè)初期為將來的發(fā)展留足空間。物流地產(chǎn)的盈利模式的設(shè)計(jì)也應(yīng)該根據(jù)所處在的發(fā)展階段的不同而有所側(cè)重，在不同發(fā)展時(shí)期其獲取利潤的模式存在較大差異。1.運(yùn)營初期的盈利模式物流地產(chǎn)在發(fā)展初期要發(fā)揮自身?xiàng)l件的優(yōu)勢，例如:區(qū)位優(yōu)勢、現(xiàn)有功能優(yōu)勢。通過提供倉儲服務(wù)、轉(zhuǎn)運(yùn)服務(wù)以及多式聯(lián)運(yùn)等物流服務(wù)來取得收入。 2.發(fā)展期的盈利模式初期的盈利模式在物流地產(chǎn)建設(shè)初期能夠適應(yīng)發(fā)展，但是從長遠(yuǎn)

46、來看，這種盈利模式還存在著盈利水平低下，利潤的來源較為單一等諸多問題。處于發(fā)展期的物流地產(chǎn)要注重整合資源，資源配置的最優(yōu)化和成本控制最小化是現(xiàn)代物流盈利的主要途徑。3.成熟期的盈利模式物流地產(chǎn)在具備了整合社會(huì)資源、實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置功能以后，應(yīng)以提供更高層的服務(wù)為目標(biāo)，通過提供個(gè)性化的增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)收入的多樣化；在提優(yōu)質(zhì)的物流服務(wù)的同時(shí)開拓相關(guān)行業(yè)的市場，如咨詢、員工培訓(xùn)、食宿、汽配維修企業(yè)、物流用品銷售企業(yè)等，增加利潤增長點(diǎn)(二) 招商制度設(shè)計(jì)物流地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的主體是物流設(shè)施的承租企業(yè)，因此，選擇合適的企業(yè)參與到物流地產(chǎn)的經(jīng)營是物流地產(chǎn)運(yùn)作成功的關(guān)鍵步驟。通過對承租企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營范圍、資產(chǎn)規(guī)模、服務(wù)宗旨等方面作出限定，以利于地產(chǎn)的規(guī)范化管理和改善地產(chǎn)的運(yùn)營環(huán)境。對物流設(shè)施的承租企業(yè)要求有一下幾點(diǎn)：（1）基本資質(zhì)達(dá)到國家物流企業(yè)評估指標(biāo)的一定等級；（2）具有完善的技術(shù)支持、經(jīng)營策劃、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、安全管理相關(guān)機(jī)構(gòu)和相應(yīng)的管理制度，且擁有一定的市場信譽(yù)度；（3）業(yè)務(wù)范圍具有廣泛性，避免惡性競爭，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)； （4）設(shè)立不同的指標(biāo)來規(guī)范物流企業(yè)的入駐，以有利于物流運(yùn)作的集約化。(三) 日常工作制度設(shè)計(jì)主要關(guān)于承租企業(yè)和物流地產(chǎn)管理者在日常工作過程中的行為規(guī)范，包括人員的指揮調(diào)度和工作安排，按職責(zé)分工各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合;承租企業(yè)自主經(jīng)營，公