某年度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、新蘭德2004上半年度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告西安新蘭德市場(chǎng)調(diào)研咨詢公司XIAN NEWLAND MARKETING RESEARCH CO.,LTD版權(quán)聲明:該報(bào)告的所有數(shù)據(jù)、表格及文字內(nèi)容的版權(quán)歸西安新蘭德市場(chǎng)調(diào)研咨詢所有。其中，部分圖表在標(biāo)注有數(shù)據(jù)來(lái)源的情況下，版權(quán)歸屬原數(shù)據(jù)所有公司。新蘭德公司取得數(shù)據(jù)的途徑來(lái)源于消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查和權(quán)威部門公開(kāi)的資料，如果有涉及版權(quán)糾紛問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)新蘭德公司。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求透視經(jīng)濟(jì)與社會(huì)形態(tài)帶來(lái)的消費(fèi)形態(tài)的變動(dòng)，使得對(duì)于消費(fèi)趨勢(shì)、特點(diǎn)變化的研究越來(lái)越重要，房地產(chǎn)作為社會(huì)消費(fèi)者一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較以往3年已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的變化。一直是縈

2、繞在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭腦中并百思不得其解的幾個(gè)疑問(wèn)是：在房地產(chǎn)置業(yè)投資上，消費(fèi)者究竟是如何做出購(gòu)買決策的？在與房地產(chǎn)選擇與購(gòu)買相關(guān)的多個(gè)因素當(dāng)中，到底哪些因素在起著決定性的、實(shí)質(zhì)的影響，哪些因素又僅僅是表層的和直觀的？房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的需求與變化，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)有著極大的影響。在房地產(chǎn)買方市場(chǎng)的條件下，研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為了解西安市消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的需求，“新蘭德調(diào)查()”借助近年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、物業(yè)、消費(fèi)者以及房展會(huì)的大量監(jiān)測(cè)跟蹤研究于西安春季房展會(huì)期間（2004年3月7-10日和3月10-22日）按照城區(qū)特點(diǎn)選擇了1000位近兩年內(nèi)打算購(gòu)房的西安消費(fèi)者進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)研

3、，此次調(diào)研從西安市總體購(gòu)房者的角度出發(fā)，對(duì)購(gòu)房者的基本狀況、住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)以及置業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的研究，并從不同角度界定了幾個(gè)重要的購(gòu)房群體。本報(bào)告此次的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行了一些總結(jié)和提練，以求突出房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求現(xiàn)狀情況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。本次調(diào)研的對(duì)象為最近二年內(nèi)有購(gòu)房意向并且具有購(gòu)買能力、在購(gòu)房行為中處于決策或能夠提供重要意見(jiàn)角色的群體?！靶绿m德調(diào)查()”對(duì)這一群體進(jìn)行了深入調(diào)查，從消費(fèi)者需求的角度，發(fā)掘出房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)并預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。“新蘭德調(diào)查()”在對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，力圖運(yùn)用數(shù)據(jù)挖掘、形態(tài)分析和決策研究等方法，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)變遷、經(jīng)濟(jì)階層變化、事

4、業(yè)發(fā)展變動(dòng)等各個(gè)階段的關(guān)聯(lián)分析，有效地揭示出其置業(yè)、投資、家庭、生活、事業(yè)等多方面之間內(nèi)在的邏輯與因果關(guān)系。一、目前購(gòu)房群體的基本狀況1、大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購(gòu)買力不高從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功，其中17%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購(gòu)房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，各發(fā)展階段比例情況見(jiàn)下圖： 數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為3145歲的人群，他們的家庭平均月收入

5、大多集中在30005000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒(méi)有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。就總體情況來(lái)看，購(gòu)房者的購(gòu)買力也并不是很高。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為2040元，而83.3%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的60%，其中88.3%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在10萬(wàn)元以下。 2、購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高隨著外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍西安房產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)

6、開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購(gòu)房者能夠說(shuō)出開(kāi)發(fā)商品牌的數(shù)量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%，這充分表明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。購(gòu)房者知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌數(shù)量的比例情況見(jiàn)下圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的34個(gè)開(kāi)發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)

7、商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對(duì)其他開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知度則更低。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高，其主要原因在于以往開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大，而對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從“新蘭德調(diào)查”以往的研究經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，那些知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房者對(duì)其所知曉的開(kāi)發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高。可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購(gòu)買的重要因素，對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購(gòu)買過(guò)程過(guò)

