全階段詳盡房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及業(yè)務(wù)流程

1、整理時(shí)間：2008年1月8日資料類別：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（2008KF ZL001 ）全階段詳盡房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及業(yè)務(wù)流程、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序（四大階段、十個(gè)過(guò)程）階段程序需準(zhǔn)備的資料行政管理部門(mén)備注項(xiàng)目 前期 階段項(xiàng)目建議書(shū)（申請(qǐng)報(bào)告）提出項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)、 擬建規(guī)模和地點(diǎn)、資源、條件、 投資估算和資金籌措、建設(shè)進(jìn)度 安排、效應(yīng)分析。發(fā)改委（計(jì)劃局） 以計(jì)劃管理為主； 規(guī)劃、土地、環(huán)保、 水利、林業(yè)、旅游 等部門(mén)參與選址； 經(jīng)濟(jì)、計(jì)劃、建設(shè) 等部門(mén)參與初步 設(shè)計(jì)和方案審批。項(xiàng)目選址方案項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案資料:申請(qǐng)報(bào)告、城市規(guī)劃意見(jiàn)、用地 預(yù)審意見(jiàn)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、水土 保持方案、占用林地審核

2、、礦藏 壓覆評(píng)估等+營(yíng)業(yè)執(zhí)照。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、投資計(jì)劃初步設(shè)計(jì)（建設(shè)方案）項(xiàng)目 準(zhǔn)備 階段施工圖設(shè)計(jì)、圖紙審查辦土地使用證：土地出讓合同、交費(fèi)證明等；辦規(guī)劃許可證：申請(qǐng)報(bào)告和發(fā)改 委批文、用地規(guī)劃許可證、土地 證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計(jì)圖；辦施工許可證：土地證、規(guī)劃許建委（建設(shè)局）項(xiàng)目征地、報(bào)建、招標(biāo)土地、環(huán)保、 消防、人防、 規(guī)劃、建設(shè)等 行政管理部門(mén)可證、招標(biāo)確定施工隊(duì)、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。項(xiàng)目 施工 階段組織施工（安全、監(jiān)理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項(xiàng)（分階段）工程質(zhì)檢報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄等。建設(shè)局項(xiàng)目 竣工 驗(yàn)收 階段驗(yàn)收、結(jié)算、備案驗(yàn)收備案資料：驗(yàn)收備案表、竣 工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、驗(yàn)收

3、原始文件、質(zhì) 量檢測(cè)證明，規(guī)劃、消防、環(huán)保 驗(yàn)收證明、質(zhì)量保修書(shū)。建設(shè)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等行政管理部門(mén)資料整理歸檔建設(shè)檔案館內(nèi)部資料室產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理辦產(chǎn)權(quán)證資料：土地使用權(quán)證、 規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工 驗(yàn)收資料、面積測(cè)繪成果、消防 和環(huán)保驗(yàn)收證明等。房地產(chǎn)管理局、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)部工作流程節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明土 地 獲 取 階 段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況項(xiàng)目部規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開(kāi)發(fā)的因素詳細(xì)了解項(xiàng)目部研發(fā)部

4、工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交項(xiàng)目部通等情況了解未來(lái)發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃， 對(duì)以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響和支撐項(xiàng)目部研發(fā)部土地 價(jià)值 初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土 地出讓方式和土地款，以及能否 調(diào)整項(xiàng)目部了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M(fèi) 項(xiàng)目和具體情況項(xiàng)目部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)周期的安排項(xiàng)目部銷售部土地 價(jià)值 深判可行性研究報(bào)告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項(xiàng)目部市場(chǎng)深度調(diào)研銷售部：參與市場(chǎng)調(diào) 查，進(jìn)行地塊周邊及 輻射范圍內(nèi)的客戶 分析、產(chǎn)品分析、市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等； 研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn) 行區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研。項(xiàng)目部銷售部研發(fā)部

5、項(xiàng)目最終定位根據(jù)以往及周邊項(xiàng) 目成交客戶分析和 產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng)目 定位、客戶定位、產(chǎn) 品定位等，提出策略 性建議。研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部工程部成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初 步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及比選進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方 案設(shè)計(jì)和成本測(cè)算。研發(fā)部成本 控制部項(xiàng)目部銷售部工程部開(kāi)發(fā)周期及付款計(jì)劃各部門(mén)會(huì)同研討：根 據(jù)土地的開(kāi)工條件、 市場(chǎng)情況，共同制定 開(kāi)發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目方案確定總經(jīng)理各部門(mén)現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)部各部門(mén)節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明土地 獲 取尋找合作資金項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場(chǎng)研究項(xiàng)目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴

