調(diào)控背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資策略分析

1、畢 業(yè) 論 文 (設(shè) 計(jì)) 開(kāi) 題 報(bào) 告姓名： 吳凱軍 學(xué) 號(hào)： 20084040216 專業(yè)： 工程管理 所在院系： 工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)題目：調(diào)控背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資策略分析一、研究的背景和意義 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)。從現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活看，房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)生產(chǎn)和生活的基本載體，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)在工業(yè)化、城市化過(guò)程中發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中起著十分重要的作用。近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá)到 30%左右。80 年代是房地產(chǎn)業(yè)起步的階段，到了 20 世紀(jì) 90 年代，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了成長(zhǎng)期。這樣，我國(guó)

2、的房地產(chǎn)業(yè)一下成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，支撐了我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)的增長(zhǎng)。另外，房地產(chǎn)業(yè)有十分強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，大大推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的影響力不容小覷。根據(jù)某些國(guó)家的統(tǒng)計(jì)，每一個(gè)百分點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)值的增加，就可以推動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加到 1.5 到 2 個(gè)百分點(diǎn)。多達(dá) 50 個(gè)以上的行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)。其中有建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)等等，另外，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動(dòng)一些基礎(chǔ)工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展，比如化工、鋼鐵、塑料等等行業(yè)，還有一些第三產(chǎn)業(yè)，比如旅游、園林等的繁榮也可以被房地產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)。但就目前來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還仍然不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)，企業(yè)規(guī)模偏小、開(kāi)發(fā)商持續(xù)開(kāi)發(fā)和規(guī)模化運(yùn)作的能力較弱，與房地產(chǎn)規(guī)模型

3、、資金密集型的行業(yè)特點(diǎn)不相適應(yīng)，同時(shí)依靠銀行信貸、融資渠道單一的弊端亦造成潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)加大。其具體表現(xiàn)如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵是資金、土地和營(yíng)銷方案。其中，資金的融通渠道是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中的首要環(huán)節(jié)。我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作模式通常是一種滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式。這種模式就是指開(kāi)始的時(shí)候開(kāi)發(fā)商投入一些自有資金當(dāng)然這部分錢是很少的，而且本身極有可能是從金融機(jī)構(gòu)借來(lái)的。開(kāi)發(fā)商用這筆錢購(gòu)買土地，之后以這塊購(gòu)來(lái)的土地作為抵押物，向銀行進(jìn)行抵押貸款，再用這筆貸款來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這其中存在著很大的運(yùn)營(yíng)隱患，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，企業(yè)則很難繼續(xù)生存。雖然在這十年間我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，自籌資

4、金和其他資金來(lái)源的比重在不斷上升，但依賴國(guó)內(nèi)貸款的現(xiàn)象仍是十分嚴(yán)重。為此，國(guó)家近年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)融資的政策。這些文件政策出之后，無(wú)疑開(kāi)發(fā)商面臨的就是資金鏈斷裂的嚴(yán)峻形勢(shì)了。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)因此受到了巨大的影響。這種重大影響主要表現(xiàn)在：現(xiàn)房的價(jià)格上漲，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的投資下降，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的金融市場(chǎng)里的創(chuàng)新數(shù)量增多，本就存在的大小房地產(chǎn)企業(yè)的分化加劇等等。這種情況的出現(xiàn)對(duì)大開(kāi)發(fā)商的影響還尚可挽回，因?yàn)樗麄冞€可以走發(fā)行企業(yè)債券，上市融資的途徑。但對(duì)于大量的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)則是致命的打擊。他們?cè)谶@樣的政策之下無(wú)法從銀行得到土地審批性質(zhì)的貸款，而且個(gè)人按揭貸款的回籠資金的支持也不存在了。所以，

5、融資渠道問(wèn)題的研究已迫在眉睫了。 二、文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時(shí)其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程需要大量資金投入運(yùn)作，所以融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。在我國(guó)目前的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，融資金融產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新滯后，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)，同時(shí)融資渠道單一導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行也加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)。大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，積極培育二級(jí)市場(chǎng)，不同的企業(yè)選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)外有關(guān)宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)的研究主要在以下幾方面：一是探究宏觀政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素與房

6、地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系；二是把區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)系做一綜合分析。三是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度出發(fā)分析其土地取得成本、稅收成本、國(guó)家宏觀政策等來(lái)考慮其投資策略。作者系統(tǒng)地分析了近期一系列國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控研究的空白，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的優(yōu)化和完善提供了重要的參考依據(jù)（周眺，2011）。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否突破融資困局，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，并且在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，有賴于在我國(guó)金融市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)放下的房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新以及融資渠道的暢通。其次本文結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，為房地產(chǎn)企業(yè)融資模式提供有的資金保障的幾大融