8、于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患。在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí)，購(gòu)房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光，這些事件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小，致使消費(fèi)者在選擇開(kāi)發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購(gòu)買者當(dāng)中，只有不到20%的消費(fèi)者在購(gòu)買之前對(duì)購(gòu)房手續(xù)、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認(rèn)為"購(gòu)房是一種理性

9、消費(fèi)"存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的：但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。 從消費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場(chǎng)中，在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下，消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇、決策，而影響消費(fèi)安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值，良好的品牌形象的建立將大大提升開(kāi)發(fā)商的業(yè)界地位、市場(chǎng)業(yè)績(jī)，尤其是在目前消費(fèi)者對(duì)期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對(duì)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。二、消費(fèi)者住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)1、消費(fèi)者生活需求空間增加，生活居所

10、戶型總體上向較大方向發(fā)展調(diào)查表明，消費(fèi)者購(gòu)房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點(diǎn)可以從以下三個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)：從購(gòu)房者生活空間的居室數(shù)量變化來(lái)看，與目前居所相比，購(gòu)房者的意向居所向多居室方向發(fā)展，對(duì)比情況見(jiàn)下表：表. 目前居所與意向居所的居室數(shù)量選擇比例比較意 向 居 所一居室兩居室三居室總計(jì)目 前 居 所一居室2.7%20.1%3.3%26.1%兩居室2.7%26.6%20.1%49.5%三居室0.5%4.3%3.8%8.7%平房1.6%10.3%3.8%15.8%總計(jì)7.6%61.4%31.0%100%數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 同時(shí)，意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽(yáng)的平均數(shù)量也有所增加，目前居所的室、廳、衛(wèi)、

11、陽(yáng)的平均數(shù)量為1.84、1.08、1.04和1.07，而意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽(yáng)的平均數(shù)量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。n 購(gòu)房者的意向購(gòu)買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加調(diào)查表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加。具體來(lái)看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降，詳細(xì)對(duì)比情況見(jiàn)下圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 同時(shí)，人均建筑面積也有很大的提高。以購(gòu)房前后家庭結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生變化的三口之家為例，目前家庭成員的人均建筑面積為15.8平米，而購(gòu)房者的意向居所使家庭成員的人均建筑面積上升到32平米。n 購(gòu)房者的意向居

12、所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加調(diào)查結(jié)果表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑面積有不同程度的增加，具體數(shù)據(jù)的對(duì)比結(jié)果見(jiàn)下圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 可見(jiàn)，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇上不論格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還是同一格局居所的平均套建筑面積較以前都有所增加，有向較大戶型發(fā)展的趨勢(shì)。2、消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向調(diào)查結(jié)果表明，在居住地點(diǎn)至工作單位的車程方面，購(gòu)房者的要求有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛（含地鐵）兩種交通工具，從以下兩方面來(lái)看一下購(gòu)房者對(duì)車程的要求所發(fā)生的變化。n意向居所與目前居所相比

13、，至工作地點(diǎn)的總體平均車程有所增加表. 目前居所與意向居所至工作單位平均車程比較自駕車（分鐘）乘公共汽車（分鐘）目前居所至工作單位：2126意向居所至工作單位：3235n 數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 購(gòu)房者對(duì)較遠(yuǎn)車程的接受程度有所提高表. 目前居所與意向居所至工作單位較遠(yuǎn)車程接受程度比較自駕車30分鐘及以上（%）乘公共汽車40分鐘及以上（%）目前居所至工作單位32.046.2意向居所至工作單位66.760.9數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 伴隨著消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的車程要求的放寬，消費(fèi)者住宅區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為購(gòu)房者在居住區(qū)域的選擇上向城市邊緣或郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。首先，購(gòu)房者的意向居所

14、區(qū)域向城市邊緣擴(kuò)散。就整個(gè)市區(qū)來(lái)看，購(gòu)房者目前居所位于二環(huán)內(nèi)的比例為65.8%，而意向居所位于二環(huán)內(nèi)的比例下降至57.6%，同時(shí)目前居所位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例為25.0%，而意向居所位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例則上升為27.7%。與目前居所相比，意向居所位于二環(huán)內(nèi)的比例的下降與位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例的上升，表明有一部分購(gòu)房者傾向于將自己的居所從二環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至二環(huán)外的城市邊緣；其次，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個(gè)地區(qū)來(lái)看，目前居住于西安郊區(qū)縣的購(gòu)房者所占的比例為9.2%，而購(gòu)房者的意向購(gòu)房區(qū)域在郊區(qū)縣的比例已經(jīng)上升至14.7%。與目前居所相比，位于郊