6、、尋 找合作方式項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū)制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投資財(cái)務(wù)項(xiàng)目部階 段（招商階段）合作方案確定回報(bào)方式、草擬合同總監(jiān)財(cái)務(wù)部合作細(xì)節(jié)確定項(xiàng)目引資（商業(yè)計(jì)劃書(shū)）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章， 存檔。財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部上報(bào)Lionful公司合作實(shí)施（實(shí)施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財(cái)務(wù)部：協(xié)助辦理股 權(quán)、增資等相關(guān)財(cái)務(wù) 問(wèn)題；行政辦：工商局辦理 公司注冊(cè)。副總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦投標(biāo)rF.rrr 摘牌投方案標(biāo)項(xiàng)目方案確定投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上限拍賣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、 價(jià)格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、 價(jià)格敏感性分析、制定岀價(jià)戰(zhàn)

7、術(shù)獲取 土地簽訂土地 出讓合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等行政辦法務(wù)：合同條 款的草擬和完善； 財(cái)務(wù)部：提供資金。總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部用地規(guī)劃 許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地岀讓合同和土地岀讓金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明行政辦：提供土地岀 讓合同；財(cái)務(wù)部：提供資金繳 納岀讓金、交易費(fèi)。項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦土地 確權(quán)企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告研發(fā)部：協(xié)助提供相 關(guān)項(xiàng)目資料項(xiàng)目部研發(fā)部向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告項(xiàng)目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登 報(bào)聲明（原有土地證作廢）土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用費(fèi)）土地出讓合同資料室：提

8、供土地岀 讓合同、付款憑證及 相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、 規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計(jì)詳規(guī)節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明土地辦理 土地證土地出讓合同交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用獲 取 階 段建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請(qǐng)書(shū)土地確權(quán)來(lái)源證明文件土地權(quán)人證明材料申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明或個(gè)人身份證明行政部：提供企業(yè)相 關(guān)證明資料。規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段區(qū)域 市場(chǎng) 調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體 供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及

9、周 邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、客 戶需求分析、產(chǎn)品分 析、已成交客戶分 析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析等研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目所在商圈或臨 近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分 布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、 預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn)行 專向訪談，同時(shí)組織 相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行 專業(yè)論證。商業(yè)運(yùn)營(yíng)部研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模、定位種類、 操作方式、開(kāi)發(fā)周期等；提取數(shù) 據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn) 商家對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的 相關(guān)看法、同時(shí)了解 投資客戶對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目的投資意向。項(xiàng)目 定位

10、公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過(guò)行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分 析，確定可開(kāi)發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種 類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物業(yè)供求 狀況，確定所選業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)數(shù)量商業(yè)運(yùn)營(yíng)部：配合完 成公建部分業(yè)態(tài)選 擇與數(shù)量確定研發(fā)部商業(yè) 運(yùn)營(yíng)部銷售部市場(chǎng)定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提岀產(chǎn)品類型建 議，完成項(xiàng)目定位工作商業(yè)運(yùn)營(yíng)部：配合完成公建類配套定位總經(jīng)理各部門(mén)經(jīng)濟(jì)測(cè)算逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)總監(jiān)各部門(mén)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告開(kāi)發(fā)計(jì)劃：研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款 要求，初步制定土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃；研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開(kāi)發(fā) 不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)

11、順序建議；工程：按營(yíng)銷計(jì)劃和工程情況排定工期。項(xiàng)目考核指標(biāo)初定：組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求資金流：工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃； 項(xiàng)目：制訂配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃。節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦主辦 協(xié)辦大類小類說(shuō)明部門(mén)崗位部門(mén)規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段設(shè)計(jì)前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況 和在銷樓盤(pán)熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)戶 型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、 景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn) 等規(guī)劃設(shè)計(jì)提岀改善性意見(jiàn)。研發(fā)部銷售部成本 控制部工程部商業(yè) 運(yùn)營(yíng)部設(shè)計(jì)院初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解相 關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情

12、。必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單位 進(jìn)行實(shí)地考察制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃萬(wàn)案設(shè)計(jì)組織方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審核 成本：設(shè)計(jì)費(fèi)用審核設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè) 計(jì)任務(wù)書(shū)、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指 標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī) 劃、景觀規(guī)劃及交工 標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、 環(huán)境等成本指標(biāo)； 工程：參與制定交工 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)主要部位做 法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備 方案等提岀建設(shè)性 意見(jiàn)。規(guī)劃方案結(jié)合成本測(cè)算的研討及確定對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步 細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確保 預(yù)期利潤(rùn)率。營(yíng)銷：結(jié)合項(xiàng)目地塊 的基本素質(zhì)、成本測(cè) 算情況和預(yù)期銷售 情況，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè) 計(jì)提出建議； 工程：從施