7、資渠道。分析了我國(guó)金融體制尚需進(jìn)一步改革和完善，房地產(chǎn)融資體系有待健全的大環(huán)境下，實(shí)行這些融資渠道對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的利害得失及發(fā)展的可能性。最后針對(duì)本文中提出的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化的發(fā)展的問(wèn)題，筆者提出了從宏觀和微觀兩個(gè)方面的建議。宏觀方面的建議是從對(duì)政府和市場(chǎng)的角度出發(fā)的，例如我國(guó)應(yīng)該健全法律法規(guī)，加強(qiáng)政府支持體系，完善房地產(chǎn)金融體系，解決金融信用問(wèn)題和評(píng)級(jí)問(wèn)題等等。而微觀方面的建議是在企業(yè)選擇融資渠道原則的基礎(chǔ)上如何發(fā)展多元化的角度來(lái)看的，企業(yè)的選擇原則包括融資渠道的合法性，融資的目的性和成本性，公司自身的規(guī)模品牌，治理結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及企業(yè)的組織形式等方面。考慮了這些因素之后，房地

8、產(chǎn)企業(yè)才會(huì)對(duì)融資渠道做一個(gè)選擇，所以具體而微的說(shuō)，融資道的多元化發(fā)展也是建立在每一個(gè)企業(yè)的選擇之上的（陳朝萌，2010）。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價(jià)格的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無(wú)效供給過(guò)剩并存，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機(jī)性需求日益增長(zhǎng)等。這些問(wèn)題不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全，也深刻影響了廣大人民的生活以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。雖然經(jīng)過(guò)五年多的調(diào)控，但房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題并沒(méi)有根本改善，部分城市仍然存在著房?jī)r(jià)持續(xù)走高、房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題?，F(xiàn)在此背景下深入分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策

9、效果，探究其發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的偏差及問(wèn)題癥結(jié)，為下一步宏觀調(diào)控政策提供參考。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，它的快速發(fā)展可以促進(jìn)建筑、建材、冶金、化工、輕工、機(jī)械、紡織等 50 多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。近期國(guó)家的 4 萬(wàn)億元投資計(jì)劃中，與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的占32%，可見(jiàn)中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展目前還相對(duì)不是很成熟，很多地方需要逐步完善。因此，我國(guó)有必要實(shí)行一系列的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行約束和規(guī)范，既可以保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又可以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫（張美濤，2010）。本文綜合各方面文章中作者的觀點(diǎn)和建議，從自身的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，希望對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下的房地產(chǎn)融資

10、策略進(jìn)行全面的分析和討論。三、研究的主要內(nèi)容和方法 （一）研究的內(nèi)容與方法 1.研究的內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時(shí)其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程需要大量資金投入運(yùn)作，所以融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。在我國(guó)目前的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，融資金融產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新滯后，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)，同時(shí)融資渠道單一導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行也加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)。大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，積極培育二級(jí)市場(chǎng)，不同的企業(yè)選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的問(wèn)題。2.研究的方法 通過(guò)與指導(dǎo)老師交流確定研究范圍

11、及核心。 查閱有關(guān)房地產(chǎn)融資方面的圖書、雜志、報(bào)刊等文獻(xiàn)資料。結(jié)合文獻(xiàn)資料對(duì)該命題進(jìn)行深思與剖析，盡力使全文內(nèi)容豐滿，結(jié)構(gòu)合理，論證有力。 登陸各專業(yè)網(wǎng)站查閱信息，獲取最前沿理論知識(shí)論據(jù)。 以盡可能嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男问桨讶膬?nèi)容表現(xiàn)出來(lái)，交由知道老師批評(píng)指正。（二)論文大綱 1 引言 2 目前我國(guó)房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源2.2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀3調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀3.1近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策分析3.2國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響4我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的可選渠道4.1房地產(chǎn)信托4.2房地產(chǎn)抵押貸款證券化4.3私募股權(quán)融資4.4可選的其他渠道5我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資

12、渠道存在的問(wèn)題6宏觀調(diào)控下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的具體對(duì)策分析6.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)融資的應(yīng)對(duì)之策6.2國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道借鑒結(jié)束語(yǔ)參考文獻(xiàn)致謝四、主要參考文獻(xiàn)1 閆寒. 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道思考. 合作經(jīng)濟(jì)與科技, 2011 年 第 21 期. 2 周眺. 宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究. 科技信息, 2011 年 第 15 期. 3 陳朝萌. 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化問(wèn)題研究.4 徐航濤.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新.時(shí)代金融, 2011 年 第 11 期. 5 齊曉梅.新形勢(shì)下房地產(chǎn)融資渠道探析.商業(yè)經(jīng)濟(jì), 2011 年 第 9 期. 6 張美濤.對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果與對(duì)策的分析.民營(yíng)科技. 2010 年