15、區(qū)縣的意向居所的比例有所上升，這表明有更多的購(gòu)房者在選擇居住區(qū)域時(shí)傾向于對(duì)郊區(qū)縣的選擇。表. 目前居所與意向居所所在區(qū)域比較意 向 居 所二環(huán)內(nèi)二環(huán)與三環(huán)之間郊區(qū)縣總計(jì)目 前 居 所二環(huán)內(nèi)46.7%15.3%3.8%65.8%二環(huán)與三環(huán)之間5.4%6.0%2.2%13.6%三環(huán)外（不含郊區(qū)縣）3.3%6.0%2.2%11.4%郊區(qū)縣2.2%0.5%6.5%9.2%總計(jì)57.6%27.7%14.7%100%數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 三、購(gòu)房者置業(yè)特點(diǎn)與趨勢(shì)1、絕大多數(shù)購(gòu)房者為自住型購(gòu)房者從購(gòu)房者買房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，無(wú)非是自己居住或投資，或者二者兼有。以滿足自己與家人居住為目的的購(gòu)房為自住型購(gòu)房，一般

16、屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來(lái)出租或增值，以獲得豐厚的回報(bào)，通常稱之為投資型購(gòu)房。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購(gòu)房者仍占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到了購(gòu)房者總數(shù)86%，剩余的14%購(gòu)房者則是將投資作為自己置業(yè)的主要目的。 數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 調(diào)查表明，自住型購(gòu)房者購(gòu)房的主要目的是改善生活空間、方便工作生活和滿足基本的住房需求，回答包含以上目的的購(gòu)房者所占自住型購(gòu)房者的比例依次為53.5%、30.8%和25.4%，作出其他購(gòu)房目的的回答比例不是很大，均在自住型購(gòu)房者總數(shù)的10%以下。在置業(yè)目的為改善生活空間的購(gòu)房群體中，90%以上的購(gòu)房者目前只有一處居所，并且居所格局主要是一居室、二

17、居室和平房。居所格局為一居室的購(gòu)房者中，93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購(gòu)房者中，約45%的意向居所為兩居室，同時(shí)約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購(gòu)房者中，約95%的意向居所為二居室或三居室。以上是從居所的居室數(shù)量的增加來(lái)說(shuō)明購(gòu)房者的改善生活空間的置業(yè)目的，下面從居所的建筑面積的加大方面進(jìn)一步說(shuō)明。調(diào)查數(shù)據(jù)表明，與目前居所的建筑面積相比，絕大多數(shù)購(gòu)房者的意向居所的建筑面積都有所增大，具體變化情況見(jiàn)下表：表. 置業(yè)目的為改善生活空間的購(gòu)房者目前居所與意向居所的建筑面積比較購(gòu)房者目前居所的建筑面積及比例意向居所的建筑面積及比例50平米以下占總體42.4%全部在50平

18、米以上，其中92.5%的消費(fèi)者選擇66平米以上的居所5165平米占27.3%全部在66平米以上6680平米占16.2%其中87.5%的消費(fèi)者選擇80平米以上的居所8195平米占9.1%全部在96平米以上，且絕大部分消費(fèi)者選擇110平米以上的居所數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 置業(yè)目的為方便工作生活的購(gòu)房者大部分為目前的居住地點(diǎn)距離工作單位比較遠(yuǎn)，乘公共汽車的車程多為40分鐘，平均車程約為44分鐘，而意向購(gòu)買的居所地點(diǎn)則更加靠近工作地點(diǎn)，乘公共汽車的車程的要求多為30分鐘，而平均車程約為40分鐘。而置業(yè)目的為滿足基本住房需求的購(gòu)房者，其房屋來(lái)源60%以上為單位租用房或租用外人房，他們希望有屬于自己的居

19、所，而還有一部分為拆遷戶，他們不得不為自己和家人購(gòu)買居所。但是同時(shí)他們的購(gòu)買力水平不高，家庭月總收入較低，絕大部分集中在5000元以下。所以在有限的經(jīng)濟(jì)條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都集中在6695平米之間。2、交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不希望被居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)將來(lái)生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到了63.3%。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購(gòu)房者對(duì)交通配套的極大關(guān)注也就說(shuō)明了地理位置對(duì)一個(gè)樓盤項(xiàng)