13、工角度， 對(duì)主要部位做法提 岀建設(shè)性意見(jiàn)； 項(xiàng)目：提供各項(xiàng)配套 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意見(jiàn)詳細(xì)性規(guī)劃方案的報(bào)建及確定（含配套場(chǎng)站點(diǎn)）報(bào)市政府研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙建筑平、立面功能效果及成本測(cè)算的研討及確定各部門(mén)共同商討成本指標(biāo)，逐步 深化、細(xì)化。各部門(mén)結(jié)合項(xiàng)目實(shí) 際，從不同角度提出 合理化建議。彩色立面效果圖送 規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙建筑方案報(bào)建圖研發(fā)：提供報(bào)建圖紙景觀概念方案設(shè)計(jì) 及確定各部門(mén)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同角 度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案提岀合理化建議。節(jié)占八、工作 階段主

14、要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段項(xiàng)目 指標(biāo) 確認(rèn)項(xiàng)目成本指標(biāo)確定營(yíng)銷、企劃：對(duì)銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定； 商業(yè)運(yùn)營(yíng)部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；項(xiàng)目、研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、成本等部：項(xiàng)目前期、 工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)。項(xiàng)目考核指標(biāo)確定營(yíng)銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況，協(xié)調(diào)其 他各部門(mén)制定項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系；工程：制定工期。年度考核指標(biāo)調(diào)整營(yíng)銷：根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫(kù)存、新增、 新開(kāi)資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體系；工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。施工圖設(shè)計(jì)組織施工圖、建筑設(shè)計(jì) 院選擇與合同

15、簽定成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)； 工程部：對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估； 法務(wù)：合同的審核。制定建筑、綜合管 網(wǎng)、景觀施工圖設(shè) 計(jì)任務(wù)書(shū)（交工標(biāo) 準(zhǔn)確定、建筑、景 觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、景觀限額 設(shè)計(jì)指標(biāo)：營(yíng)銷：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參 與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定；工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選 型研討及確定成本：針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選優(yōu)；工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖施工圖審查

16、全圖及計(jì)算書(shū)編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會(huì)審成本控制：參與施工圖會(huì)審，審核對(duì)成本影響較大 的項(xiàng)目，提出優(yōu)化意見(jiàn)；工程：對(duì)施工圖的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合理 性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化：銷售：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)和利潤(rùn)率要求，根據(jù) 不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化；研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更；工程：對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工 的可行性進(jìn)行審核。節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段施工圖 設(shè)計(jì) 組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目：提供各

17、專業(yè)局設(shè)計(jì)條件景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)成本控制：成本核算及費(fèi)用控制景觀施工圖成本測(cè) 算、分析、反饋并 進(jìn)行圖紙優(yōu)化銷售：結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測(cè)算情況， 參與景觀施工的討論制定研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更工程：對(duì)選材、工藝做法提岀專業(yè)性意見(jiàn)。施工 準(zhǔn) 備 階 段建設(shè)工程規(guī)劃 許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設(shè)計(jì)方案（含總平面圖）申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè)計(jì) 院的蓋章確認(rèn)土地岀讓合同項(xiàng)目：提供土地岀讓 合同、付款憑證及相 關(guān)圖紙修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交 10本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件 1份）研發(fā)：提供所需圖紙申報(bào)單位（人）委托代理的，需 提交授權(quán)委托書(shū)建筑方案送審建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表研

18、發(fā)：配合提供設(shè)計(jì) 院的蓋章確認(rèn)1/500現(xiàn)勢(shì)地形圖1份土地岀讓合同項(xiàng)目：提供土地岀讓 合同、付款憑證及相 關(guān)圖紙投資計(jì)劃建筑設(shè)計(jì)方案2份（含建筑效 果、總平面、各層平面、立面、 剖面圖等）重要項(xiàng)目需提交模型申報(bào)單位（人）委托代理的，需 提交授權(quán)委托書(shū)取得許可證投資計(jì)劃大配套財(cái)務(wù)：提供資金保障小配套財(cái)務(wù)：提供資金保障消防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消防 報(bào)建圖人防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人防 報(bào)建圖地名證明節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明施 工 準(zhǔn) 備 階 段現(xiàn)場(chǎng)工程放線準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電 子文件首層平面圖研發(fā)：出