20、目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購(gòu)房者的選擇。因此于開(kāi)發(fā)商而言，在開(kāi)發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置。除此之外，對(duì)學(xué)校配套、醫(yī)務(wù)配套、和自然景觀的關(guān)注程度也較高，認(rèn)為以上三項(xiàng)設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購(gòu)房者所占的比例分別為46.8%、40.3%和24.6%。以上三項(xiàng)配套設(shè)施與人們的生活息息相關(guān)，購(gòu)房者對(duì)此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對(duì)生活的方便性要求已經(jīng)提上了日程。但是，對(duì)其他配套如商業(yè)配套、園林配套、娛樂(lè)配套、商務(wù)配套等的關(guān)注程度并不很高，選擇以上設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購(gòu)房者所占的比例均在25%以下。然而，40%以上的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)作出的權(quán)衡為在多付出成本的同時(shí)擁有優(yōu)美的

21、園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境。這表明還是有相當(dāng)一部分人有選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多的配套設(shè)施中，在有限的經(jīng)濟(jì)支出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成本，按照其重要性進(jìn)行相應(yīng)的投入，也就是說(shuō)，購(gòu)房者會(huì)對(duì)自己最重要的配套設(shè)施進(jìn)行最多的投入，而會(huì)對(duì)自己最不重要的配套設(shè)施進(jìn)行最少的投入或者不投入。 數(shù)據(jù)來(lái)源：新蘭德調(diào)查() 3.購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系的權(quán)衡調(diào)查表明，受多方面因素的影響，購(gòu)房者會(huì)在考慮居住環(huán)境及價(jià)格的基礎(chǔ)上作出一定的選擇，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考察：購(gòu)房者在居所地理位置、自然環(huán)境、住房面積和房?jī)r(jià)等方面的權(quán)衡有45.1%的購(gòu)房者傾向犧牲一定的房?jī)r(jià)、住房面積

22、和自然環(huán)境來(lái)購(gòu)置距市中心較近的居所，有37.2%的購(gòu)房者傾向在保持房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。屬于前一種情況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡現(xiàn)代的、熱鬧的、開(kāi)放的生活，購(gòu)物和休閑娛樂(lè)是他們重要生活內(nèi)容，他們?yōu)榱四軌蛴献约合矚g自己的生活方式，房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)讓渡給了居所位置。除此之外，還有相當(dāng)一部分消費(fèi)者，現(xiàn)代的、熱鬧的、開(kāi)放的生活方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活內(nèi)容，為了方便工作，他們不得不將居住地點(diǎn)選擇在與位于市區(qū)的工作地點(diǎn)附近。屬于后一種情況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡寧?kù)o的、隱秘的、自然的生活，所以會(huì)將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠(yuǎn)

23、的區(qū)域。同時(shí)，也有相當(dāng)一部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，選擇距離城區(qū)很遠(yuǎn)的居所則更看重的是它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。購(gòu)房者在園林設(shè)計(jì)、自然景觀和房?jī)r(jià)方面的權(quán)衡購(gòu)房者傾向于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)的比例為41.2%，傾向于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的自然景觀的比例為45.3%。這一調(diào)查結(jié)果表明，有相當(dāng)一部分購(gòu)房者喜歡擁有美麗的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，注重生活品位和居住環(huán)境。但是這其中有一部分購(gòu)房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所。但是可以預(yù)計(jì)，隨著購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)出現(xiàn)對(duì)優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀的需求的增加。另外，還有一部分購(gòu)房者對(duì)優(yōu)美園林設(shè)計(jì)和自然景觀并不關(guān)注，

24、而對(duì)房?jī)r(jià)更加在乎，這部分購(gòu)房者的比例大約為20.6%和22.6%。購(gòu)房者在綠化率、建筑密度和房?jī)r(jià)方面的權(quán)衡傾向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者所占的比例分別為49.5%和45.6%，這一比例在所有房?jī)r(jià)讓渡的環(huán)境因素中的比例最高，而不過(guò)多強(qiáng)調(diào)綠化率與建筑密度，更多在乎價(jià)格的購(gòu)房者所占的比例分別僅為18.6%和20.1%，這充分說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量與舒適性方面有了更多的關(guān)注，消費(fèi)者的住房觀念更加科學(xué)化，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求，所以開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住房應(yīng)該更具人性化。4、投資型購(gòu)房者的置業(yè)特點(diǎn)及購(gòu)買權(quán)衡購(gòu)房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資

25、的購(gòu)房者的比例為10.9%，位于儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)和股票之后，處于投資理財(cái)方式的第四位，而今后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為21.1%，并且將房地產(chǎn)投資作為第一投資理財(cái)方式的購(gòu)房者的比例也占到了11.8%，僅排在儲(chǔ)蓄之后，上升至投資理財(cái)方式的第二位。同時(shí)，意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占21.1%的比例與業(yè)已進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占10.9%的比例之間存在一定的差距，這又說(shuō)明可能存在相當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限制使得他們又無(wú)法涉足該領(lǐng)域，但是可以預(yù)見(jiàn)今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一部分人會(huì)將投資理財(cái)方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。就目前涉足房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者，有68.4%的購(gòu)房者都將新購(gòu)房用于投資，26.

26、3%的購(gòu)房者則選擇新房居住，舊房出租，只有5.3%的購(gòu)房者會(huì)將在購(gòu)入新房之后，將舊房出售。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，投資型購(gòu)房者對(duì)居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度。投資型購(gòu)房者與總體購(gòu)房者對(duì)交通配套的關(guān)注程度相當(dāng)，但是其中認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的投資型購(gòu)房者的比例高達(dá)77.0%，而總體購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的比例為68.5%，對(duì)交通配套設(shè)施的關(guān)注，從某種程度上來(lái)講，也就是投資型購(gòu)房者對(duì)房屋所處地理位置的看重。目前的絕大部分投資型購(gòu)房者，在購(gòu)房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀一般，房?jī)r(jià)較高但距離市區(qū)較近的地段。人們?cè)谧夥繒r(shí)，除了考慮地段、價(jià)格外，恐怕考慮最多的就是戶型。從意向的投資情

27、況來(lái)看，大約85%的投資型購(gòu)房者會(huì)對(duì)一居室或兩居室進(jìn)行投資。四、房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中幾個(gè)具有明顯特征的重要購(gòu)買人群1、投資型購(gòu)房者投資型購(gòu)房者的年齡大多在2645歲之間，并且處于事業(yè)的發(fā)展階段或已經(jīng)取得了一定成功。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為3150元，比所有購(gòu)房者的平均收入高出1000元。同時(shí)投資型購(gòu)房者有相當(dāng)一部分有兩處居所，相對(duì)于自住型購(gòu)房者所擁有的兩處或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已購(gòu)房屋，這又進(jìn)一步說(shuō)明投資者的具有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。多數(shù)投資型購(gòu)房者認(rèn)為購(gòu)物和休閑娛樂(lè)是自己生活的主要內(nèi)容，而且認(rèn)為房地產(chǎn)投資在投資理財(cái)中，成為超越儲(chǔ)蓄而處于第一重要的方式。他們的生活方式

28、以個(gè)性的、簡(jiǎn)單的、隱秘的、舒適的、現(xiàn)代的而非豪華的、多元的生活方式為主。2、郊區(qū)型購(gòu)房者我們暫且將意向購(gòu)買市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購(gòu)房者稱為郊區(qū)型購(gòu)房者。調(diào)查表明，郊區(qū)型購(gòu)房者主要由兩部分人群組成。一部分是年輕人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的階段或者發(fā)展的初期階段，他們的收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水平在20004000元占一半左右的比例，而40016000元的比例約為30%。他們一般只擁有一處居所，并且多是單位租用房或租用私人房。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娛樂(lè)。他們認(rèn)為自己的事業(yè)發(fā)展仍需要一定的錢財(cái)，他們認(rèn)為有必要進(jìn)行一定的積蓄，所以儲(chǔ)蓄是他們最重要的投資

29、理財(cái)方式。他們推崇的生活方式是簡(jiǎn)單的、樸素的、寧?kù)o的、溫馨的，但同時(shí)又是開(kāi)放的而又不乏現(xiàn)代氣息的生活方式。另外一部分郊區(qū)購(gòu)房者是中老年人，他們中的多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功，并且收入水平比較高。他們目前都擁有一處或兩處居所，并且基本都是自己已經(jīng)購(gòu)買的。這部分人的主要生活內(nèi)容是購(gòu)物、健身、出游和休閑娛樂(lè)，他們很看重生活是質(zhì)量，他們的生活方式是樸素的、簡(jiǎn)單的、溫馨的、寧?kù)o的、自然的，同時(shí)還希望是穩(wěn)定的，所以他們的投資理財(cái)方式傾向于風(fēng)險(xiǎn)最小的儲(chǔ)蓄。3、享受型購(gòu)房者享受型購(gòu)房者與其他購(gòu)房者相比，他們更加關(guān)注生活質(zhì)量、生活品位的提高。享受型購(gòu)房者在年齡分不上沒(méi)有什么明顯的特征，大多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功。收入水平較高，家庭平均月收入約為42