19、圖及圖紙問(wèn) 題解決；工程：現(xiàn)場(chǎng)配合。岀放線報(bào)告按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放 置，岀放線報(bào)告工程：配合勘測(cè)、清 除現(xiàn)場(chǎng)障礙現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工程：組織現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)移交施工單位研發(fā)：現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題，及時(shí)解決； 工程：組織交接。施工 許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書(shū)工程施工中標(biāo)通知書(shū)及經(jīng)過(guò)簽 證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明） 注：資金情況需滿足施工中標(biāo)價(jià)的1/3以上項(xiàng)目年度投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì)劃）施工圖審查研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施工 圖及計(jì)算書(shū)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單位 做好現(xiàn)場(chǎng)圍墻及現(xiàn) 場(chǎng)相關(guān)安全措

20、施。安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場(chǎng)安全企業(yè)投資 項(xiàng)目備案規(guī)劃成果大配套開(kāi)工 前期 工作“三通一平”臨水、臨電工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 項(xiàng)目：協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入； 財(cái)務(wù)：提供資金；成本控制：審核相關(guān)費(fèi)用和成本。場(chǎng)地平整施工組織方案研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料；成本：確定分包項(xiàng)目及各種特殊材料的檔次價(jià)格招投標(biāo)、簽訂合同勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃圖 等所需的全部資料； 成本：配合招投標(biāo)、 測(cè)算成本；法務(wù)：招投標(biāo)文件的 法務(wù)審核、合同審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測(cè)節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類

21、小類說(shuō)明施工 準(zhǔn) 備 階 段開(kāi)工前期工作招標(biāo)合同備案指土建施工單位的公開(kāi)招標(biāo)及合同備案工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合同； 成本：共同確定合同約定的各項(xiàng)條款。施工圖會(huì)審組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖紙 進(jìn)行會(huì)審研發(fā)：配合會(huì)審，并 負(fù)責(zé)提供所需的全 部圖紙。會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定圖紙 會(huì)審記錄設(shè)計(jì)交底會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定 交底記錄研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì) 單位交底和變更。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項(xiàng)目：配合辦理相關(guān) 手續(xù)。辦理安全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān) 報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目：配合辦理相關(guān) 手續(xù)。申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨時(shí)用 電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開(kāi)工工 程

22、建 設(shè) 階 段項(xiàng)目 開(kāi)工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。 建立 控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在 現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需 的圖紙和技術(shù)支持。規(guī)劃驗(yàn)線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī) 劃局驗(yàn)線研發(fā)、項(xiàng)目：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：配合確定樁基 施工標(biāo)準(zhǔn)。樁基全面施工研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需 的圖紙和技術(shù)支持。樁基檢測(cè)委托樁基檢測(cè)單位進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提供 樁基檢測(cè)報(bào)告開(kāi)槽土方工程支護(hù)工程降水工程基礎(chǔ)施工地基備案研發(fā)：配合參與驗(yàn)收基礎(chǔ)施工地基處理研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需混凝土墊層的全部圖紙，配合解 決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問(wèn)題。地下防水混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗(yàn)收備案承建單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審

23、查、現(xiàn)場(chǎng)觀感 質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收研發(fā)：配合參與驗(yàn)收簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)） 驗(yàn)收表基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。工程：提供全面的現(xiàn) 場(chǎng)簽證、水電扣款等 基礎(chǔ)性資料。節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明工 程 建 設(shè) 階 段主體施工審核施工方案、施 工組織設(shè)計(jì)鋼筋混凝土工程施工單位填報(bào)材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)單三證（材料岀廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的取樣檢驗(yàn)證明、 建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）模板分項(xiàng)工程鋼筋分項(xiàng)工程預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程混凝土分項(xiàng)工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程配套管線預(yù)埋重要分

24、項(xiàng)工程及隱 蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層， 天面層鋼筋地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。圖紙問(wèn)題解決圖紙問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)及分析研發(fā)：配合分析問(wèn)題設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更；成本：核定成本影響施工質(zhì)量?jī)疹}、事故處理施工質(zhì)量問(wèn)題、事故的調(diào)查分析研發(fā)：配合分析問(wèn)題處理方案的制定、審核、審批研發(fā)：配合制定方案；成本：核定成本影響處理方案的實(shí)施變更設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更；簽證成本控制：核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析研發(fā)：配合技術(shù)分析；成本：進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。工程變更申請(qǐng)研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行變更簽證；成本：測(cè)算

25、變更對(duì)成本的影響，對(duì)可行性判斷。設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成變更；成本：核定成本影響工程款支付工程進(jìn)度的確認(rèn)工程款申請(qǐng)表審批成本控制：按合同約定審核付款比例。工程款支付財(cái)務(wù)：審核工程價(jià)款單及發(fā)票，付款。主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收備案施工單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收工程、研發(fā)、成本、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）驗(yàn)收表節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明項(xiàng) 目 銷 售 階 段銷售 許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)國(guó)有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證年度投資計(jì)劃（計(jì)委批文）建設(shè)工程

26、規(guī)劃許可證研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需 的全部圖紙。建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合同工程施工達(dá)到辦證 要求的形象進(jìn)度基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零 及圖象文件工程：符合形象要求 提供基礎(chǔ)驗(yàn)收證明。按規(guī)定達(dá)到相應(yīng)的形象部位（不同建筑形式，要求不一樣）工程：達(dá)到形象進(jìn)度 要求，提供證明。面積計(jì)算及圖紙獲取面積計(jì)算成果表項(xiàng)目：提供地名批復(fù) 及附圖、圖審證等； 研發(fā)：提供全套的施 工圖和總平面圖。項(xiàng)目總平面圖獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合網(wǎng)上錄入項(xiàng)目 亮相 前準(zhǔn)備推盤(pán)策略確定產(chǎn)品策略：策劃：根據(jù)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目推廣策略， 對(duì)產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚

27、焦提合理化建議；研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、 戶型賣點(diǎn)、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、講解產(chǎn)品等。價(jià)格策略：銷售：協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向 等因素，制定價(jià)格體系及制作銷控；成本控制部：提供產(chǎn)品成本，提岀售價(jià)建議。推廣策略：銷售：參與項(xiàng)目推廣策略的討論，提岀合理化建議， 實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化；研發(fā)：提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn) 及專業(yè)設(shè)計(jì)人員的支持。招商策略：商業(yè)運(yùn)營(yíng)：整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷售需要， 制定項(xiàng)目全程招商策略。確定外部資源廣告公司尋找及確定銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及確定銷售：策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的

28、培訓(xùn)媒介公司尋找及確定銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選 擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實(shí)施 的效果。活動(dòng)公司尋找及確定銷售：活動(dòng)公司的溝通，各個(gè)階段活動(dòng)組織的配合 協(xié)調(diào)，活動(dòng)過(guò)程的實(shí)時(shí)關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動(dòng)營(yíng) 銷的內(nèi)容。節(jié)占八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明項(xiàng) 目 銷 售 階 段項(xiàng)目 亮相 前準(zhǔn)備項(xiàng)目推廣定位確定項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱研發(fā)：根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的理解 提岀合理建議。銷售：根據(jù)對(duì)市場(chǎng)客戶的 理解提岀合理建議。項(xiàng)目核心推廣理念確定Slogon確定項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定Logo確定VI系統(tǒng)及延展方案確定亮相前項(xiàng)目知識(shí)系統(tǒng)培訓(xùn)建

29、筑知識(shí)，樓盤(pán)背景，項(xiàng)目 賣點(diǎn)綜述，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較， 付款方式，法律手續(xù)，銷售 技巧等方面的綜合培訓(xùn)銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 及統(tǒng)一口徑的法律審查； 研發(fā)：提供建筑設(shè)計(jì)單位、 景觀設(shè)計(jì)公司、建筑風(fēng)格、 各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、 戶型賣點(diǎn)資料、全部圖紙 資料等； 工程：提供施工材料、施 工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程 進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo) 準(zhǔn)等資料。銷售分賣場(chǎng)設(shè)立為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大化， 在合理地段設(shè)立商品房銷 售展示中心企劃：提供外賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、 包裝方案并協(xié)助完成，賣 場(chǎng)相關(guān)銷售道具制作。銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖 和樓層平面圖、小區(qū)擺位 圖等。售樓處裝

30、修裝飾及售樓處 內(nèi)外部指引包裝（精神堡 壘、工地圍檔、吊旗、道旗、 形象墻、指示牌、資料架、 展示架）銷售：提岀裝飾及指引系 統(tǒng)的合理化建議；工程：組織招標(biāo)確定施工 單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售 樓處內(nèi)部裝修和項(xiàng)目指引 系統(tǒng)的施工；成本控制：核算售樓處裝 修成本，進(jìn)行合同審批和 付款工作；財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說(shuō) 明系統(tǒng)銷售：協(xié)商決定樣板間建 造的具體戶型；研發(fā)：提供樣板間戶型的 詳細(xì)房型圖和尺寸；工程：組織招標(biāo)確定施工 單位并施工，組織樣板間 施工和節(jié)點(diǎn)支持； 成本控制：樣板間裝修成 本核算及合同審批工作； 財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持沙盤(pán)（概念）模型、 主力戶型單體模型研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和 戶型圖，支持企劃部制作 概念